葉偉初

(廣東增城派潭鎮(zhèn)建設(shè)辦，廣東 增城 511300)

建筑工程項(xiàng)目管理分析

葉偉初

(廣東增城派潭鎮(zhèn)建設(shè)辦，廣東 增城 511300)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市的發(fā)展要求城市建筑要有所改觀，因此，房屋拆遷成為城市發(fā)展中不可回避的問(wèn)題之一，拆遷后安置房工程項(xiàng)目的管理也成為亟待思考和解決的問(wèn)題。結(jié)合本人在拆遷安置項(xiàng)目工作中的實(shí)踐，通過(guò)分析拆遷后安置特征，介紹了拆遷安置項(xiàng)目管理實(shí)施過(guò)程，并對(duì)當(dāng)前拆遷后安置工程項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，提出了加強(qiáng)項(xiàng)目管理的措施，以能提高管理水平，促進(jìn)城市現(xiàn)代化。

拆遷安置；項(xiàng)目管理；分析

0 引言

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，拆遷問(wèn)題也成為城市發(fā)展中的主要問(wèn)題之一，拆遷后安置工作的好壞不僅影響著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)否順利進(jìn)行，對(duì)保障被拆遷人正當(dāng)利益也有著重要的影響。而由于拆遷后安置房項(xiàng)目的特殊性，其管理也較為復(fù)雜，探討如何進(jìn)行建筑工程中拆遷后安置房項(xiàng)目的管理也就顯得十分必要。本文即結(jié)合拆遷安置項(xiàng)目工作實(shí)踐建設(shè)中的拆遷安置項(xiàng)目，對(duì)拆遷后安置項(xiàng)目管理的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析。

1 拆遷后安置項(xiàng)目特征

拆遷安置房是城市改建中，為保障被拆遷居民住房而開發(fā)的商品房，其屬于工程建設(shè)項(xiàng)目的一種，但與普通的工程建設(shè)項(xiàng)目相比，由于其特殊性，拆遷安置房項(xiàng)目還具有一定的特征：首先，安置房的規(guī)劃建設(shè)與拆遷工作是同時(shí)進(jìn)行的，因此，在管理過(guò)程中需要嚴(yán)格規(guī)劃設(shè)計(jì)和控制關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以使安置房建設(shè)與拆遷工作能夠更好地并行開展；其次，拆遷安置房是政府為保障被拆遷人利益而建設(shè)的住房，具有較強(qiáng)的政策性，其質(zhì)量對(duì)于政府“形象工程”建設(shè)有著直接的影響，因此要求必須嚴(yán)格控制項(xiàng)目質(zhì)量；再次，拆遷安置項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)性的工程項(xiàng)目，在項(xiàng)目開展的過(guò)程中，不僅要考慮到拆遷和安置中的各個(gè)子項(xiàng)目，還需要考慮到公共配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及策劃，如拆遷安置項(xiàng)目中既要做好安置新社區(qū)的選址、模擬修規(guī)及效果圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等，還要對(duì)安置區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)、商鋪物業(yè)建設(shè)等內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真策劃；最后，拆遷安置項(xiàng)目生命周期較長(zhǎng)，本人在工作中負(fù)責(zé)的拆遷安置項(xiàng)目，建筑面積230萬(wàn)m2，涉及9個(gè)行政村、98個(gè)合作社，安置戶數(shù)約5 800戶，人口約2萬(wàn)多人，需要在3年的時(shí)間內(nèi)完成規(guī)劃及建設(shè)，拆遷安置涉及的范圍較廣，拆遷安置項(xiàng)目中管理環(huán)節(jié)多，需要統(tǒng)籌管理的難度較大。由于該項(xiàng)目在我市作為重點(diǎn)工程項(xiàng)目，選址都在城市未來(lái)發(fā)展的重要區(qū)域，我們?cè)谝?guī)劃建設(shè)之初就要確立高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高效能管理的原則。

2 拆遷后安置項(xiàng)目管理實(shí)施過(guò)程

拆遷后安置項(xiàng)目管理主要是對(duì)拆遷后安置房項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)進(jìn)行管理，包括編制項(xiàng)目實(shí)施管理文件、施工前準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)階段管理等多個(gè)環(huán)節(jié)和階段。不同階段管理的內(nèi)容差異較大，在實(shí)施項(xiàng)目管理時(shí)需對(duì)各個(gè)階段進(jìn)行有針對(duì)性的管理，以提高管理效率。

