李 娜，余 翔

（1.寧波大學(xué) 法學(xué)院，浙江 寧波 315211；2.浙江大學(xué) 寧波理工學(xué)院，浙江 寧波 315100）

金融風(fēng)險(xiǎn)是有關(guān)金融制度、金融產(chǎn)品、金融主體、金融行為的風(fēng)險(xiǎn)集合。在經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的過程中始終存在著結(jié)構(gòu)性或隨機(jī)性的資金供求矛盾，需要金融機(jī)構(gòu)來扮演資金調(diào)劑、信用融通者的角色，為存款人和用款方提供金融服務(wù)，但在金融利益和金融便利中也滲透著金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國(guó)的金融形勢(shì)處于全局穩(wěn)定而局部出現(xiàn)不良傾向的態(tài)勢(shì)，在各類產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)體量龐大，發(fā)展不確定性較高，而且它所牽涉的群體非常廣泛。因而，房地產(chǎn)行業(yè)挾帶的金融風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程

房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)。在經(jīng)濟(jì)意義上，房地產(chǎn)行業(yè)所集成的上下游的資源要素比較特殊，尤其是核心資源——土地。在社會(huì)意義上，房地產(chǎn)解決的是人的生存需要，同時(shí)滿足人的生活審美，包括人為什么要買房，要在哪里買房，要追求怎樣的人居環(huán)境等。在我國(guó)，隨著人口流動(dòng)、財(cái)富增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化加速，房地產(chǎn)在短短20年時(shí)間里成為炙手可熱的產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)發(fā)育的歷程看，自上世紀(jì)90年代末國(guó)家做出住房制度改革的重要舉措，取消福利房、停止單位建房以來，商品化的房地產(chǎn)供應(yīng)模式成為主流模式，商業(yè)化的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。但由于市場(chǎng)機(jī)制不夠健全、政策保護(hù)、非市場(chǎng)化干預(yù)手段和資源壟斷現(xiàn)象并存，中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)育存在一些不健康因素，對(duì)金融領(lǐng)域的侵蝕和威脅也比較明顯。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)節(jié)點(diǎn)——土地流轉(zhuǎn)、房屋建安和房產(chǎn)消費(fèi)中，一些非正常風(fēng)險(xiǎn)狀況已經(jīng)浮現(xiàn)。

二、土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)潛藏的金融風(fēng)險(xiǎn)及其異化

房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)是土地流轉(zhuǎn)，可用于建房的土地由地方政府壟斷，由于土地管理法制和城市規(guī)劃法制的要求，可用于開發(fā)的土地處于有償而且稀缺的狀態(tài)。有意于進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的個(gè)人和企業(yè)需要擁有一定的購地資本，而成立房地產(chǎn)開發(fā)單位沒有特殊的資本性要求，只要達(dá)到公司法規(guī)定的股份有限公司和有限責(zé)任公司最低資本即可。為此在克服資金瓶頸的問題上，房地產(chǎn)公司創(chuàng)造了獨(dú)特的模式［1］，也引發(fā)了特別的風(fēng)險(xiǎn)。

在房地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)初期，大量魚龍混雜的公司紛紛出現(xiàn)，它們獲取土地的資金來源對(duì)外界是秘而不宣的。據(jù)研究者分析，能夠滿足這些資金需求的絕不僅僅是股東的力量，而是金融機(jī)構(gòu)的力量。普遍的做法是通過各種項(xiàng)目包裝和人脈，甚至于通過黑箱操作，令銀行將大量的金融存款資金借貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還有一些信托投資公司從金融同業(yè)市場(chǎng)中拆借出大量資金，以委托貸款方式投給房地產(chǎn)商，讓他們有能力在土地競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上購地。此舉帶來的直接后果，一是房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的財(cái)務(wù)成本與股東出資、企業(yè)自有資金、發(fā)行公司債等融資方式相比大為升高。二是金融的介入使得土地市場(chǎng)的資金角逐非常寬裕，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有底氣報(bào)出更高的土地競(jìng)拍價(jià)格，助長(zhǎng)了土地價(jià)格的飚升。而接續(xù)后果是，金融機(jī)構(gòu)對(duì)價(jià)性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拍得的土地做出抵押，以防范貸款難以償還的風(fēng)險(xiǎn)，換言之，金融機(jī)構(gòu)部分承擔(dān)了土地開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。在上世紀(jì)末期出現(xiàn)的房地產(chǎn)嚴(yán)重不景氣中，全國(guó)大中城市尤其是?？?、三亞、北海等地區(qū)出現(xiàn)了大批的爛尾樓、爛尾地就使金融機(jī)構(gòu)深受其害，間接迫使國(guó)家推出了關(guān)閉部分信托投資公司，將國(guó)有銀行不良貸款打包給資產(chǎn)管理公司等措施，以“硬著陸”的方式承擔(dān)了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。

