馬 力， 張 平

(1. 大連理工大學(xué) 商學(xué)院， 遼寧 盤錦 124221； 2.大連理工大學(xué) 建設(shè)管理系， 遼寧 大連 116024)

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動[1]。我國對房地產(chǎn)的重要宏觀調(diào)控分別發(fā)生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年和2012年。代表性調(diào)控政策包括“國十六條”、“國八條”、“國六條”、“新國十條”、“23號文件”、“18號文件”、“新國五條”等。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施效果一向受到學(xué)者和專家的關(guān)注。魏潤卿[2]和廖英敏[3]將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施前后的房地產(chǎn)指標(biāo)進(jìn)行對比，定性評價了我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果；王要武、金海燕[4]運(yùn)用向量自回歸(VAR)模型、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分析方法，從定量角度實證分析了我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果。迄今為止學(xué)者們對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的研究大多是站在國家層面上，很少針對某一具體區(qū)域進(jìn)行評價。因此，本文利用青島市2001～2011年的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，應(yīng)用系統(tǒng)工程理論和組合賦權(quán)方法，構(gòu)建理論模型評價分析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施效果。青島市是我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)地區(qū)，其房地產(chǎn)市場調(diào)控效果可在很大程度上反映全國情況。

1 房地產(chǎn)市場發(fā)展綜合評價指標(biāo)體系與權(quán)重

1.1 評價指標(biāo)體系

評價房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果，首先需要借助科學(xué)的指標(biāo)體系來判斷房地產(chǎn)市場的走勢，經(jīng)篩選分析，本文構(gòu)建了房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r綜合評價指標(biāo)體系如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r評價指標(biāo)體系

1.2 指標(biāo)數(shù)值的標(biāo)準(zhǔn)化方法

1.2.1 Z-Score標(biāo)準(zhǔn)化方法

上述指標(biāo)體系涉及眾多量綱不同的指標(biāo)，需要進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。本文選用Z-Score法，標(biāo)準(zhǔn)化公式如下：

1.2.2線性內(nèi)插外推法

根據(jù)國內(nèi)外的研究成果和相關(guān)房地產(chǎn)專家的意見，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率這一指標(biāo)正態(tài)歸一化處理之后可分為若干個區(qū)間，各區(qū)間代表的含義見表1[5]。

從表1可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率這一指標(biāo)正常運(yùn)行區(qū)間為[-1，1]，但這并不符合房地產(chǎn)運(yùn)行的正常區(qū)間，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實踐經(jīng)驗，該指標(biāo)的正常運(yùn)行區(qū)間為[1，1.4]，相應(yīng)區(qū)間值及其代表的含義見表2。

表1 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率指標(biāo)正態(tài)歸一化處理后數(shù)據(jù)區(qū)間及對應(yīng)含義

表2 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率指標(biāo)數(shù)據(jù)的經(jīng)驗取值區(qū)間及對應(yīng)含義

由此可見，該指標(biāo)經(jīng)Z-Score法標(biāo)準(zhǔn)化處理后，還需運(yùn)用線性內(nèi)插和外推法對該指標(biāo)的數(shù)值進(jìn)行調(diào)整，換算成正態(tài)歸一化處理對應(yīng)的區(qū)間內(nèi)的數(shù)值[6]。具體計算公式如下：

1.2.3巨警調(diào)整

房地產(chǎn)市場的發(fā)展是一個系統(tǒng)，內(nèi)部各要素聯(lián)系密切，其中某些指標(biāo)的數(shù)值不僅對當(dāng)前有影響，還可能會對未來產(chǎn)生影響，所以我們需要對這類房地產(chǎn)指標(biāo)的當(dāng)期和前期數(shù)值進(jìn)行綜合考慮[7]。本文采用的方法是把前兩年的累計影響考慮在內(nèi)，計算公式為：

xic=xi+f(xi-1)+f(xi-2)

式中：xi為某指標(biāo)第i期同比增長率，該指標(biāo)巨警界限為I；I=±1.5，xic為經(jīng)過變換的該指標(biāo)增長率。

當(dāng)xi-1≥1.5,f(xi-1)=xi-1-1.5；當(dāng)xi-1≤-1.5,f(xi-1)=xi-1-(-1.5)，其他情況下f(xi-1)=0；f(xi-2)的計算同f(xi-1)。

