王玉樹

近期數(shù)據(jù)不盡如人意

從新房開工情況看，根據(jù)美國商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)，美國今年1月新房開工環(huán)比大幅下滑16%，為2011年2月以來最大跌幅，1月新房開工年化值為88萬戶，遠不及市場預(yù)期的95萬戶。其中，1月獨棟房屋新開工年化值跌至57.3萬戶，去年12月為68.1萬戶；1月多戶房屋新開工年化值跌至30.7萬戶，去年12月為36.7萬戶。美國3月新房開工雖環(huán)比上升2.8%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后，年化值為94.6萬套，但同比則下降5.9%。其中，獨棟房屋新開工年化值為63.5萬套，環(huán)比上升6%，同比上升1.9%；波動性較大的多戶房屋開工為29.2萬套，環(huán)比下降6.1%，同比下降18%。

反映未來行業(yè)走勢的新房建筑許可證發(fā)放量，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后，美國1月建筑許可年化值為93.7萬戶，比前月下降5.4%，去年12月、11月建筑許可也分別比前月下降2.6%、2.1%；美國3月建筑許可年化值為99萬套，比前月下降2.4%。

從新房銷售情況看，根據(jù)美國商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)，美國1月、2月份新房銷售量按年率計算、修正后的數(shù)據(jù)分別為44.5萬套、44.9萬套。美國3月份新房銷售量下降至2013年7月以來最低，經(jīng)季節(jié)調(diào)整，按年率計算為38.4萬套，遠遜于預(yù)期的45萬戶，環(huán)比下降14.5%，同比下降13.3%。近一年來，美國新房銷售表現(xiàn)平平，顯示房地產(chǎn)市場復(fù)蘇并不穩(wěn)固。

從房價及二手房市場走勢看，2013年美國房價與2012年同期相比每月都在顯著上升，但上升的幅度卻逐月下降。美國聯(lián)邦房屋金融局（FHFA）公布的數(shù)據(jù)顯示，美國2月FHFA房價指數(shù)同比增長6.9%，增幅創(chuàng)13個月新低；3月二手房銷售環(huán)比下降0.2%，雖好于市場預(yù)期但不及2月相應(yīng)數(shù)據(jù)，同時更是創(chuàng)下2012年7月以來最小增幅。全美地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會（NRA）公布的數(shù)據(jù)也顯示，美國3月二手房銷售年度總數(shù)回升至459萬戶，但不及2月相應(yīng)的460萬戶。在當月二手房銷售活動中，美國東北部和中西部上升，但西部和南部下滑。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會首席經(jīng)濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）指出，春季是購房的高峰期，二手房的銷售則在整體住房銷售中占到90%以上，所以3月二手房的銷售數(shù)量顯得尤為重要，而今年第一季度包括這一關(guān)鍵數(shù)據(jù)在內(nèi)的美國房地產(chǎn)市場多項月度數(shù)據(jù)卻創(chuàng)下近年新低。

對于美國房地產(chǎn)市場今年第一季度不盡如人意的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，有分析人士認為，嚴寒天氣擾亂了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，隨著天氣、就業(yè)、經(jīng)濟增長等情況的逐漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)需求還將繼續(xù)上升。勞倫斯·云認為，去年12月美國各地不同尋常的極寒天氣迫使人們待在室內(nèi)，以至于很多買家無法看房或者出價購房。至于包括加利福尼亞州在內(nèi)的那些沒有遭到寒流天氣襲擊的西部地區(qū)，之所以房屋銷量比去年下跌了16%，主要原因是該地區(qū)住房價格上漲速度高于工資上漲速度，使?jié)撛诘馁彿空咛幱谟^望狀態(tài)，同時，上市房屋庫存不足也導(dǎo)致購房者選擇不多。

房地美（聯(lián)邦住宅貸款抵押公司）首席經(jīng)濟學家弗蘭克·諾薩夫特（Frank Nothaft）表示，緊張的存量可能對美國很多地方的購房者構(gòu)成顯著挑戰(zhàn)，這將導(dǎo)致更高的房價以及低于預(yù)期的銷售量。

