李守清 陳爽

商品房出了質(zhì)量問題，業(yè)主維權(quán)起訴到法院，要求開發(fā)商賠償損失，法院判決賠償?shù)闹饕罁?jù)之一是房屋質(zhì)量缺陷損失評估公司做出的房損評估報告，就這么一個非常重要的判決依據(jù)，卻因房屋質(zhì)量缺陷損失評估公司做出的房損評估報告結(jié)果不同，造成法院判決結(jié)果千差萬別。

案例一、北京市石景山區(qū)XX小區(qū)集體訴訟案

位于北京市石景山區(qū)XX小區(qū)是北京城市XX公司于2005年5月開始開發(fā)建設(shè)的商品住宅小區(qū)，共有4幢樓，每幢樓12～22層，住宅600個單元。該小區(qū)于2004年月開始預(yù)售，于2005年6月建成交付業(yè)主。業(yè)主于2005年7月以后開始陸續(xù)裝修入住。案例涉及的當(dāng)事業(yè)主黎XX于2004年11月14日與北京市城市開發(fā)有限公司簽訂購房合同，一次性支付全部購房款84萬元，購得該小區(qū)第10棟2單元商品住宅一套，面積134.82m2。并于2005年6月30日接收房屋。

業(yè)主收房時卻發(fā)現(xiàn)臥室天花板（樓板）明顯存在斜向45°裂縫，長度達(dá)兩米。而且經(jīng)進一步勘查，而且裂縫疑似上下貫通，該業(yè)主由此產(chǎn)生聯(lián)想，立刻查看自家地面，果然發(fā)現(xiàn)地面也存在相同裂縫，其他單元業(yè)主也相繼發(fā)現(xiàn)自己居住單元的天花板和地板存在位置、長度、走向和性質(zhì)極為類似的裂縫。后經(jīng)從樓上做澆水滲漏試驗，發(fā)現(xiàn)澆水迅速從下層居室流出，證實此裂縫為上下貫通裂縫。最終，經(jīng)過連環(huán)查看相互交流，竟發(fā)現(xiàn)該樓從1層到12層的所有住宅單元在相同位置均出現(xiàn)相同走向裂縫，而且最終獲確認(rèn)其性質(zhì)均為樓板上下貫通裂縫。

針對上述問題，業(yè)主們與其開發(fā)商交涉時，對方便回避不見，開始采取事實上的拖延策略。

萬般無奈之下，為了維護自己的合法權(quán)益，業(yè)主們遂訴諸法律。以“商品房出現(xiàn)重大缺陷”為由，將開發(fā)商—北京XX開發(fā)有限公司訴至北京市石景山區(qū)人民法院。隨后，法院受理了訴訟。

為了確定業(yè)主們的損失，2006年1月石景山區(qū)人民法院委托北京市建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心對涉案房屋裂縫進行鑒定。鑒定機構(gòu)要求業(yè)主事前對需鑒定的缺陷部位進行清理。北京市建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心遂于2006年1月對該棟的605室和1105室兩戶缺陷房間進行抽樣質(zhì)量鑒定。2006年2月，北京市建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心出具鑒定書。關(guān)于裂縫產(chǎn)生原因鑒定書載明：“…該鑒定書對以上缺陷給出的結(jié)論為：“…頂板裂縫是由溫度和收縮作用產(chǎn)生的裂縫，系非受力裂縫。就此裂縫而言，尚不影響結(jié)構(gòu)的安全性，但裂縫的存在，會對結(jié)構(gòu)的適用性和耐久性產(chǎn)生不利影響。”

雖然有了這樣的鑒定結(jié)論，還需要一個定量的結(jié)論?！奔催€需要由權(quán)威機構(gòu)對房屋缺陷的實際損失給予定量評估，以便獲得證據(jù)。

原告?zhèn)兘?jīng)過5個多月的等待，2006年8月22日，石景山區(qū)人民法院終于向北京XX地產(chǎn)評估有限公司（下簡稱XX公司）發(fā)出委托函，委托XX公司對該案訟爭的兩項內(nèi)容進行評估：房屋因存在裂縫導(dǎo)致的質(zhì)量缺陷損失具體數(shù)額；房屋修復(fù)后是否存在價值的貶損。幾天后，XX公司的房地產(chǎn)估價師終于出現(xiàn)在XX小區(qū)業(yè)主，對房屋質(zhì)量缺陷造成的損失進行評估。整個現(xiàn)場的評估工作持續(xù)不到20min并未在現(xiàn)場對樓板開裂情況以及對室內(nèi)裝修可能產(chǎn)生的影響仔細(xì)進行觀察和測量。

XX公司考察業(yè)主家里的裝修情況后，于2006年12月6日，《房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告》（以下簡稱“房損評估報告”）終于出爐。這也是當(dāng)時北京市首份房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告。

其中評估結(jié)論原文摘錄如下：

（1）對房屋因存在裂縫導(dǎo)致的質(zhì)量缺陷損失進行評估：估價對象在估價時點2006年12月4日的房屋造成的損失價值為7480.3元.

