記者_(dá)趙冰燃 編輯_王眾 攝影_董德

在美國(guó)如何買(mǎi)學(xué)區(qū)房

記者_(dá)趙冰燃 編輯_王眾 攝影_董德

向往美國(guó)的中國(guó)家庭多半是看中了那里的教育水平，習(xí)慣了在中國(guó)搶購(gòu)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)們?cè)谠窖蠼套拥穆飞希膊煌逄绹?guó)學(xué)區(qū)房的市價(jià)。

2014年9月上旬，《留學(xué)》舉辦的一茶三座移民沙龍，與行業(yè)專(zhuān)家共同探討如何在美國(guó)買(mǎi)學(xué)區(qū)房。

“在北京買(mǎi)學(xué)區(qū)房太貴了，還不如去美國(guó)買(mǎi)呢！”家住西城區(qū)的梁女士最近與移民美國(guó)的大學(xué)同學(xué)交流時(shí)得到了這樣的結(jié)論。

中國(guó)學(xué)區(qū)房是最揪心的剛需

學(xué)區(qū)，是中國(guó)家庭，尤其是北上廣家庭最揪心的剛需。中國(guó)大中城市采用“就近入學(xué)”原則，小學(xué)按照劃分的片區(qū)招生，且利用政策調(diào)控逐步杜絕付費(fèi)跨區(qū)擇校，重視教育的爹媽們?yōu)榱瞬蛔尯⒆虞斣谄鹋芫€(xiàn)上，不得不花大價(jià)錢(qián)在優(yōu)質(zhì)學(xué)校的附近買(mǎi)房，此類(lèi)房產(chǎn)稱(chēng)為“學(xué)區(qū)房”。

對(duì)于北上廣這樣的巨型城市，學(xué)區(qū)房有可能離夫妻倆的單位都不近，或者交通不甚便利、生活設(shè)施不夠齊全。即便如此，為了孩子能有個(gè)好的開(kāi)始，中國(guó)父母依舊會(huì)斥巨資在學(xué)區(qū)里買(mǎi)上一間小房子，哪怕根本不進(jìn)去住。早就聽(tīng)說(shuō)，北京海淀有些學(xué)區(qū)房雖然陳舊狹小，但每平方米的價(jià)格已超20萬(wàn)，而且絕對(duì)不是有價(jià)無(wú)市。

但這還不夠，海淀的天價(jià)學(xué)區(qū)房有他獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)—不僅小學(xué)好，該地區(qū)的中學(xué)也排在全市中學(xué)的前列。其他的學(xué)區(qū)就未必如此了。雖然學(xué)區(qū)房主要以擇小學(xué)為主，但在小學(xué)初中直升的政策下，上了一個(gè)頂呱呱的小學(xué)，卻進(jìn)不去好的初中，豈不是讓孩子有前勁沒(méi)后勁。如果初中拖了后腿，沒(méi)考上頂級(jí)高中，不夸張地說(shuō)，就是一條腿被絆在了頂級(jí)大學(xué)的門(mén)檻外。

當(dāng)然，現(xiàn)在政策的不斷調(diào)整就是為了平均教育資源，并且讓學(xué)區(qū)里各個(gè)階段的學(xué)校水平得到整體提升，但這畢竟道路漫長(zhǎng)。對(duì)于家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，等不起，還是砸錢(qián)吧。

回到文章的開(kāi)頭，為什么一些中國(guó)家長(zhǎng)在受了中國(guó)學(xué)區(qū)房的罪之后，會(huì)轉(zhuǎn)而去討美國(guó)學(xué)區(qū)房的苦吃？這和美國(guó)學(xué)區(qū)房的特色有關(guān)。美國(guó)的學(xué)區(qū)房雖然也僅限于公立學(xué)校范疇，但概念卻和在中國(guó)截然不同。

美國(guó)買(mǎi)房流程

美國(guó)學(xué)區(qū)房只挑高中

美國(guó)學(xué)校按照其支持和附屬的對(duì)象分為私立和公立。美國(guó)私立學(xué)校由宗教組織和個(gè)人開(kāi)設(shè)，所就讀的學(xué)校與居住的區(qū)域無(wú)關(guān)。公立中學(xué)、小學(xué)和幼兒園采取“就近入學(xué)”的原則。美國(guó)法律規(guī)定，任何居住在這個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)的孩子，都有享受免費(fèi)公立教育。學(xué)校質(zhì)量好的地區(qū)就成了吸引家庭入住的“學(xué)區(qū)”，聽(tīng)上去和中國(guó)的學(xué)區(qū)房差不多，其本質(zhì)還是有不同的。

