嚴(yán)軍華

摘 要：一個(gè)輪廓清晰而又完整的居住環(huán)境與居住空間的展示，比銷售人員的解說更有實(shí)效。示范體驗(yàn)區(qū)的打造是當(dāng)前促進(jìn)新樓盤銷售的必備道具。筆者就房地產(chǎn)中心示范體驗(yàn)區(qū)的建設(shè)展開探討，與同行交流學(xué)習(xí)。

關(guān)鍵詞：示范體驗(yàn)區(qū)；規(guī)劃；組織；定位

1 示范體驗(yàn)區(qū)設(shè)計(jì)理念及要求

樓盤設(shè)計(jì)理念是產(chǎn)品的核心價(jià)值，也是該樓盤的靈魂，其中應(yīng)包括企業(yè)產(chǎn)品營造過程中所體現(xiàn)的價(jià)值觀，以及經(jīng)與周邊樓盤比較、分析，與市場情況相結(jié)合而提煉出的樓盤“賣點(diǎn)”。當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)理念就是追求人與人、人與建筑、建筑與環(huán)境的和諧。不管是宏觀或是細(xì)節(jié)，整個(gè)產(chǎn)品鏈中應(yīng)滲透著人性關(guān)懷。

房地產(chǎn)示范體驗(yàn)區(qū)建設(shè)的考慮應(yīng)提前到產(chǎn)品策劃階段。結(jié)合項(xiàng)目整體定位及市場需求，來規(guī)位置、規(guī)模、戶型配比、流線組織等，并作為先決條件和指導(dǎo)性原則貫徹到隨后的具體規(guī)劃、建筑、景觀及室內(nèi)設(shè)計(jì)工作中。

2 示范體驗(yàn)區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)

2.1 示范體驗(yàn)區(qū)規(guī)模

規(guī)模大小應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的整體定位、市場營銷策略以及開發(fā)進(jìn)度等因素結(jié)合前期資金投入情況決定。一般包括：入口接待區(qū)、入口景觀區(qū)、售樓處區(qū)、示范組團(tuán)區(qū)（示范景觀、樣板房），有的還建設(shè)商業(yè)街或者部分商業(yè)活動(dòng)場以豐富原來單純營銷空間。

2.2 示范體驗(yàn)區(qū)選址

示范體驗(yàn)區(qū)選址應(yīng)綜合考慮以下因素：①交通便利，標(biāo)識(shí)清晰；②方便停車及接待；③不影響周邊施工；④包含樣板房所有房型；⑤景觀具有代表性；⑥靠近售樓處。

2.3 示范體驗(yàn)區(qū)流線及內(nèi)容

流線內(nèi)容組成如下：入口接待（停車場）→售樓處→形象入口→示范體驗(yàn)區(qū)→樣板間→示范體驗(yàn)區(qū)→售樓處。

2.4 重要節(jié)點(diǎn)

（1）停車場設(shè)計(jì)。避免參觀者駕車進(jìn)入示范體驗(yàn)區(qū)，停車場位置應(yīng)靠近示范體驗(yàn)區(qū)出入口，若接待中心離樓盤的出入口有一定的距離，應(yīng)銜接好看房車與機(jī)動(dòng)車的換乘。

（2）售樓處。售樓處的建筑外觀和風(fēng)格應(yīng)與樓盤的類型、檔次相匹配。

（3）形象入口。參觀的形象入口最好是規(guī)劃中的小區(qū)主入口，如施工進(jìn)度許可，作為形象入口的小區(qū)主入口應(yīng)配合樣板房的推出計(jì)劃及時(shí)間節(jié)點(diǎn)提前進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)和施工。在施工進(jìn)度趕不上示范體驗(yàn)區(qū)推出時(shí)間的情況下，也可搭建臨時(shí)形象入口，來烘托銷售氣氛。

（4）參觀通道。參觀通道是聯(lián)系各節(jié)點(diǎn)的紐帶，起著重要的承接作用。參觀通道根據(jù)施工條件可采取多種方式。對工地進(jìn)行強(qiáng)圍蔽以后，施工通道的設(shè)置應(yīng)考慮不影響示范體驗(yàn)區(qū)環(huán)境和看房參觀路線的美觀。樣板房的參觀通道應(yīng)具有易達(dá)性且必須保證安全性。如沒有景觀展示的話，通道兩側(cè)和定面應(yīng)以廣告板或布幅遮擋，內(nèi)容可以以營銷策劃的各種內(nèi)容來表現(xiàn)。參觀通道應(yīng)經(jīng)過精心打理，讓走過工地的參觀者不會(huì)被灰塵所污染。

