嚴懷豹

【摘 要】 本文闡述了房屋面積測繪的基本要求，分析了房屋面積測量誤差產(chǎn)生的原因，提出了房屋面積測量誤差預防措施。

【關鍵詞】 房屋面積；測量誤差

1 房屋面積測繪的基本要求

1.1外墻測繪點為房屋內(nèi)部的地平面之上的1.00m左右，房屋的各個側(cè)墻要進行兩次以上的獨立測量，從而為測量結(jié)果的復核提供方便。測量時應使用手持測繪設備，對測量所得數(shù)據(jù)做四舍五入處理，保留兩位小數(shù)。

1.2能夠進行面積測繪的房屋要滿足以下條件，包括房屋層高在2.20m以上，從而保證人們的正常生活和生產(chǎn)活動；結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，建筑物能夠永久存在；有圍護結(jié)構(gòu)；有上蓋。

1.3整套房屋的層高是指房屋上下兩樓面之間，或者地面與樓面之間，或屋頂至地面之間的垂直距離，屋頂平臺與樓面之間的高度也屬房屋的層高，但是平臺和房屋頂面的隔熱層厚度都不應計算在層高之內(nèi)；對于斜面的屋頂來說，如果房屋是瓦頂結(jié)構(gòu)，則為地面至擱瓦的木板上2.20m之間的距離；如果房屋是混合結(jié)構(gòu)，則為地面至屋頂上2.05m之間的距離。

1.4對于在《房產(chǎn)測量規(guī)范》頒布實施以前，已經(jīng)完成測繪，并認定了房屋面積的建筑，如果存在任何異議并有復核要求的，在復核時要執(zhí)行原測繪規(guī)范。

1.5在計算房屋面積時，建筑面積的基本計算原則為《房產(chǎn)測量規(guī)范》中第八條關于房屋面積測繪的規(guī)定。

1.6公用共有面積的分攤和處理方法，以及公用建筑部分的分攤方式應參考《房產(chǎn)測量規(guī)范》中附錄B的相關規(guī)定。

2 房屋面積測量誤差產(chǎn)生的原因

2.1實地測量誤差

實際測量中測量人員使用專業(yè)儀器、工具按照一定的方法，在一定的外界條件下進行的。由于專業(yè)儀器和工具本身精度的不確定性，觀測條件的隨機變化性，以及測量者感官和生理條件限制，都導致無法求得測量的真值。實地測量產(chǎn)生誤差的原因主要有以下三方面：

2.1.1儀器誤差

測量儀器本身存在著一定的誤差。例如：各種鋼尺、皮尺或玻璃纖維尺，都存在著熱脹冷縮問題，同時它們的格值就含有誤差，也就是存在著比例誤差，還有全站儀、測距儀的誤差等等，都會給觀測值帶來誤差。

2.1.2測量者的影響

測量者自身感官和勝利條件的局限性，導致操作儀器時，如儀器的安置、照準、讀數(shù)等方面產(chǎn)生的誤差，再有觀測方法是否合理，觀測數(shù)據(jù)是否充分、可靠、都取決于測量者。

2.1.3觀測條件的影響

觀測時的環(huán)境條件，如溫度、濕度、風力、大氣折光等因素，都會使觀測值產(chǎn)生誤差，如溫、濕度對皮尺丈量帶來的誤，溫度、氣壓對全站儀測距帶來的誤差，濕度、大氣折光對手持測距儀長距離測量的影響等。

2.2偶然誤差

偶然誤差表現(xiàn)為同樣觀測條件下誤差的大小和符號的無規(guī)律性，例如在丈量時估讀小數(shù)，有時偏大，有時偏小，就屬于偶然誤差。偶然誤差不能用計算改正和改變觀測方法來消除，只能靠增加觀測量，如增加測回數(shù)、觀測個數(shù)來增加多余條件，從而提高觀測值的精度。

2.3施工誤差導致的面積變化

預測面積時，房產(chǎn)測繪部門考慮了保溫材料和外墻粉刷等因素，并且按照平面圖進行計算，但這樣，都只是停留理論上的層面。由于施工方在管理、技術等方面的水平參次不齊，在實際施工過程中，房屋實際面積會出現(xiàn)如外墻粉刷厚薄不均，這樣就產(chǎn)生了一定的誤差，甚至還存在隔墻位置有偏差等。等到房屋竣工后，根據(jù)現(xiàn)場測量，預測數(shù)據(jù)與房產(chǎn)測繪部門得出的實測成果就產(chǎn)生了一定的差異。一般來說，如果誤差大于允許范圍，就是屬于施工質(zhì)量嚴重偏差，當然測量誤差在允許范圍之內(nèi)，可以利用預售合同的條款進行約束，但是不管怎么樣，購房者獲得誤差金額加倍的賠償甚至有權(quán)退房。

