劉群

近年來(lái)，北京市樓市火爆，房?jī)r(jià)一路飆升，2012年下半年開(kāi)始，“地王”頻頻現(xiàn)身，北京土地市場(chǎng)急劇升溫。2013年初“國(guó)五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)。10月份，北京出臺(tái)“京七條”措施平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，提出要在住房供地總量成倍增加的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式，加大自住型商品住房供應(yīng)力度，滿足中端需求和夾心層家庭需求。

在這種政策環(huán)境下，北京市土地出讓市場(chǎng)增加土地供應(yīng)，創(chuàng)新土地出讓方式。本文擬通過(guò)分析北京市土地資源利用現(xiàn)狀，2013年北京市土地出讓市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，分析該市土地出讓市場(chǎng)的現(xiàn)狀特征、地價(jià)高企的原因和后果、房企拿地狀況，并在此基礎(chǔ)上對(duì)2014年北京市土地市場(chǎng)的走勢(shì)進(jìn)行分析和展望。

一、北京市土地資源利用現(xiàn)狀分析

（一）特殊地形導(dǎo)致建設(shè)用地供應(yīng)長(zhǎng)期緊張

北京市山地多，平原少。山地占全市面積的62%，且環(huán)繞市區(qū)，這不利于北京市城市的擴(kuò)展和建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)。城市大，郊區(qū)相對(duì)較??；人多地少，耕地更少。隨著北京市郊區(qū)城市化進(jìn)程不斷加快，城市用地不斷擴(kuò)大，農(nóng)業(yè)用地迅速減少，耕地也隨之銳減。土地利用率高達(dá)85.5%，其中近郊區(qū)和平原區(qū)土地利用率達(dá)95%以上，造成后備資源不足容易導(dǎo)致建設(shè)用地供應(yīng)緊張。

（二）存量土地的開(kāi)發(fā)利用受到較大限制

北京市是我國(guó)的首都，中央、國(guó)務(wù)院各部委、各直屬事業(yè)單位、下屬企業(yè)單位、部隊(duì)大院都無(wú)償或低償占用了大量的城市用地。此外，北京市是舉世文明的歷史文化古城，擁有一批具有傳統(tǒng)歷史風(fēng)貌，民族風(fēng)格和地方特色的歷史文化街區(qū)。在舊城區(qū)，大片的四合院、平房住宅占據(jù)著黃金地段，人口稠密，土地成本很高，因此舊城改造受到限制。

（三）征地拆遷難度加大，項(xiàng)目推進(jìn)緩慢

隨著《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的深入實(shí)施，當(dāng)前征地、拆遷等土地前期開(kāi)發(fā)工作難度進(jìn)一步加大，項(xiàng)目推進(jìn)速度放緩，開(kāi)發(fā)成本呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。自2005年開(kāi)始，北京市每年制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)土地供應(yīng)總量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局及具體執(zhí)行等情況進(jìn)行了明確安排。從這幾年的供地計(jì)劃可以看出，土地總體供應(yīng)有逐年減少的趨勢(shì)，其中住宅用地所占的比例較低，尤其是普通商品住宅用地供應(yīng)緊張。2012、2013年普通商品住宅用地僅計(jì)劃供應(yīng)850公頃，較2006年減少了47%。

二、2013年北京市土地出讓交易情況分析

（一）土地成交規(guī)模大幅增加，土地收益創(chuàng)新高

2013年北京市土地市場(chǎng)共成交214宗土地①，總成交土地面積2082萬(wàn)平方米，其中建設(shè)用地面積1314萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積2377萬(wàn)平方米，與去年全年163宗地，共1693萬(wàn)平方米的規(guī)劃建筑面積相比，規(guī)劃建筑面積比上年同期增加40.4%，略超2011年。

商品房用地成交面積為近六年次高。2013年北京市共成交131塊商品房用地，規(guī)劃建筑面積1836萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)一倍，在近六年中僅低于2010年。其中居住用地61塊，規(guī)劃建筑面積1088萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)132%。綜合用地成交面積同比上漲，全年共成交綜合用地40宗，規(guī)劃建筑面積517萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)90%。

全年實(shí)現(xiàn)土地收益1822億元，同比增長(zhǎng)181%，比創(chuàng)紀(jì)錄的2010年還增加了186億元的收入。商品房用地土地出讓金收入同比增加近兩倍，創(chuàng)歷史新高。2013年，北京商品房用地土地出讓總收入1768億元，同比增加194%，比2010年還高出216億元，創(chuàng)歷史新高，其中第四季度土地出讓收入647億元，11月單月土地出讓收入407億元，占全年的23%。平均單幅土地的總價(jià)高達(dá)13.5億元，與前幾年相比大幅提高，而居住用地的平均單幅土地總價(jià)已高達(dá)16.73億元。