總體來看，美國房地產(chǎn)市場中期走勢基本符合專家的早前預(yù)期。美國商務(wù)部5月16日最新公布的新房開工、建筑許可兩項數(shù)據(jù)遠超市場預(yù)期。美國4月新房開工年化值為107.2萬戶，環(huán)比飆升13.2%，為2012年11月以來最大升幅，市場預(yù)期為98萬戶。美國4月反映未來行業(yè)走勢的新房建筑許可證發(fā)放量年化值為108萬戶，市場預(yù)期為101萬戶，創(chuàng)下2008年以來新高，大大緩解了人們對美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇動能不足的憂慮。

長期展望謹慎樂觀

影響美國房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的主要因素有：首先是經(jīng)濟增長方面：主要包括美國經(jīng)濟復(fù)蘇的速度與程度、美國勞動力市場的改善情況、美國家庭及個人收入的增長等；其次是政策調(diào)控方面：主要包括美聯(lián)儲退出量化寬松政策節(jié)奏特別是資產(chǎn)購買計劃終結(jié)后何時上調(diào)聯(lián)邦基金利率、美國財政部等政府相關(guān)部門財稅政策、土地規(guī)劃及使用政策的調(diào)整等；此外，美國人口增長、人口結(jié)構(gòu)及后金融危機時代美國民眾居住需求取向、購房觀念的變化等也將影響美國房地產(chǎn)市場的長期走勢。

美國經(jīng)濟自2009年開始，從深度衰退走向持續(xù)復(fù)蘇，去年下半年美國實際GDP按年率計算為3.25%，達到了近3年來的最高值，表明美國經(jīng)濟復(fù)蘇正步入一個堅實的軌道。美聯(lián)儲預(yù)計，2014年美國經(jīng)濟增速將超過2013年。美國4月份失業(yè)率已降至6.3%，同比下降1.25%，在過去一年中，美國平均每月新增就業(yè)崗位近20萬個，自美國2008年9月爆發(fā)金融危機、就業(yè)狀況隨后處于最低谷算起，美國已新增就業(yè)崗位850萬個，失業(yè)率也從最高點降低了3.75個百分點。有分析人士認為，隨著美國經(jīng)濟的復(fù)蘇，就業(yè)市場的持續(xù)改善，房市供給的緩慢增加將帶動房價水平的整體提高，美國房地產(chǎn)市場將步入穩(wěn)步發(fā)展的通道。

不過，從美聯(lián)儲退出量化寬松可能推動抵押貸款利率的上升、美國家庭實際收入繼續(xù)下降、美國民眾居住需求取向正在發(fā)生變化等方面進行深度分析，也有分析人士認為，看待美國房地產(chǎn)市場的長期走勢，還是持“謹慎樂觀”態(tài)度為好。

但從今年4月住房按揭申請降至2000年以來最低的情況看，人們還是擔心抵押貸款利率的上升。近幾年的房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，抵押貸款利率的小幅上升都會給整個房地產(chǎn)市場帶來令人不安的顯著變化。

經(jīng)濟政策研究所（Economic Policy Institute）去年發(fā)布的研究報告顯示，1979年至2012年盡管勞動生產(chǎn)率提高了74.5%，但工資增長的中值僅為5%。諾貝爾經(jīng)濟學獎得主、《紐約時報》專欄作家保羅·克魯格曼指出，自上世紀70年代后期以來，半數(shù)美國底層勞工的工資漲幅停滯或下降，而占1%的頂端人群的收入幾乎翻番。美國貧富差距的擴大及家庭實際收入的停滯或下降將嚴重影響美國房地產(chǎn)市場的進一步復(fù)蘇。endprint

美國每年增長近300萬人口，表面上看會形成巨大住房需求，但由于人口結(jié)構(gòu)的變化，實際形成的住房需求則不可高估。美國猶他大學經(jīng)濟專家阿瑟·尼爾森（Arthur C. Nelson）的研究表明，美國人口從2010年至2040年將增長31%，即從2010年的3.08億人增至2040年的4.06億人。這30年間，美國人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生巨大變化，2010年65歲以上人口占比約為13%，2040年65歲以上人口占比將達到20%，35歲至65歲之間的人口幾乎減半，而歷來是這部分人口組成家庭后對獨棟房屋的需求最大。35歲以下年輕人由于工作變動不愿意太早買房而固定于某個城市，65歲以上老人因為管護房屋能力不足而愿意賣掉房屋而租住公寓。