近年來，隨著國(guó)家對(duì)信托投資機(jī)構(gòu)的強(qiáng)力整頓以及銀行上市帶來的公司治理制度嚴(yán)格化、信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度的完善化，涉及到購地的房地產(chǎn)信貸活動(dòng)受到較嚴(yán)格的監(jiān)控，房地產(chǎn)企業(yè)不再像以前那么容易就能獲得貸款，一批小型房地產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)資金供應(yīng)方式上也發(fā)生了新的變化。值得注意的有兩種傾向：第一、國(guó)內(nèi)各路資金接續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)慷慨“輸血”。2006年以來，各路資本力量大力鼓吹人民幣升值利好和中國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景光明，營(yíng)造出房地產(chǎn)行業(yè)是支柱性產(chǎn)業(yè)的聲勢(shì)，一些在能源、礦業(yè)等高利潤(rùn)行業(yè)獲利的民間資金直接涌入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)；金融機(jī)構(gòu)在信貸業(yè)務(wù)投向受限后，仍然通過委托理財(cái)、定向投資等表外業(yè)務(wù)方式間接將資金供應(yīng)給房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商也通過股權(quán)質(zhì)押、聯(lián)?；ケ５群弦?guī)方式持續(xù)向各種金融機(jī)構(gòu)借款。第二、一些海外資本尤其是熱錢潛入中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，尤其是土地一級(jí)市場(chǎng)。境外資金流入的契機(jī)是一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在海外實(shí)現(xiàn)上市，它們除了募集到境外股東資金，還結(jié)識(shí)了復(fù)雜的海外金融關(guān)系。據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾的統(tǒng)計(jì)，2014年前5個(gè)月，我國(guó)在海外上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)的每月融資額達(dá)到了86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元、69.94億美元［2］，在這些投資銀行渠道融資之外還不排除其他境外熱錢脫離監(jiān)管進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)。

房地產(chǎn)行業(yè)的興旺帶來的連鎖性經(jīng)濟(jì)社會(huì)效應(yīng)是多元的。首先，巨量資金供給和多輪次炒作使得土地價(jià)格高企，大城市土地價(jià)格堪稱寸土寸金，天價(jià)土地市場(chǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)水漲船高，而高昂的土地和房屋價(jià)格最終落到中國(guó)企業(yè)以及房產(chǎn)消費(fèi)者身上，使得房地產(chǎn)土地經(jīng)濟(jì)占用的社會(huì)財(cái)富驟然增加，能夠補(bǔ)給實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資其他產(chǎn)業(yè)的金錢資源被嚴(yán)重?cái)D壓。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和制度漏洞反過來又刺激了土地金融投機(jī)。使得本不穩(wěn)健的房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化現(xiàn)象加劇。如一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理念發(fā)生轉(zhuǎn)變，“囤地”現(xiàn)象興起——即競(jìng)得土地后不開發(fā)或者慢開發(fā)，待到土地價(jià)格暴漲后進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓以坐收暴利。而參與投機(jī)的國(guó)內(nèi)“金彈”和境外熱錢絕大多數(shù)都屬于非戰(zhàn)略性投資，它們的行事邏輯是一致的，當(dāng)獲得豐厚利潤(rùn)或者一有“風(fēng)吹草動(dòng)”，預(yù)期營(yíng)利形勢(shì)不明朗時(shí)就迅速撤離。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位運(yùn)行時(shí)很可能就是這些熱錢功成身退之時(shí)，很難再找到豐厚的資金來接棒土地市場(chǎng)，嚴(yán)重的資金缺口和價(jià)格斷崖現(xiàn)象不可避免。

