季彤

【摘要】2013年上海本市商品住宅成交量超1000萬(wàn)平方米，這是近幾年來(lái)上海市成交量首次突破千萬(wàn)級(jí)別。住房交易量結(jié)構(gòu)發(fā)生了什么樣的變化？住房消費(fèi)觀念是一步到位還是梯度消費(fèi)？本文試圖通過(guò)對(duì)1000戶在上海貸款購(gòu)房的家庭分析，從貸款家庭的戶籍、年齡段、婚姻狀況、家庭收入，房屋總價(jià)等方面來(lái)綜合分析這一現(xiàn)象。

【關(guān)鍵詞】住房交易量結(jié)構(gòu)；住房梯度消費(fèi)；家庭收入；房屋總價(jià)

截止2013年10月上海今年本市商品住宅成交量突破1000萬(wàn)平方米，已超過(guò)去年939萬(wàn)平方米的成交量；環(huán)比去年同期增長(zhǎng)45.3%，與2011年同期相比上漲65.2%這是近幾年來(lái)上海市成交量首次突破千萬(wàn)級(jí)別。

火爆的住房商品房成交量情況下，住房交易量結(jié)構(gòu)發(fā)生了什么樣的變化？住房消費(fèi)觀念是一步到位還是梯度消費(fèi)？本文試圖通過(guò)對(duì)1000戶在上海貸款購(gòu)房的家庭分析，從貸款家庭的戶籍、年齡段、婚姻狀況、家庭收入，房屋總價(jià)等方面來(lái)綜合分析這一現(xiàn)象。

一、住房交易量結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化

統(tǒng)計(jì)分析2013年在上海貸款購(gòu)房客戶1000戶交易量情況，其中一手商品住房房交易戶數(shù)為371占比為37.1%；二手商品住房交量戶數(shù)為629戶占比為62.9%。統(tǒng)計(jì)樣本中二手商品住房交易戶數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手商品房戶數(shù)，這和前幾年住房交易量已一手交易為主有明顯的不同。二手房交易成為2013年住房交易量的主要力量，住房市場(chǎng)交易活躍度得到了提高；同時(shí)帶動(dòng)了上海地區(qū)新開(kāi)樓盤房?jī)r(jià)的上漲。分析其結(jié)構(gòu)變化的因素，主要有以下幾個(gè)方面：

1.2013年2月“國(guó)五條”的出臺(tái)，特別是對(duì)個(gè)調(diào)稅稅負(fù)調(diào)增的預(yù)期，對(duì)購(gòu)房尚處在觀望情緒的持幣購(gòu)房人群體帶來(lái)了擔(dān)憂，樓市上漲預(yù)期增強(qiáng)，購(gòu)房意愿強(qiáng)烈，看房人群增加，持房人出現(xiàn)跳價(jià)心理，為持幣購(gòu)房人增加購(gòu)房的決心，引發(fā)了2013年上海樓市的火爆開(kāi)場(chǎng)。

2.1998年全面推廣的出售老公房政策，大量的售后公房已經(jīng)具備了商品房特性進(jìn)入市場(chǎng)流通，為2013年進(jìn)入市場(chǎng)流通打下了交易量的基礎(chǔ)。歸納起來(lái)主要的特點(diǎn)為：1、房產(chǎn)升值大；2、面積相對(duì)來(lái)說(shuō)較小，總價(jià)較低，適合面比較廣；3、售后公房已滿五年稅費(fèi)少，交易成本低；4、售后公房集中在老城區(qū)，教育資源和醫(yī)療資源豐富，出行方便，交通發(fā)達(dá)。

3.老城區(qū)可供開(kāi)發(fā)土地資源稀缺，中心城區(qū)新樓盤少，新開(kāi)盤單套住房面積大，總價(jià)高，購(gòu)房預(yù)算有限的情況下售后公房是一個(gè)較好的選擇；新建住房供應(yīng)量有限，住房市場(chǎng)總體仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

4.從之前出臺(tái)的住房限購(gòu)政策之一戶籍情況來(lái)分析，非上海市戶籍對(duì)在上海購(gòu)房的限購(gòu)政策影響在減弱，部分生活工作在上海的非上海市戶籍的家庭具備了上海購(gòu)房的資格條件；以調(diào)查的2013年1000戶上海貸款購(gòu)房客戶家庭統(tǒng)計(jì)分析情況來(lái)看，其中上海戶籍的客戶為737戶占比為73.70%；非上海戶籍的客戶為263戶占比達(dá)到26.3%。

二、住房消費(fèi)的理念悄然發(fā)生了變化

部分富裕家庭隨著收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)和家庭人員結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)住房提出了多方面的要求。從居住環(huán)境、居住面積、出行交通、子女就學(xué)等多方面有改善住房的經(jīng)濟(jì)能力，從年齡、家庭年收入、住房總價(jià)、建筑面積等維度分析住房消費(fèi)已經(jīng)形成了梯度消費(fèi)的雛形。

1.從年齡分組劃分來(lái)看，統(tǒng)計(jì)分析貸款購(gòu)房中主貸人年齡主要集中在23歲（含，工作滿1年以上）到40歲之間，達(dá)到807戶占總?cè)藬?shù)的80.7%。其中23歲到30歲，有410戶，占比為41%，；31歲到40歲，有397戶，占比為39.7%。

2.從家庭年收入情況來(lái)，統(tǒng)計(jì)分析貸款購(gòu)房家庭月收入主要集中在1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下，共有806戶，占比達(dá)到80.6%。家庭月收入呈現(xiàn)一定的層次，具體分組情況如下：、5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下，有72戶，占比為7.2%；3萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下，有171戶，占比為17.1%；2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下，有236戶，占比為23.6%；1.5萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下，有185戶，占比為18.5%；1萬(wàn)元以上1.5萬(wàn)元以下，有214戶，占比為21.4%；1萬(wàn)元以下的，有116戶，占比11.6%。

3.從住房總房?jī)r(jià)的情況來(lái)看，100萬(wàn)元到200萬(wàn)元組戶數(shù)最高，為448戶，占比達(dá)到44.8%；其余各組基本均衡分布：400萬(wàn)元（含）以上500萬(wàn)元以下，有161戶，占比為16.1%；300萬(wàn)元（含）以上400萬(wàn)元以下，有141戶，占比為14.1%；、200萬(wàn)元（含）以上300萬(wàn)元以下，有126戶，占比為12.6%；100萬(wàn)元（含）以上200萬(wàn)元以下，有448戶，占比為44.8%；100萬(wàn)元以下，有124戶，占比為12.4%。

4.從貸款購(gòu)房建筑面積來(lái)看，貸款購(gòu)房家庭建筑面積基本均衡分布在各組，已經(jīng)形成了住房消費(fèi)梯度的框架，建筑面積具體分組情況如下：140平方米（含）以上家庭，有176戶，占比為17.6%；100平方米（含）以上140平方米以下，有192戶，占比為19.2%；80平方米（含）以上100平方米以下，有203戶，占比為20.3%；60平方米（含）以上80平方米以下，有170戶，占比為17.00%；60平方米以下，有261戶，占比為26.1%。

參考文獻(xiàn)：

[1]《包宗華住宅與房地產(chǎn)論文選集》.中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2009年8月第一版

[2]應(yīng)紅著.《中國(guó)住房金融制度研究》.中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2007年5月第一版