□李紅霞

（山西省長治市沁縣國土資源局，山西沁縣046400）

對沁縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目的可行性研究

□李紅霞

（山西省長治市沁縣國土資源局，山西沁縣046400）

結(jié)合沁縣2012年度城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目定昌鎮(zhèn)、故縣鎮(zhèn)等項目區(qū)，就城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目實施效益進行了分析，認為城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤對促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，拓展地方經(jīng)濟發(fā)展空間具有重要意義。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地；增減掛鉤；可行性研究

1.引言

為了全面貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）文件精神，國土資源部2005年開展了城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作。

2010年山西省被國土資源部批準(zhǔn)為城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點省。山西省委省政府為了加快山西省轉(zhuǎn)型跨越步伐，緊緊抓住山西省綜改試驗區(qū)的契機，山西省人民政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于做好城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作的通知》（晉政辦發(fā)[2011]11號），明確提出以保護耕地、保障農(nóng)民權(quán)益為出發(fā)點，以改善農(nóng)村生產(chǎn)、生活條件，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為目標(biāo)，以優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和節(jié)約集約為重心，開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，緩解土地供需矛盾，推進節(jié)約集約用地，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的工作思路和原則。山西省國土資源廳成立了增減掛鉤領(lǐng)導(dǎo)組全面負責(zé)此項工作。

沁縣縣委、縣政府高度重視此項工作，縣委書記專門召開了縣委常委會進行安排，并成立了以縣長為組長的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤領(lǐng)導(dǎo)組，深入調(diào)查，充分論證，親臨實地考察，廣泛發(fā)動，宣傳教育。與鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村領(lǐng)導(dǎo)多次座談，征求意見，在較短時間選定了本縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目區(qū)。

本文研究的項目區(qū)為沁縣2012年度定昌鎮(zhèn)、故縣鎮(zhèn)等增減掛鉤試點項目區(qū)。其中拆舊區(qū)總規(guī)模23.89公頃，涉及了4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)8個村11個圖斑。其中居民點面積19.25公頃，涉及6個村9個圖斑；工礦廢棄用地4.64公頃，涉及2個村2個圖斑。拆舊區(qū)整理復(fù)墾規(guī)模23.89公頃，可復(fù)墾耕地22.81公頃，其他農(nóng)用地1.08公頃。建新區(qū)總規(guī)模22.45公頃，其中居民安置區(qū)0.42公頃，涉及2個村2個圖斑；其中占用園地0.11公頃，林地0.31公頃；項目建新區(qū)新增建設(shè)用地22.03公頃，分為5個片區(qū)，11個圖斑，涉及3個村，其中占用耕地18.28公頃，其他農(nóng)用地2.49公頃，自然保留地1.26公頃。

2.拆舊區(qū)土地整理復(fù)墾可行性分析

2.1 拆舊區(qū)復(fù)墾整理適宜性分析

項目區(qū)復(fù)墾的土地均與周邊農(nóng)田相鄰，通過復(fù)墾改良，可與周邊耕地整合，形成大規(guī)模的連片良田，產(chǎn)生更高的農(nóng)業(yè)效益。

根據(jù)沁縣土壤志和農(nóng)業(yè)部門現(xiàn)場抽樣調(diào)查，項目拆舊區(qū)的土壤主要為褐土，結(jié)構(gòu)良好，土層深厚，水肥氣候協(xié)調(diào)，熟化程度高，土壤呈中性反應(yīng)，耕性良好，適宜多種旱作物耕種。依據(jù)《耕地后備資源調(diào)查與評價技術(shù)規(guī)程》的要求，將整理后的土地表層還原為熟土，耕作層保持在0.30米以上，新增耕地符合耕地標(biāo)準(zhǔn)。

土地的綜合性適宜評價和針對性適宜評價可采用多因素綜合評判法，采用公式：P=∑αiPi，P為總得分，αi為第i個因素的權(quán)重，Pi為第i個因素的評價得分，∑αi=1，因素的選擇及其權(quán)重的確定可采用特爾斐測定法。拆舊地塊全部復(fù)墾后共計新增耕地22.81公頃（合342.15畝），適宜于作為旱地，種植玉米等糧食作物。