針對(duì)這些現(xiàn)象，國(guó)家做出了查處土地閑置行為，加強(qiáng)土地增值稅計(jì)征、調(diào)控銀行減少房地產(chǎn)信貸等方式，但由于政策的瞄準(zhǔn)性和力度性，加上地方政府對(duì)土地出讓收入的渴求，房地產(chǎn)開發(fā)用土地價(jià)格節(jié)節(jié)升高的勢(shì)頭難以剎住車。這種中外金融勢(shì)力扭結(jié)的土地金融怪象已經(jīng)釀出金融風(fēng)險(xiǎn)的苗頭，即名義財(cái)富嚴(yán)重虛高的土地使得本國(guó)金融機(jī)構(gòu)和其它出資方嚴(yán)重受累，損害了資金安全性和流動(dòng)性，如果土地供求形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，根本無法以原有價(jià)格或相似價(jià)格變現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)將蒙受巨大損失。同時(shí)，也使得境外熱錢對(duì)國(guó)家外部金融安全沖擊成為現(xiàn)實(shí)。這與日本上世紀(jì)末以來的房地產(chǎn)大風(fēng)險(xiǎn)相比更為復(fù)雜，因?yàn)槿毡痉康禺a(chǎn)市場(chǎng)上主要是本國(guó)資本來操控，而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上而是“多國(guó)聯(lián)軍”在玩一場(chǎng)危險(xiǎn)的游戲。

三、房屋建安環(huán)節(jié)隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)及其異化

房產(chǎn)建安屬于傳統(tǒng)的建筑行業(yè)，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)范疇，有較大的金融需求。和海商法中的在建船舶抵押制度相似，在建工程抵押被創(chuàng)制并廣泛運(yùn)用。其基本原理是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將購得的土地后暨地面在建工程抵押給金融機(jī)構(gòu)，用其它渠道資金和售房所得來償還借款，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法償還貸款時(shí)將承擔(dān)違約責(zé)任，金融機(jī)構(gòu)有權(quán)處置抵押物行使優(yōu)先受償權(quán)。這意味著，通過上一輪購置土地的融資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)的同時(shí)，但很快土地再次被設(shè)定為金融信用品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將土地的優(yōu)先受償權(quán)利讓渡給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)則被捆綁形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)共同體。

近年來，在房地產(chǎn)建筑金融興盛的背后，出現(xiàn)了一些異化傾向。首先，表現(xiàn)在絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購地后都面臨著開發(fā)資金緊張甚至枯竭的狀況，它們唯一能想到的是把土地抵押給金融機(jī)構(gòu)，獲得建房金融支持，金融機(jī)構(gòu)也覺得有利可圖。因而，金融機(jī)構(gòu)成為了潛在的土地權(quán)利人，這不符合商業(yè)銀行法的立法精神。其次，在我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，相當(dāng)大一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是提供土地，房屋設(shè)計(jì)、建筑原材料、房屋建安施工等環(huán)節(jié)則由建筑產(chǎn)業(yè)部門來實(shí)施。由于競(jìng)爭(zhēng)的激烈，大量的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、原材料、建安資金往往先由建設(shè)企業(yè)墊付，在房屋建成銷售后再由房地產(chǎn)開發(fā)者償付，因而，這些企業(yè)也同樣成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)輻射的對(duì)象。再次，我國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)中慘雜著復(fù)雜的舊房拆遷、征用農(nóng)用土地等問題，牽涉到不少失地民眾，它們與單純購房者相比利益更為復(fù)雜，在法律之外對(duì)他們還有一些特別的政策保障要求，它們的利益與金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)建安企業(yè)的利益追求之間有一定的沖突。一旦房產(chǎn)建安中遭遇到工程事故、財(cái)務(wù)事故，不僅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)空殼化，還會(huì)積累金融系統(tǒng)和上下游產(chǎn)業(yè)，帶來連鎖反應(yīng)。上述幾種現(xiàn)象往往是并行的，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先向銀行借貸用以購買土地使用權(quán)，隨后又向銀行借貸用于支付拆遷補(bǔ)償，再向銀行貸款用于建造房屋的啟動(dòng)資金，同時(shí)占有關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金、資源。在這種經(jīng)營(yíng)格局下，房地產(chǎn)業(yè)攪動(dòng)的金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)將房地產(chǎn)開發(fā)商，土地出讓者——地方政府、資金供應(yīng)者——金融機(jī)構(gòu)、增值服務(wù)提供者——建筑材料商、承建商、利害關(guān)系者——原地上房屋拆遷受補(bǔ)償者以及背后難以計(jì)數(shù)的存款者等主體密實(shí)的包裹起來，在這種格局下，原本和其它實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)度差異不大的房地產(chǎn)建筑業(yè)滑向高投機(jī)、高風(fēng)險(xiǎn)地帶，房地產(chǎn)開發(fā)商更是處于腹背受敵狀況。從風(fēng)險(xiǎn)厭惡的金融操作準(zhǔn)則來看，這種狀況下的房地產(chǎn)建筑金融不應(yīng)再被金融機(jī)構(gòu)看好，但在房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展失序以及地方政府政績(jī)追求、政府對(duì)銀行的干預(yù)等誘因下，房地產(chǎn)建筑金融在金融市場(chǎng)上所占的份額居高不下，相應(yīng)的金融風(fēng)險(xiǎn)在多方主體之間肆意流動(dòng)、互為威脅的情況值得警覺［3］。

