本刊記者│方帥

中冶置業(yè)“三宗罪”

本刊記者│方帥

來自中冶置業(yè)的報(bào)告顯示，過往幾年中，中冶置業(yè)商業(yè)開發(fā)土地儲(chǔ)備過于集中在南京，目前公司未來2～3年可供開發(fā)的凈地極少，幾乎喪失了可持續(xù)開發(fā)的能力。

作為國資委批準(zhǔn)的主業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)的16家央企之一，近年來中冶置業(yè)可謂大動(dòng)作頻頻。除了積極投身保障房和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目外，還積極參與舊城改造提升其城市運(yùn)營商的形象。但是命運(yùn)尤其多舛，昔日在南京一朝拿地王上演“蛇吞象”，此后多年一直難于消化而噩夢(mèng)纏身，經(jīng)歷了被調(diào)查退地、資金鏈告急、被迫分拆轉(zhuǎn)讓地塊等種種陣痛。

一個(gè)稍好的消息是，3月28日中國中冶（601618.SH）剛剛發(fā)布的2013年年報(bào)顯示，南京房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)盤活，通過上海產(chǎn)權(quán)交易所成功掛牌轉(zhuǎn)讓了其中三家項(xiàng)目公司的股權(quán)。這也正是業(yè)界近日熱議的話題。通過分拆產(chǎn)權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓的方式，中冶置業(yè)已經(jīng)把其2010年在南京拿下的地王地塊中的01號(hào)地分拆成了6大資產(chǎn)包34幅地塊，將會(huì)分階段陸續(xù)推出。

“要力戒盲目沖動(dòng)、力戒短期行為、力戒粗心大意?！?月28日上午，中國中冶董事長國文清主持召開集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)專題研討會(huì)時(shí)表示，“多一個(gè)項(xiàng)目或者少一個(gè)項(xiàng)目對(duì)集團(tuán)發(fā)展影響不大，但是如果某個(gè)項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)，隱患就會(huì)巨大。”

他的上述表態(tài)恰恰闡釋了中冶置業(yè)多年來發(fā)展的“三宗罪”：決策草率兵敗保障房；冒進(jìn)拿地上演“蛇吞象”；土儲(chǔ)嚴(yán)重失衡可持續(xù)發(fā)展受阻。

隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的加劇，正在努力抓“兩退”項(xiàng)目（保障房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）和拆卸南京地王“包袱”的中鐵置業(yè)，能否順利從賣地求生轉(zhuǎn)向?yàn)榘l(fā)展而戰(zhàn)，還有待觀察。

急劇擴(kuò)張冒進(jìn)拿地王

2010年9月，中冶置業(yè)以總價(jià)200.34億元競(jìng)得了南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西的1號(hào)地塊和3號(hào)地塊。2012年11月底，又以56.2億元拍下了2號(hào)地塊。三塊地連為整體，地價(jià)款合計(jì)256.54億元，總開發(fā)面積達(dá)236萬平方米，預(yù)計(jì)總投資額需690億元。

當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士分析稱，中冶置業(yè)擁有建設(shè)保障房和城市開發(fā)的特長，而且其背靠資金實(shí)力雄厚的央企中國中冶，拿地迎合了地方政府推進(jìn)城市化進(jìn)程中的需求，且地塊位于最具開發(fā)潛力的開發(fā)區(qū)域，僅2號(hào)地項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)就能給中冶置業(yè)帶來近80億元的利潤。

但包括上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在內(nèi)的人士同時(shí)認(rèn)為，這種急劇擴(kuò)張容易造成“蛇吞象”后的資金危機(jī)。資金鏈一旦斷裂，不僅影響項(xiàng)目整體推進(jìn)，甚至?xí)峡逭麄€(gè)公司。

這種擔(dān)憂不無道理。在拿地的激情退卻之后，中冶置業(yè)就面臨著巨大資金和開發(fā)壓力。母公司中國中冶持續(xù)虧損，南京地王一直在被迫“瘦身”中。

2011年11月，中冶置業(yè)在北京產(chǎn)權(quán)交易所將南京長江國際航運(yùn)中心開發(fā)建設(shè)有限公司100%股權(quán)及10.8億元債權(quán)以18.4億元掛牌轉(zhuǎn)讓，并要求受讓方向旗下子公司南京正濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付14.38億元代建款，下關(guān)區(qū)國企南京外灘投資發(fā)展控股集團(tuán)最后接盤。

