王英旭

[摘 要] 物業(yè)管理屬于一種企業(yè)化、社會化及專業(yè)化程度較高的管理模式，但是在具體的物業(yè)管理過程中，收費問題一直是阻礙物業(yè)企業(yè)發(fā)展的一個重要因素。怎樣處理好物業(yè)管理的收費問題已經(jīng)成為當(dāng)前擺在物業(yè)管理企業(yè)面前的關(guān)鍵問題，我們不僅要確保物業(yè)業(yè)主的利益不受影響，同時也要保證物業(yè)管理企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。本文就物業(yè)管理收費問題進行了探討。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理；收費；問題；對策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 21. 007

[中圖分類號] F234.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）21- 0009- 02

1 物業(yè)管理收費存在的問題

首先，物業(yè)服務(wù)消費理念落后，在我國很多人對于物業(yè)管理服務(wù)的認識依舊處在一個較低的水平，大多數(shù)人對于物業(yè)管理服務(wù)了解不夠深入，一些業(yè)主還沒有形成物業(yè)服務(wù)消費理念。另外，很多業(yè)主對于管理規(guī)約的概念了解不夠，他們常常會將自己違規(guī)引起的物業(yè)管理問題歸咎于物業(yè)管理企業(yè)，這是導(dǎo)致物業(yè)收費難的一個關(guān)鍵問題。

其次，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較慢，物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)都是房管所轉(zhuǎn)制或者自建自管的運營模式，其內(nèi)部管理模式不能夠完全適應(yīng)市場化的需求。如此一來，物業(yè)管理人員的專業(yè)能力和工作積極性受到影響，造成物業(yè)管理工作不規(guī)范或者不到位的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，在很大程度上侵害了業(yè)主的利益，導(dǎo)致物業(yè)管理收費問題的產(chǎn)生[1]。

再次，由于開發(fā)商的原因，部分房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大。對此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理企業(yè)。一旦物業(yè)管理企業(yè)不能幫助他們解決，就拒絕繳納物業(yè)管理費。

最后，很多業(yè)主對于物業(yè)管理的工作內(nèi)容和服務(wù)范圍理解有誤，物業(yè)管理服務(wù)需求的多樣化和物業(yè)企業(yè)服務(wù)統(tǒng)一性存在矛盾。對大部分業(yè)主來說，他們覺得物業(yè)管理即是“保姆”，對物業(yè)管理的內(nèi)涵、工作范圍和服務(wù)內(nèi)容不夠了解，覺得自己繳納了物業(yè)管理費用，無論出了什么問題都由物業(yè)企業(yè)負責(zé)，如果物業(yè)企業(yè)的工作不能滿足他們的要求，便拒絕繳納費用。

2 物業(yè)管理收費問題的解決措施

2.1 加強物管知識宣傳

為了在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間建立起和諧的關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)必須要積極向業(yè)主宣傳物管知識。物管費用收取標準、工作服務(wù)范圍和管理服務(wù)標準，都必須通過業(yè)主委員會、物管企業(yè)以及相關(guān)主管部門的討論之后再確定；另外還必須積極運用各種宣傳渠道，例如公示欄、宣傳欄、宣傳標語來向業(yè)主宣傳物管服務(wù)的相關(guān)知識，盡可能讓每一名業(yè)主都認識到按照物管合同繳納相應(yīng)的管理服務(wù)費是他們應(yīng)盡的法定義務(wù)，讓每一名業(yè)主都樹立繳費合理、拒繳可恥的觀念，讓他們了解到拒絕繳納物業(yè)管理費用不但會對物業(yè)管理企業(yè)的利益造成損害，影響正常的物業(yè)管理服務(wù)工作的開展，同時還會對業(yè)主自己的權(quán)益造成損害。利用宣傳引導(dǎo)的方式，讓更多的業(yè)主認識到按時繳納物業(yè)管理費的重要性，讓業(yè)主能夠更全面地了解物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、標準等，在業(yè)主心中樹立“花錢買服務(wù)”的正確消費意識，從而有效地解決物管收費問題。