四、房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)及其異化

在房地產(chǎn)中占有主要份額的居住型房產(chǎn)的最終消費(fèi)群體是廣大的民眾，而消費(fèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本方式是居民自有儲(chǔ)蓄加房地產(chǎn)消費(fèi)金融，大部分房地產(chǎn)消費(fèi)者沒有能力在短期內(nèi)支付全額購房費(fèi)用，必須求助于金融體系。上世紀(jì)后期在香港等地區(qū)首先創(chuàng)制出按揭住房（賣樓花）的制度。由房地產(chǎn)開發(fā)商在住房尚未竣工的情況下，將房產(chǎn)分割成若干個(gè)小單位，讓消費(fèi)者購買“期房”。消費(fèi)者只需要支付一定比例的購房資金，就可以成為期房產(chǎn)權(quán)人，剩余的購房資金則有銀行提供。相應(yīng)的條件是，消費(fèi)者將買到的期房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)而抵押給銀行，再輔助增加一些保證措施。待房屋建成后，購房者即可入住，再以較長(zhǎng)的年限分期向銀行償還貸款［4］。這一體制與信用卡的設(shè)計(jì)原理相同，主要的風(fēng)險(xiǎn)在于消費(fèi)者的還款能力，即只要消費(fèi)者不出現(xiàn)逾期還款現(xiàn)象，銀行可以穩(wěn)定的獲得貸款利息收益，從一定程度上看，是個(gè)三贏的制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠有現(xiàn)金流支撐其完成房屋建設(shè)，購房者可以提前居住房屋，銀行可以有效發(fā)揮資金效益。但這一制度在全球范圍內(nèi)都遭遇過危機(jī)。第一重危機(jī)是購房者出現(xiàn)失業(yè)、破產(chǎn)、收入下降等情形，導(dǎo)致住房“斷供”，銀行流動(dòng)資產(chǎn)硬化成不動(dòng)產(chǎn)。第二重風(fēng)險(xiǎn)是消費(fèi)者還款能力沒有出現(xiàn)問題而房?jī)r(jià)出現(xiàn)問題，即房?jī)r(jià)迅速下行，消費(fèi)者在按揭時(shí)鎖定的購房金額與現(xiàn)時(shí)實(shí)際房屋價(jià)格出現(xiàn)了很大的缺口，購房者認(rèn)為在償還貸款十分吃虧，選擇主動(dòng)拒還貸款，讓銀行行使抵押優(yōu)先權(quán)以止損。而上述兩種情形結(jié)合起來則更為可怕，在經(jīng)濟(jì)不景氣下，購房者還款能力下降，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，甚至無人問津，出現(xiàn)大面積違約現(xiàn)象。美國(guó)在2008年金融風(fēng)暴中就遭遇了這種情況，危機(jī)前，美國(guó)兩大住房信貸機(jī)構(gòu)“房利美”和“房地美”忽視對(duì)購房者資格和還款能力的審查，輕率的發(fā)放大量按揭貸款，加上危機(jī)前美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高歌猛進(jìn)，美國(guó)人習(xí)慣負(fù)債消費(fèi)，使得大批美國(guó)人背負(fù)了沉重的住房貸款，在金融風(fēng)暴爆發(fā)后，很多購房者收入銳減、喪失工作，無力償還貸款，只能由住房貸款機(jī)構(gòu)收回住房。而更致命的是，住房信貸機(jī)構(gòu)所發(fā)放的貸款資金并不來源于自身，而是通過復(fù)雜的金融資產(chǎn)證券化所籌集的資金，簡(jiǎn)單的講，“房利美”和“房地美”將向貸款購房者發(fā)放的貸款包裝成一種資產(chǎn)證券對(duì)外進(jìn)行了銷售，這種債券式證券是以購房者未來償還房款和支付利息作為支付保證的，投資銀行購買了大量的此種債券。當(dāng)房?jī)r(jià)泡沫破裂，市場(chǎng)預(yù)期這種資產(chǎn)證券償還風(fēng)險(xiǎn)急劇上升，變?yōu)槔鴤瘯r(shí)，這種資產(chǎn)證券價(jià)格急跌，使得投資銀行首先倒閉，房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)頓時(shí)失去了資金來源，而另一邊的購房者又停止償還房貸，住房信貸機(jī)構(gòu)岌岌可危，只能向美國(guó)政府尋求保護(hù)。為了不讓住房信貸機(jī)構(gòu)關(guān)門，不至于讓失業(yè)破產(chǎn)者被趕出房屋，雪上加霜，美國(guó)政府寧可放棄救助投資銀行，也只能咬牙向房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)注資，幫助他們度過難關(guān)。