上述“瘦身”所得杯水車薪，1號(hào)、3號(hào)地在象征性開工后一直沒有實(shí)質(zhì)動(dòng)工。且2號(hào)地的出讓還因?yàn)樯嫦印斑`規(guī)供地和違約房地產(chǎn)用地”，在2012年12月被國土資源部公開點(diǎn)名調(diào)查，2013年7月被南京市國土局收回。實(shí)際上在南京市國土局發(fā)布的2號(hào)地收回公告以及中冶置業(yè)發(fā)布的公告中，也顯示中冶置業(yè)除了遭遇到資金的難題外，還受到了地塊出讓弊病的拖累。

1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)地是毛地出讓，違反了國土資源部凈地出讓的規(guī)定；且地塊體量巨大，以“地塊居住用地面積不滿20公頃”打擦邊球的性質(zhì)出讓地塊，涉嫌違反了國土資源部大城市單宗住宅用地出讓不能超過20萬平方米的相關(guān)規(guī)定。也就是說，地塊一級(jí)開發(fā)過程中拆遷難于推進(jìn)，對(duì)于本就處于資金困境的中冶置業(yè)來說，更是雪上加霜。

據(jù)了解，在地塊出讓之前，中冶置業(yè)早在2009年4月就參與到了下關(guān)區(qū)的土地一級(jí)開發(fā)當(dāng)中，前期已投入150億元?jiǎng)舆w款。至于為什么地塊會(huì)在動(dòng)遷沒完成時(shí)就毛地出讓，中冶置業(yè)在2號(hào)地被收回的公告中表示是因?yàn)椤耙蚍N種原因造成1號(hào)、3號(hào)地塊先行掛牌”。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這種“拆建并舉”的土地出讓和開發(fā)模式，是造成項(xiàng)目進(jìn)展遲緩的主要原因之一，因?yàn)椴疬w成本及其他因素都是不可控的。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》記者了解到，雖然國土資源部有凈地出讓的明文規(guī)定，但是在很多城市特別是中小城市的舊城改造當(dāng)中，由于地方財(cái)力有限，基本上是由開發(fā)商墊資進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，項(xiàng)目開工建設(shè)時(shí)間難于保證，并且這也是過往幾年中征地拆遷糾紛頻頻爆發(fā)的主要原因。

決策失誤賣地求生

推動(dòng)南京地王地塊的開發(fā)需要大量的真金白銀。但是中冶置業(yè)的主要業(yè)務(wù)保障房和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，需要大量的墊資，且投資收益無法保證按時(shí)收回，企業(yè)內(nèi)部的輸血被阻滯。同時(shí)，母公司中國中冶的日子也不好過。據(jù)國文清介紹，中國中冶2012年業(yè)績跌入谷底，當(dāng)時(shí)負(fù)債已達(dá)到1700多億元。顯然，依靠母公司輸血也成奢望。

“2008年國家推出4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，明確將在三年內(nèi)投資9000億元加大保障性住房供應(yīng)，中冶當(dāng)時(shí)并沒有經(jīng)過理性科學(xué)的決策就大舉轉(zhuǎn)型投身保障房建設(shè)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，持續(xù)的樓市調(diào)控讓地方政府土地財(cái)政銳減，無力回購保障房，造成中冶保障房回款困難，債務(wù)危機(jī)凸顯。

數(shù)據(jù)顯示，2012年年底，中冶置業(yè)集團(tuán)應(yīng)收賬款總額約65億元，絕大部分來自基礎(chǔ)設(shè)施和保障房，兩類產(chǎn)品占公司總資產(chǎn)和帶息負(fù)債總規(guī)模比重都達(dá)到1/3。公司的主要債務(wù)人是南京、唐山、石家莊的當(dāng)?shù)卣?/p>

與此同時(shí)，母公司也債務(wù)纏身。2013年，中冶銀河紙業(yè)與多家銀行就債務(wù)問題產(chǎn)生糾紛，遭到多家銀行集體追討債務(wù)；更有中冶葫蘆島有色金屬集團(tuán)有限公司的百余名職工，聚集在中冶總部大樓前追討4800萬元債務(wù)。

由于缺乏資金投訴且區(qū)域發(fā)展規(guī)劃屢次變動(dòng)，1號(hào)、3號(hào)地持續(xù)閑置，這給中冶置業(yè)和南京市政府都造成了巨大的壓力。

在2號(hào)地被收回不久，中冶置業(yè)與南京下關(guān)區(qū)政府簽訂了協(xié)議，成立了下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)管委會(huì)招商處，將1號(hào)地分割成6個(gè)資產(chǎn)包34幅地塊對(duì)外招商。與此同時(shí)，下關(guān)區(qū)政府也悄然成為中冶置業(yè)南京子公司臨江老城改造建設(shè)投資有限公司的大股東。據(jù)知情人士透露，下關(guān)區(qū)政府與中冶置業(yè)達(dá)成了分工：政府做1號(hào)地，中冶置業(yè)做3號(hào)地。

