郭成成

摘 要 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)方面的問(wèn)題是工程中的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)收益的高低直接由工程造價(jià)的總量多少?zèng)Q定，繼而影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的投資成效。當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)現(xiàn)狀不理想，還存在不少問(wèn)題，在控制價(jià)上還有待完善。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 工程造價(jià) 控制策略

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)一直被認(rèn)為是高利潤(rùn)的，吸引著一大堆的人員進(jìn)入該行業(yè)。然而，任何一個(gè)行業(yè)都會(huì)有飽和的時(shí)候。很多的房地產(chǎn)開發(fā)商卻沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，他們大部分都被經(jīng)濟(jì)繁榮蒙蔽了雙眼，迷失了方向，大部分都沒(méi)有意識(shí)到經(jīng)濟(jì)繁榮背后隱藏著巨大的危機(jī)。沒(méi)有這種危機(jī)感，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為只要能拿到地，就是占有了資源，就有利可圖，就可以賺一大筆錢。這種錯(cuò)誤思想直接促動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商拼命圈地，對(duì)工程如何造價(jià)不關(guān)心，對(duì)造價(jià)管理不重視，普遍存在“重經(jīng)營(yíng)、輕管理，沒(méi)有系統(tǒng)的造價(jià)管理理念，沒(méi)有對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制”等問(wèn)題，大部分的企業(yè)把工程造價(jià)當(dāng)作常規(guī)的財(cái)務(wù)成本來(lái)控制，缺乏健全的工程造價(jià)管理制度。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)存在的問(wèn)題

（1）盲目決策失誤多，估算精度不夠

項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程都貫穿著工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制，但決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策對(duì)該項(xiàng)目的工程造價(jià)有重大影響，特別是建設(shè)地點(diǎn)的選擇、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定、設(shè)備選用、工藝的評(píng)選等方面，直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。因此，決策階段直接影響著決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制是否科學(xué)、合理的問(wèn)題，是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段。投資決策過(guò)程，依次分為若干工作階段，不同階段決策的深度不同，是一個(gè)由淺入深、不斷深化的過(guò)程，投資估算的精確度也不同。

（2）招標(biāo)不嚴(yán)謹(jǐn)，造價(jià)不科學(xué)

房地產(chǎn)公司一般采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘呓M織投標(biāo)，是一種有限競(jìng)爭(zhēng)的招標(biāo)方式，它的優(yōu)點(diǎn)是招標(biāo)周期短。但它也具有比較明顯的缺點(diǎn)，比如潛在投標(biāo)人可能被排除在外，圍標(biāo)或串標(biāo)的可能性比較大。還有一些房地產(chǎn)公司采用議標(biāo)，在投標(biāo)人報(bào)完價(jià)后，房地產(chǎn)商再與對(duì)方議價(jià)。這種方式的缺點(diǎn)也是十分明顯的，例如投標(biāo)人在報(bào)價(jià)時(shí)故意虛高，水分很大，他會(huì)留出足夠的利潤(rùn)空間來(lái)進(jìn)行。

（3）開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)不夠重視

長(zhǎng)期以來(lái)，設(shè)計(jì)院經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)粗糙、設(shè)計(jì)保守，為了趕進(jìn)度各專業(yè)不配套，矛盾重重。有的開發(fā)商完全不按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)支付設(shè)計(jì)費(fèi)，把設(shè)計(jì)費(fèi)壓得很低，或把設(shè)計(jì)周期壓得較短，或使設(shè)計(jì)頻繁變更。許多房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)重視不夠，設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量不高。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。這些都給控制工程造價(jià)帶來(lái)較大的難度。因此，也使施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量好壞直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。

3 有效控制房地產(chǎn)工程造價(jià)的對(duì)策

（1）確立房地產(chǎn)工程造價(jià)全過(guò)程的控制投資意識(shí)

房地產(chǎn)工程一般都周期比較長(zhǎng)，而且受各種外部條件的影響與制約，所以在項(xiàng)目的初始階段難以確定一個(gè)正確的造價(jià)。隨著房地產(chǎn)工程的開展與深入，造價(jià)的估算也越來(lái)越趨向合理化。因此，對(duì)于工程造價(jià)的合理確定和有效控制，應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

①由于房地產(chǎn)工程這一項(xiàng)目的規(guī)模大，建設(shè)周期長(zhǎng)，技術(shù)復(fù)雜，人力、物力、財(cái)力消耗大的特點(diǎn)，所以，為了合理確定造價(jià)，必須在工程全過(guò)程中，按照不同階段的特點(diǎn)進(jìn)行多次計(jì)價(jià)，即按建設(shè)程序合理確定不同階段的造價(jià)精度，以充分體現(xiàn)出造價(jià)的合理性。所謂工程造價(jià)的合理確定，就是在建設(shè)程序的各個(gè)階段，合理確定投資估算、概算造價(jià)、預(yù)算造價(jià)、承包合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、竣工決算價(jià)。

②雖然房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程都要注意工程造價(jià)問(wèn)題，但是控制的重點(diǎn)應(yīng)該轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段，投資決策以后，控制的重點(diǎn)就要放在設(shè)計(jì)階段。

③我國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目普遍忽視了建設(shè)前期階段的重要性，造價(jià)控制的重點(diǎn)主要放在項(xiàng)目建設(shè)的后期階段甚至在工程結(jié)算階段，因此經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)工程竣工后投資超額的現(xiàn)象。所以，這一現(xiàn)狀要求我們必須更新觀念，重新認(rèn)識(shí)，總結(jié)出一套完整的工程造價(jià)控制與管理方法。

（2）設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)工程造價(jià)控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是由設(shè)想向現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵階段?？梢詮囊韵聨追矫孢M(jìn)行工程造價(jià)控制：

①在實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理的同時(shí)確定合理的設(shè)計(jì)方案，減少在施工階段重大設(shè)計(jì)變更和方案性變化的發(fā)生。

②在建設(shè)全過(guò)程成本控制中，關(guān)鍵在于建設(shè)期的成本確定和控制。

③做好設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理工作，包括：根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙和說(shuō)明進(jìn)行監(jiān)理，協(xié)助業(yè)主審核不同的設(shè)計(jì)方案，以便進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，制定出資金支出的初步估算計(jì)劃，以保證投資能得到最有效的運(yùn)用。

④尋求一次性投資少且經(jīng)濟(jì)性好的設(shè)計(jì)方案算出需要的材料和設(shè)備，以便進(jìn)行成本分析和研究，在投資限額范圍內(nèi)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，從而節(jié)約投資。

（3）計(jì)劃房地產(chǎn)工程造價(jià)時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目策劃階段的造價(jià)控制

控制造價(jià)受多方面因素影響，不是造價(jià)越低就越好，應(yīng)該結(jié)合工程的實(shí)際情況綜合考慮。在建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的作用，是工程造價(jià)控制的重要階段，合理確定和控制造價(jià)對(duì)項(xiàng)目方向的準(zhǔn)確定位、建設(shè)方案優(yōu)化有指導(dǎo)性作用。

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