當(dāng)前，我國(guó)社會(huì)各界關(guān)于用房需求被夸大、房產(chǎn)價(jià)格飚升超過正常上漲幅度的質(zhì)疑越來越頻繁，而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)則極力澄清這兩點(diǎn)。撇開這類爭(zhēng)執(zhí)，我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)金融中存在的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在并且呈現(xiàn)出擴(kuò)張的趨勢(shì)，其主要可以歸結(jié)為：

首先，我國(guó)的房地產(chǎn)消費(fèi)信貸基礎(chǔ)存在扭曲。雖然我國(guó)并沒有像美國(guó)一樣出現(xiàn)房地產(chǎn)實(shí)體交易與復(fù)雜的金融衍生工具和勾連的利益局面，但是與美國(guó)不同的是，美國(guó)住房貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款都是已經(jīng)建成的房屋，而中國(guó)住房按揭貸款支持的對(duì)象是在建房屋，這當(dāng)中隱晦的資金關(guān)系是，銀行向購房者發(fā)放貸款后，購房者表面上是將貸款作為房款支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但實(shí)際上這筆資金很快就回流到銀行，其原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先前就向銀行申請(qǐng)了貸款用于購買土地或者建筑房地產(chǎn)，即前文所述土地金融和房地產(chǎn)建筑金融，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到購房者支付房款后，必須將這筆資金償還給銀行，用“新賬”還“舊賬”。也可以理解為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成依靠銀行進(jìn)行資金循環(huán)，銀行全程為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)買單，全盤承接其風(fēng)險(xiǎn)。一種危險(xiǎn)是，如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)行為失控，或者破產(chǎn)解體，銀行從表面上看不會(huì)或較少的損失其先期的土地貸款和建房貸款，但房地產(chǎn)“爛尾”勢(shì)必造成購房者的群情積憤，甚至帶來群體性事件，地方政府在處置時(shí)會(huì)要求銀行擱置購房者的按揭貸款。另一種危險(xiǎn)是如果房?jī)r(jià)下降，購房者收入下降，停止按期償還貸款，銀行貸款資產(chǎn)成為不良資產(chǎn)，主要靠處置抵押房產(chǎn)來收回按揭貸款，造成信貸資金損失，同時(shí)，房?jī)r(jià)下降，購房能力下降也會(huì)打擊房地產(chǎn)銷售勢(shì)頭，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無力償還尚未還清的土地貸款和建房貸款，并且拖欠規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、材料、勞動(dòng)力工資等，引發(fā)連鎖性反應(yīng)。因此，住房消費(fèi)金融的單筆數(shù)額雖小，依大數(shù)法則來看也很少出現(xiàn)大面積違約情形，但在房地產(chǎn)行業(yè)不健康的情況下，是一個(gè)隨時(shí)可能被引爆的“定時(shí)炸彈”。