（5）單元入口及門廳。在前期資金投入許可的情況下，樓棟單元入戶門和門廳需按樓盤交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝飾，入口周圍如有景觀烘托，則會(huì)產(chǎn)生更好的效果。如果地下室的門廳和電梯廳是連接看房通道的出入口的話，該地下室的門廳和電梯廳也應(yīng)進(jìn)行精心的設(shè)計(jì)和裝飾。

（6）樣板房。樣板房是整個(gè)示范體驗(yàn)區(qū)展示的重點(diǎn)。樣板房應(yīng)充分展現(xiàn)項(xiàng)目的主題，在風(fēng)格上應(yīng)既符合項(xiàng)目整體定位又適當(dāng)超前，突破一般的家裝思路，引導(dǎo)新的生活狀態(tài)及方式，為營銷制造一定的話題。除了室內(nèi)裝飾外，在樣板房入口可結(jié)合走道、電梯廳設(shè)計(jì)一些景觀小品，增添居家情趣。還應(yīng)在門口設(shè)置戶型牌、功能牌等對樣板房做詳細(xì)介紹。

（7）室外景觀。示范體驗(yàn)區(qū)景觀是整個(gè)小區(qū)景觀亮點(diǎn)的濃縮顯示，必須體現(xiàn)整體景觀設(shè)計(jì)的主題精髓。示范體驗(yàn)區(qū)的景觀布置將直接對銷售產(chǎn)生影響。依據(jù)設(shè)定的參觀流線，從入口至出口的流線上應(yīng)有視覺亮點(diǎn)、氛圍景觀、體驗(yàn)或停留性景觀，其觀賞面與流線應(yīng)有良好結(jié)合。特別是在形象入口、售樓處等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)應(yīng)有良好景觀烘托氣氛。在各參觀起始點(diǎn)和達(dá)到點(diǎn)，均應(yīng)有良好景觀視線。范區(qū)景觀營造應(yīng)考慮與樣板房的對景關(guān)系，樣板房與示范體驗(yàn)區(qū)應(yīng)融為一體，在視覺和動(dòng)線上應(yīng)有互動(dòng)的關(guān)系。

3 示范體驗(yàn)區(qū)的建筑設(shè)計(jì)

3.1 售樓處

售樓處作為樓盤形象展示的主要場所，不僅僅是接待、洽談業(yè)務(wù)的地方，還是現(xiàn)場廣告宣傳的主要工具，通常也是實(shí)際的交易地點(diǎn)。建議建設(shè)永久性建筑，以后可以改造成會(huì)所或是商業(yè)、文化場所等。一個(gè)設(shè)計(jì)非常好的售樓處，它可以成為這區(qū)域的標(biāo)志，這樣的建筑肯定會(huì)得到目標(biāo)顧客的認(rèn)可。

3.2 樣板房

3.2.1 樣板房類型

樣板房按交房時(shí)裝修及設(shè)備配置情況，大致可分為：

（1）展示用樣板房：樓盤交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，樣板房只是按各樓盤不同定位要求設(shè)計(jì)并裝修其中部分套型作為銷售道具，幫助客戶理解房型空間關(guān)系，為客戶提供一個(gè)未來家園的美好想象，以激發(fā)客戶的購買欲。特點(diǎn)：高水準(zhǔn)的硬裝和軟裝設(shè)計(jì)，營造出高于實(shí)際的感官?zèng)_擊。

（2）精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房：樓盤交樓標(biāo)準(zhǔn)為裝修房，樣板房除活動(dòng)家具及軟裝外即為交樓標(biāo)準(zhǔn)。精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房是為了事先讓購房客戶了解樓盤交房時(shí)各戶型的裝修標(biāo)準(zhǔn)及配置的設(shè)備品牌、型號(hào)，同時(shí)通過家具及軟裝塑造富有品質(zhì)感的生活氛圍。為客戶提供對于未來家園可實(shí)現(xiàn)的生活指引。特點(diǎn)：真實(shí)、實(shí)用、品質(zhì)感。

（3）工樣法樣板房：樣板房中不展示任何硬裝及軟裝，只展示材料、設(shè)備和施工做法。工樣法樣板房是為了讓購房客戶了解各種具體施工做法，通過實(shí)物和介紹十客戶對所選材料的外觀和品質(zhì)以及施工方法有深入的認(rèn)識(shí)，對未來的家園產(chǎn)生非常實(shí)際的了解，對預(yù)售樓盤的品質(zhì)產(chǎn)生信心。特點(diǎn)：真實(shí)、具體、詳盡。

3.2.2 樣板房定位

（1）檔次定位：依據(jù)樓盤檔次定位樣板房檔次。樣板房檔次應(yīng)稍高于樓盤檔次，使購房客戶感覺預(yù)售物業(yè)品質(zhì)高于期望值，因而產(chǎn)生物超所值的驚喜。但樣板房檔次也不能定位過高，避免購房客戶因感覺與實(shí)際不符而不能認(rèn)同。

