劉玉蘭 文偉揚(yáng) 李芹
摘要:近年來房地產(chǎn)價格迅速攀升呈現(xiàn)“非理性繁榮”之態(tài),低等收入家庭的住房問題亟待解決,保障性住房的擴(kuò)張建設(shè)有效緩和了住房矛盾,然而保障房的規(guī)?;咳朐谝欢ǔ潭壬蠈ι唐贩康墓┙o和需求起到了抑制作用,供需曲線的同向位移對實(shí)際房價有何影響值得探討。文章引入行為經(jīng)濟(jì)學(xué)塑造新的分析思路,對保障房建設(shè)和商品房房價近年數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn),在供求學(xué)說和前景理論的基礎(chǔ)上綜合消費(fèi)者行為研究人們在購房中出現(xiàn)的代表性推斷、錨定心理、損失厭惡、羊群效應(yīng)、過度自信等現(xiàn)象,從而解釋和推斷出保障房建設(shè)對房價具有重要的抑制作用。
關(guān)鍵詞:保障房建設(shè);房價;房價的行為經(jīng)濟(jì)學(xué);抑制效應(yīng)
一、引言
為了緩解低收入家庭的安居問題,國家采取了根據(jù)相應(yīng)建造標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及公租房為主的保障性住房政策。官方數(shù)據(jù)顯示,2013年中國計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套,基本建成470萬套。2014年的保障房建設(shè)計(jì)劃目標(biāo)為新開工600萬套以上,基本建成480萬套以上。我國住建部計(jì)劃“十二五”期間(包括之前)共建設(shè)3600萬套,約能解決1億人左右的城市人口住房問題。房產(chǎn)在人們的財(cái)產(chǎn)中占有非常重大的比例,房屋的消費(fèi)量占我國居民總消費(fèi)量的10%以上,如此龐大數(shù)量的保障房涌入市場必定對房價產(chǎn)生重大影響。由于人們的認(rèn)知、信息以及預(yù)期的不同,個人在購買房產(chǎn)中常伴有理性與非理性的因素,觀望、跟風(fēng)等行為屢屢出現(xiàn),有較大程度受心理因素的干擾。因而除了從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析之外還需要以行為經(jīng)濟(jì)學(xué)原理進(jìn)行探索,結(jié)合供求理論,從消費(fèi)心理角度分析保障房建設(shè)對房價的影響。我國近期的房地產(chǎn)價格劇烈變動不能完全歸因于經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn),而是國際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和國內(nèi)房地產(chǎn)政策力量的綜合影響,更多的是房地產(chǎn)市場環(huán)境給大家造成的心理判斷,所以從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度入手很可能是一種有效的方法。
二、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論
行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論基礎(chǔ)——前景理論(Daniel Khaneman&Amos Tversky,1979)指出在人們面臨條件相當(dāng)?shù)膿p失前景時更加傾向于冒險賭博(風(fēng)險偏好),而面臨條件相當(dāng)?shù)挠熬皶r更傾向于實(shí)現(xiàn)確定性盈利(風(fēng)險規(guī)避),同樣的參照點(diǎn)人們對損失的敏感度大于對利得的敏感度。在此基礎(chǔ)上不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家對個人選擇行為做了進(jìn)一步延伸。Khaneman&Tversky(1982)證實(shí)了代表性經(jīng)驗(yàn)推斷理論,提出當(dāng)人們進(jìn)行量化決策時其決策往往受建議的影響,而在進(jìn)行判斷時則常常過于看重那些顯著的、難忘的證據(jù),甚至從中得出歪曲認(rèn)識,行為學(xué)家將人們在判斷中存在的受建議影響的現(xiàn)象稱為“錨定心理”。Meir Statman&Hersh Shefrin(1985)通過對股票市場上投資者的行為的觀察指出在處置資產(chǎn)時,當(dāng)投資者處于盈利狀態(tài)時是風(fēng)險回避者,而處于虧損狀態(tài)時是風(fēng)險偏好者,這就是所謂的處置效應(yīng)。