其次，判斷房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是否健康的公認(rèn)指標(biāo)是房地產(chǎn)價(jià)格，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格很大程度上是一種非純粹市場(chǎng)化的定價(jià)方式，也可以說是一種風(fēng)險(xiǎn)性定價(jià)［5］。作為大宗的，消費(fèi)周期長(zhǎng)的商品，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成絕非只有土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本、開發(fā)商利潤(rùn)幾部分這么簡(jiǎn)單，還慘雜了大量的政策因素和人為因素。

1.影響房地產(chǎn)價(jià)格的政策因素包括土地供應(yīng)的稀缺性、規(guī)劃用途的限定性、房地產(chǎn)購買方式的壟斷性等、戶籍和房屋的勾連性、教育、醫(yī)療、文化資源的不均衡性。具體而言，第一，中國(guó)是人多地少的國(guó)家，政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)施總量控制、分批次投入市場(chǎng)的政策，可用土地資源日益缺乏，人口增長(zhǎng)成為房?jī)r(jià)上升的必然預(yù)期；第二，根據(jù)建設(shè)規(guī)劃法規(guī)，在什么地段允許建造房屋，建造何種戶型、何種配套設(shè)施的房屋需要經(jīng)過行政審批，不是有土地就能建房，想怎么建房就怎么建房的，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)中摻加了級(jí)差地租等方面的加權(quán)因素。第三、隨著上世紀(jì)九十年代末提出停止福利分房，走向市場(chǎng)化以來，機(jī)關(guān)事業(yè)單位自建房被叫停，連解放軍部隊(duì)建房也逐漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)中只有兩股建房力量，政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。多年來，地方政府只是小規(guī)模的修建了一批經(jīng)濟(jì)適用房、公租房，廉租房，用于滿足特定群體，如公務(wù)員、事業(yè)單位職工、低收入、住房困難職工的住房。2010年以來，各地在中央要求下加大了保障房建設(shè)力度，將年供應(yīng)量提高到千萬套級(jí)別，但由于享受政策對(duì)象的嚴(yán)格限定性，住房市場(chǎng)上占據(jù)數(shù)量上絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們掌握了房地產(chǎn)市場(chǎng)的話語權(quán)，并逐漸發(fā)展出一些巨無霸型企業(yè)，這些房地產(chǎn)企業(yè)還非常善于調(diào)動(dòng)各種輿論、廣告、學(xué)術(shù)資源，同它們形成合聲，高調(diào)論證中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景。還需要提到另一種建房方式——合作建房，這是一種政策試驗(yàn)，即允許個(gè)人聯(lián)合起來，購得小幅土地，自行設(shè)計(jì)、施工、居住房屋。前幾年，廣州、北京的一些年輕消費(fèi)者層聯(lián)合起來，自行購地、在網(wǎng)絡(luò)上征集設(shè)計(jì)方案，但由于利益的紛爭(zhēng)，以及一些顯性、隱形的阻擾，至今未能成功實(shí)施一宗合作建房。因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是孤獨(dú)競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商的話語權(quán)無人能挑戰(zhàn)，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的確定方式成為黑箱游戲。第四、戶籍是中國(guó)非常有特色的社會(huì)管理制度，在遷徙自由沒有法律化的情況下，人口要得到政府承認(rèn)的流動(dòng)，必須取得戶籍作為通行證。同時(shí)，戶籍也成為區(qū)分和標(biāo)志身份的重要方式，如農(nóng)業(yè)戶口和城鎮(zhèn)戶口，大城市戶口和小城市戶口，其含金量有很大的差別。為鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，大多數(shù)地方政府都采取了買房上戶籍的政策，規(guī)定在房地產(chǎn)所在地購買若干面積的住房，即可突破固有的按個(gè)人政治身份來確定戶籍的規(guī)定，曲線取得想要的戶籍，即所謂的“藍(lán)印戶口”。這使得房?jī)r(jià)不僅僅標(biāo)記不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，還附帶增加的身份價(jià)值。第五、長(zhǎng)期以來，在教育、醫(yī)療、文化、娛樂等公共服務(wù)方面，形成了極大的不均衡，不同地域之間，同一城市的不同社區(qū)之間，這種差別顯而易見，這導(dǎo)致了人們的趨利性選擇，即追捧購買中心地段房、地鐵沿線房、學(xué)區(qū)房、醫(yī)院房等，地方政府也順勢(shì)而為，為了激活城市建設(shè)，增加財(cái)稅收入，往往會(huì)拋出新區(qū)計(jì)劃、軌道交通修建方案、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)配套設(shè)施布局方案，創(chuàng)造一個(gè)個(gè)的房產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，使得房?jī)r(jià)在周密的、有創(chuàng)意的操控下保持堅(jiān)挺［6］。審視這些政策因素，其目標(biāo)導(dǎo)向是營(yíng)造一個(gè)表面上符合市場(chǎng)化需求而實(shí)質(zhì)上帶有壟斷性供應(yīng)特征的房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)，在這種賣方市場(chǎng)中，房地產(chǎn)消費(fèi)者的議價(jià)權(quán)很少，相應(yīng)的，房地產(chǎn)消費(fèi)者可選擇的房地產(chǎn)消費(fèi)金融受到政策因素的“夾擊”，只能是一種被動(dòng)金融和高成本金融，在消費(fèi)者被迫選擇房地產(chǎn)消費(fèi)金融時(shí)，對(duì)于自身償債能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來景氣趨勢(shì)等就會(huì)出現(xiàn)無暇顧及的傾向，由于房地產(chǎn)消費(fèi)信貸往往持續(xù)數(shù)年甚至數(shù)十年的時(shí)間，在此期間，借款人的財(cái)務(wù)狀況、職業(yè)生涯發(fā)展順利程度還存在一些難以確定的因素，如果借款人一開始就陷入某種程度的“風(fēng)險(xiǎn)麻木”的話，后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)將會(huì)趨于不利的發(fā)展走勢(shì)，而房地產(chǎn)消費(fèi)者的個(gè)人債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和整體性的金融風(fēng)險(xiǎn)是同一向度的，前者必然會(huì)引爆后者。

