貢丹英

2013年，中國(guó)樓市發(fā)生了什么？從最初的“國(guó)五條”的橫空出世到地王、樓王頻現(xiàn)使得調(diào)控政策不斷升級(jí)，再到年末的多地樓市政策調(diào)整。2013年，中國(guó)樓市可謂是跌宕起伏。

而無(wú)錫，作為全國(guó)二三線城市的一個(gè)典型代表，卻憑借其走勢(shì)“穩(wěn)定”的特點(diǎn)，成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“另類(lèi)”。2013年，無(wú)錫樓市呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn)？2014年，無(wú)錫市場(chǎng)的走向又將如何？十八屆三中全會(huì)后，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)迎來(lái)哪些挑戰(zhàn)與變革？為此，我們專(zhuān)門(mén)采訪了無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)金榮慶，了解他對(duì)無(wú)錫城市房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的分析與展望。

《創(chuàng)新時(shí)代》：2013年，中國(guó)由新一屆政府執(zhí)政。據(jù)資料顯示，在今年以來(lái)歷次政府重要會(huì)議中，特別是十八屆三中全會(huì)以來(lái)，很少提及“調(diào)控”二字，類(lèi)似“高房?jī)r(jià)問(wèn)題”這樣的提法也再未出現(xiàn)在任何公開(kāi)場(chǎng)合，與上一屆政府形成極其鮮明的對(duì)比。這是否是釋放了這樣一個(gè)信號(hào)：將以更加市場(chǎng)化的手段來(lái)解決房地產(chǎn)的問(wèn)題？

■金榮慶：歷次宏觀調(diào)控都有其調(diào)控的目的與重點(diǎn)，也是一個(gè)不斷根據(jù)調(diào)控效應(yīng)逐步調(diào)整的過(guò)程。2013年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化，這說(shuō)明了以往“一刀切”、“講短效”的調(diào)控方式已經(jīng)不能適應(yīng)目前的市場(chǎng)形勢(shì)，需要更注重市場(chǎng)化的調(diào)節(jié)，注重市場(chǎng)中的區(qū)別化和差異化。在此背景下，十八屆三中全會(huì)提出，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的作用，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等舉措為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立打下基礎(chǔ)，使用市場(chǎng)化的手段將是樓市調(diào)控的趨勢(shì)。

對(duì)于無(wú)錫來(lái)說(shuō)，作為制造業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展將為城市帶來(lái)更多的人流量和購(gòu)買(mǎi)力，因此長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求和購(gòu)買(mǎi)力的增加也將進(jìn)一步帶動(dòng)無(wú)錫樓市的發(fā)展。這一切都是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，而以往的行政調(diào)控手段也將逐漸淡出。

《創(chuàng)新時(shí)代》：2013年，無(wú)錫的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn)？2013年，無(wú)錫的樓市產(chǎn)品走向是否也與全國(guó)大方向相同？

■金榮慶：總體來(lái)看，2013年無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持了平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)：

（1）土地市場(chǎng)回暖，企業(yè)信心恢復(fù)。2013年無(wú)錫市區(qū)共出讓65幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，土地成交總面積433.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.54%，成交金額194.72億元，同比增長(zhǎng)45.91%。

（2）商品房市場(chǎng)供應(yīng)充足、成交穩(wěn)定。2013年無(wú)錫市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積891.75萬(wàn)平方米，處歷史高位，同期，商品房銷(xiāo)售面積615.13萬(wàn)平方米，基本與2012年持平。

（3）二手房市場(chǎng)成交量增長(zhǎng)顯著。2013年無(wú)錫市區(qū)二手房成交總面積285.04萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.51%。

（4）房屋價(jià)格持續(xù)小幅回升，房屋價(jià)格全年累計(jì)增長(zhǎng)約4個(gè)百分點(diǎn)。

出現(xiàn)這樣的特點(diǎn)的原因主要在于：

一是無(wú)錫交通規(guī)劃及設(shè)施較為便利。在歷屆無(wú)錫市委市政府的高度重視下，無(wú)錫的交通規(guī)劃具有前瞻性，設(shè)施建設(shè)極為便利。由于無(wú)錫地處長(zhǎng)三角的中心地帶，獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)也為無(wú)錫的交通發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。無(wú)錫與上海和長(zhǎng)三角其余發(fā)達(dá)城市形成了經(jīng)濟(jì)共榮的“都市圈”，隨之帶來(lái)的便是巨量的人流、物流以及信息流。這些都為無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了保障條件。