2.2 項目實施有利于耕地種植效益的提高

目前由于水利設(shè)施的不完善，耕地產(chǎn)量較低，項目區(qū)耕地撂荒現(xiàn)象比較嚴(yán)重，通過本項目的實施，將復(fù)墾后的農(nóng)田與現(xiàn)狀耕地進行整合，并進行改良的配套技術(shù)措施，無疑會將農(nóng)田的產(chǎn)量大大提高，這樣無論整體經(jīng)營還是讓農(nóng)民承包，耕地的種植率和所產(chǎn)生的效益都會有一個大的飛躍。

2.3 項目實施有利于土地集約利用，改善農(nóng)民生活條件

目前村莊土地利用率低，布局散亂，農(nóng)民住房條件較差，農(nóng)民改善居住條件的愿望比較強烈。通過實施土地綜合整治，進行社會主義新農(nóng)村建設(shè)，發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟，可以縮小城鄉(xiāng)差距，改善農(nóng)民生活條件。通過建設(shè)集中居住區(qū)，完善配套設(shè)施，拆遷農(nóng)民的居住條件將徹底改觀，村容村貌將煥然一新，村莊將實現(xiàn)“田成行、房集中、路成網(wǎng)、樹成行”的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，土地將實現(xiàn)集約化利用。

3.建新區(qū)有關(guān)開發(fā)建設(shè)可行性

項目區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，將改變現(xiàn)有村莊零散布局，盤活利用農(nóng)村存量建設(shè)用地，促進農(nóng)村居民點的集聚布局，實現(xiàn)農(nóng)村居住布局從自然形態(tài)向規(guī)劃形態(tài)轉(zhuǎn)變，改善農(nóng)村居民點的居住條件和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，同時也拓展了城鎮(zhèn)發(fā)展空間。

在實施中，農(nóng)村建設(shè)用地整理，本著先易后難的原則，近期將項目區(qū)內(nèi)大部分易于整理、分布零散的農(nóng)村建設(shè)用地，特別是空閑土地、閑置土地集中整理；遠期主要對項目區(qū)內(nèi)較大規(guī)模的、規(guī)劃布局不合理的、基礎(chǔ)設(shè)施不盡完善、生活環(huán)境較差的農(nóng)村居民點進行全面整理，通過對該區(qū)域的積極開發(fā)建設(shè)，能最大程度地滿足當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟快速發(fā)展的用地需求，能給周邊農(nóng)民帶來大量的就業(yè)機會，同時也是積極貫徹落實山西省委、省政府提出的加快城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐的要求的具體體現(xiàn)，實現(xiàn)當(dāng)?shù)卣腿罕姷淖畲罄婊?/p>

4.項目實施效益分析

通過實施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，項目區(qū)的經(jīng)濟效益主要體現(xiàn)三個方面：

4.1 拆舊區(qū)經(jīng)濟效益

通過土地整理復(fù)墾后，項目區(qū)新增耕地面積22.81公頃。經(jīng)濟效益主要體現(xiàn)在新增耕地效益，分析如下：

4.1.1 經(jīng)濟效益

項目實施后新增耕地22.81公頃，全部用于種植玉米，玉米單產(chǎn)600公斤/畝，單價按照2.80元/公斤計算，一年收入57.4812萬元。生產(chǎn)成本為420元/畝，扣除生產(chǎn)成本14.3703萬元后，復(fù)墾后的耕地凈收益為43.1109萬元，每畝凈收入為1260元/畝（見下表）。

表4.1.1項目區(qū)復(fù)墾后凈效益計算表

4.1.2 靜態(tài)投資回收期、靜態(tài)投資收益率

項目總投資353.11萬元，項目全部完成投入并正常生產(chǎn)后，新增年凈收入43.11萬元。如不計利息，按靜態(tài)分析，項目完成后資金靜態(tài)回收期約為8.19年，靜態(tài)投資收益率為12.21%。項目投資回收期短，投資收益率較高，經(jīng)濟效益可觀。

4.2 建新區(qū)經(jīng)濟效益

4.2.1 項目建新區(qū)

新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的土地收益，主要體現(xiàn)為用于城鎮(zhèn)建設(shè)的土地收益，無論是商品房開發(fā)，還是工礦企業(yè)項目建設(shè)、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都將大幅度提高土地生產(chǎn)效益。