阿瑟·尼爾森的研究還表明，后金融危機時代美國民眾的居住需求取向、購房觀念等正在發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化。由于成年子女和孫輩為度過金融危機而選擇和父母同住，美國近年來出現(xiàn)了家庭人口總數(shù)增加而住戶總數(shù)下降的情況。今年第一季度美國住房擁有率跌至65%，達到1995年來最低；從去年3月到今年3月，美國只有423000個買房家庭，其他都是租房家庭，金融危機發(fā)生前每年平均約有100萬買房家庭。這些數(shù)據(jù)表明上述趨勢正在固化，特別是在工資水平上漲緩慢的情況下，成年子女無法離開自己的父母而獨立購房或租房，將永久性地減少居民住房的人均需求。

今年第一季度美國獨立屋的中位價是191600美元，比去年上漲了8.6%，全國有74%的地方房價有增長。雖然一棟有前后院的房子，在美國人描繪的“美國夢”中是不可或缺的一部分，美國政府也將努力推行為美國人提供“買得起住房”的政策，但美國房地產(chǎn)市場要想達到金融危機前的“輝煌”似無可能。未來的美國房地產(chǎn)市場將回歸理性成熟、持續(xù)健康發(fā)展。

歐版QE 東施效顰

全法中國法律與經(jīng)濟協(xié)會秘書長

法國巴黎索邦大學經(jīng)濟學教授

根據(jù)歐盟各成員國公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，歐元區(qū)一季度的GDP增長遠低于預(yù)期值。而通脹率依舊處在不到一個百分點的“險區(qū)”，盡管4月份略有回升，歐盟主要成員國的經(jīng)濟業(yè)績也參差不齊，顯示出較高的“異質(zhì)性”：德國還是老大，一如既往地推動歐元區(qū)經(jīng)濟實現(xiàn)適度增長，法國停滯不前，意大利和荷蘭則陷入負增長；至于歐元兌美元走勢，走低在1.3660，更是創(chuàng)兩個月來新低。

而在4月初歐洲央行召開的議息會議上，管理委員會的成員一致同意將運用權(quán)限之內(nèi)的非常規(guī)工具，以有效應(yīng)對通脹持續(xù)低迷的風險。隨后歐洲央行行長德拉吉明確表示，這些非常規(guī)工具包括量化寬松（QE）的貨幣政策。自此，“歐版QE”便成了幾乎無人不談的話題。而在筆者看來，歐版QE其實是“東施效顰”，在歐洲大陸或?qū)ⅰ八敛环?，倘若啟動，也難逃“飲鴆止渴”短視之嫌，與歐盟的中遠期目標無補。

原因是，所謂的量化寬松（QE）貨幣政策，最早是英美文化國家的工具。美聯(lián)儲自然是QE的倡導(dǎo)者與踐行者。而英美文化國家與歐洲大陸國家完全不同，就連一些根本的問題也迥異。

首先，國家政體類型與財政決策機制不同。英國和日本都是“單一制”國家，美國是一個“聯(lián)邦制”國家，但無論是單一制還是聯(lián)邦制，該政治實體都有其統(tǒng)一的財政決策機制，因而能夠?qū)嵤┎秸{(diào)一致的財政政策。然而，作為一種新型的國家政體類別，歐盟共有28個成員國，歐元區(qū)則有18個成員國，外加“申根國”與“自貿(mào)國”等錯綜復(fù)雜的多層面構(gòu)架，歐盟雖有粗略的“政治聯(lián)盟”，卻迄今沒有真正實現(xiàn)“財政聯(lián)盟”。這也是歐債危機久而未決的根本原因之一。