同時他們指出人們通常對于在投資判斷和決策上由于個人局限、信息不全等原因?qū)е屡袛嗍д`致使自身利益損失感到非常害怕和痛苦,并采取各種可能的行為避免失誤,這會導(dǎo)致一些非理性行為的發(fā)生。這種損失厭惡同時印證了前景理論中人們對待得失的敏感差異理論。Grifin&Tversky(1992)發(fā)現(xiàn)人們面對較難問題時傾向于過度自信,Daniel et.al(1998)指出成功者容易把成功歸因于自我知識的完整性和個人能力的突出性,這種自我歸因偏差會使成功者過度自信,以自己的意愿代替實(shí)際客觀事物發(fā)展的規(guī)律。羊群效應(yīng)則是指人們經(jīng)常受到多數(shù)人影響而跟從大眾的思想或行為,也被稱為“從眾效應(yīng)”,羊群效應(yīng)是訴諸群眾謬誤的基礎(chǔ)。
三、保障房與商品房房價關(guān)系的歷年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析
從供給角度來看,保障性住房的建設(shè)擠占了部分商品房建設(shè)用地,保障房大量出現(xiàn)在市場上降低了開發(fā)商建設(shè)商品性住房的預(yù)期收益和預(yù)期購買數(shù)量,所以同期開發(fā)商相比商品房更加傾向于開發(fā)較多的保障性住房,這一投資傾向作用力降低了商品房的建設(shè)數(shù)量。從需求角度來看,保障性住房使得一部分滿足保障性住房條件的購房者不再考慮購買商品住房,而選擇購買價格較為便宜的保障性住房,從而導(dǎo)致商品房需求量下降。商品性住房的供給和需求同時下降導(dǎo)致供需曲線同時向左移動,這樣只能確定均衡數(shù)量的減少卻不能確定對價格的影響,到底價格是上升還是下降取決于供給和需求對于保障性住房的敏感性。保障房建設(shè)與商品房房價是否存在相關(guān)關(guān)系需要對歷年實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析,我們搜集到1998~2010年的經(jīng)濟(jì)適用房(由于廉租房等其他保障房數(shù)據(jù)不完整難以統(tǒng)計(jì),所以以經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)據(jù)為主)和商品房房價的幾組相關(guān)數(shù)據(jù),并對數(shù)據(jù)的運(yùn)算得出經(jīng)濟(jì)適用房年竣工套數(shù)占房屋年竣工總套數(shù)的比例以及商品房銷售價格的年增長率,如表1所示。
基于以上信息對經(jīng)濟(jì)適用房竣工套數(shù)所占比例和商品房銷售價格年增長率進(jìn)行回歸分析,結(jié)果得知R值(Pearson Correlation)為-0.543<0,二者為負(fù)相關(guān)關(guān)系,為中度相關(guān),即經(jīng)濟(jì)適用房竣工套數(shù)增加一個百分點(diǎn)則對商品房價格增長率有0.543個抑制作用。檢驗(yàn)顯著性為0.055,由此我們可以接受經(jīng)濟(jì)適用房與商品房價格呈負(fù)相關(guān)假設(shè)。此外需要注明,文章選取的僅僅是經(jīng)濟(jì)適用房竣工的數(shù)據(jù),如果加上廉住房、公租房等相關(guān)保障房數(shù)據(jù),那么可以推測出保障房對商品房價格具有更加明顯的抑制作用,而對于這種抑制作用下面將從嶄新的角度進(jìn)行詮釋。
四、從消費(fèi)者行為角度探析保障性住房對房價的影響
(一)代表性經(jīng)驗(yàn)推斷與錨定效應(yīng)
保障房供給增加后,國家的本意是將保障性住房和商品住房市場分開,商品性住房是一種同時具有實(shí)用價值和投資價值的特殊實(shí)物商品,而保障性住房則將投資價值剝離出來,僅僅提供居住的功能。此外國家強(qiáng)制每個省市大面積建設(shè)保障性住房還給了整個房地產(chǎn)的購買者一個價格上的比對標(biāo)準(zhǔn)。國人不可能將兩種住房市場完全劃分,至少在心理上沒法將兩種住房劃分,所以在人們購買一般商品性住房的時候,就給自己定下了一個對比的框架,在考慮商品住房價格是否合理這一問題的時候,給自己設(shè)置了一個參照物,這一參照物即是保障性住房價格。保障性住房的價格是基本的建設(shè)價格,同時還享受了土地和稅收等各方面的優(yōu)惠,所以價格必然比較低。其價格雖然也將隨著市場經(jīng)濟(jì)情況的變化而變化,但變化幅度在國家可控范圍內(nèi),小于商品性住房。人們在代表性推斷和框架效應(yīng)的影響下,使用自己了解的保障性住房價格對比商品性住房價格,超出部分過大的時候,就會認(rèn)為價格不合理。在保障性住房的數(shù)量更多的情況下,這種框架心理就會愈發(fā)明顯。在經(jīng)濟(jì)比較好的時候,這種心理導(dǎo)致商品性住房的價格將一定的熨平商品房周期波動,而且無論何時,都能起到向下穩(wěn)定的效果。當(dāng)然當(dāng)商品性住房的價格下降到一定程度的時候,保障性住房的價格也會起到一定的支撐效應(yīng),因?yàn)樯唐沸宰》慨吘褂辛鲃有院?、住房面積大等便利特征。
