人民論壇問卷調(diào)查中心

13萬公眾參與中國(guó)房?jī)r(jià)擊鼓傳花 2014或現(xiàn)最后一棒

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調(diào)查結(jié)果

◆90.4%受訪者認(rèn)同房?jī)r(jià)擊鼓傳花、泡沫必將破裂，中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫化已經(jīng)成為各方共識(shí)

◆對(duì)未來三年內(nèi)中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，34.0%受訪者 “看漲”房?jī)r(jià)， 50.4%受訪者“看跌”房?jī)r(jià)

◆80.6%的受訪者認(rèn)為當(dāng)前的房?jī)r(jià)對(duì)家庭生活有著很大的影響，其中，39.2%受訪者選擇“淪為房奴”，13.9%選擇“買不起房，只能租房”

◆53.2%受訪者認(rèn)為 “如果中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫破裂，房奴將是最大受害者”

◆51.1%受訪者認(rèn)為“地方政府難敵土地財(cái)政誘惑”是房?jī)r(jià)上漲過快的最大因素

調(diào)查說明

調(diào)查時(shí)間：2013年10月29日-2014年1月6日

調(diào)查樣本：135,858份（網(wǎng)絡(luò)調(diào)查134,924份，隨機(jī)書面問卷934份）

調(diào)查方式：在人民論壇網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)頻道等推出調(diào)查問卷；隨機(jī)發(fā)送書面問卷（發(fā)出1000份，回收有效問卷934份）

數(shù)據(jù)處理：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查占權(quán)重80%；隨機(jī)問卷調(diào)查占權(quán)重20%

計(jì)算方法：百分比計(jì)算按照四舍五入保留小數(shù)點(diǎn)后一位數(shù)

網(wǎng)絡(luò)支持：人民論壇網(wǎng)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)頻道

近些年來，中國(guó)房?jī)r(jià)可謂是漲聲一片。這忽快忽慢，但漲勢(shì)堅(jiān)定的樓市漲價(jià)聲，恰如那鼓聲陣陣，不斷地刷新著中國(guó)房?jī)r(jià)的最高漲幅；在這熱火朝天的樓市中，在房地產(chǎn)從一個(gè)買家到另一個(gè)買家過程中，炒房者相互傳遞著這一“寶貝”，并寄希望能夠迎來更高的房?jī)r(jià)、獲取更多的收益。由此，有人將中國(guó)房?jī)r(jià)稱為“擊鼓傳花”，房產(chǎn)不斷易手，房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，樓市熱鬧非凡。

在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升下，“擊鼓傳花者”自然能夠不斷地獲利，這個(gè)游戲也就更為有趣。也就是說，房?jī)r(jià)上漲是“擊鼓傳花”游戲得以延續(xù)的必備前提。但是，沒有只漲不跌的商品。房?jī)r(jià)難道是個(gè)例外嗎？如果房?jī)r(jià)步入下行通道，“擊鼓傳花”的游戲戛然而止，誰又會(huì)是最后的接棒者呢？政府如何調(diào)控樓市更為行之有效？圍繞著這些問題，人民論壇問卷調(diào)查中心進(jìn)行了深入調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以下幾個(gè)問題值得關(guān)注和分析：

九成多受訪者認(rèn)同房?jī)r(jià)擊鼓傳花、泡沫必將破裂

在“當(dāng)前房?jī)r(jià)是在‘擊鼓傳花’，某個(gè)時(shí)期必將泡沫破裂”問題的調(diào)查中，75.5%的受訪者表示“非常認(rèn)同”，11.6%的受訪者選擇“比較認(rèn)同”，3.3%的受訪者選擇“一般認(rèn)同”，三項(xiàng)數(shù)據(jù)相加總計(jì)達(dá)90.4%；只有6.1%和3.5%的受訪者分別選擇“不認(rèn)同”和“說不清楚”。