（二）土地成交結(jié)構(gòu)中居住用地比重有所增加

2013全年成交的214塊土地中83塊是工業(yè)用地，建設(shè)用地面積382萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積512萬(wàn)平方米，占總成交土地規(guī)劃建筑面積的22%。居住用地共成交61塊，建設(shè)用地面積608萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積1088萬(wàn)平方米，與前兩年相比大幅增加。居住用地成交規(guī)模占所有土地的比重為45%；占商品房用地的比重為59%。居住用地占商品房用地的比重呈緩慢增加的趨勢(shì)。

（三）商品房用地成交樓面價(jià)大幅提高

2013年，北京土地出讓市場(chǎng)共成交131宗商品房用地，其中56塊土地配建了保障房或異地建設(shè)保障房、醫(yī)院。但即使在這種情況下，商品房用地平均成交樓面價(jià)9632元/平方米，首次逼近萬(wàn)元，同比上漲45%。其中12塊土地底價(jià)成交，114塊土地溢價(jià)成交，另有5塊招標(biāo)出讓的土地底價(jià)未知導(dǎo)致溢價(jià)未知。在這114塊溢價(jià)成交的土地中，有10塊土地溢價(jià)率超過(guò)100%，最高達(dá)242%；10塊土地溢價(jià)率在50%—100%；28塊土地溢價(jià)率在40%—50%；34塊土地因土地成交價(jià)格達(dá)到政府設(shè)定上限而競(jìng)投保障房面積或異地建設(shè)醫(yī)院。

（四）居住用地供應(yīng)量少造成地價(jià)高企

2013年，北京市居住用地成交樓面價(jià)9380元/平方米，創(chuàng)歷史最高，而起始樓面價(jià)也達(dá)到7213元/平方米，比2012年的成交樓面價(jià)還高。土地起始樓面價(jià)大幅上漲，決定了成交樓面價(jià)也不得不漲。從土地價(jià)格來(lái)看，房?jī)r(jià)的上漲也是一種必然趨勢(shì)。

其實(shí)，居住用地的成交樓面價(jià)和溢價(jià)率均低于實(shí)際情況。居住用地在出讓時(shí)都被政府設(shè)定了合理土地上限價(jià)格，溢價(jià)率最高不得超過(guò)50%，當(dāng)達(dá)到上限價(jià)格后，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上競(jìng)報(bào)保障房面積或異地建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)資金，人為限制了成交樓面價(jià)。2013年北京出讓的商品房用地共配建保障房面積443萬(wàn)平方米，與2012年（150萬(wàn)平方米）相比多出了293萬(wàn)平方米保障房，有53塊土地需要建設(shè)或配建公租房、限價(jià)房、經(jīng)適房或自住型商品房，另有3塊土地異地建設(shè)保障房或者醫(yī)院，這種異地建設(shè)方式其實(shí)就是一種變相的增加土地價(jià)款。endprint

居住用地地價(jià)漲幅如此之大，主要還是供應(yīng)量少造成的。最近5年來(lái)，居住用地土地供應(yīng)缺口達(dá)到了1565萬(wàn)平方米，特別是2009年和2012年，這兩年的住宅類(lèi)土地供應(yīng)缺口分別達(dá)到了803萬(wàn)平方米和828萬(wàn)平方米。房企銷(xiāo)售狀況好，資金充足，土地需求旺盛，同期的土地供應(yīng)不足就造成房企逢地必?fù)?。因此?009年和2012年下半年，北京的土地市場(chǎng)最為火爆，地王頻出。2013年北京土地供應(yīng)雖然有所增加，但房企對(duì)土地的需求尚未滿足，且二三線城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，眾多房企回歸北京這種一線城市，對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊一擲千金，地價(jià)迅速上漲，平均成交樓面價(jià)近萬(wàn)元。

選取2008—2013年的居住用地成交樓面價(jià)與住宅銷(xiāo)售均價(jià)作比較發(fā)現(xiàn)，2013年土地成交樓面價(jià)占住宅銷(xiāo)售均價(jià)的比重已達(dá)45%，是近六年來(lái)最高的一年。土地成本增加，房?jī)r(jià)的上漲也是一種必然趨勢(shì)。

（五）成交土地以城市發(fā)展新區(qū)為主

城市發(fā)展新區(qū)是供地主力，生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)供地比重逐步增加。2013年北京市成交的商品房用地主要分布在城市發(fā)展新區(qū)，規(guī)劃建筑面積1154萬(wàn)平米，占全市的比重為62.85%；城市功能拓展區(qū)成交的規(guī)劃建筑面積僅358萬(wàn)平米，僅占全市的19.52%；生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)的土地供應(yīng)量呈逐年增加趨勢(shì)，2013年已經(jīng)達(dá)到315萬(wàn)平米，占全市的17.17%。

三、2014年北京市土地出讓市場(chǎng)走勢(shì)