2.影響房地產(chǎn)價(jià)格的人為因素包括置業(yè)傳統(tǒng)、家庭改善居住條件的需求、民間財(cái)富的避險(xiǎn)需求、投資投機(jī)的可行選擇。第一、中國(guó)歷史上由重產(chǎn)置業(yè)的傳統(tǒng)，認(rèn)為“縱有千金不如一屋一瓦”，住房和商業(yè)用房的長(zhǎng)使用年限，家庭生活承載功能，重購房輕租房等思想導(dǎo)致了人們即便在職業(yè)生涯和財(cái)富積累過程的初期就有很強(qiáng)的購房沖動(dòng)，加上獨(dú)生子女化后父母比較看重為子女置產(chǎn)的社會(huì)風(fēng)尚，使得房屋的“剛需”成為房?jī)r(jià)上漲的堅(jiān)實(shí)后盾。第二、改革開放以來，民間財(cái)富急劇增長(zhǎng)，近年來國(guó)內(nèi)通貨膨脹的壓力日益顯現(xiàn)，富裕起來的國(guó)民越來越多的考慮如何使自身財(cái)富保值增值，購買貴金屬、購買不動(dòng)產(chǎn)比持有現(xiàn)金更加安全，房屋稀缺和升值有了很大的想象空間，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度上升，抬升了房?jī)r(jià)。第三、在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，盈利水平低的限制下，大批先富階層的投資空間被壓縮，從而涌向了虛擬經(jīng)濟(jì)，炒黃金、炒股票、炒商鋪?zhàn)》康刃袨榇笮衅涞?，加上政策暗示和商業(yè)鼓吹的驅(qū)動(dòng)，不少國(guó)內(nèi)資本扎堆進(jìn)入房市，是房屋成為投機(jī)投資的熱門，一段時(shí)間里，在證券市場(chǎng)興旺時(shí)，投機(jī)者選擇將房屋抵押給銀行，甚至典當(dāng)給典當(dāng)行，套取現(xiàn)金去購買股票。當(dāng)證券市場(chǎng)萎靡時(shí)，大批資金則撤出股市，殺向房市，形成投機(jī)循環(huán)［7］。同時(shí)，一批來自境外的熱錢也滲入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行炒作，使得樓市高燒不退。從這種角度觀察，房地產(chǎn)消費(fèi)者并不是慣常的“風(fēng)險(xiǎn)厭惡型”群體，而是自覺或不自覺等參與到風(fēng)險(xiǎn)制造和風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散當(dāng)中，當(dāng)大量的社會(huì)群體陷入“遲買房不如早買房”，“買到房就是賺”的亢奮時(shí)，亦表明房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)深度侵入房地產(chǎn)消費(fèi)群體及其財(cái)富之中。