項目實施后出讓項目建新區(qū)，初步測算取得土地出讓金為3297.60萬元，土地補償費為 770.57萬元，項目運作資金為353.11公頃，最終獲得土地增值收益2173.92萬元。

4.2.2 安置區(qū)

安置區(qū)是將拆遷農(nóng)民安置到設(shè)施齊全、條件好的地區(qū)，將在農(nóng)民原有生活水平的基礎(chǔ)上有較大地提高，農(nóng)民便于參與到二、三產(chǎn)業(yè)的勞動和技術(shù)改進上來，有利于農(nóng)民收入水平的提高；另外，通過農(nóng)村居民點的集中布局，有利于減少農(nóng)村和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本。

4.3 環(huán)境效益分析

4.3.1 改善生態(tài)環(huán)境

隨著復(fù)墾規(guī)劃的實施，原來的污染企業(yè)將全部被拆除，復(fù)墾后的溝渠系統(tǒng)將有效地解決取水排澇問題，系統(tǒng)的防護林種植將起到防風(fēng)固沙、保持水土的作用，從而形成改善生態(tài)環(huán)境的農(nóng)田小氣候。

4.3.2 美化農(nóng)村景觀

通過新農(nóng)村、標(biāo)準(zhǔn)田塊的建設(shè)，改變了拆舊區(qū)內(nèi)村莊建筑雜亂無序、田塊零散的現(xiàn)狀，形成環(huán)境優(yōu)美，整齊規(guī)范的農(nóng)村景觀。

5.社會效益分析

5.1 項目實施后有利于推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)

項目區(qū)規(guī)劃實施，有利于切實穩(wěn)步推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，實現(xiàn)黨中央關(guān)于社會主義新農(nóng)村“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的建設(shè)要求。

5.1.1 有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的改善，促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展。

項目實施后項目區(qū)內(nèi)零星散布的農(nóng)村居民點用地將得到整理，區(qū)內(nèi)耕地形成生產(chǎn)規(guī)模，提高了產(chǎn)量，有利于推進規(guī)?；I(yè)化和多元化經(jīng)營，更好的適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要，有效提高耕地產(chǎn)出效率。

5.1.2 有利于改善農(nóng)民生活環(huán)境，提高農(nóng)民生活質(zhì)量。

項目實施后，農(nóng)民集中居住在新農(nóng)村。新農(nóng)村統(tǒng)一建設(shè)后，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，村莊的布局整齊有序，農(nóng)村面貌大幅改善。村內(nèi)完善的基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)、文教、醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施，將改變以前自然村臟、亂、差和設(shè)施不完備的生活條件，農(nóng)民的生活環(huán)境和水平會得到徹底改觀。

5.2 有利于提高土地利用集約程度

規(guī)劃實施后，土地利用集約程度將有所提高，主要體現(xiàn)在村莊安置區(qū)面積與整理前農(nóng)村建設(shè)用地面積的差額上。規(guī)劃期間，項目區(qū)通過掛鉤規(guī)劃的實施，安置區(qū)的面積會比整理前農(nóng)村建設(shè)用地面積有所減少，這樣村莊建設(shè)用地的土地集約利用水平就得到了提高。項目的實施滿足了新農(nóng)村建設(shè)的規(guī)劃需要，順應(yīng)了城市化發(fā)展的趨勢。

5.3 有利于緩解建設(shè)用地指標(biāo)供需矛盾

根據(jù)《沁縣土地利用總體規(guī)劃2006-2020年》，沁縣新增建設(shè)用地指標(biāo)年均為39.27公頃，主要安排省市重點項目，縣級項目可用指標(biāo)極少，制約了沁縣經(jīng)濟發(fā)展水平，本項目實施完成后，通過掛鉤可獲得一定的周轉(zhuǎn)指標(biāo)，這對于滿足沁縣建設(shè)用地的需求，緩解建設(shè)用地指標(biāo)供需矛盾具有重要意義。

【1】李靖.增減掛鉤四辯[J].中國土地，2013.2.

【2】張芬.對“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”政策的認識與思考[J].山東紡織經(jīng)濟，2010.4.

TU986

A

2095-7319（2014）05-0078-04

李紅霞（1973—），女，山西省襄垣縣人，現(xiàn)任職于山西省長治市沁縣國土資源局，主要從事土地整理、土地節(jié)約集約利用、土地征收征用等工作研究。