王晉/內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市房屋維修資金管理中心

對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的探討

王晉/內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市房屋維修資金管理中心

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展的進(jìn)一步推進(jìn)，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展同城鎮(zhèn)化力度不斷加大，從而引發(fā)我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。近年來，我國房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多的問題和不足，這些問題直接制約著房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)和社會的可持續(xù)發(fā)展具有不利的影響。本文僅就我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的趨勢進(jìn)行簡要的分析和論述。

房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；發(fā)展趨勢

一、目前我國房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

1.規(guī)劃脫離市場。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時機(jī)的選擇，應(yīng)該是市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者、居民來投資，這種做法雖然也有成功的，但是失敗者居多，這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引鳳”是違背市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，實際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)“以產(chǎn)定銷”的翻版，政府在這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進(jìn)行規(guī)劃協(xié)調(diào)，才能使房地產(chǎn)市場的供需運行保持一種良性狀態(tài)。

2.調(diào)整脫離市場化。在市場經(jīng)濟(jì)中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動是平均利潤規(guī)律作用的結(jié)果，市場導(dǎo)向既有盲目的一面，又有合理的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，調(diào)整其盲目性。在地產(chǎn)市場中政府利用批租權(quán)實現(xiàn)其一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段上的優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮城市集聚經(jīng)濟(jì)的功能。

3.地產(chǎn)市場不成熟。①盲目的高價行為表面看來，地價高的國家總是收益大，其實不然，按市場經(jīng)濟(jì)的運行規(guī)律，地價過高會使房地產(chǎn)業(yè)投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產(chǎn)和消費這反過來會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)萎縮和地產(chǎn)市場的不景氣。因此，盲目性的高地價對經(jīng)濟(jì)增長并不利，是一種非理性行為。②行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現(xiàn)行政治體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

4.經(jīng)濟(jì)泡沫和金融風(fēng)險。房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹造成的價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，泡沫可分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險區(qū)、嚴(yán)重危險區(qū)四個階段，安全區(qū)的泡沫通常有積極作用，而危險區(qū)與嚴(yán)重危險區(qū)的泡沫則具有明顯的負(fù)面作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂還產(chǎn)生金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房地產(chǎn)過熱，必然形成泡沫，房地產(chǎn)價格的過快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產(chǎn)積壓，給整個國民經(jīng)濟(jì)帶來大而長期的負(fù)面影響，房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅包括單項業(yè)務(wù)、單個金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險，也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險。

二、推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策

（一）合理利用資源實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展的核心是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護(hù)，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。

（二）土地市場規(guī)范化

土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會經(jīng)濟(jì)前提下土地的供給狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權(quán)是國有制，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。

政府提前制定時間表，詳細(xì)說明未來期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場能充分理解政府的計劃從而實現(xiàn)理性的開發(fā)。過去有過這方面負(fù)擔(dān)的案例，開發(fā)商不知道未來時間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負(fù)承重的壓力進(jìn)行開發(fā)，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩(wěn)定的通過土地獲利。堅持土地招掛拍形式的公正性，實現(xiàn)交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經(jīng)濟(jì)的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實現(xiàn)和維持土地市場的公平競爭環(huán)境。政府應(yīng)具備靈活、及時的土地調(diào)控、應(yīng)對能力，以促進(jìn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計劃趕不上變化，先前制定的計劃可以作為行事準(zhǔn)繩，但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時調(diào)整應(yīng)對。形成一些列的應(yīng)對機(jī)制，強化政府對地產(chǎn)市場的有序控制。按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。

（三）完善房地產(chǎn)融資渠道

1.實現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。

2.推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運營中抽身出來。

3.適當(dāng)引入外資，達(dá)到鯰魚效應(yīng)。

4.避免地方保護(hù)主義或過分優(yōu)惠外來資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。

（四）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開展多元化產(chǎn)品服務(wù)

數(shù)據(jù)顯示90%的人認(rèn)為目前的樓價過高，而房地產(chǎn)商方面，因為開發(fā)的高投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：房屋的同質(zhì)化問題。現(xiàn)在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀，不錯的綠化、合理的戶型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做的質(zhì)量更好價格更高。試想，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳，他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產(chǎn)品就應(yīng)該存在明顯的分級差異。政府在做土地規(guī)劃時應(yīng)明確各塊土地未來的建筑形式體現(xiàn)分級概念，出讓土地時要求企業(yè)應(yīng)遵循規(guī)劃，全程監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。嚴(yán)把各級產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品分級不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級的標(biāo)準(zhǔn)是建立在需求市場化上的，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元。市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產(chǎn)品的一致性。值得一提的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房辦法本質(zhì)上沒有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因為市場產(chǎn)品多元化的前提是市場化，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房不是一個市場化運作的結(jié)果，存在太多的政府干預(yù)和不透明，事實證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟(jì)適用房推行中得到實惠。

（五）建立多元化的房地產(chǎn)市場體系

目前，中國的房地產(chǎn)市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對一級開發(fā)市場，對二、三級市場缺乏有效的調(diào)控，因為導(dǎo)致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經(jīng)營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產(chǎn)品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現(xiàn)滿足各個層面消費需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產(chǎn)品價值體系的功能并未實現(xiàn)。因而，政府應(yīng)當(dāng)有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級系統(tǒng)，是房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。