盡管房?jī)r(jià)的上漲造成了廣泛的民生怨言，也警醒政府采取調(diào)控措施，但從目前看，無論是政府提出的多渠道增加保障房供給、要求地方政府履行房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，加大房地產(chǎn)信貸難度等措施，都無法有效的遏制房?jī)r(jià)迅速上漲的勢(shì)頭。

五、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的趨勢(shì)及應(yīng)對(duì)

隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨著轉(zhuǎn)型相應(yīng)的貨幣金融政策展開調(diào)整的必然性，結(jié)合世界范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不可能永遠(yuǎn)走高的歷史規(guī)律，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂的危險(xiǎn)性逐步增加，對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)金融會(huì)帶來直接的打擊，作為房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈末端，房地產(chǎn)消費(fèi)一旦出現(xiàn)明顯性的不景氣，必然會(huì)傳導(dǎo)到房地產(chǎn)開發(fā)的前部，2014年發(fā)生在寧波奉化的當(dāng)?shù)刈畲蠓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)浙江興潤(rùn)置業(yè)投資有限公司倒閉事故就非常符合這一趨勢(shì)，據(jù)初步測(cè)算，興潤(rùn)置業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)總負(fù)債35億多元，其中銀行貸款24億元左右，另外吸收民間資金7億多元且為非法手段所吸收的公眾存款，該公司在興旺時(shí)開發(fā)了多處當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)并參與舊村改造，但近兩年來，在房產(chǎn)銷售低迷，消費(fèi)者支付的購房款完全不足以抵償以屆期滿的銀行貸款償以及劇增的財(cái)務(wù)成本，公司也不愿意將房產(chǎn)降價(jià)拋售，最終導(dǎo)致資金鏈條斷裂，非法吸收公眾存款的事實(shí)暴露，不但釀成銀行貸款違約危機(jī)，還帶來更為嚴(yán)重的金融犯罪風(fēng)險(xiǎn)［7］。盡管這家公司的行為有其特殊性，但很大程度上正式了當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)了異化和擴(kuò)張的趨勢(shì)，即便是經(jīng)營(yíng)合規(guī)程度較高的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，最近也收到了來自國(guó)外信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的警告，因?yàn)檫@些公司在過去1－2年里債務(wù)負(fù)擔(dān)出現(xiàn)成倍增加，而銷售業(yè)績(jī)并不顯著。對(duì)深陷于房地產(chǎn)行業(yè)的金融機(jī)構(gòu)而言，抽減對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融支持，開展風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試、有針對(duì)性的啟動(dòng)資產(chǎn)保全工作都已經(jīng)被提上日程或開始操作，但從系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)角度看，房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)的到來令金融機(jī)構(gòu)無法獨(dú)善其身。

通過房產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)歷程，我們也能觀察到，本質(zhì)上講，金融風(fēng)險(xiǎn)屬于經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)型風(fēng)險(xiǎn)，但隨著金融活動(dòng)對(duì)社會(huì)生活的滲透日益深入，金融行為演化成社會(huì)化行為，該類行為所挾帶的風(fēng)險(xiǎn)儼然成為一種社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，波及到金融主體之外的所有社會(huì)成員。這意味著金融風(fēng)險(xiǎn)正逐步異化或者社會(huì)化，而其帶來的社會(huì)不穩(wěn)定的消極性將更為突出。這也給我們提出了化解日益異化的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的總體思路——即從社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)治理的角度來平衡、鈍化一些房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。一方面通過法律制度和監(jiān)管手段的嚴(yán)格執(zhí)行、調(diào)控政策的充分瞄準(zhǔn)、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行為實(shí)施寬嚴(yán)適度的干預(yù)、嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)金融困境滑向集資詐騙型、逃廢債務(wù)型金融犯罪，及早出手打擊已確證的房地產(chǎn)金融犯罪，避免出資人損失擴(kuò)大，加快創(chuàng)造多種渠道保障住房消費(fèi)需求，以及對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀、實(shí)在出輿論指導(dǎo)；另一方面，令住房消費(fèi)者能夠理性的參與房地產(chǎn)金融活動(dòng)，不助長(zhǎng)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，克制因住房風(fēng)險(xiǎn)焦慮而從事跟風(fēng)性的搶盤、拋盤、斷供行為，不參與違法金融活動(dòng)。

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