溫曉娟

摘 要：現(xiàn)階段住宅開發(fā)要求越來越高，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首要的要求是工期短，投資效益好。本文針對影響工程造價比較大的設(shè)計階段，招標(biāo)投標(biāo)階段，施工階段，竣工結(jié)算階段的工程造價控制，發(fā)表一點拙見，供廣大同行商榷。

關(guān)鍵詞：工程造價；造價管理

1 設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點.盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)，輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時到達室內(nèi)任何部位即可.這種設(shè)計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標(biāo)不夠重視.因此，設(shè)計階段對項目投資的影響是極其重要的.特別是擴初設(shè)計階段對項目經(jīng)濟的影響達70%-95%，因此必須重視擴初設(shè)計，以避免"先天不足"。

1.1 推行設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護，綠化等均放在一起進行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在項目整體布局，建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

1.2 開展限額設(shè)計，有效控制造價

積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來.嚴(yán)格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

當(dāng)前普遍存在著設(shè)計不精，深度不夠的情況，這是增加工程造價的不確定因素。由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度.依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額。哪一段突破了造價指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以解決.克服那種只顧畫圖，不顧算帳的傾向，變"畫了算"為"算了畫"。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進行科學(xué)分析比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。

1.3 采用合同措施，有效控制造價

針對目前設(shè)計變更隨心所欲.筆者認為應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時， 則扣罰一定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。

2 招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

2.1 項目招標(biāo)過程中的成本控制

工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備，材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面，通過招投標(biāo)開發(fā)商選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量，進度的控制都有至關(guān)重要的作用.筆者認為，在招標(biāo)過程中成本控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強以下幾點：

（1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平，公開，公正，誠信的原則.招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時進行實地考察，避免"特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進場"等不正?，F(xiàn)象，這對項目成本控制非常不利。

（2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價管理人員分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)，資料，對影響工程造價的各種因素進行分析，評價，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到"知己知彼"，以利于日后的造價控制。

（3）合理低價者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競爭。

2.2 做好合同的簽訂工作

應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期，價款的結(jié)算方式，違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計中不明確的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理合同條款。同時正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性，有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外應(yīng)爭取工程保險，工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移，有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。

3 施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。"三超"的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業(yè)經(jīng)營虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項目投資必須實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，該階段成本控制的主要工作為：

3.1 抓好合同管理，減少工程索賠

在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制，針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取"低價中標(biāo)，索賠贏利"的方式承攬工程.作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

3.2 從管理模式上著手，建立監(jiān)理制

按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實責(zé)任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控.工程進度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應(yīng)的工程進度款。

3.3 從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制

對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料，新工藝，新辦法等等。技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證.據(jù)統(tǒng)計，材料費一般占直接工程費的70%左右，同時直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝，新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

3.4 從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制

嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費，銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費，綠化賠償費和其他補償費等，對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進行甲供，以達到降低造價之目的。甲供材料須根據(jù)工序及施工進度安排進料計劃，盡量降低存儲成本。另外加強甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。

4 竣工階段的成本控制

該階段是成本控制工作的最后階段，根據(jù)合同預(yù)算及費用定額，竣工資料，有關(guān)法規(guī)，認真審核工程款.以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。

5 結(jié)束語

長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實施階段。其實，投資控制，工期控制，質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質(zhì)量和進度等。因此，項目造價，工期，質(zhì)量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經(jīng)濟，技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合平衡，才能實現(xiàn)利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)的效果。也只有這樣，房地產(chǎn)項目投資才能真正可控，管理才會出效益。