李英+楊國鋒

[摘 要]保障對象遴選問題，是現(xiàn)行公共住房政策實(shí)施過程中還沒有得到有效解決但卻不能回避的問題。文章借鑒關(guān)系型借貸的基本思想，提出關(guān)系型住房保障模式，與傳統(tǒng)公共住房保障模式進(jìn)行了比較研究，并從實(shí)施基礎(chǔ)、實(shí)施方式以及實(shí)施保障三方面對關(guān)系型住房保障模式做了全面論述：建立起完善的“家庭信息系統(tǒng)” 是關(guān)系型住房保障模式實(shí)施的基礎(chǔ)，以“雙向貨幣補(bǔ)貼”作為關(guān)系型住房保障模式的實(shí)施方式，而降低住房市場信息不完備性、供求雙方的搜尋與匹配成本，對于關(guān)系型住房保障模式的成功實(shí)施將起到保障作用。

[關(guān)鍵詞]關(guān)系型住房保障模式；雙向貨幣補(bǔ)貼；住房市場信息不完備；搜尋與匹配；保障對象遴選；保障線劃分

[中圖分類號]F293.31 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0461（2014）03-0057-07

一、引 言

現(xiàn)行公共住房保障政策，一定程度上發(fā)揮了保障中低收入群體住房、調(diào)控房價(jià)的積極作用，而且也在很大程度上消除了住房市場發(fā)展的障礙，有效地促進(jìn)了住房市場以及住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，由于公共住房保障問題的提出時(shí)間相對較短，政策制度設(shè)計(jì)不可避免地會存在缺陷，因此伴隨著公共住房保障政策的實(shí)施，也不斷涌現(xiàn)出這樣或那樣的新問題，其中較為突出的問題就是如何確保保障對象是真正需要幫助的家庭或個人，即保障對象的遴選問題，這是無論實(shí)施何種住房保障模式都不能回避但目前還沒有得到有效解決的問題（董藩、伍瑞妹，2012）。

合理劃定住房保障線在保障房準(zhǔn)入機(jī)制中，占據(jù)十分重要的地位，對保障房的公平分配具有重要意義（吳艷、劉昌猛，2012）。不過，對各類保障線的劃分方法及劃分標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)者們見解不盡相同。郭玉坤（2009）認(rèn)為，現(xiàn)階段對最低收入家庭和低收入家庭，應(yīng)采用租金補(bǔ)貼方式；對中等偏下收入家庭，可采用租金補(bǔ)貼也可采用購房補(bǔ)貼方式，具體可由被保障對象自由選擇。鄒曉燕等（2010）借鑒美國、德國等國家界定住房保障對象的經(jīng)驗(yàn)，分別就經(jīng)濟(jì)適用房保障對象和租賃式（廉租房和公共租賃房）對象采取了不同劃分方式。但是，正如公租房的出現(xiàn)是為了解決“夾心層”的住房問題一樣，現(xiàn)行的各種保障線劃分方法和標(biāo)準(zhǔn)，難以覆蓋所有需要保障人群的需求，各類保障線難以做到無縫銜接。相反，過細(xì)的保障房分類，不僅帶來政府政策制定的難度和隨意性，也加大了政府對各類受眾群體進(jìn)入、退出保障房領(lǐng)域的監(jiān)管難度。

在傳統(tǒng)的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中，通常假設(shè)市場信息是完備的，價(jià)格集中了所有的信息，買賣雙方通過價(jià)格就能掌握完全的市場信息，但這一假設(shè)與現(xiàn)實(shí)市場相去甚遠(yuǎn)，信息不完備性幾乎是所有市場的共同特征（平新喬，2001）。與普通商品市場的信息不完備程度相比，住房市場上的信息不完備程度更高一些，價(jià)格與質(zhì)量不符的情況比比皆是，交易雙方處于嚴(yán)重的信息不對稱狀態(tài)（劉洪玉、鄭思齊，2007）。這說明價(jià)格雖然包含一定的房屋信息情況，但是不完備的。因此，房屋的供需雙方為了找到自己滿意的對方，不能僅僅依據(jù)價(jià)格來判斷，必然要花費(fèi)時(shí)間了解眾多的住房市場信息，期間往往需要經(jīng)過復(fù)雜的信息搜尋過程，而二者匹配程度如何則決定了將要開展的研究項(xiàng)目的運(yùn)行效率。