1.3 指標(biāo)權(quán)重值

賦予指標(biāo)權(quán)重的方法大致分為三類：主觀賦權(quán)法、客觀賦權(quán)法和組合賦權(quán)法。主觀賦權(quán)法由專家根據(jù)經(jīng)驗主觀判斷而得到權(quán)重值，簡便、靈活，但存在主觀隨意性大的缺點(diǎn)，常用的有層次分析法和德爾菲法；客觀賦權(quán)法的原始數(shù)據(jù)是由各指標(biāo)在評價中的實際數(shù)據(jù)組成，不依賴于人的主觀判斷，但往往忽視評價對象的實際背景，容易與事實出現(xiàn)偏差，常用的有主成分分析法、熵權(quán)系數(shù)法和變異系數(shù)法等。組合賦權(quán)法是指將主觀和客觀賦權(quán)法結(jié)合起來確定指標(biāo)權(quán)重，可有效彌補(bǔ)兩種方法各自的不足，從而使指標(biāo)的權(quán)重值更加合理。本文選用該方法確定各房地產(chǎn)指標(biāo)的權(quán)重值。

層次分析法確定權(quán)重[8]的基本步驟是：(1)建立遞階層級結(jié)構(gòu)；(2)建立比較判斷矩陣；(3)層次單排序及一致性檢驗；(4)層次間總排序及一致性檢驗。變異系數(shù)是衡量樣本中各指標(biāo)觀測值變異程度的統(tǒng)計量，某項指標(biāo)包含的信息量越多，其變異系數(shù)越大，在綜合評價中的作用就越大，就越應(yīng)被賦予較大的權(quán)重。實證分析表明，變異系數(shù)法是一種動態(tài)的客觀賦權(quán)方法，指標(biāo)權(quán)重隨著評價客體范圍和評價指標(biāo)組合的不同而發(fā)生變化[9]。具體計算步驟為：(1)建立評價指標(biāo)的特征值矩陣；(2)計算各指標(biāo)的變異系數(shù)；(3)計算各指標(biāo)的權(quán)重值[10]。進(jìn)行組合賦權(quán)時，設(shè)通過層次分析法得到的各指標(biāo)的權(quán)重值為wj，通過變異系數(shù)法得到的權(quán)重值為vj，則組合賦權(quán)得到的權(quán)重值為：

2 青島市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果

2.1 房地產(chǎn)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化及調(diào)整

本文收集了青島市2001～2011年房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)(表3)，對房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率指標(biāo)，運(yùn)用線性內(nèi)插外推法對其進(jìn)行調(diào)整后再進(jìn)行巨警調(diào)整，調(diào)整后數(shù)值見表4。然后對各年份其他房地產(chǎn)指標(biāo)的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，詳見表5。

對房地產(chǎn)開發(fā)投資/全社會固定資產(chǎn)投資、商品房銷售面積/竣工面積、商品房銷售面積增長率、土地開發(fā)面積增長率、商品房施工面積/竣工面積、商品房銷售額/開發(fā)投資額和房地產(chǎn)市場貸款比等7個指標(biāo)進(jìn)行巨警調(diào)整，見表6。

表3 青島市2001～2011房地產(chǎn)指標(biāo)實際數(shù)據(jù)

注：(數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計年鑒，http://www.51fdc.com)

表4 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率指標(biāo)內(nèi)插外推及巨警調(diào)整后數(shù)值

表5 經(jīng)Z-Score標(biāo)準(zhǔn)化處理后的青島市2001～2011房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)

表6 其他房地產(chǎn)指標(biāo)巨警調(diào)整后數(shù)值

2.2 房地產(chǎn)指標(biāo)權(quán)重值

用層次分析法和變異系數(shù)法進(jìn)行組合賦權(quán)計算出組合權(quán)重值，見表7。

表7 組合權(quán)重值

2.3 房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r綜合評價

將各年房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)值與其組合權(quán)重值相乘，得到綜合評價值，見表8。

表8 房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r綜合評價值

2.4 評價結(jié)果

根據(jù)表8數(shù)據(jù)，得到青島市2001～2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r走勢，見圖2。從中可見，青島市2001～2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r波動較大，在2006年達(dá)到最高，2002、2005、2008和2011年出現(xiàn)回落。為了更進(jìn)一步清晰地看出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果，可以將房價和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r綜合評價值結(jié)合起來，得到房價-房地產(chǎn)市場評價走勢，見圖3。

圖2 青島市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r走勢

圖3 青島市房價-房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r綜合評價走勢

圖3中的房價可由當(dāng)年商品房銷售額/當(dāng)年商品房銷售面積計算得到，曲線斜率K的經(jīng)濟(jì)意義：如果K>1(圖中2003～2004年、2008～2009年)，表示房價的增長大于房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的增長，可能存在房地產(chǎn)泡沫；如果K=1，表示房價增長與房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的增長一致；如果0

3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評價

圖2和圖3共同反映了近十年間青島市房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀況，從中可以對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果窺見一斑。