2.1 項(xiàng)目實(shí)施管理文件的編制

項(xiàng)目策劃管理文件是項(xiàng)目管理實(shí)施中的依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目管理有著指導(dǎo)性的意義。在實(shí)施項(xiàng)目管理前應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目實(shí)際及相關(guān)規(guī)范編制項(xiàng)目管理文件，包括《項(xiàng)目管理實(shí)施方案》、《項(xiàng)目合同管理》、各部門工作細(xì)則等，其中《項(xiàng)目管理實(shí)施方案》中主要包括項(xiàng)目管理概述、概況、全過(guò)程管理的范圍、管理目標(biāo)、流程、管理重點(diǎn)等多個(gè)內(nèi)容，文件編制完成后并需對(duì)文件進(jìn)行校審、審核，確保項(xiàng)目管理文件的合理性和可行性，以更好地指導(dǎo)項(xiàng)目管理實(shí)踐。

2.2 規(guī)劃選址的編制

遵循“城鄉(xiāng)一體、合理布局、相對(duì)集中”的原則，實(shí)行一張藍(lán)圖繪到底；把拆遷安置房建設(shè)作為推進(jìn)城市現(xiàn)代化的重要抓手，改善群眾居住條件和生活質(zhì)量，按照“先規(guī)劃、后設(shè)計(jì)、再建設(shè)”的程序，嚴(yán)格把好規(guī)劃選址、建筑設(shè)計(jì)、綜合配套等，提高拆遷安置房的建設(shè)品位。充分考慮居民未來(lái)居住、生活、出行、教育、衛(wèi)生、文體等各方面要求，召開動(dòng)遷農(nóng)民代表聽證會(huì)，征求和采納動(dòng)遷農(nóng)民的意見。

2.3 施工前準(zhǔn)備工作管理

在拆遷后安置項(xiàng)目施工前，應(yīng)做好施工前的準(zhǔn)備工作，根據(jù)編制的項(xiàng)目管理文件的內(nèi)容，確定合理的工作程序。項(xiàng)目管理中開發(fā)商項(xiàng)目管理部門應(yīng)派遣專人與環(huán)保、規(guī)劃、建設(shè)局、建設(shè)管理等政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，依據(jù)法規(guī)規(guī)定的程序依法辦理好相關(guān)批報(bào)手續(xù)，包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)定許可、施工許可、施工圖審核等手續(xù)。同時(shí)開發(fā)商應(yīng)與勘察、設(shè)計(jì)、檢測(cè)、電力等單位溝通，做好施工前準(zhǔn)備。

2.4 勘察設(shè)計(jì)階段管理

在項(xiàng)目建設(shè)施工前，還需做好勘察、設(shè)計(jì)階段的管理工作，技術(shù)管理部門應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體要求、設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)草圖及現(xiàn)場(chǎng)條件對(duì)拆遷后安置房?jī)?nèi)部布置使用功能、外圍構(gòu)造效果、建筑面積、材料設(shè)備選用等進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，將結(jié)果整理成意見書，交于設(shè)計(jì)院，對(duì)建筑工程具體施工圖進(jìn)行設(shè)計(jì)。建筑施工圖設(shè)計(jì)完成后，由審圖中心審核確定設(shè)計(jì)圖合理后報(bào)設(shè)計(jì)院進(jìn)行調(diào)整。確定建筑工程施工圖后，組織技術(shù)交底工作，做好技術(shù)交底。

2.5 招標(biāo)管理

施工圖規(guī)劃完成后，由計(jì)劃合約部根據(jù)平面布置圖，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)具體條件，對(duì)建筑物施工標(biāo)段進(jìn)行劃分；在劃分標(biāo)段時(shí)還應(yīng)考慮到施工和管理的方便，標(biāo)段劃分好后對(duì)其合理性進(jìn)行論證，確定其合理后，根據(jù)劃分的標(biāo)段編制標(biāo)底。組織招標(biāo)資格審核、確定招標(biāo)定標(biāo)期限等，確保招投標(biāo)工作的科學(xué)、公正、規(guī)范。

2.6 造價(jià)工作管理

嚴(yán)格管理工程造價(jià)，實(shí)施全過(guò)程造價(jià)管理，以”投入少、見效高”的原則為指導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)文件到工程招標(biāo)、施工階段、竣工結(jié)算等各個(gè)階段進(jìn)行造價(jià)控制管理。優(yōu)化設(shè)計(jì)文件，在確保材料、工藝能夠滿足施工需要的前提下盡可能選用價(jià)格較低的材料、工藝，以降低工程造價(jià)，積極應(yīng)用新技術(shù)、新材料，以提高工效；嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，施工單位提出設(shè)計(jì)變更后對(duì)各個(gè)設(shè)計(jì)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，以控制建設(shè)成本。工程竣工結(jié)算時(shí)，根據(jù)《招標(biāo)文件》《施工合同》中相關(guān)規(guī)定，對(duì)造價(jià)進(jìn)行審核，確保造價(jià)合理。

