于 軍 曹玉梅

（鄲城縣房地產(chǎn)監(jiān)理所，河南 鄲城 477150）

房屋是人民生產(chǎn)和生活的基本物質(zhì)要素，這一要素信息的采集和表達(dá)，必須經(jīng)過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪，所以房產(chǎn)測(cè)繪是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)，是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。由此可將房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)歸納為法定性、技術(shù)性及現(xiàn)勢(shì)性，下面對(duì)其特點(diǎn)及技術(shù)應(yīng)用分別進(jìn)行闡述。

1 法定性

房產(chǎn)測(cè)繪作為服務(wù)于產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)籍管理的社會(huì)性工作，房產(chǎn)測(cè)繪成果與人們的切身利益密切相關(guān)。統(tǒng)一的法律規(guī)定對(duì)于保證房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量，維護(hù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍當(dāng)事人的合法權(quán)益和做好產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作具有重要意義。

目前，我國(guó)已經(jīng)初步建立了由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章、重要規(guī)范文件等共同組成的測(cè)繪法律體系。

由政府房產(chǎn)管理部門最終確認(rèn)的房產(chǎn)測(cè)繪成果具有法律效力，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)；是保障房地產(chǎn)占有者和使用者的合法權(quán)益、加強(qiáng)社會(huì)主義法制管理的重要依據(jù)。

2 專業(yè)性

房產(chǎn)測(cè)繪作為測(cè)繪學(xué)科的一個(gè)分支，是測(cè)繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的測(cè)量工作，它以房產(chǎn)調(diào)查為依據(jù)、測(cè)繪技術(shù)為手段，因此比一般測(cè)繪工作更具有鮮明的專業(yè)性。下面對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中容易產(chǎn)生房屋建筑面積差異的原因進(jìn)行分析，希望能為房產(chǎn)測(cè)繪人員解決類似的問(wèn)題提供借鑒。

2.1 客觀原因：實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)和預(yù)測(cè)圖紙不符

房屋預(yù)測(cè)主要是依據(jù)經(jīng)審查機(jī)構(gòu)審定的建筑工程施工圖進(jìn)行，數(shù)據(jù)采集、共有部位確認(rèn)、分?jǐn)偡椒ǖ戎荒苁恰凹埳险劚保瑳](méi)有直觀的感受和認(rèn)識(shí)。而在竣工驗(yàn)收后的實(shí)測(cè)中，所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)而來(lái)。在房屋建筑施工過(guò)程中，建筑設(shè)計(jì)可能會(huì)因各種原因發(fā)生變更，前期設(shè)計(jì)與工程竣工情況不一致是造成預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積差異的主要原因。

2.2 主觀原因：技術(shù)應(yīng)用原因

房產(chǎn)測(cè)繪具體操作過(guò)程可以分成：外業(yè)數(shù)據(jù)測(cè)量、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理、資料整理與歸檔三個(gè)階段。

2.2.1 外業(yè)數(shù)據(jù)測(cè)量

外業(yè)測(cè)量工作的標(biāo)準(zhǔn)：所測(cè)量尺寸能夠保證在沒(méi)有相關(guān)圖紙參考的情況下，獨(dú)立測(cè)算出建筑物的總建筑面積和分層分戶的建筑面積。

在外業(yè)采集中，房屋邊長(zhǎng)是計(jì)算房屋建筑面積的主要依據(jù),實(shí)地測(cè)量房屋邊長(zhǎng)可采用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式測(cè)距儀或全站儀直接測(cè)量長(zhǎng)度,實(shí)地丈量房屋邊長(zhǎng)時(shí)應(yīng)注意下面一些問(wèn)題:

（1）使用鋼卷尺測(cè)量水平距離時(shí),保持尺子處于水平位置，減少測(cè)量誤差。

（2）當(dāng)房屋存在一些圓弧以及其他不規(guī)則形狀,可使用全站儀沿該邊線實(shí)測(cè)若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo),通過(guò)解析法計(jì)算邊長(zhǎng)及房屋建筑面積。

（3）外業(yè)原始草圖上的數(shù)據(jù)不得涂改、擦拭。對(duì)建筑物凈空尺寸、關(guān)系尺寸、陽(yáng)臺(tái)尺寸、校核尺寸的標(biāo)注要準(zhǔn)確且全面，對(duì)建筑物的特征描述要翔實(shí)。

外業(yè)測(cè)量的檢查內(nèi)容有：房產(chǎn)要素的測(cè)量方法是否正確、調(diào)查內(nèi)容是否完整；草圖記錄是否正確；相關(guān)依據(jù)文件的收集是否齊全。

2.2.2 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理在內(nèi)業(yè)計(jì)算過(guò)程中，分?jǐn)傆?jì)算方法的選擇和分?jǐn)偛课坏拇_定一直成為房屋建筑面積計(jì)算中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。在下面的內(nèi)容中逐步進(jìn)行分析。

1）房產(chǎn)測(cè)繪中幾個(gè)關(guān)鍵的房屋面積測(cè)算術(shù)語(yǔ)

（1）幢

幢是指獨(dú)立的，具有相同共有部位且地下基礎(chǔ)或地上建筑為同一結(jié)構(gòu)整體的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋，幢與幢之間以通道或公共空間相連的除外。

（2）功能區(qū)