（2）裂縫修復(fù)后，已具備使用功能，但在房屋所有權(quán)人進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，可能會產(chǎn)生不利影響，造成房地產(chǎn)減值，根據(jù)估價人員現(xiàn)場觀測及對同類物業(yè)綜合分析，確定估價對象的減值比例為房地產(chǎn)總價的2～3%。

針對以上評估報告給出的結(jié)論，參與訴訟的筆者曾當(dāng)庭提出自己意見，認(rèn)為房損評估報告確定的損失數(shù)額過低。筆者根據(jù)實際工作經(jīng)驗，依據(jù)建筑業(yè)預(yù)算的有關(guān)規(guī)范和手冊進行了計算，依據(jù)計算結(jié)果庭審時在法庭上提出，該“房損評估報告”給出的結(jié)論與國家的行業(yè)計算規(guī)范、手冊，以及施工實際嚴(yán)重不符。例如當(dāng)庭指出損失數(shù)額計算嚴(yán)重失實事實之一是，計算費用中“工期”一項中給出的工期天數(shù)為兩天，與本案房屋裂縫缺陷修復(fù)工程實際所需工期相差太多。根據(jù)前述法官認(rèn)可的修復(fù)方案，修復(fù)工程內(nèi)容包括：拆除業(yè)主裝修的地板、鑿除裂縫周邊混凝土并進行清理、澆筑混凝土、對受損和施工影響的頂棚和墻壁進行清理和粉刷、恢復(fù)房間地板，以及施工現(xiàn)場的整理等等，經(jīng)過實際保守估算約需16天工期。筆者當(dāng)庭還指出，房損評估報告對修復(fù)缺陷時房間原裝修的破壞程度，以及施工影響損失的估算，與事實和規(guī)范完全不符。筆者作為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，使用與評估方案計算損失所依據(jù)的相同規(guī)范進行計算，結(jié)果與評估報告大相徑庭。不符的原因在于，計算修復(fù)工程面積時，評估機構(gòu)僅計算了裂縫所占面積，沒有計算維修對整個房間的不可避免的損壞和影響。原告依據(jù)計算對此評估結(jié)果提出質(zhì)疑嚴(yán)重。

起訴書中，業(yè)主們提出的索賠數(shù)額是6萬元。主要包括，房屋質(zhì)量缺陷造成的損失價值為12600元（是否工期天數(shù)按16天計算的結(jié)果）；房屋貶損值4.23萬元，具體計算依據(jù)為，以原購房款乘以年增長率加上專修費用做為計算基數(shù)，按評估中貶損比率的最大值3%計算，即（84萬購房款×2005年增長率120%×2006年增長率125%+15萬裝修費）×3%=4.23萬元。

2006年12月19日，石景山區(qū)人民法院對該案作出一審判決，由北京XX公司賠償7名業(yè)主3.6萬元到3.8萬元不等的數(shù)額。鑒定費由開發(fā)商承擔(dān)。

（1）北京城市開發(fā)股份有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付業(yè)主黎XX房屋缺陷貶值金及損失共計三萬六千三百八十元；

（2）駁回黎XX其他訴訟請求。

案例二、北京市石景山區(qū)XX小區(qū)房屋質(zhì)量缺陷訴訟調(diào)解案

案例一中已述及，北京市石景山區(qū)XX小區(qū)10棟2單元從1層到12層的所有住宅單元在相同位出現(xiàn)相同走向和性質(zhì)的裂縫。其中一樓105號業(yè)主王××于2007年向石景山人民法院提其訴訟，法院受理此案。原告要求被告方北京市XX有限公司賠償由于其交付的房屋出現(xiàn)多處裂縫而造成的損失。具體主張為，要求被告給付房屋缺損貶值損金及裂縫修復(fù)損失6萬元，并承擔(dān)鑒定費用和訴訟費用。