首先，美國(guó)對(duì)學(xué)區(qū)房的精準(zhǔn)定位在高中。美國(guó)的中小學(xué)教育階段，孩子的學(xué)習(xí)任務(wù)相對(duì)輕松，而決定一個(gè)孩子未來(lái)能讀哪所大學(xué)的飛躍性成長(zhǎng)學(xué)習(xí)都集中在高中階段，即便是玩著長(zhǎng)大的美國(guó)孩子，都要在這幾年悶頭苦學(xué)，為上個(gè)好大學(xué)沖刺。

其次，美國(guó)的學(xué)區(qū)好不好，通常指的是學(xué)校所在整片地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、文化好不好，兩者緊密聯(lián)系且相互促進(jìn)。美國(guó)家長(zhǎng)通常不像中國(guó)父母一樣踐行“生活為教育讓路”的原則，但只要一個(gè)家庭選擇一個(gè)良好的生活綜合區(qū)，通常附近的學(xué)區(qū)都不錯(cuò)。

美國(guó)法律規(guī)定，任何居住在某一學(xué)區(qū)內(nèi)的孩子，都享有免費(fèi)就讀于該區(qū)公立幼兒園、小學(xué)和中學(xué)的權(quán)利。市政府或郡政府將轄區(qū)劃分成不同區(qū)塊，學(xué)區(qū)可具體劃到每一條街、每一個(gè)門(mén)牌號(hào)，和行政區(qū)沒(méi)有直接關(guān)系。在美國(guó)，每一所房子都有一個(gè)附近學(xué)區(qū)相匹配的學(xué)校，只要在網(wǎng)上輸入自己的家庭住址便可查到相應(yīng)的學(xué)區(qū)、學(xué)校名稱(chēng)和地址，每年各學(xué)區(qū)對(duì)所屬學(xué)校的學(xué)生出勤率、成績(jī)排名都有相應(yīng)的報(bào)告發(fā)布。家長(zhǎng)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查到孩子可上的學(xué)校后便可與學(xué)校聯(lián)系。

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美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

美國(guó)買(mǎi)房有一套既定的程序，理論上來(lái)說(shuō)，想買(mǎi)房的人按照程序一步步走，自己也可以搞定。但想要更高效的話(huà)，需要一個(gè)優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。正規(guī)的美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都有合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，負(fù)責(zé)一切涉及文件的瑣碎事項(xiàng)，購(gòu)房者所要做的就是簽字確認(rèn)，并不算太繁瑣。

需要注意的是，如果家長(zhǎng)以購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房為目的解決孩子的教育問(wèn)題，一定要針對(duì)具體物業(yè)地址進(jìn)行核查，針對(duì)每一個(gè)住址，孩子最終只能選擇一所學(xué)區(qū)學(xué)校。如果趕上口碑好、排名靠前的學(xué)校，最則需要優(yōu)先排號(hào)進(jìn)入等待。

公立學(xué)區(qū)好處多

在美國(guó)家長(zhǎng)眼中，公立與私立中學(xué)各有優(yōu)勢(shì)。公立中學(xué)只允許接受短期的外國(guó)交換生，法定最長(zhǎng)時(shí)限為一年，不得接受外國(guó)申請(qǐng)者作為獨(dú)立學(xué)生長(zhǎng)期學(xué)習(xí)；而私立中學(xué)接受外國(guó)留學(xué)生以學(xué)生簽證長(zhǎng)期就讀。這意味著，公立中學(xué)的國(guó)際生比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于私立中學(xué)，且學(xué)費(fèi)遠(yuǎn)低于私立中學(xué)，獎(jiǎng)學(xué)金也更容易申請(qǐng)，因此公立學(xué)區(qū)同樣受美國(guó)家長(zhǎng)的青睞。

2008年，在美國(guó)大部分房屋價(jià)格跳水的時(shí)候，好學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)不降反升。美國(guó)布魯金斯學(xué)會(huì)不久前曾發(fā)表一份報(bào)告說(shuō)，美國(guó)公立學(xué)校成績(jī)較高的地區(qū)房?jī)r(jià)平均要比其他地區(qū)的房?jī)r(jià)高出20.5萬(wàn)美元。以哈佛大學(xué)和麻省理工大學(xué)所在的波士頓市房?jī)r(jià)為例，波士頓市的平均房?jī)r(jià)為$ 428,400，而在波士頓市排名第一、麻省排名第四的高中Dover Sherborn學(xué)區(qū)附近的平均房?jī)r(jià)已達(dá)到$914,500，是平均房?jī)r(jià)的兩倍多最高房?jī)r(jià)更是達(dá)到了$1,249,000，是波士頓房?jī)r(jià)的近三倍?？梢?jiàn)世界學(xué)區(qū)一般貴，無(wú)論是為教育、自住還是投資，學(xué)區(qū)房都有著一定的優(yōu)勢(shì)。