2.7 進(jìn)度管理

建筑工程項(xiàng)目進(jìn)度管理是工程項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行、按期完成的保障，為確保進(jìn)度管理的有效性，在招標(biāo)工作時(shí)，招標(biāo)文件中即應(yīng)當(dāng)對(duì)工期目標(biāo)及違期處罰措施進(jìn)行規(guī)定。制定分階段目標(biāo)，如基礎(chǔ)、景觀綠化等階段性的工期目標(biāo)，做好工程進(jìn)度的規(guī)劃，如拆遷安置項(xiàng)目中根據(jù)總承包合同將工程項(xiàng)目分3期進(jìn)行，對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，以保證工程進(jìn)度能夠按計(jì)劃進(jìn)行。采用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)動(dòng)施工單位積極性，在條件允許的情況下，管線、道路的施工在外墻腳手架拆除后即可開始，以縮短工期，減少臨遷補(bǔ)助費(fèi)用，提高效益。

2.8 工程質(zhì)量安全管理

工程質(zhì)量管理是建筑工程項(xiàng)目管理中最為重要的內(nèi)容，有效的工程質(zhì)量管理是保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)，對(duì)建筑整體質(zhì)量及使用功能有著重要影響。在建筑工程項(xiàng)目管理中必須嚴(yán)格加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，成立質(zhì)量管理體系，對(duì)工程施工的全過(guò)程進(jìn)行質(zhì)量控制，主要工序施工前，要求施工單位進(jìn)行樣板施工，確定樣板施工質(zhì)量能夠滿足要求后再進(jìn)行施工。堅(jiān)持預(yù)防為主的原則，將消除質(zhì)量通病作為最重要的工作之一，強(qiáng)化監(jiān)理責(zé)任，規(guī)范驗(yàn)收，保證工程驗(yàn)收的質(zhì)量。確保住戶入住前解決工程所有質(zhì)量通病，以提高建筑使用性能，降低住戶投訴率。

有效的安全管理是保證安全生產(chǎn)的重要方針，在拆遷后安置項(xiàng)目管理中應(yīng)實(shí)施全方位、全過(guò)程的安全管理，制定各種安全管理制度及獎(jiǎng)懲制度，以調(diào)動(dòng)所有工作人員參與到項(xiàng)目安全建設(shè)中；加強(qiáng)對(duì)工作人員的安全教育工作，提高人員安全意識(shí)，促使安全教育貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程中；最大限度地保障足夠的安全投入，按照相關(guān)的規(guī)定要求保證安全設(shè)施、安全技術(shù)裝備的完備，以保障項(xiàng)目建設(shè)安全順利進(jìn)行；最后還應(yīng)做好安全檢查的工作，制定相關(guān)的安全檢查項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目中每一個(gè)可能存在隱患的環(huán)節(jié)進(jìn)行認(rèn)真的檢查，一旦發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時(shí)采取相應(yīng)的措施消除。

3 當(dāng)前拆遷后安置工程項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策

拆遷后安置工程項(xiàng)目管理工作對(duì)城市建設(shè)有著直接的影響，隨著住房制度的改革及人們生活水平的提高，拆遷后安置工程項(xiàng)目的管理更加復(fù)雜。

3.1 拆遷后安置項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題

1)土地資源缺乏，難以落實(shí)安置建設(shè)用地。

隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，建設(shè)征用地不斷增加，拆遷后的安置需求增大，土地資源的缺乏，使得安置用地難以落實(shí)，一些房屋拆遷往往還會(huì)面臨歷史遺留問(wèn)題，增加了管理工作的難度。同時(shí)拆遷后安置項(xiàng)目中往往是確定一個(gè)拆遷項(xiàng)目后才對(duì)安置用地進(jìn)行規(guī)劃，安置用地的選址常在施工單位即將進(jìn)場(chǎng)施工時(shí)才能確定，造成被動(dòng)選址的局面。拆遷后安置用地的規(guī)劃缺乏近中長(zhǎng)期的安置計(jì)劃，給拆遷安置房的建設(shè)及配套設(shè)施的完善帶來(lái)一定難度。