2007年10月31日受理法院委托北京市XX房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司，就原告居住房屋內(nèi)產(chǎn)生裂縫的修復(fù)成本損失和由此導(dǎo)致的房屋貶值損失進行評估。2007年11月30日該評估機構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告。其中載明：房屋裂縫修復(fù)損失價值4541元。“房屋缺陷進行修復(fù)后，房屋缺陷貶損價值影響，綜合確定修復(fù)后房屋的價值為未發(fā)生裂縫的房屋與估價時點公開市場價值的2～3%，根據(jù)XX小區(qū)內(nèi)未發(fā)生裂縫的房屋公開市場價值，經(jīng)市場比較計算得出估價對象公開市場價值約為12899元/m2?！?/p>

此案經(jīng)法院審理，雙方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容如下：

（1）北京市XX開發(fā)股份有限公司于2007年12月12日之前賠償王××因房屋質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的修復(fù)和貶值損失五萬零伍佰元；

（2）鑒定費用七千元，由北京市XX開發(fā)股份有限公司負(fù)擔(dān)

（3）訴訟費用四百元，由北京市XX開發(fā)股份有限公司負(fù)擔(dān)

（4）雙方無其他爭議。

與王××一同起訴并經(jīng)法院調(diào)解結(jié)案的共三人。賠償額度從5.05萬元至10萬元不等。

案例三、北京市石景山區(qū)時代廬峰小區(qū)業(yè)主訴訟案

2008年夏，石景山XX新區(qū)業(yè)主黎XX家中再次發(fā)現(xiàn)其住房西北臥室和西南臥室頂板出現(xiàn)裂縫。這次出現(xiàn)的裂縫與2005年剛?cè)胱r發(fā)現(xiàn)的裂縫類似。業(yè)主認(rèn)為，該裂縫是結(jié)構(gòu)樓板斷裂，屬于房屋重大質(zhì)量缺陷。曾電話通知房地產(chǎn)商，開發(fā)商派人看過之后一直拖延，長時間不予答復(fù)。筆者無奈遂于2009年3月將開發(fā)商訴至石景山人民法院。這是業(yè)主黎XX就同一套房屋其他房間存在的同一類質(zhì)量缺陷提起的又一次訴訟。

同年11月25日，北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司給出《房屋受損價值評估報告》，“認(rèn)定：估價對象為北京市石景山區(qū) XX小區(qū)10號樓2單元705號房屋，在估價時點2009年11月18日的房屋質(zhì)量缺陷造成的損失價值為9616元；而對房屋修復(fù)后貶損價值未提出鑒定意見?！?/p>

法院依據(jù)這份報告判決如下：

（1）北京XX業(yè)股份有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償黎XX（房屋質(zhì)量缺陷損失九千六百壹拾陸元；

（2）駁回黎XX的其他訴訟要求。

房屋質(zhì)量鑒定費用八千元，由北京首開億信置業(yè)股份有限公司負(fù)擔(dān)。房屋評估費用二千元，由黎聲蓮負(fù)擔(dān)一千七百八十四元，由北京首開億信置業(yè)股份有限公司負(fù)擔(dān)二百一十六元。

同一棟樓，同一個朝向，位置基本相同，同一個法院審理，同一個技術(shù)鑒定單位，檢測結(jié)果完全相同，可三家評估單位評估出來的損失千差萬別。這么一個呈堂重要證據(jù)，由于房屋缺損評估結(jié)果不同，造成法院判決相差數(shù)倍，給業(yè)主造成極大的直接損失。

建議：

（1）建議成立建筑工程司法綜合評定委員會

人員組成：各行業(yè)專家

職責(zé)：對評估房屋質(zhì)量缺損機構(gòu)的評估進行認(rèn)定。發(fā)現(xiàn)問題3次以上的或者一次重大評估失誤的調(diào)銷其從業(yè)資質(zhì)。

（2）建立咨詢機構(gòu)設(shè)想：保證其獨立性；建立專家?guī)?；評定專家遴選：隨即從專家?guī)斐槿?；盡可能減少開發(fā)商和建筑企業(yè)影響；提供權(quán)威評估意見。

參考文獻(xiàn)

[1]《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》.

[2]北京市建筑工程研究院建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心[2006]建鑒字（06002）號司法鑒定書.

[3]京貴評評估有限公司的房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告，京貴評（2006）損字第0171號.

[4]北京市建筑工程研究院建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心[2009]建鑒字第196號司法鑒定書.

[5]北京市北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司（京）北方（2009）（估）涉字第061號房屋受損價值評估報告.