樓市魅影下的神秘“賣家”
2014-04-08 23:18李伊琳
看天下 2014年16期
李伊琳
“不少高端樓盤的賣房人都十分神秘，你很難確定他們是干什么的。但業(yè)內(nèi)一般默認(rèn)，這種風(fēng)格的十有八九是官員，級別越大往往越神秘?！?/blockquote>6月2日，林晶晶又被一對夫妻約到了閔行區(qū)的一家咖啡館，洽談樓盤出售的定價問題，并簽訂了委托書。
林晶晶是一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的中高端置業(yè)顧問，她的另一個身份是專職做中高端客戶的“委托代理人”。
作為這對夫妻及其兩名親屬的全權(quán)委托代理人，林晶晶負(fù)責(zé)三套價格在800-1200萬元的房源。隨后的兩天里，雙方為委托書辦理了公證手續(xù)。在面談時，根據(jù)對方言語間透露，林晶晶判斷，委托人之一應(yīng)該是長三角某個城市的副縣級官員。
“不少高端樓盤的賣房人都十分神秘，你很難確定他們是干什么的。但業(yè)內(nèi)一般默認(rèn)，這種風(fēng)格的十有八九是官員，級別越大往往越神秘?！庇兄?2年從業(yè)經(jīng)驗的上海某置業(yè)顧問說。
根據(jù)他的經(jīng)驗，房主一般都不在房源所在地，房屋買賣諸多環(huán)節(jié)全程交由朋友或委托人接洽。一般到最后簽約，房主才會親自趕來，而且通常要求現(xiàn)金交易，不經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)。有的賣家甚至到過戶階段都委托他人，即使臨時情況有變，委托人也只能在電話里“請示”。
今年以來，國內(nèi)樓市一片低迷，在社會各界的一片“看跌”聲中，房價全面失控的言論甚囂塵上。6月10日，中原地產(chǎn)也發(fā)表了迄今為止最悲觀的樓市預(yù)測：深圳樓市供應(yīng)量、成交量、上門量與轉(zhuǎn)化率均已降至冰點。總之，9月樓市將全面衰退，趕緊逃命！
這類房源，過去連見都沒見過
自春節(jié)以來，各地的豪宅市場都出現(xiàn)了供應(yīng)突增。市場上中介標(biāo)注的“急拋”、“政府房源”等關(guān)鍵措辭，也令相關(guān)房源充滿了神秘色彩。
4月初，上海中山公園商圈出現(xiàn)整棟公寓轉(zhuǎn)讓信息，單價2.3萬元/平米。彼時，同一個地段的房價均值為3萬以上。這批純住宅物業(yè)總計有120套公寓，共30層，總價 4.9億掛牌拋售。
林晶晶介紹，以上海市場為例，這些豪宅的背后，部分指向了一群神秘人物——官員。她還發(fā)現(xiàn)，最近兩三個月的代理拋售客戶尤其多，比之前增加了約30%。而且，“不完全是官員的房源，一些普通職務(wù)的公務(wù)員也有，另外還有一些神秘賣家，他們賣房在兩年前就已經(jīng)有苗頭了，今年春節(jié)后開始密集起來”。
北京也出現(xiàn)了180平米以上大戶型罕有的拋售，有些從未有過交易的豪華小區(qū)內(nèi)甚至有整幢別墅密集拋售。
5月下旬，北京某房產(chǎn)中介網(wǎng)站掛出一套釣魚臺七號院的二手房源，“性價比最高，直降200萬”的宣傳語引人矚目。據(jù)置業(yè)顧問介紹，這套房源是318平米三室三廳的戶型，“房子自從買來就沒住過，要是覺得合適，價格方面還可以再商量?！边@位置業(yè)顧問表示，“大戶型歷來極少交易，此類戶型從前連看都未看過，近期的拋售讓人開了眼?！?/p>
類似的情況也出現(xiàn)在東直門的萬國城MOMA。附近的一家中介門店經(jīng)紀(jì)人表示，“一套新掛出來的86平米一居，報價480萬，比同戶型的其他房源低了五六十萬。房子全新裝修，沒住過人，價格還可以再談。”
上海、杭州等地莫不如此。上海某房產(chǎn)中介公司的置業(yè)顧問表示，近期上海豪宅拋售的業(yè)主中有60%是匿名、持假名或者以公司掛名的。這些物業(yè)大多是空置或出租給親友；業(yè)主出售都要求現(xiàn)金交易，在交易過程中不輕易露面。由于委托責(zé)任重大，相比普通交易，中高端樓盤尤其是委托代理項目的傭金也更高，“一般會高出五個點左右”。
詭異的拋售
4月25日，距離掛牌不到一個月，上海中山公園商圈的上述整棟公寓就以5.88億元總價成交，單價折合2.68萬元。盡管這一單價比之前的掛牌價增加了不少，但仍遠(yuǎn)低于3萬元的市價。公開資料顯示，接盤的是一家香港機(jī)構(gòu)旗下的全資附屬機(jī)構(gòu)。
這批樓盤的出場，頓時令該區(qū)域的房價砸出了一個價格洼地。當(dāng)月，有中介網(wǎng)站公布監(jiān)測的房價走勢，下降超過10%。經(jīng)兩月徘徊，如今才恢復(fù)到常態(tài)均價3萬元。
這是一場非常低調(diào)的拋售，但足以引起林晶晶所在的這個圈子的震動。“這么一大批住宅房源，居然在半個月不到的時間里就被全部接盤了?！?/p>
中國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)專家委員會副主任宋健坤認(rèn)為，拋售大戶型的業(yè)主大致分為富者、為官者兩類。前者擔(dān)心大勢，后者則極力規(guī)避反腐。在房產(chǎn)出手的談判中，前者殺價相對緩慢；而后者不惜一再降價，甚至想一步達(dá)成交易?？們r上千萬的房源，有的降價額度甚至超過百萬元。
事實上，多名房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人都認(rèn)為，這股中高端房源的拋售自去年就已經(jīng)開始出現(xiàn)。市場人士有明顯察覺的時間點，是在去年六七月間。
彼時，上海樓市總體低迷，中高端項目卻蠢蠢欲動。去年7月，上海樓市更是出現(xiàn)豪宅交易激增，全市單價5萬元以上高端樓盤的成交比重達(dá)到7.6%，同時別墅房源和聯(lián)排也密集供應(yīng)放量。
除了委托代理，這些神秘房源還以各種形式大批入市交易，比如在產(chǎn)權(quán)交易所通過項目公司收購等，有的交易從外部根本看不出破綻。一家上市房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的置業(yè)顧問說，“就算有關(guān)方面介入，可能也難以查清。”
上海德佑地產(chǎn)市場研究部曾經(jīng)對2013年上海房價進(jìn)行過階段性的監(jiān)測。7月15-21日，全市單價5萬元/平米以上的高端商品住宅合計成交54套，比上一周增加19套。尤其值得一提的是，陸家嘴傳統(tǒng)豪宅中糧海景壹號售出的一套592平米復(fù)式房源，單價高達(dá)18.28萬元，總價1.08億元，成為當(dāng)時滬上的首套億元公寓房源。
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