九成多受訪者認(rèn)同房?jī)r(jià)擊鼓傳花、泡沫必將破裂，說明中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫化已經(jīng)成為各方共識(shí)。曾有學(xué)者估算，2010年美國(guó)GDP總量約為95萬億元，而2010年北京土地總市值高達(dá)130萬億元。這意味著用北京的地價(jià)，“買下美國(guó)”都綽綽有余?！百u掉北京，買下美國(guó)”，這顯然只是一種夸張化、形象化的比喻，但它所傳遞的信號(hào)讓人震驚，中國(guó)房?jī)r(jià)之高由此窺見一斑。近年來，國(guó)內(nèi)外不少媒體和研究機(jī)構(gòu)都直指中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫，“化解中國(guó)樓市泡沫”，“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫處于破裂的前夜”等專題成了各方討論的焦點(diǎn)。2010年，國(guó)土資源部首次承認(rèn)，中國(guó)一線城市房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。去年獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的羅伯特·席勒亦曾憂慮地稱，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。在樓市泡沫中，很多低收入者都被高房?jī)r(jià)擋在了門外，房產(chǎn)交易愈加成為少數(shù)富裕人群“擊鼓傳花”的游戲。

隨著中國(guó)房?jī)r(jià)的一路飆升，房地產(chǎn)的泡沫亦越來越大。經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，所有的泡沫最終都會(huì)崩潰，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫遲早也會(huì)破滅。2013年，盡管一二線城市房?jī)r(jià)仍未走出“越調(diào)越漲”的怪圈，但全國(guó)樓市“普漲”的時(shí)代貌似已經(jīng)終結(jié)。溫州、?？?、聊城、蕪湖等少數(shù)三四線城市住宅價(jià)格出現(xiàn)下行，其中溫州跌幅最大，達(dá)到13.91%；鄂爾多斯除房屋“抵債”式出售外，基本無市場(chǎng)成交。溫州、鄂爾多斯等地房?jī)r(jià)的下滑，究竟僅僅是極個(gè)別的“另類”，還是中國(guó)房?jī)r(jià)將“集體跳水”的“預(yù)警”？對(duì)此，我們難下定論，但溫州、鄂爾多斯房?jī)r(jià)的下滑，卻用事實(shí)印證了一個(gè)事實(shí)：沒有只漲不跌的房?jī)r(jià)“神話”。尤其是伴隨著美國(guó)、愛爾蘭、迪拜等地房?jī)r(jià)暴跌，讓大家對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂的擔(dān)憂日益強(qiáng)烈。

五成多受訪者“看跌”未來三年房?jī)r(jià)，2014或現(xiàn)樓市“擊鼓傳花”的“最后一棒”

在“您如何看待未來三年內(nèi)中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)”問題調(diào)查中，13.3%的受訪者選擇“繼續(xù)大漲”，20.7%受訪者選擇“小幅上漲”，合計(jì)占比34.0%；11.2%受訪者選擇“小幅下跌”，21.1%受訪者選擇“大幅下跌”，18.1%選擇“先漲后跌”，合計(jì)占比50.4%；15.6%選擇“撲朔迷離、難以判斷”。五成多受訪者“看跌”房?jī)r(jià)，三成多受訪者“看漲”房?jī)r(jià)，“看跌”者居多。這一調(diào)查結(jié)果，折射出了公眾對(duì)于房?jī)r(jià)的三種不同心態(tài)：

一，半數(shù)公眾“看跌”房?jī)r(jià)，說明更多的百姓認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)“應(yīng)該”下跌了。2014，中國(guó)樓市的“擊鼓傳花”，或現(xiàn)最后一棒。在采訪調(diào)查過程中，不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都一致認(rèn)為在2014年里，隨著“樓市泡沫”的繼續(xù)“擠出”，整體房?jī)r(jià)增速將放緩，局部可能出現(xiàn)下行。有位北京房地產(chǎn)銷售人員向記者披露，很多所謂的“日光盤”、“月光盤”都是開發(fā)商的銷售手法。當(dāng)下一線城市樓盤銷售熱，實(shí)際上是開發(fā)商雇傭大量人員推銷，推高房?jī)r(jià)，制造房?jī)r(jià)“暴漲”的緊缺氛圍，以此吸引百姓“恐慌性購房”。實(shí)際上，很多樓盤已經(jīng)是有價(jià)無市。有專家分析稱，很多歷史上的危機(jī)都是從單個(gè)危機(jī)事件逐漸疊加，最后醞釀成全局危機(jī)。中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格危機(jī)或許會(huì)走同樣的道路，從單個(gè)城市的價(jià)格危機(jī)開始，然后逐步推開。當(dāng)下，不僅溫州、鄂爾多斯等地，鐵嶺、貴陽、大同、唐山、常州等城市住房也出現(xiàn)了明顯的供給過剩跡象，很多新城區(qū)沒有人居住，房子賣不出去的情況比比皆是。這些都是房地產(chǎn)可能爆發(fā)危機(jī)的“前奏”。

