楊樹定

【摘要】房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動(dòng)，是將營利作為主要目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。在我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展下，房地產(chǎn)公司的前進(jìn)步伐也隨之進(jìn)一步加快，但其在發(fā)展過程中由于種種原因如管理水平低下、資金緊缺等問題的存在，致使財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)了諸多的問題。本文首先概述了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，其次指出了房地產(chǎn)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理中存在的問題，最后提出了強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的具體對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)管理；問題；具體對(duì)策

財(cái)務(wù)管理是公司為了獲取經(jīng)濟(jì)效益最大化，在組織企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理財(cái)務(wù)關(guān)系過程中所進(jìn)行的科學(xué)預(yù)測、決策、計(jì)劃、控制、協(xié)調(diào)、核算、分析和考核等各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中管理工作的總稱。房地產(chǎn)公司在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中占有重要地位。在豐厚的利潤驅(qū)使下我國涌現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)公司，樓市行情上揚(yáng)速度極快。為了防止房價(jià)的上漲，我國政府部門頒布實(shí)施了諸多的宏觀調(diào)控政策對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)公司予以調(diào)整。針對(duì)此情況，房地產(chǎn)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理怎樣實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的需求，不斷提高自身競爭實(shí)力，這是目前的核心課題。筆者就房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)為切入點(diǎn)，指出了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，以保障房地產(chǎn)公司持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

1.資金籌集數(shù)額大、資金周轉(zhuǎn)周期長

由于房地產(chǎn)公司開發(fā)對(duì)象的特殊性，使得房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)需要投入龐大的資金。在龐大的土地價(jià)格與房屋工程造價(jià)下，房地產(chǎn)公司一次將投入高額的資金，對(duì)于此情況，要求房地產(chǎn)公司應(yīng)采用各類有效的途徑和渠道開展資金的籌集工作。同時(shí)，由于房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營過程存在長期性、資金周轉(zhuǎn)困難等現(xiàn)象，所以要想短時(shí)間內(nèi)收回資金還具有很大難度，致使資金周轉(zhuǎn)不靈。

2.投資決策困難，存在較大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)開發(fā)公司具有較長的開發(fā)周期，不可避免的會(huì)發(fā)生諸多的不可確定因素，而這些因素很有可能會(huì)影響到開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗及效益，所以，明確指出房地產(chǎn)公司進(jìn)行投資決策過程中必須對(duì)項(xiàng)目的可行性加以論證，而這樣一來使得投資決策難度提高。由于房地產(chǎn)公司不具備高的調(diào)整能力，變動(dòng)性差，只要項(xiàng)目開始施工，就無法再把資金抽回，這無疑給公司的投資帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3.存在多樣化的財(cái)務(wù)形式，財(cái)務(wù)管理存在較大難度

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)經(jīng)過征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等各環(huán)節(jié)，開發(fā)活動(dòng)涉及方方面面，所以，呈現(xiàn)出了多樣化的財(cái)務(wù)形式。此外，房地產(chǎn)公司活動(dòng)參與者一般包括了房地產(chǎn)公司及其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位以及內(nèi)部各單位和各上級(jí)管理部門，給財(cái)務(wù)管理帶來了較大的難度。

二、房地產(chǎn)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理中存在的問題

1.不重視全面成本及費(fèi)用管理

這里所說的成本及費(fèi)用管理指的是針對(duì)房地產(chǎn)公司日常開發(fā)經(jīng)營時(shí)所有費(fèi)用與開發(fā)產(chǎn)品成本的產(chǎn)生而實(shí)施的涵蓋預(yù)算、計(jì)劃、控制、分析、評(píng)價(jià)等在內(nèi)的各種有效的管理活動(dòng)，其主要職責(zé)是將房地產(chǎn)公司內(nèi)部潛力充分挖掘，貫徹節(jié)約目標(biāo)，合理控制開發(fā)產(chǎn)品成本和其他費(fèi)用的支出，保障企業(yè)在競爭激烈的市場中具有較高的競爭實(shí)力。房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本與費(fèi)用管理在公司內(nèi)部管理中屬于核心內(nèi)容，全面成本管理明確指出房地產(chǎn)公司要求做到全員、全過程、全方位的成本管理，貫穿于房地產(chǎn)公司開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營全程。

2.缺乏完善的財(cái)務(wù)管理制度

國有企業(yè)與民營企業(yè)在制度建設(shè)過程中有著一定的差異性，這就使得房地產(chǎn)公司起步運(yùn)行時(shí)，大部分的工作都難以有相匹配的制度依據(jù)，特別是財(cái)務(wù)管理工作上，房地產(chǎn)公司中常出現(xiàn)資金不集中、多頭開戶、財(cái)權(quán)分割等各類對(duì)公司發(fā)展極為不利的情況，大部分款項(xiàng)支付過程中均不具備相關(guān)的經(jīng)濟(jì)合同備案，財(cái)務(wù)部門無法全面獲悉款項(xiàng)的來源、發(fā)生細(xì)節(jié)，也沒有針對(duì)資金設(shè)置專門的歸口部門，這樣就使得房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層難以及時(shí)的了解項(xiàng)目資金的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況。