其次，社會模型與經(jīng)濟模式不同。英美國家總體上奉行“自由經(jīng)濟”原則，盡管也有國家的介入，但“市場化”程度顯然要高于歐陸國家，后者對經(jīng)濟采取的依然是國家的強力干預(yù)，國家在諸多經(jīng)濟現(xiàn)象中依然扮演著“最終貸款人”的角色。除了國家的強力干預(yù)，歐陸國家奉行“高福利”的社會體系，以示社會的公正與公平。在法國居高不下的失業(yè)率（在10%左右徘徊）中，過高的各類補助也是促成部分原本有能力就業(yè)的人，寧可繼續(xù)保持失業(yè)狀態(tài)的原因。

第三，歐美在“異質(zhì)性”上差異不小，極高的“異質(zhì)性”也是阻礙歐盟效仿英美采用QE的因素。如圖所示，德國一季度季調(diào)后GDP初值環(huán)比增0.8%，預(yù)期增0.7%，前值增0.4%；德國一季度未季調(diào)GDP初值同比增2.5%，預(yù)期增2.2%，前值增1.3%。意大利第一季度GDP初值環(huán)比降0.1%，預(yù)期增0.2%，前值增0.1%；意大利第一季度GDP初值同比降0.5%，預(yù)期降0.1%，前值降0.9%。法國一季度GDP初值環(huán)比增0%，預(yù)期增0.1%；前值修正為增0.2%，初值增0.3%；法國一季度GDP初值同比增0.8%，預(yù)期增0.9%，前值增0.8%。德、法、意作為歐盟的“三駕馬車”，不同的經(jīng)濟業(yè)績也促使他們各有所念，尤其是作為歐盟經(jīng)濟“引擎”的德國更是如此。盡管默克爾已多次松口，但當一個國家的經(jīng)貿(mào)利益與歐盟的總體利益相悖之時，決斷也是不易。

最后，金融體制與融資渠道也大相徑庭。鑒于不同的社會與經(jīng)濟模式，英美國家的金融也是“市場傾向型”，而歐陸國家則是“銀行傾向型”。與依賴于資本市場的美國經(jīng)濟不同的是，歐陸國家的經(jīng)濟主要依賴于銀行的貸款。數(shù)據(jù)顯示，歐元區(qū)部分國家對銀行信貸的依賴度高達八成。

綜上各種不同，歐版QE難免“東施效顰”。如果真啟動歐版QE，歐版QE的“性價比”極低，得不償失。

現(xiàn)在的一個共識，歐洲的威脅是“通縮”。3月份歐元區(qū)CPI同比增速僅為0.5%，其中核心CPI為0.8%，這與歐洲央行確定的“2%通脹目標”相去甚遠。和有些國家難以抑制通脹相反的是，作為世界上最大經(jīng)濟體的歐盟面臨的是，如何刺激投資和消費，進而拉高通脹的“使命”。經(jīng)歷了5年多歐債危機的歐洲人，對未來預(yù)期趨于悲觀，因而在消費上持謹慎保守態(tài)度，而銀行業(yè)由于擔心借款企業(yè)“違約”頻發(fā)，也在實際上對放貸條件“水漲船高”，造成了歐陸國家普遍存有嚴重的“惜貸”現(xiàn)象。

“解鈴還須系鈴人”。歐盟的癥結(jié)在于雖有統(tǒng)一的“政治聯(lián)盟”，卻無統(tǒng)一的“財政聯(lián)盟”；而“銀行業(yè)聯(lián)盟”是實現(xiàn)“預(yù)算聯(lián)盟”的關(guān)鍵，“預(yù)算聯(lián)盟”又是“財政聯(lián)盟”的關(guān)鍵；如果這“銀行業(yè)聯(lián)盟”能切實實施，歐盟的6000多家銀行能夠組成有效的聯(lián)盟，那么，實現(xiàn)“財政聯(lián)盟”也就如同“探囊取物”，能為進一步解決歐盟的其他問題打下堅實的財政基礎(chǔ)。

總之，歐洲人的問題只能由歐洲人來解決。估計負利率會是歐洲央行下一步的首選，但由于歐盟經(jīng)濟體的結(jié)構(gòu)性問題，負利率究竟能起到多大的功效還是個問號。然而，“外來的和尚”畢竟還是外來的，由于環(huán)境與背景的差異，如果生搬硬套，屆時難免會“水土不服”。endprint