二，不少公眾仍舊堅(jiān)定地看漲房?jī)r(jià)。梳理受訪者意見發(fā)展， “看漲派”更多地是對(duì)房?jī)r(jià)上漲的“無可奈何”。有受訪者稱，“從中國(guó)樓市開始瘋漲，我就預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)要下跌，但是十幾年過去了，房?jī)r(jià)沒漲，我卻一次次地錯(cuò)過購房時(shí)機(jī)。而今，我真不敢輕易‘言跌’了?！苯畮啄陙?，各類預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的言論不絕于耳，有“看漲”的，有“看跌”的。伴隨著中國(guó)房?jī)r(jià)一波又一波地上漲，“看漲”派一次次地勝出，“看跌”派一次次地鎩羽而歸。比如謝國(guó)忠，從2004年就開始了唱空中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的生涯。2012年12月預(yù)測(cè)“未來5年內(nèi)房?jī)r(jià)跌一半”；2013年6月稱“房地產(chǎn)泡沫未來數(shù)月內(nèi)破滅?！边@些預(yù)測(cè)一次次地錯(cuò)了。房?jī)r(jià)在一遍遍喊跌中，仍舊“堅(jiān)挺”。這份“執(zhí)著的堅(jiān)挺”成了“看漲派”的信心之源。

三，面對(duì)著“像霧像雨又像風(fēng)”的中國(guó)樓市，百姓仍舊有些看不懂。調(diào)查中，很多認(rèn)同“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫必將破滅”的受訪者，在“您如何看待未來三年內(nèi)中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)”問題上，卻選擇了“繼續(xù)上漲”。雖然受訪者一致認(rèn)為樓市 “擊鼓傳花”的泡沫時(shí)代終會(huì)終結(jié)，但對(duì)于泡沫破滅的時(shí)間點(diǎn)仍舊感覺 “漸行漸遠(yuǎn)，難以企及”。看來，中國(guó)百姓對(duì)樓市仍舊是一種矛盾的糾結(jié)心態(tài)，既認(rèn)為中國(guó)樓市泡沫必將終結(jié)，又對(duì)泡沫的終結(jié)沒有信心。

80.6%受訪者認(rèn)為當(dāng)前的房?jī)r(jià)對(duì)家庭生活有著很大的影響，53.2%受訪者認(rèn)為“房奴”將是房?jī)r(jià)泡沫破裂的最大受害者

在“您認(rèn)為目前房?jī)r(jià)對(duì)您家庭生活的影響程度”問題調(diào)查中，39.2%的受訪者選擇“淪為房奴，背上巨額債務(wù)，嚴(yán)重影響生活”，27.5%選擇“買房擠壓其他消費(fèi)支出，影響程度較大”，13.9%選擇“買不起房，只能租房，生活不安定”，13.6%選擇“無需購房，沒有影響”，3.7%選擇“房?jī)r(jià)尚能接受，影響程度不大”，2.1%選擇“說不清楚”。結(jié)果顯示，80.6%的受訪者認(rèn)為當(dāng)前的房?jī)r(jià)對(duì)家庭生活有著很大的影響，僅有少數(shù)受訪者認(rèn)為影響不大，或者無需購房。

當(dāng)前很多社會(huì)問題，都與高房?jī)r(jià)掛鉤?！疤与x北上廣”們，很多是被房?jī)r(jià)嚇跑的；“啃老族”們，很多是買房透支；晚婚甚至光棍男青年們，很多是“丈母娘逼迫買房”的結(jié)果；城市“蟻?zhàn)濉眰?，很多是被市區(qū)的高租金逼走的……有位80后自我調(diào)侃道，“對(duì)我們來說，福利分房早已成為明日黃花，房改優(yōu)惠政策與己無緣，住房公積金補(bǔ)貼少得可憐。我們沒有屬于自己的住房，離開父母，只有睡馬路上。又趕上全面炒房、遍地炒房，越炒越熱，越炒越貴。辛辛苦苦工作了一年，忽然發(fā)現(xiàn)，即使不吃不喝睡馬路，一年攢的錢連買個(gè)廁所都勉強(qiáng)。于是，對(duì)于房子，只能自我感嘆‘價(jià)太貴、在觀望’?！?看來，房?jī)r(jià)給百姓帶來的困擾還真是不少。