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自助查詢(xún)學(xué)區(qū)房信息的網(wǎng)站推薦

Zillow，美國(guó)房地產(chǎn)信息查詢(xún)網(wǎng)站，提供免費(fèi)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。

http://www.zillow.com/

Trulia，美國(guó)房地產(chǎn)搜索引擎，可根據(jù)郵政編碼搜索特定區(qū)域的待售房屋。

http://www.trulia.com/

Redfin，美國(guó)房屋銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)技術(shù)公司，根據(jù)顧客滿(mǎn)意度支付工資。

https://www.redfin.com/

GreatSchools，美國(guó)學(xué)校評(píng)價(jià)網(wǎng)站，收錄約20萬(wàn)所幼兒園至高中的信息。

http://www.greatschools.org/

移民機(jī)構(gòu)房產(chǎn)專(zhuān)家自列買(mǎi)房建議若干條

買(mǎi)房前自問(wèn)

＊ 我購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的目的是自己用還是做長(zhǎng)期投資的規(guī)劃？

＊ 我購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房是否和我家庭的移民計(jì)劃相協(xié)調(diào)？如果我不考慮移民，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房?jī)H僅只是體現(xiàn)投資的話(huà)，我能否接受？我的預(yù)算有多 少？

＊ 我喜歡的城市區(qū)域是哪里？相應(yīng)的氣候，人文氛圍我是否適應(yīng)？當(dāng)?shù)赜惺裁刺攸c(diǎn)是我所欣賞和喜歡的？我所選擇的地區(qū)的資源和特點(diǎn)，其他城市是否有替代性？

以投資為目的

＊ 房子的區(qū)域地段首先要選在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口稠密、對(duì)房源需求高的地方。

＊ 風(fēng)景好，資源稀缺的地方，房子更有升值空間。

＊ 針對(duì)專(zhuān)門(mén)投資“學(xué)區(qū)房”的人來(lái)說(shuō)，不是房子足夠貴才有高回報(bào)。

以洛杉磯爾灣為例，一些投資價(jià)位在80萬(wàn)到150萬(wàn)美金的房產(chǎn)，所能獲得租金的回報(bào)基本上穩(wěn)定在3500到4500美元之間。與投資80萬(wàn)與150萬(wàn)美金的預(yù)算對(duì)比，到頭來(lái)回報(bào)率租金只差1000美元，并非理想收益。

＊ 找好“平衡點(diǎn)”，全局做判斷。

無(wú)論買(mǎi)貴的學(xué)區(qū)房，還是便宜的學(xué)區(qū)房，出租的時(shí)候，貴的地段一般象征著當(dāng)?shù)刈饪退礁?，整體素質(zhì)養(yǎng)好，如爾灣。租金便宜的地方，很可能遇見(jiàn)素質(zhì)參差不齊的租客，可能面臨信譽(yù)不佳、收入不穩(wěn)定、易拖欠租金、毀壞房產(chǎn)等棘手的問(wèn)題，這樣的風(fēng)險(xiǎn)必須考慮進(jìn)來(lái)。

留學(xué)督導(dǎo)

以學(xué)區(qū)為目的

＊ 教育硬性成績(jī)依然是重要參考指標(biāo)。

以加州地區(qū)為例，政府主要通過(guò)API來(lái)衡量各地中小學(xué)的表現(xiàn)。API分?jǐn)?shù)介于200至1000分之間，一般800分以上的學(xué)校屬于比較優(yōu)秀的。

＊ 考察當(dāng)?shù)氐木用袼刭|(zhì)、人口組成、生活便利性和治安情況。

居民素質(zhì)體現(xiàn)了一個(gè)社區(qū)的文化和教育水平，考察時(shí)可以關(guān)注比例、離婚率、家庭和單身的比例、居民的受教育程度。對(duì)于華人來(lái)說(shuō)，周邊如果有華人超市則可以大大的加分，因?yàn)檫@往往意味著周邊已經(jīng)成為較成熟的華人聚集區(qū)。治安情況，一可以通過(guò)網(wǎng)站查詢(xún)地區(qū)犯罪率報(bào)告，二是實(shí)地考察。

＊ 房產(chǎn)稅會(huì)隨房?jī)r(jià)走高，當(dāng)?shù)亟逃?jīng)費(fèi)越高，公立學(xué)校越受益。

公立學(xué)校的教育資金主要來(lái)源于學(xué)校周邊地區(qū)的房地產(chǎn)稅，學(xué)區(qū)的資金跟房地產(chǎn)稅的數(shù)額成正比。美國(guó)各地房地產(chǎn)稅大多數(shù)為1%到2%（也有地區(qū)會(huì)高于2%）。