（一）供應(yīng)量方面，住宅用地供應(yīng)將相應(yīng)提速

自新一屆政府執(zhí)政以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控方向由抑制需求轉(zhuǎn)向加大供應(yīng)?！皣?guó)五條”要求各地加大住宅用地供應(yīng)，國(guó)土資源部也強(qiáng)調(diào)要保持城市地價(jià)平穩(wěn)，切實(shí)穩(wěn)定土地市場(chǎng)，要求各城市特別是一線城市要調(diào)增并公布住房用地供應(yīng)計(jì)劃。2012年下半年以來(lái)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，高價(jià)地塊的頻繁出現(xiàn)明顯推動(dòng)了后市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，而增加住宅用地的供應(yīng)或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬暇徑庠摼置妗?013年，北京市政府積極增加土地供應(yīng)，預(yù)計(jì)2014年仍將加快推出住宅用地，向社會(huì)釋放土地供應(yīng)增加、后市預(yù)期穩(wěn)定的積極信號(hào)。但由于北京市特殊的土地利用現(xiàn)狀，整體土地資源稀缺，優(yōu)質(zhì)地塊基本開(kāi)發(fā)殆盡，因此，可增加的供應(yīng)有限。同時(shí)，所供土地以近遠(yuǎn)郊區(qū)域?yàn)橹鳎渲羞h(yuǎn)郊區(qū)域所占比重將繼續(xù)上升。

（二）供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，加大居住類(lèi)用地尤其是保障房、自住房用地供應(yīng)

配建保障房的住宅用地比例將進(jìn)一步加大，同時(shí)也將有更多的純保障房用地推出?！熬┢邨l”提出，2013年北京市要完成不低于2萬(wàn)套自住型商品住房供地，2014年計(jì)劃推出5萬(wàn)套自住型商品住房供應(yīng)。2013年，北京共成交配建自住型商品房的地塊超過(guò)14宗，“2萬(wàn)套”目標(biāo)已實(shí)現(xiàn)，其中部分地塊全部建設(shè)保障房和自住型商品房。自住型商品房地塊的不斷增加，有助于平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。2014年北京仍將加大自住型商品房的供應(yīng)，將繼續(xù)加大全市住宅用地供應(yīng)，同時(shí)進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擬安排住宅用地供應(yīng)總量中的40%用于保障性安居工程建設(shè)，60%用于商品房建設(shè)，商品房用地中將有50%用于建設(shè)自住型商品房，因此，用于保障房和自住房建設(shè)的土地共占住宅用地供應(yīng)總量的70%。這些計(jì)劃如能充分實(shí)施，可在一定程度上緩解開(kāi)發(fā)商扎堆競(jìng)價(jià)的現(xiàn)象，并通過(guò)加大面粉量進(jìn)而抑制面包價(jià)格的調(diào)控機(jī)制對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲起到一定的調(diào)控作用。

（三）需求方面，品牌房企將延續(xù)上年的拿地態(tài)勢(shì)，下半年熱度有所消減

2013年，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。同時(shí)，龍頭企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，推動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、保利、中海、恒大、碧桂園7家房企躋身“千億俱樂(lè)部”。品牌房企在良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和積極融資的支撐下，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的儲(chǔ)備趨于迫切，2014年拿地的積極性有可能會(huì)繼續(xù)高漲。雖然北京拿地成本高，但從投資風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，一線城市整體市場(chǎng)環(huán)境規(guī)范且市場(chǎng)預(yù)期看好，樓市需求旺盛，依然是企業(yè)首選。2013年品牌房企一線城市拿地占比明顯提高，對(duì)一線城市優(yōu)質(zhì)地塊不惜重金爭(zhēng)奪。預(yù)計(jì)2013年北京土地市場(chǎng)的熱度可能將延續(xù)到2014年。2014年上半年，由于慣性的作用，土地市場(chǎng)的這種熱度不會(huì)減弱，很多房企土地儲(chǔ)備還不夠。下半年，土地成交量增長(zhǎng)勢(shì)頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過(guò)持續(xù)拿地后，土地儲(chǔ)備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預(yù)計(jì)2014年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強(qiáng)資金管控。

（四）土地價(jià)格上，優(yōu)質(zhì)地塊依然可能出現(xiàn)地王

由于北京土地資源稀缺，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，房企拿地?zé)岫雀邼q，從短期看，土地市場(chǎng)有可能還會(huì)引來(lái)品牌房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪，預(yù)計(jì)地王依然會(huì)出現(xiàn)，影響市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期。2014年，如果宏觀政策依然平穩(wěn)過(guò)渡，由于土地財(cái)政和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本高企等原因，政府設(shè)定的土地起始樓面價(jià)較高，因此，如果消除保障房和遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地的影響，就同一區(qū)域同一用途的土地來(lái)說(shuō)，土地成交樓面價(jià)有可能繼續(xù)上漲。但由于配建保障房比例繼續(xù)增加，且設(shè)定“合理土地上限價(jià)格”，以及政府抬高了土地起始樓面價(jià)，可能會(huì)使土地溢價(jià)幅度有所下降。

注：

①本文中“土地”含工業(yè)用地、加油站、商品房用地；商品房用地含住宅用地、綜合用地、商業(yè)用地、辦公用地，不含工業(yè)用地和加油站。

（作者單位：北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司北辰置地分公司）endprint