（2）室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格定位：依據(jù)樓盤檔次、物業(yè)類型、樓盤主題風(fēng)格定位樣板房的設(shè)計(jì)風(fēng)格。在兼顧樓盤的建筑風(fēng)格及宣傳導(dǎo)向的同時(shí)，了解不同面積戶型的意向客戶群的年齡層次及文化背景，符合意向客戶群的喜好。每套樣板房的風(fēng)格應(yīng)為該套型意向客戶所喜歡的風(fēng)格。

3.2.3 樣板房數(shù)量控制

戶型較多的住宅樓盤不用每個(gè)戶型都做樣板房，但至少要做幾個(gè)主力戶型的樣板房，一般一個(gè)樓盤做四到五套。

如果資金情況允許，則應(yīng)以一定樣板房數(shù)量形成市場話題效應(yīng)。

3.2.4 樣板房套型選擇

（1）戶型選擇原則：①主力戶型；②難銷售戶型；③特色戶型。

（2）注意事項(xiàng)樣板房不同戶型的數(shù)量比例應(yīng)與整個(gè)樓盤整個(gè)樓盤戶型比例大致相仿，不然會(huì)顯得樓盤定位不明。

3.2.5 樣板房選址

（1）樣板房按位置可分為以下幾類：①固定：如果施工期允許的話，可以在預(yù)售樓盤中選擇適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置實(shí)景樣板房。優(yōu)點(diǎn)在于真實(shí)、可信且節(jié)約成本。由于樣板房在完成銷售任務(wù)后可以帶裝修出售，因此節(jié)約了裝修成本，也省去了搭建房屋的費(fèi)用。②臨時(shí)：如果沒有條件設(shè)固定樣板房，也可以在戶外搭建獨(dú)立的示范單位，或講樣板房設(shè)于售樓處（會(huì)所）內(nèi)，一方面可以避開施工的影響，保證施工建造不受其他因素干擾，同時(shí)又可以盡量彌補(bǔ)示范單位局部細(xì)節(jié)如朝向、通風(fēng)采光等條件的缺陷。

（2）樣板房選址要點(diǎn)：①所選位置應(yīng)方便參觀，且處于示范體驗(yàn)區(qū)范圍內(nèi)；②樣板房與售樓處距離不宜超過400m，否則應(yīng)配備電瓶車等交通工具；③從樣板房至售樓處應(yīng)有安全、快捷且易圍合的通道；④參觀流線周圍應(yīng)有一定面積的輔助景觀場地及停車場地。⑤固定樣板房的選址要求：在無電梯或電梯為開通的情況下，所選樣板房樓層位置不宜高過四層；不同套型的樣板房應(yīng)盡量集中在同一棟樓或相近樓棟；主要功能房的景觀較好，能突出項(xiàng)目賣點(diǎn)并符合項(xiàng)目營銷策略；主要功能房與周邊建筑無對視、無視線遮擋；⑥臨時(shí)性樣板房選址要求所選地點(diǎn)應(yīng)能保證所需的使用期限；所選地點(diǎn)應(yīng)具備足夠的樣板房使用面積及景觀場地；應(yīng)不影響施工。

3.2.6 樣板房設(shè)計(jì)要求

（1）裝修設(shè)計(jì)應(yīng)符合建筑設(shè)計(jì)的總體要求，強(qiáng)化建筑設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)的相互銜接，使室內(nèi)空間組織和界面處理更趨合理；

（2）裝修設(shè)計(jì)應(yīng)本著標(biāo)準(zhǔn)化的原則，積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備，并提高現(xiàn)場裝配化程度；

（3）裝修設(shè)計(jì)不得破壞建筑的外立面；

（4）裝修設(shè)計(jì)所形成的使用荷載應(yīng)在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)所允許的范圍內(nèi)；

（5）裝修設(shè)計(jì)嚴(yán)禁破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，且不得在承重墻上隨意開洞；

（6）裝修設(shè)計(jì)不得破壞豎向管道及井道，并不得改變其使用功能；

（7）套內(nèi)裝修設(shè)計(jì)不得減少原套型安全出口、疏散出口和減少疏散走道設(shè)計(jì)所需的凈寬度和數(shù)量；

（8）裝修設(shè)計(jì)不應(yīng)影響消防設(shè)施的正常使用。樣板房設(shè)計(jì)詳細(xì)見《室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。

4 總 結(jié)

當(dāng)前隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的持續(xù)發(fā)展，結(jié)合開發(fā)商與設(shè)計(jì)師對樓盤的理念設(shè)計(jì)，示范體驗(yàn)區(qū)建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)中漸漸普及，而這不僅僅與產(chǎn)品銷售的需要，也是人們追求高品質(zhì)生活的人文表現(xiàn)。但當(dāng)前的建設(shè)中還有種種不足，在今后的實(shí)踐中還需不斷完善。