房?jī)r(jià)上漲，擠壓了百姓的幸福空間，降低了幸福指數(shù)。那么，房?jī)r(jià)若是下降，百姓能夠從中獲益了吧？的確，房?jī)r(jià)一旦下降，肯定會(huì)減少購房成本，對(duì)于急需買房者無異于“雪中送炭”。但是，對(duì)于那些已經(jīng)背上了房貸“枷鎖”、愈陷愈深的房奴們，則很難下此定論；相反，可能會(huì)使很多房奴“痛不欲生”。

在“如果中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫破裂，誰將是最大受害者”問題調(diào)查中，53.2%選擇“房奴”，16.1%選擇“銀行”，13.1%選擇“炒房者”，11.6%選擇“地方政府”，2.6%選擇“房地產(chǎn)開發(fā)商”， 0.3%選擇“房地產(chǎn)中介”，3.1%選擇“其他”。從調(diào)查結(jié)果中，可以得出如下兩條結(jié)論：一，房地產(chǎn)泡沫破裂，百姓仍舊是最大的受害者。一位溫州購房者李某對(duì)記者直言，“我是普通的工薪階層，現(xiàn)在這套房子透支了我們夫妻倆以及雙方父母的所有積蓄，然后再跟親朋好友東拼西揍才勉強(qiáng)湊夠了首付?，F(xiàn)在，房?jī)r(jià)下跌了三四成，就意味著我們的首付，人間蒸發(fā)了，你說我冤不冤？”據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，李某的情況具有普遍性，從這個(gè)意義上看，房?jī)r(jià)下跌對(duì)于這類購房者的影響頗大。

二，房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)下降，其影響的波及面廣、程度深。一旦房?jī)r(jià)下降，其首先會(huì)影響的是購房者、炒房者、房地產(chǎn)商以及房地產(chǎn)中介等各方。炒房者可能會(huì)資產(chǎn)縮水，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂等情況；房地產(chǎn)商可能會(huì)因房子滯銷而陷入經(jīng)營(yíng)困境，甚至破產(chǎn)；房產(chǎn)中介，可能會(huì)因交易冷清而門庭冷落。而由于房地產(chǎn)商和購房者的資金很大比例上來源于銀行，一旦購房者和房產(chǎn)商出現(xiàn)“棄房”現(xiàn)象，那么“銀行”就要接下這個(gè)“燙手山芋”，成為新的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，由此可能誘發(fā)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，甚至引發(fā)“錢荒”危機(jī)。隨之，地方政府亦難“獨(dú)善其身”，不免要“牽涉其中”。

過半受訪者認(rèn)為“土地財(cái)政”是房?jī)r(jià)上漲過快的最大誘因

在“中國(guó)房?jī)r(jià)上漲過快的最大因素是”問題調(diào)查中，51.1%受訪者選擇“地方政府難敵‘土地財(cái)政’誘惑，調(diào)控‘不動(dòng)真格’”；29.0%選擇“樓市投機(jī)炒作嚴(yán)重，大有‘全民炒房’之勢(shì)”；5.9%選擇“土地壟斷致使土地供應(yīng)不足，地王助推樓價(jià)高企”；3.7%選擇“城市化進(jìn)程加快，住房剛性需求旺盛”；3.1%選擇“股市不景氣，買房保值成投資手段”；2.9%選擇“房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲預(yù)期導(dǎo)致的‘恐慌性’購房”；1.7%選擇“開發(fā)商‘不差錢’，死頂不降價(jià)”；1.5%選擇“保障房‘應(yīng)保未?！?，難敵房?jī)r(jià)”； 1.1%受訪者選擇“其他”。結(jié)果顯示，“土地財(cái)政”得票率遙遙領(lǐng)先，成為公眾眼中房?jī)r(jià)上漲的首要影響因素。