3.各部門間的協(xié)調(diào)性差

在房地產(chǎn)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作中，財(cái)務(wù)部門與經(jīng)濟(jì)部門和工程部門接觸中還存在一些矛盾問題，比如，在實(shí)施的制度中指出各部門每個(gè)月三十號(hào)前要將用款申請(qǐng)遞交到財(cái)務(wù)部門中，然后，財(cái)務(wù)部門再對(duì)月份用款計(jì)劃進(jìn)行科學(xué)的匯總與合理的編制，報(bào)經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行所需資金的籌集，同時(shí)根據(jù)已經(jīng)確立的用款計(jì)劃辦事。然而實(shí)際情況是，經(jīng)濟(jì)部門和工程部門常由于諸多因素而無法根據(jù)此規(guī)定辦事。在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理部門中最難解決的問題就是資金的計(jì)劃性執(zhí)行力度不強(qiáng)，引起該問題發(fā)生的根本原因是各部門沒有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性，認(rèn)為控制屬于財(cái)務(wù)部門管轄范疇，不按照相關(guān)制度辦事。在和經(jīng)濟(jì)部門合作時(shí)，財(cái)務(wù)部門的任務(wù)是為經(jīng)濟(jì)合同支付費(fèi)用。根據(jù)上述例子，經(jīng)濟(jì)部門作業(yè)過程中，經(jīng)常不根據(jù)相關(guān)規(guī)定提交申請(qǐng)，雖有相關(guān)的制度但未得到有效執(zhí)行，而財(cái)務(wù)部門與經(jīng)濟(jì)部門是同等級(jí)的，沒有權(quán)力管理經(jīng)濟(jì)部門，對(duì)于經(jīng)濟(jì)部門的拖后行為，只有領(lǐng)導(dǎo)層方可予以處理。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的具體對(duì)策

1.推行全面成本及費(fèi)用管理

成本及費(fèi)用管理涉及房地產(chǎn)商品壽命周期各環(huán)節(jié)階段，房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本管理工作具體涵蓋了成本及費(fèi)用的預(yù)測、計(jì)劃、控制、核算、檢查、分析這些內(nèi)容，要想保證成本及費(fèi)用管理具有高水平，房地產(chǎn)公司就應(yīng)有效管理所有成本費(fèi)用，并且還應(yīng)全面調(diào)動(dòng)員工參與成本及費(fèi)用管理工作的熱情，促進(jìn)公司經(jīng)濟(jì)效益最大化，嚴(yán)格根據(jù)國家明確規(guī)定的房地產(chǎn)公司成本及費(fèi)用開支范圍與標(biāo)準(zhǔn)，保障房地產(chǎn)公司各環(huán)節(jié)經(jīng)濟(jì)水平，落實(shí)全面成本及費(fèi)用管理。

2.創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理制度

實(shí)際工作中常有一些問題無法根據(jù)以往的工作經(jīng)驗(yàn)有效解決，所以需要通過制度創(chuàng)新來及時(shí)處理。比如，在貨幣資金控制的安全問題中，因無法獲悉準(zhǔn)確的審批權(quán)限而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理難以有序運(yùn)行，要想通過以往的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來解決此問題難度較大。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)貫徹落實(shí)三級(jí)審核制度，以此提高財(cái)務(wù)部門的管理水平，摒棄傳統(tǒng)中看見有領(lǐng)導(dǎo)簽字就立即付款的行為。比如，某個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)，發(fā)生了嚴(yán)重超過預(yù)算的現(xiàn)象并有領(lǐng)導(dǎo)的簽字，財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)這個(gè)情況，結(jié)合三級(jí)審核制度提出相應(yīng)的異議，認(rèn)為高出財(cái)務(wù)預(yù)算，最終款項(xiàng)被放置到下一階段中支付，從而推動(dòng)財(cái)務(wù)預(yù)算的有效運(yùn)行。

3.處理好各部門間的關(guān)系

在對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部門和其他部門間的矛盾沖突進(jìn)行處理時(shí)，必須先充分了解財(cái)務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)涵，財(cái)務(wù)預(yù)算工作的完成其實(shí)就是全員運(yùn)行的過程，而并非財(cái)務(wù)部門自身能夠完成的，所以，要求財(cái)務(wù)部門在協(xié)調(diào)和各部門間的關(guān)系時(shí)，各部門也要與財(cái)務(wù)部門良好的配合以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)。領(lǐng)導(dǎo)層也必須對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作予以足夠的重視與支持，設(shè)置專門的預(yù)算管理組織、預(yù)算執(zhí)行部門與審計(jì)部門，推進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)算正常運(yùn)行。此外，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部門實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算體系時(shí)應(yīng)將自身具有的財(cái)務(wù)核心作用全面發(fā)揮，充分了解財(cái)務(wù)預(yù)算的階段性目標(biāo)，如果存在預(yù)算目標(biāo)范圍以外或者預(yù)算目標(biāo)嚴(yán)重不足的情況，第一時(shí)間匯報(bào)給領(lǐng)導(dǎo)層，財(cái)務(wù)部門在財(cái)務(wù)管理工作中具有主導(dǎo)與核心作用，應(yīng)該承擔(dān)起對(duì)各部門間關(guān)系的有效處理。

4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)定期檢查與考核

房地產(chǎn)公司不僅要做好投資回收銜接、增強(qiáng)資金運(yùn)用水平，同時(shí)還必須做好投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法性研究工作?？茖W(xué)合理的財(cái)務(wù)預(yù)測能夠降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將各類風(fēng)險(xiǎn)抵制在萌芽之中。對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等實(shí)施財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，節(jié)約成本費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。

四、結(jié)論

綜上所述可知，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)公司中屬于重要部分，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理起到了重要的保障作用。房地產(chǎn)公司要想持續(xù)健康發(fā)展，一套完善的財(cái)務(wù)管理體系不可少，該體系能夠保證房地產(chǎn)公司有效籌資、投資及用資等，所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)積極構(gòu)建一套行之有效的財(cái)務(wù)管理體系。

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