二是由于國(guó)內(nèi)一二線城市內(nèi)的土地資源緊張，開(kāi)發(fā)成本較大，而無(wú)錫作為二三線城市的典型代表，有著與部分一二線城市相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，土地儲(chǔ)備量也較為充足，因此，無(wú)錫也會(huì)得到部分以量、價(jià)取勝的全國(guó)性開(kāi)發(fā)商的偏愛(ài)。

對(duì)于下一步無(wú)錫樓市的產(chǎn)品走向，我們認(rèn)為隨著調(diào)控的深入，投資投機(jī)等需求被排除，自住需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都是這個(gè)趨勢(shì)，這在近幾年內(nèi)都是不會(huì)出現(xiàn)較大變化的。

《創(chuàng)新時(shí)代》：有資料顯示，無(wú)錫還有6萬(wàn)多套的商品住房庫(kù)存量，造成庫(kù)存較多的原因是什么？“較多數(shù)量”之下，無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)方向在哪兒？

■金榮慶：相對(duì)來(lái)說(shuō)，無(wú)錫樓市一直比較平穩(wěn)健康，商品房庫(kù)存不斷增多主要是近幾年的積累問(wèn)題。

首先，由于2011年限購(gòu)限貸政策的影響，市場(chǎng)中供大于求的態(tài)勢(shì)較為明顯，無(wú)錫樓市的存量逐漸增多。無(wú)錫庫(kù)存增加較快，與新城的開(kāi)發(fā)也有著密切的聯(lián)系，幾大新城的樓盤(pán)新增供應(yīng)相對(duì)較多，從而成為庫(kù)存聚集的重點(diǎn)領(lǐng)域。其次，從樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上分析，我們發(fā)現(xiàn)無(wú)錫的住宅庫(kù)存180平方米以上的改善型住房占比較大。造成大戶型住房產(chǎn)品滯銷(xiāo)的主要原因，我們分析認(rèn)為，一是這類(lèi)產(chǎn)品本身的去化周期就比較長(zhǎng)，二是限購(gòu)限貸政策對(duì)該消費(fèi)群里影響較大。除此之外，房地產(chǎn)稅征收等問(wèn)題的不確定性也成為了部分購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)的主要顧慮。

那么在這樣的客觀環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)合理定價(jià)，積極去化存量。在推盤(pán)時(shí)，做好前期市場(chǎng)調(diào)研，做好產(chǎn)品定位，以迎合市場(chǎng)需求作為首要任務(wù)，有效針對(duì)剛需與改善型需求的不同特點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

《創(chuàng)新時(shí)代》：如何打好營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)，是每個(gè)有志之盤(pán)必做的事情。2013，無(wú)錫樓市的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)可謂五花八門(mén)。降價(jià)銷(xiāo)售、體驗(yàn)式銷(xiāo)售、奢侈品品鑒式銷(xiāo)售等，您覺(jué)得哪一種營(yíng)銷(xiāo)手段是比較符合老百姓需求，應(yīng)該提倡？您對(duì)“樓市的電商時(shí)代到來(lái)”這句話的看法如何？

■金榮慶：不同的營(yíng)銷(xiāo)方式，是與相應(yīng)的產(chǎn)品匹配的，針對(duì)的是不同的需求群體。一般來(lái)說(shuō)，自住需求群體對(duì)價(jià)格敏感，降價(jià)促銷(xiāo)對(duì)該群體具有較大吸引力；改善群體對(duì)產(chǎn)品舒適度要求高，目前市場(chǎng)上的體驗(yàn)式銷(xiāo)售能夠吸引該部分群體；高端客戶注重的是品位與檔次，對(duì)于奢侈品品鑒式銷(xiāo)售方式會(huì)比較感興趣。因此，對(duì)于定位不同的產(chǎn)品，客戶群體不同，開(kāi)發(fā)企業(yè)采用的營(yíng)銷(xiāo)方式也會(huì)不同。