2.4房地測繪部門的口徑不統(tǒng)一產(chǎn)生的誤差

隨著房地產(chǎn)市場的日益活躍以及國家住宅商品化的深入，房屋的產(chǎn)權(quán)關系由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化，開始變得越來越復雜。明確劃分功能區(qū)，異產(chǎn)同幢房屋空間面積的分極，準確認定幢共有面積，這些都成為一項復雜而細致的工作。當房屋出售時，當共有面積跨層分攤時，由于不同樓屋價格不同，最終將與房價產(chǎn)生矛盾，因此共有面積計算和分攤與共有面積計價呈現(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出：如地上部分的銷售價格往往比地下室高得多，當不同功能區(qū)或樓層分攤了地下室為共有面積時，該功能區(qū)或樓層價位與地下室的價位也被確定一致。若同時被住宅和攤位分攤，同為地下層共有面積，則必然會出現(xiàn)價位差異畸形的情況。顯然，這種計價方法對權(quán)利人利益是一種極大的侵害，同時不同功能區(qū)或樓層分攤了共有面積的計價差異問題，顯得十分隱蔽。

3 房屋面積測量誤差預防措施

房產(chǎn)畢竟是一件價格巨大的特殊商品。房屋面積產(chǎn)生誤差，其結(jié)果對購房者在經(jīng)濟和心理上都會造成一定的損害，直接影響消費者對房產(chǎn)市場的信心，所以，必須從各方面解決產(chǎn)生房屋面積誤差的因素。

3.1政府部門要從政策上加強對房產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)過程中管理力度

規(guī)劃管理部門在審批房產(chǎn)開發(fā)商所報規(guī)劃之前要全面考慮、認真論證，審批之后要監(jiān)督房產(chǎn)開發(fā)商嚴格按照規(guī)劃方案施工。一旦發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)劃的現(xiàn)象，要立即對其處以嚴厲的懲罰措施。房產(chǎn)開發(fā)商也要從樹立品牌、占領市場的的戰(zhàn)略角度出發(fā)，通過優(yōu)化招投標的形式選擇優(yōu)良的施工單位，運用科學管理方法和技術手段，努力提高建筑施工的質(zhì)量，隨時糾正出現(xiàn)的施工誤差。

3.2升級現(xiàn)有的商品房測量儀器及方法

現(xiàn)階段，房產(chǎn)平面控制測量是整個房產(chǎn)測量的前期基礎性的工作，其目的是為房產(chǎn)面積測繪工作提供一個準確的控制框架和定位基礎，并控制誤差的積累。在房地產(chǎn)地籍的測量以及地形測量中，采用GPS定位技術和導線測量技術，數(shù)字化的測圖技術是廣泛應用的一種新型技術，具有繪制的圖紙質(zhì)量高、速度快的特點，同時數(shù)字化測圖圖載的信息非常的多，而且本身所需要的勞動強度很低等一系列特點，這些技術也是今后房產(chǎn)圖成圖繪圖的一個重要發(fā)展方向。采用先進儀器進行采集，采用先進的數(shù)字化測圖設備進行測量，將數(shù)據(jù)信息及時通過計算機進行數(shù)據(jù)處理，獲得房屋面積的數(shù)字化圖形，然后再經(jīng)過圖形的生成和編輯，精確地繪制出房屋的建筑面積圖紙，最后經(jīng)過專用的圖像輸出設備輸出。

3.3統(tǒng)一各相關行業(yè)的測量口徑和規(guī)范，建立高度集中的數(shù)據(jù)模板

可以統(tǒng)一各行業(yè)的測量規(guī)范，以建筑面積為核心，這樣一來，在一個統(tǒng)一的平臺上操作規(guī)劃測量、預算定額以及房產(chǎn)測量，可以減少甚至消除此類誤差。這樣就可以避免因各行業(yè)大多數(shù)都是用“建筑面積”這一概念來核定銷售單位和工作量等相關數(shù)據(jù)產(chǎn)生的各種各樣的誤差，因此通過這樣的方法，不僅節(jié)約大量的人力、物力，還能夠通過信息化管理實現(xiàn)資源共享。

3.4加快政策規(guī)范的修訂和細化，以適應新形式的需要。

這幾年大量的新型房屋層出不窮，特別是國外設計部門的介入，出現(xiàn)了各種風格的房屋，英式、西班牙式、意大利式等等，在立面上追求與眾不同，或挑，或凹，或轉(zhuǎn)，有許多方面根本無法套用現(xiàn)有的規(guī)范。當務之急是要根據(jù)目前的市場狀況，組織有關方面的專家進行調(diào)查、論證，修訂和升級現(xiàn)有的規(guī)范：針對出現(xiàn)的各種復雜的房屋類型制定符合實際的建筑面積計算口徑；對現(xiàn)有規(guī)范的模糊之處予以明確，如陽臺的界定、聯(lián)體別墅的計算方法等，使具體的操作人員在計算過程中不再產(chǎn)生歧義；對明顯不合理之處予以修改，如取消垂直通道按層分攤等。

同時，在規(guī)范明確、計算口徑和原則一致的基礎上，加強業(yè)務培訓，階段性地進行房產(chǎn)測繪機構(gòu)之間的業(yè)務交流，針對不同的意見進行討論，形成共識，最終做到整個房產(chǎn)測繪行業(yè)所出的成果高度統(tǒng)一、精確，從而大幅度減少因房屋面積的誤差而產(chǎn)生的糾紛。

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