與此同時(shí)，在“您最希望中央出臺(tái)哪方面房產(chǎn)調(diào)控措施”問題調(diào)查中，27.4%受訪者選擇“破解土地財(cái)政難題”，位居首位。其他各項(xiàng)“出臺(tái)房產(chǎn)稅”、“將落實(shí)樓市調(diào)控政策與政績(jī)掛鉤”、“增大保障房供給”、“取消房地產(chǎn)預(yù)售制 ”、“加大樓市限購力度”、“其他措施”得票率分別為18.7%、15.2%、14.9%、13.7%、7.5%、2.6%。破解“土地財(cái)政”難題同樣位列首位，表達(dá)了公眾寄希望中央破解土地財(cái)政難題的殷切期待。

梳理受訪者的意見，公眾對(duì)“土地財(cái)政”的憤慨之情主要是源于以下兩方面：一是土地財(cái)政直接推高了房?jī)r(jià)。當(dāng)前地方政府拍賣土地，拍賣槌一落，少則幾億元多則幾十億元甚至過百億元的收入就來了；收儲(chǔ)土地，就能到銀行換取大量貸款。如此“快錢”誘惑，估計(jì)哪個(gè)地方政府都難以抵御。于是，大多地方政府都走上了賣地?fù)Q錢的發(fā)展之路。隨著房?jī)r(jià)的飆升，地方政府賣地的錢袋也越來越鼓，對(duì)“土地財(cái)政”的依賴也越來越大。有媒體稱，當(dāng)前的地方政府就像是一個(gè)病人，需要依靠“賣地”輸血才能維持生計(jì)。更有輿論稱，“土地財(cái)政”是高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)?，“土地?cái)政”不除，房?jī)r(jià)下不來。

二是地方政府調(diào)控“不動(dòng)真格”，某種程度上是在“保”房?jī)r(jià)。近幾年，為控制房?jī)r(jià)過快上漲，中央連續(xù)出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策。措施不可謂不嚴(yán)，決心不可謂不大，但收效卻不太盡如人意。其中原因固然很多，但一些地方政府執(zhí)行不力，難逃其咎。不少地方政府對(duì)中央調(diào)控舉措，對(duì)己有利的，就加大力度地執(zhí)行；對(duì)己沒利的，就高高掛起、陽奉陰違。有位職業(yè)白領(lǐng)談到，“我覺得征收房產(chǎn)稅，可以非常有效地抑制炒房，打壓房?jī)r(jià)，但是為什么各地落實(shí)房產(chǎn)稅那么難？后來，我才明白，原來是地方政府壓根就不希望房?jī)r(jià)下跌，類似房產(chǎn)稅這樣的調(diào)控狠招，他們自然舍不得用?！钡拇_，房地產(chǎn)的“擊鼓傳花”一旦終結(jié)，地方政府的土地財(cái)政也就難以為繼，地方政績(jī)也就無從談起；有人調(diào)侃道，讓地方政府調(diào)控降房?jī)r(jià)，無異于“與虎謀皮”。

亦有理性的受訪者提到，近年來各地城市面貌都很大變化，道路、市政基礎(chǔ)設(shè)施等都很改進(jìn)，“土地財(cái)政”有很大的促進(jìn)作用，功不可沒。即便如此，令人絕望的房?jī)r(jià)、百姓的怨氣，都使得決策者不能一葉障目，仍要直面土地財(cái)政的負(fù)面效應(yīng)，下大力氣破解這一難題。

當(dāng)然，雖然“土地財(cái)政”是中國(guó)高房?jī)r(jià)的主要助推因素，但其他因素，比如樓市投機(jī)、住房保值、開放商“不差錢”等因素同樣是不可忽視的因素，也同樣是百姓認(rèn)同的重要方面?？磥?，治理高房?jī)r(jià)，仍需推出“組合拳”。

十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中有不少與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的舉措，如建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，以及加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)等。有專家稱，如果這些改革舉措能夠在今后1-2年取得重大突破，比如全面開征房產(chǎn)稅、農(nóng)村建設(shè)用地直接入市、保障性住房和自住性住房大量供應(yīng)等，則樓市“擊鼓傳花”的熱鬧場(chǎng)景將會(huì)很快結(jié)束?？磥恚瑯鞘小皳艄膫骰ā钡摹巴婕摇眰?，要慎防成為“最后的接棒者”啦！

（執(zhí)筆：人民論壇記者 馬靜）

責(zé)編/周素麗 美編/石玉