2)缺乏全過(guò)程項(xiàng)目管理意識(shí)。

在拆遷后安置房項(xiàng)目管理中，開發(fā)商往往不能認(rèn)識(shí)到安置房項(xiàng)目與一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的差別，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中缺乏全過(guò)程項(xiàng)目管理意識(shí)，工程建設(shè)各環(huán)節(jié)存在脫節(jié)現(xiàn)象，如施工圖紙供應(yīng)慢從而影響到施工進(jìn)度等。同時(shí)對(duì)拆遷后安置房的定位沒(méi)有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，開發(fā)商往往會(huì)將該類項(xiàng)目定位為“附屬”工程，忽略前期物業(yè)管理及工程建設(shè)中公共配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

3)管理工作機(jī)制尚存在缺陷。

由于拆遷安置房項(xiàng)目的特殊性，該類項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、交付日期、工程費(fèi)用等均已有嚴(yán)格的要求，但在實(shí)際管理工作中，由于開發(fā)商對(duì)拆遷后安置房項(xiàng)目認(rèn)識(shí)不清，重商品房、輕安置房，往往會(huì)忽略質(zhì)量管理，對(duì)工程質(zhì)量監(jiān)督管理不力，導(dǎo)致施工單位在施工過(guò)程中出現(xiàn)偷工減料、以次充好等現(xiàn)象，直接影響著工程質(zhì)量。

3.2 加強(qiáng)拆遷后安置項(xiàng)目管理的措施

1)創(chuàng)新補(bǔ)償方式，緩解用地壓力。

為解決拆遷后安置房用地問(wèn)題，政府應(yīng)當(dāng)積極地創(chuàng)新拆遷補(bǔ)償方式，適當(dāng)?shù)靥岣哓泿叛a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，還可增加部分購(gòu)房津貼等，使被拆遷人能夠使用補(bǔ)償款買到質(zhì)量相當(dāng)?shù)淖》?。積極運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)節(jié)方式解決拆遷戶安置問(wèn)題，同時(shí)積極拓寬安置用房房源，通過(guò)購(gòu)買二手房或收購(gòu)商品房等方式，擴(kuò)展政府房源，為拆遷戶提供更多的選擇，從而緩解拆遷后安置用地壓力，促使拆遷后安置項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

2)提高對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)。

拆遷后安置房項(xiàng)目直接關(guān)系到政府“形象工程”。在項(xiàng)目管理中，政府與開發(fā)商均應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，將拆遷后安置房與商品房同等看待，做好拆遷后安置房的定位，嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)，做好拆遷后安置房工程的監(jiān)理工作，建立全面的驗(yàn)收制度，并嚴(yán)格按驗(yàn)收制度進(jìn)行驗(yàn)收，確保工程質(zhì)量。

3)加強(qiáng)前期物業(yè)管理，做好安置后服務(wù)。

在拆遷后安置房投入使用前，還應(yīng)做好前期物業(yè)管理。開發(fā)商在業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)認(rèn)真地對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用、校區(qū)規(guī)劃、關(guān)系人訴求等問(wèn)題進(jìn)行分析和研究，細(xì)化人員配置、服務(wù)內(nèi)容等，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的規(guī)劃，做好安置后服務(wù)工作，以降低住戶投訴率，從而提高開發(fā)商信譽(yù)，同時(shí)提高政府信譽(yù)。

4 結(jié)語(yǔ)

拆遷后安置房建設(shè)工作關(guān)系到城市發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定，實(shí)施安置房項(xiàng)目建設(shè)不僅能夠保障城市建設(shè)順利進(jìn)行，對(duì)于改善人們住房條件也有著深遠(yuǎn)的意義。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)拆遷后安置房質(zhì)量的要求不斷提高。同時(shí)由于拆遷后安置房對(duì)工期、成本等均有較為嚴(yán)格的要求，工程項(xiàng)目管理也更為復(fù)雜。在實(shí)際工作中，應(yīng)把握好項(xiàng)目管理的實(shí)施過(guò)程，加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)的質(zhì)量管理，提高項(xiàng)目管理水平，促使拆遷后安置工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行，從而推動(dòng)城市化發(fā)展。

[1]雷禹.淺談拆遷后安置房建設(shè)工程項(xiàng)目管理[J].中國(guó)信息化, 2013,(14):293,295.

[2]郭君.拆遷后安置房建設(shè)工程項(xiàng)目管理[J].城市建設(shè)理論研究, 2011,(20).

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TU721+.2

C

1673-1093(2014)04-0026-03

葉偉初(1975)，男，廣東增城人，建筑工程造價(jià)工程師，畢業(yè)于華南建設(shè)學(xué)院，研究方向：建筑經(jīng)濟(jì)。

10.3969/j.issn.1673-1093.2014.04.006

2013-11-22；

2013-12-20