2.2 規(guī)范物業(yè)管理行為

其一，必須要不斷增強物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平和員工綜合素質(zhì)，很多開發(fā)商為了提高自己的銷售額，常常會在自己的營銷過程中給業(yè)主許諾很多物管服務(wù)，因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在管理與服務(wù)方面和國際標準看齊，努力增強自身服務(wù)意識，強化內(nèi)部管理工作，完善管理制度，建立統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)標準。另外，在員工素質(zhì)方面要多下功夫，做好物業(yè)管理人員的培訓(xùn)考核，努力提升物業(yè)管理人員隊伍的服務(wù)能力和工作水平，為物管費用的收取營造好的條件。其二，物業(yè)管理企業(yè)必須要轉(zhuǎn)變過去的收費方式，過去很多時候，物業(yè)管理人員都是定期到業(yè)主家中收取費用，因為各種因素的干擾，收費完成率并不是很高，很多業(yè)主也會對物業(yè)管理企業(yè)存在意見而不愿繳納費用，對于這些問題我們必須要采取有針對性的措施來轉(zhuǎn)變過去的工作方法和收費態(tài)度，進而提高收費效率。

2.3 完善行業(yè)法制建設(shè)

其一，要善于運用法律的手段來維護企業(yè)合法利益，按照《民法》《合同法》中的相關(guān)規(guī)定，對于拒不繳納物業(yè)管理費用的業(yè)主提起訴訟，在提起訴訟以前應(yīng)該通知業(yè)主，和其進行良好的溝通，若溝通無效再通過法律途徑來維護自身的利益。這樣一來不但能夠提升物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)管理質(zhì)量，同時也能夠讓物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間保有一個彈性的收費空間[2]。其二，必須不斷健全物業(yè)管理招投標機制，推進物業(yè)管理市場規(guī)范化和競爭化。過去一直以來物業(yè)行業(yè)都秉承誰開發(fā)誰管理的理念，而隨著市場的發(fā)展，這一理念也必須要與時俱進。只有對物業(yè)管理市場進行規(guī)范，才能更好地對物業(yè)管理收費進行控制，這樣不僅可以幫助業(yè)主更深入地了解物業(yè)行業(yè)管理收費標準，對物業(yè)企業(yè)進行有效監(jiān)督，同時還能夠確保物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主違約行為的有效約束。

2.4 提高自身管理能力

物業(yè)管理收費是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的主要資金來源，國家明確規(guī)定了物業(yè)管理費用的收取必須堅持專款專用和保本微利的原則?，F(xiàn)階段，國內(nèi)很多物業(yè)公司由于收費問題導(dǎo)致自身財務(wù)情況不佳，常常是入不敷出，無法健康發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)要想得到持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，就應(yīng)該堅持一業(yè)為主多種經(jīng)營的方式，不斷探索多元化的特色服務(wù)，在盡可能滿足業(yè)主的服務(wù)需求的基礎(chǔ)上，彌補管理費用的缺陷，為企業(yè)帶來更多利潤。

另外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該積極引進優(yōu)秀人才，積極推行行業(yè)規(guī)范化和統(tǒng)一化，提高自身管理水平，完善服務(wù)標準。對于物業(yè)管理人員來說，要進行培訓(xùn)、考核之后方能上崗，從而讓其管理服務(wù)能力不斷提高，增強物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力。通過優(yōu)秀人才的引進以及管理服務(wù)人員的培訓(xùn)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)樹立良好的企業(yè)形象，讓業(yè)主相信物管，愿意繳費。

3 結(jié) 語

綜上所述，物業(yè)管理服務(wù)和收費是相輔相成的。對物業(yè)管理企業(yè)來說，必須要正視收費問題，不能僅僅注重自身利益而忽略了業(yè)主利益，只有這樣才能徹底處理好物業(yè)管理收費問題。我們必須努力提高自身的服務(wù)水平，不斷改進管理方式，和業(yè)主做朋友，取得業(yè)主的信任，這樣才能有效提升收費率，從本質(zhì)上解決好收費問題，為物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。

主要參考文獻

[1]向小玲.物業(yè)管理收費難原因及對策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2014（1）：25.

[2]劉永興.物業(yè)管理收費難原因及對策分析[J].中外企業(yè)家，2014（3）：13.