＊ “如果一定要選擇一個(gè)簡(jiǎn)單標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量美國(guó)學(xué)區(qū)的優(yōu)劣，那么選擇富人區(qū)最直接。因?yàn)楦辉５纳鐓^(qū)和城市，學(xué)校和地區(qū)整體環(huán)境往往更好?！?/p>

《留學(xué)》建議各位家長(zhǎng)在買(mǎi)房時(shí)注意：一、看目標(biāo)房周邊房子的賣(mài)價(jià)。注意過(guò)去三個(gè)月的成交價(jià)，同時(shí)區(qū)分正常買(mǎi)賣(mài)和銀行拍賣(mài)，通常銀行拍賣(mài)價(jià)格低于正常買(mǎi)賣(mài)大約10%至30%。二、注意學(xué)區(qū)級(jí)別不同，價(jià)格不同。以洛杉磯為例，最頂尖的學(xué)區(qū)里住了很多富人，房?jī)r(jià)基本上100萬(wàn)美元起價(jià)。稍便宜一些的中上水平學(xué)區(qū)，獨(dú)立屋的房?jī)r(jià)為60萬(wàn)美元左右起，非獨(dú)立屋（如聯(lián)體住宅），房?jī)r(jià)也在40萬(wàn)美元以上。三、美國(guó)房子基本一分價(jià)錢(qián)一分貨，賣(mài)家開(kāi)價(jià)一般以市場(chǎng)價(jià)位為準(zhǔn)則。過(guò)分的殺價(jià)，容易失敗而歸。四、公寓一般較便宜，但好地段上（比如海邊）設(shè)施完善的公寓也價(jià)格不菲，便宜的二三十萬(wàn)美元，貴的上百萬(wàn)美元。

Dover Sherborn學(xué)區(qū)稱(chēng)作“哈佛學(xué)區(qū)房”亦不為過(guò)，對(duì)于極具名校情結(jié)的中國(guó)家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，頗為誘惑。這里《留學(xué)》要提醒一句，如果不是對(duì)名校過(guò)于癡迷，在美國(guó)學(xué)區(qū)的選擇還是很多的。

美國(guó)有4000所正規(guī)大學(xué)，位列全球TOP200的名校少說(shuō)也有100所，而最新公布的人口總數(shù)才3億出頭。泱泱中華十幾億人口，全國(guó)的大學(xué)是幾百所，進(jìn)入全球TOP200的不足十所。所以，在美國(guó)考大學(xué)，進(jìn)名校的比例本身就翻了N多倍。而且美國(guó)的教育資源更加均衡，即便上不了頂尖學(xué)校，在中檔大學(xué)里，依舊有在專(zhuān)業(yè)排名中位居前列的專(zhuān)業(yè)，畢業(yè)后的就業(yè)壓力也少了不少。

如何選擇好學(xué)區(qū)

美國(guó)不同地區(qū)對(duì)學(xué)區(qū)是否優(yōu)秀有一套自己的衡量標(biāo)準(zhǔn)。在紐約，教育部門(mén)公布的年度學(xué)校排名由三個(gè)指標(biāo)決定：學(xué)校環(huán)境（包括學(xué)生出席率）占15%；學(xué)生表現(xiàn)，其中初中和小學(xué)根據(jù)學(xué)生英語(yǔ)和數(shù)學(xué)中的會(huì)考成績(jī)衡量，而高中則根據(jù)學(xué)生畢業(yè)率衡量，占總分的30%；學(xué)生進(jìn)步，包括學(xué)校是否有效地幫助學(xué)生取得進(jìn)步，占總分的55%。

在加州，政府每年主要通過(guò)API（加州公立學(xué)校學(xué)術(shù)表現(xiàn)指數(shù)）分?jǐn)?shù)來(lái)衡量各地中小學(xué)校的表現(xiàn)。雖然指標(biāo)不盡相同，但官方發(fā)布的數(shù)據(jù)具有很強(qiáng)的權(quán)威性，可以作為挑選學(xué)區(qū)房時(shí)的可靠依據(jù)。此外，家長(zhǎng)也可以自行在網(wǎng)絡(luò)上查詢(xún)學(xué)校歷年的SAT成績(jī)。

“如果一定要選擇一個(gè)簡(jiǎn)單標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量美國(guó)學(xué)區(qū)的優(yōu)劣，那么選擇富人區(qū)最直接。因?yàn)楦辉５纳鐓^(qū)和城市，學(xué)校和地區(qū)整體環(huán)境往往更好?！北本┨K富比國(guó)際房地產(chǎn)國(guó)際銷(xiāo)售副總監(jiān)劉震在接受《留學(xué)》的采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)道。