根據(jù)房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務(wù)范圍而劃分的區(qū)域稱為功能區(qū)。功能區(qū)的確定，是進(jìn)行全幢分?jǐn)偟南葲Q條件?？梢罁?jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的指標(biāo)，結(jié)合施工圖進(jìn)行劃分。

（3）專有部分

專有部分是指建筑物內(nèi)具有獨(dú)立構(gòu)造和用途的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋或者特定空間。具有構(gòu)造上和利用上的獨(dú)立性，能夠登記成為待定業(yè)主所有權(quán)的客體。

（4）共有部分

共有部分是指建筑物內(nèi)供業(yè)主使用的人員通行、公共設(shè)施（樓內(nèi)部分）等以及建筑物以外、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房等。共有部分分為可分?jǐn)偛糠趾筒豢煞謹(jǐn)偛糠帧?/p>

（5）房屋基本單元

房屋基本單元是指有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或固定界線、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)的房屋或者特定空間，同時(shí)，它也是房產(chǎn)測(cè)繪、分?jǐn)傆?jì)算、房屋登記中的最小單位。

（6）公共通道

公共通道是指為滿足建筑物消防或通行需要而設(shè)置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑的通道。不特定的社會(huì)公眾均可通行的道路是不計(jì)入建筑積的。

2）共有建筑面積部位的確定

根據(jù)共有建筑面積使用功能及其所服務(wù)的對(duì)象，共有建筑面積可以分成三類：一是為整幢服務(wù)，由全幢進(jìn)行分?jǐn)偟恼惫灿薪ㄖ娣e；二是專為某一功能區(qū)服務(wù)，由該功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；三是由于功能設(shè)計(jì)的原因，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

3）共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算方法

共有共用面積的處理原則為：產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

在分?jǐn)偡椒ㄖ锌煞譃槠胀ㄗ≌瑯呛投喙δ芫C合樓（商住、綜合樓）兩種情況。

1）普通住宅樓

分?jǐn)傆?jì)算方法的依據(jù)是《規(guī)范》中關(guān)于住宅樓共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄖ械拿鞔_規(guī)定，即“住宅樓以幢為單元；依照B2 的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e?！?/p>

2）多功能綜合樓建筑物，即這幢建筑物內(nèi)有住宅、商業(yè)、辦公等多種用途，各共有建筑面積的功能與服務(wù)對(duì)象也并不相同。在分?jǐn)傆?jì)算過(guò)程中，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《規(guī)范》的規(guī)定，采取由上而下逐級(jí)分?jǐn)偰Ｊ健?/p>

2.2.3 資料整理與歸檔

房產(chǎn)測(cè)繪的成果資料可以分為：

（1）測(cè)算依據(jù)，包括房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)書、電子施工圖、分?jǐn)傇瓌t、委托方提供的相關(guān)資料及說(shuō)明。

（2）成果數(shù)據(jù)，包括測(cè)繪報(bào)告書、成果圖、成果表、匯交數(shù)據(jù)等。

（3）檢查數(shù)據(jù)，包括外業(yè)原始草圖、質(zhì)量檢查流程單、質(zhì)量評(píng)定、技術(shù)總結(jié)等相關(guān)資料,并保存相應(yīng)的紙質(zhì)及電子數(shù)據(jù)文檔。

房地產(chǎn)測(cè)繪資料通過(guò)整理實(shí)現(xiàn)其條理化并將其有關(guān)內(nèi)容、成分揭示出來(lái)。整理工作是管理工作的基礎(chǔ)。整理工作對(duì)于充分發(fā)揮測(cè)繪資料的作用，實(shí)現(xiàn)測(cè)繪資料的檔案化管理及有效利用具有重要的意義。[2]

3 現(xiàn)勢(shì)性

隨著城市的快速發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)勢(shì)性還表現(xiàn)在數(shù)字房產(chǎn)、數(shù)字城市的建設(shè)上。房產(chǎn)測(cè)繪形成的數(shù)據(jù)具有更多的信息元，涉及房地產(chǎn)的各個(gè)領(lǐng)域的調(diào)查，因此它為建立數(shù)字房產(chǎn)、數(shù)字城市提供重要的基礎(chǔ)信息，同時(shí)也為城市大比例尺地圖更新提供主要基礎(chǔ)資料。沒(méi)有城市地理空間數(shù)據(jù)，數(shù)字城市就成了無(wú)本之木，而房產(chǎn)測(cè)繪在城市地理空間數(shù)據(jù)采集中發(fā)揮著十分重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的準(zhǔn)確性與現(xiàn)勢(shì)性也提出了更高的要求。

法定性、專業(yè)性及現(xiàn)勢(shì)性的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)測(cè)繪要不斷應(yīng)對(duì)新的變化，不僅需求數(shù)量迅速增長(zhǎng)、范圍不斷擴(kuò)大,而且需求結(jié)構(gòu)、內(nèi)容、方式等都在發(fā)生深刻變革。從事房產(chǎn)測(cè)繪的人員，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際狀況及新的發(fā)展動(dòng)向，在實(shí)踐中掌握房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)，使房產(chǎn)測(cè)繪在社會(huì)服務(wù)中發(fā)揮更大的作用。

［1］郭玉社，主編.房地產(chǎn)測(cè)繪[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2008，11：264.

［2］呂永江，主編.房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)[M].中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社,2001.