2001～2002年，國家為了刺激消費(fèi)，繁榮房地產(chǎn)市場，加大了房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，實施消化積壓商品房政策，以促使房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展；但從圖3可看出，2001年房價-房地產(chǎn)市場曲線斜率K<0，青島市房價在上漲，說明青島市房地產(chǎn)市場整體發(fā)展低迷，國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策未取得預(yù)期效果。

2002～2003年，國土資源部簽發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，恢復(fù)征收土地增值稅，通過整頓房地產(chǎn)市場，希望能夠使房地產(chǎn)市場的發(fā)展更加規(guī)范化，但該年度青島市房價不斷上漲，房價-房地產(chǎn)市場曲線斜率K大于0而小于1，說明房地產(chǎn)市場也在持續(xù)發(fā)展。

2003～2004年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確指出房地產(chǎn)業(yè)為拉動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)布121號和18號文件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，青島市房價隨之進(jìn)一步上漲。該年房價-房地產(chǎn)市場曲線斜率K大于1，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，出現(xiàn)泡沫。

2004～2005年，“8.31大限”意在從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱，提高拿地的門檻，同時，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，相關(guān)政策取得了一定效果，青島市房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的局面受到一定控制，但由于抑制供給導(dǎo)致供需矛盾激化，青島市房價仍在繼續(xù)上漲。

2005～2006年，國家提出抑制住房價格過快上漲的八項措施(簡稱“國八條”)，包括取消房貸優(yōu)惠政策、銀監(jiān)會收縮房產(chǎn)信托、建立政府負(fù)責(zé)制等，將穩(wěn)定住房價格提升到政治高度。“新國八條”繼而對“國八條”進(jìn)一步細(xì)化、延伸。密集出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，但房價仍然持續(xù)上漲，市場觀望狀態(tài)趨濃，該年青島市房價-房地產(chǎn)市場曲線斜率大于0小于1，房地產(chǎn)市場仍保持一定幅度的發(fā)展。

2006～2007年，“國六條”、九部委“十五條”、建設(shè)部“外資限炒令”、對二手房征收個人所得稅、建設(shè)部出臺廉租房管理實施辦法等，國家想在供應(yīng)環(huán)節(jié)改善房地產(chǎn)供求關(guān)系，達(dá)到給房地產(chǎn)市場降溫的目的，青島市房地產(chǎn)市場也開始逐漸蕭條、萎縮，但房價繼續(xù)上漲。

2007～2008年，國稅總局清算土地增值稅、央行6次加息、十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、提高二套房貸款首付比例、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控、試點(diǎn)物業(yè)稅等政策相繼出臺，從多個角度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，青島市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房價也出現(xiàn)小幅下降。

2008～2009年，金融危機(jī)蔓延全球，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)下滑，國家銀根緊縮的調(diào)控政策逐漸松動，并下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，降低居民購房成本。青島市房地產(chǎn)市場和房價都出現(xiàn)了增長。

2009～2010年，四大國有銀行恢復(fù)貸款利率優(yōu)惠政策，國土資源部發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，對未使用的土地進(jìn)行清理，嚴(yán)厲打擊囤積土地行為，造成開發(fā)面積增加，但青島市房地產(chǎn)市場變化不大，房價仍在上漲。

2010～2011年，國家實施“新國十條”，增加了保障性住房和普通商品房的有效供給，對居民住房消費(fèi)進(jìn)行合理引導(dǎo)，抑制投機(jī)性購房需求。青島市房地產(chǎn)市場發(fā)展繼續(xù)走低，但該年青島市房價-房地產(chǎn)市場曲線斜率小于0，房價繼續(xù)上漲。

從以上分析可以看出，我國在2001～2011年間出臺了眾多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢也隨之上下波動，但是房價卻一直降不下來。而房價的高低可被看作是我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的最直觀評價，房價居高不下，說明我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒有達(dá)到預(yù)期效果。即使2013年3月出臺的被稱作史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施“新五條”也未能使各地房價真正回落，受到影響的只是二手房交易量，多地新房房價仍然上漲，甚至是大幅上漲，遠(yuǎn)超百姓的承受能力。

4 結(jié) 論

究其原因，一定程度上是由于我國房地產(chǎn)調(diào)控政策頻發(fā)，缺乏一致性造成。另外，我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控中行政干預(yù)較嚴(yán)重，類似限購、限貸、限價，這些措施在短期內(nèi)調(diào)整有效，但終將退出市場，缺乏長期性，所以對房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主，同時還要重點(diǎn)實施好土地政策，掌握好土地的有效供給，使其和貨幣政策、財政政策實現(xiàn)有效結(jié)合，才能促使房價回歸合理區(qū)間，保障房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

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