據(jù)悉，目前，包括富力地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)等很多排名全國20強(qiáng)的房企都已經(jīng)到過下關(guān)區(qū)看地洽商。1號(hào)地被切割成6大資產(chǎn)包34幅地塊，最小占地面積為2400多平方米，最大占地面積4萬多平方米。據(jù)悉1號(hào)地分拆后的多個(gè)資產(chǎn)包都已經(jīng)有了意向的買主。

分析3月初左右相關(guān)受讓企業(yè)發(fā)布的公告，深業(yè)集團(tuán)以19.68億元收購的1號(hào)地中的05～10、05～01地塊，上海證大以9.02億元收購的1號(hào)地中的09～09地快，二次出讓的樓面價(jià)均達(dá)到7000多元/平方米，相比2010年中冶置業(yè)所拍5000多元/平方米的樓面價(jià)，溢價(jià)接近50%。但有分析師稱，算上中冶這3年來的資金成本，按照每年8%、9%扣除利息，并沒有給中冶帶來太多收益。

但是對(duì)于處于資金困境中的中冶置業(yè)來說，無疑可以松一口氣，終于可以有資金投入到3號(hào)地的開發(fā)建設(shè)中。

土地失衡發(fā)展存疑

雖然1號(hào)地通過分拆轉(zhuǎn)讓，解決了其開發(fā)建設(shè)資金的來源問題，但是下關(guān)片區(qū)三塊地的整體開發(fā)能否順利推進(jìn)，仍然面臨著疑問。

南京有業(yè)內(nèi)人士表示，下關(guān)濱江三幅大規(guī)模建設(shè)用地，總體量相當(dāng)于下關(guān)全區(qū)面積的4%，這么大體量的工程交給一家開發(fā)商來進(jìn)行開發(fā)，本來就很有爭議，這是對(duì)城市建設(shè)生態(tài)的一種破壞。但現(xiàn)在零散拆分，可能比原來的結(jié)果更壞，“原來整體包裝的概念被拆散了，已談不上總體規(guī)劃了”。

另一方面，從中冶置業(yè)自身來講，雖然通過分拆地王轉(zhuǎn)讓喘了一口氣，但是中冶置業(yè)并沒有因此獲得較多的溢價(jià)。與此同時(shí)，能否在其他城市新增商業(yè)開發(fā)土地儲(chǔ)備，平衡土地儲(chǔ)備的布局，也存在變數(shù)。

“土地儲(chǔ)備嚴(yán)重失衡，大量資金過度集中，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，未來2～3年可供開發(fā)的凈地極少，幾乎喪失了可持續(xù)開發(fā)的能力。”一份來自中冶置業(yè)的報(bào)告顯示，過往幾年中，中冶置業(yè)商業(yè)開發(fā)土地儲(chǔ)備過于集中在南京，缺少快速開發(fā)的凈地。

3月28日中國中冶發(fā)布的2013年年報(bào)顯示，2013年公司工程承包業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，占營業(yè)收入的比重已提高至92.5%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入264億元，占比12.74%。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入中，商品房開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收124億元，保障房及一級(jí)土地開發(fā)實(shí)現(xiàn)營收140億元。2013年，新購置的土地面積為79.7萬平方米，年末土地儲(chǔ)備對(duì)應(yīng)的計(jì)容建筑面積為826萬平方米。

中國中冶表示，2014年將以中冶置業(yè)為龍頭，在一、二線城市和三線的省會(huì)城市重點(diǎn)發(fā)展商品房項(xiàng)目，適度發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在政府資金到位，確保收益、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，承攬部分保障性住房項(xiàng)目。

在此前召開的中冶置業(yè)2014年工作會(huì)議上，中冶置業(yè)董事長劉福明也表示，下階段重點(diǎn)是獲取優(yōu)質(zhì)二級(jí)開發(fā)用地。2014年一要全面解決歷史遺留問題，抓好“兩退”項(xiàng)目和南京下關(guān)1號(hào)地收尾，確保資金回收；二要以一、二線城市為核心，統(tǒng)籌規(guī)劃土地獲取工作。

中冶置業(yè)官網(wǎng)顯示，目前其住宅開發(fā)項(xiàng)目主要位于西安、包頭和珠海，綜合開發(fā)項(xiàng)目用地主要集中在南京，絕大多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目是保障房。

可以預(yù)見的是，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)控，一、二線和三、四線樓市兩極分化格局的加重，今后中冶置業(yè)想在一、二線核心城市獲取優(yōu)質(zhì)的二級(jí)開發(fā)用地并不容易。