(二)后悔厭惡與處置效應(yīng)
每個人都不喜歡自己做出的錯誤決定,非常厭惡損失,這種厭惡的效應(yīng)往往超過了得到同樣收益的情況。對于一項(xiàng)資產(chǎn),承認(rèn)自己的失誤和損失是一件非常痛苦的事情。這種效應(yīng)也是中國房地產(chǎn)市場投資者期望只能上漲不能下跌的重要原因。例如我國房地產(chǎn)市場近期有一定的下跌,很多新建樓盤的業(yè)主都強(qiáng)烈反對開發(fā)商降價銷售。房地產(chǎn)市場價格有上下的波動其實(shí)是很正常的,為什么業(yè)主反映如此之大,就是因?yàn)槿藗兊膿p失厭惡、后悔厭惡的心理非常嚴(yán)重,不能接受自己投資失敗、損失嚴(yán)重的事實(shí),反而認(rèn)為是無良開發(fā)商欺騙自己的結(jié)果。保障性住房的增加,加重了處置效應(yīng),保障性住房減少了商品性住房的總供給和需求,使得市場從理論上來說對于各種沖擊更加敏感了。當(dāng)房地產(chǎn)價格可能下降的時候,相對于保障性住房(價格基本不波動)的購買者,雖然商品性住房的產(chǎn)權(quán)擁有者也不一定會在市場上進(jìn)行交易,但是商品性住房的購買者的損失更明顯了,損失的房屋產(chǎn)權(quán)擁有者不愿意賣掉自己的房屋,認(rèn)為肯定會上漲,這種心理減少了房價的波動。同樣在盈利的時候,商品性住房的性質(zhì)因?yàn)楸U闲宰》康奶峁┒用黠@,投機(jī)性更加突出,市場沖擊可能影響更大。商品性住房的產(chǎn)權(quán)擁有者的盈利也因?yàn)橛斜葘Χ用黠@,在市場上漲的時候售賣房子的人將更多。市場的供給增加,有一定的降低價格、穩(wěn)定價格的效果。
(三)過度自信與羊群效應(yīng)
在房地產(chǎn)交易這樣一個影響比較重大的交易過程中,人們對于自己的的決策往往更有自信,而不是按照實(shí)際情況判斷。人們對于價格的合理程度、未來價格的趨勢都會形成自己的判斷,在這種判斷形成之后,就會堅(jiān)持這種看法,即使這種看法其實(shí)是一種跟風(fēng)的做法,人們也會覺得這是合理的行為,不會承認(rèn)自己在跟風(fēng)。由于購買保障性住房的市場主體和商品性住房的市場主體不同,保障性住房的供給增加對于房地產(chǎn)市場的影響實(shí)際是不確定的,但是人們往往不會相信這一個經(jīng)濟(jì)學(xué)的推斷。直觀上來看因?yàn)楸U闲宰》康膬r格更低,人們會認(rèn)為房地產(chǎn)價格的未來趨勢很可能會在一個較長的時間內(nèi)有下降的趨勢。所以開始觀望不買,而房地產(chǎn)價格在實(shí)際上很大程度上是和一個國家的發(fā)展情況緊密相聯(lián)的。這種對于房價下降的集體推測導(dǎo)致我國近期內(nèi)房價不會有較高的上漲。
五、總結(jié)
由于過度自信、羊群效應(yīng),人們大多堅(jiān)信房價下跌,將使得房價在一段時間內(nèi)因?yàn)樾枨蠼档?,價格不能穩(wěn)定。雖然考慮了人們的預(yù)期效應(yīng),但是未能把政府對房地產(chǎn)調(diào)控作為一個因素進(jìn)行考慮,顯然不能很好反應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是影響消費(fèi)者與房地產(chǎn)供給者預(yù)期與相應(yīng)行為的重要因素之一。從長期來看,房價會隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈維持緩慢上漲趨勢,雖然上漲幅度不會很大。保障房的價格是由政府決定的,而從長期來與社會總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng),所以能作為商品房價格的評價標(biāo)桿。保障性住房價格能給未來的房價一個相對穩(wěn)定的比對標(biāo)準(zhǔn),從而引導(dǎo)人們對房價的正確認(rèn)識。
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(作者單位:云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院)