樓市電商成為當(dāng)下比較流行的一種售樓方式。網(wǎng)上售樓具有一定便捷性，能夠節(jié)省一定的時(shí)間和精力。但房屋作為特殊的商品，決定了購(gòu)買(mǎi)方式還是會(huì)以傳統(tǒng)的為主，網(wǎng)上售樓對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)更多的是一種選房過(guò)程和新的選房方式。因此，樓市電商對(duì)于傳統(tǒng)銷(xiāo)售模式是一種補(bǔ)充，甚至可以促進(jìn)傳統(tǒng)銷(xiāo)售模式向更多體驗(yàn)式方向發(fā)展。目前市場(chǎng)上做樓市電商的網(wǎng)絡(luò)媒體越來(lái)越多，要有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)才能生存。所以，價(jià)格方面，電商售樓要比售樓現(xiàn)場(chǎng)更多一些優(yōu)惠，吸引客戶；其次，在信息方面，樓盤(pán)信息更全面，價(jià)格、優(yōu)惠、活動(dòng)等動(dòng)態(tài)信息更新及時(shí)，讓潛在客戶能夠全面了解到項(xiàng)目信息；最后，要有客戶無(wú)法從售樓現(xiàn)場(chǎng)了解到的信息，比如與周邊類(lèi)似產(chǎn)品的對(duì)比，如價(jià)格、產(chǎn)品、配套、物業(yè)等。

《創(chuàng)新時(shí)代》：現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)先導(dǎo)性極強(qiáng)的行業(yè)，其產(chǎn)品創(chuàng)造著人們未來(lái)的生活環(huán)境和生活方式，甚至決定著未來(lái)幾年內(nèi)一些人的生活狀態(tài)。那么，究竟什么樣的產(chǎn)品能夠代表未來(lái)生活的方向，在市場(chǎng)中擁有產(chǎn)品力、競(jìng)爭(zhēng)力？作為無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，您有什么建議？

■金榮慶：從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向看，人們?cè)絹?lái)越注重對(duì)生活品質(zhì)的追求，對(duì)住房的要求也會(huì)越來(lái)越高，除了對(duì)小區(qū)周邊的配套、小區(qū)的綠化、戶型的設(shè)計(jì)方面提出更高的要求，健康綠色科技是必然的趨勢(shì)，環(huán)保型、智能化、貼心全面的安保物業(yè)服務(wù)等將是住宅小區(qū)提升品質(zhì)的關(guān)鍵點(diǎn)。這類(lèi)產(chǎn)品在未來(lái)會(huì)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

建議的話，我個(gè)人認(rèn)為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，肯定要走在時(shí)代的前沿，不僅僅是站在房地產(chǎn)的角度，而要更多地讓科技等領(lǐng)域的新技術(shù)產(chǎn)品應(yīng)用到住宅產(chǎn)品的建設(shè)中去，建造更貼心更環(huán)保智能的產(chǎn)品，在服務(wù)方面，也將更人性化，滿足業(yè)主的多層次需求；對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，應(yīng)該進(jìn)一步鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造這類(lèi)高科技住宅產(chǎn)品，同時(shí)在管理上加強(qiáng)市場(chǎng)化引導(dǎo)。

《創(chuàng)新時(shí)代》：去年一整年，“新型城鎮(zhèn)化”建設(shè)一直是老百姓關(guān)注的熱門(mén)話題。去年年底，中央還特別召開(kāi)了城鎮(zhèn)化建設(shè)的工作會(huì)議。您認(rèn)為“新型城鎮(zhèn)化”建設(shè)對(duì)于無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了什么樣的機(jī)遇？

■金榮慶：我認(rèn)為在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化中，住房作為基礎(chǔ)性、配套性的重要的民生定位不會(huì)改變，由此可見(jiàn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)確實(shí)為無(wú)錫提供了發(fā)展的機(jī)遇。但是“新型城鎮(zhèn)化”建設(shè)應(yīng)該是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化建設(shè)，是以“人”為中心的建設(shè)，而不是以“房”為中心的建設(shè)。但是客觀上，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)也為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。以無(wú)錫為例，小城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展走勢(shì)，帶動(dòng)了錫東新城、惠山新城板塊的崛起，為該領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大的推動(dòng)力。與此同時(shí)，要抓住“新型城鎮(zhèn)化”建設(shè)的機(jī)遇，整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型也要跟上發(fā)展的步伐，由集約型經(jīng)濟(jì)替代原有的粗放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展。相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也要適時(shí)調(diào)整轉(zhuǎn)型，把握“新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”的特點(diǎn)，發(fā)展以養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)為代表的節(jié)約集約、生態(tài)宜居、環(huán)保智能的房地產(chǎn)類(lèi)型，看準(zhǔn)機(jī)遇，抓住機(jī)遇，我對(duì)未來(lái)的無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還是非常看好的。