如今，隨著城市化進(jìn)程的加快，將會有更多的人涌進(jìn)城市，也可能有更多的人需要政府提供住房保障。若仍然繼續(xù)沿用現(xiàn)行保障對象遴選方法以及保障線劃分方法，勢必使本就嚴(yán)重的問題更加嚴(yán)重。有鑒于此，本文提出關(guān)系型住房保障模式，希望有助于上述問題的解決。

二、關(guān)系型公共住房保障模式的內(nèi)涵

在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)社會中，相比于大企業(yè)，中小企業(yè)容融資難成為一種普遍現(xiàn)象。究其根本原因，主要是因?yàn)橹行∑髽I(yè)信息不透明、從而使得銀企交易時(shí)的信息不對稱、銀行無法獲得企業(yè)準(zhǔn)確信息造成的。當(dāng)銀行無法觀測和監(jiān)督企業(yè)的行為，或者監(jiān)督成本過高時(shí)，極有可能導(dǎo)致企業(yè)方事前的逆向選擇和事后的道德風(fēng)險(xiǎn)等行為。在這種情況下，在信息不對稱的基礎(chǔ)上，通過社會網(wǎng)絡(luò)的長期交流而形成的關(guān)系型借貸合約應(yīng)運(yùn)而生，成為解決中小企業(yè)融資中信息不對稱問題的重要選擇（汪小勤、楊濤，2004；遲志鵬 2007；徐濤 2003；鐘田麗、高源，2006）。

公共住房保障對象遴選上的困難，主要源自政府與公共住房保障申請人（以下簡稱為“申請人”）之間信息不對稱，二者之間的關(guān)系與銀行和中小企業(yè)之間的關(guān)系非常相類似。因此，在借鑒關(guān)系型借貸思想的基礎(chǔ)上，提出了關(guān)系型公共住房保障模式，定義如下：是指在信息不對稱的基礎(chǔ)上，依托住房市場，通過政府與申請人之間的長期交流而形成的一種類似隱含合約的公共住房保障模式。這樣一種全新保障模式的實(shí)施，在政府與申請人之間共同構(gòu)建起一種制度安排，借助他們之間長期穩(wěn)定的聯(lián)系產(chǎn)生具有震懾力的各種信息，以克服因雙方信息不對稱所造成的保障政策失效問題。

三、關(guān)系型公共住房保障模式與傳統(tǒng)公共住房保障模式的比較分析

圖1所給出的傳統(tǒng)公共住房保障模式實(shí)施的時(shí)間線，具有一定的代表性，將其劃分為審核期、保障期以及市場期三個階段。

首先，由政府提前發(fā)布申請條件，申請人提交申請。之后，政府相關(guān)主管部門對申請人提交的申請進(jìn)行審核，但審核期限一般來說都比較短。例如，《青島市保障性住房申請資格審核實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，政府相關(guān)主管部門逐級審核申請人資格，審核期限為3個月。由于審核時(shí)間短，再加上人手通常不足，在現(xiàn)有行政管理水平下，想要準(zhǔn)確無誤地完成所有審核事項(xiàng)，難度可想而知，勢必造成承擔(dān)審核任務(wù)的政府相關(guān)部門難以掌握申請人的真實(shí)信息，其與申請人之間的信息不對稱問題就不可避免地產(chǎn)生了。

申請人的申請一旦通過審核，即進(jìn)入這里所說的保障期。在傳統(tǒng)公共住房保障模式的實(shí)施過程中，這個保障期是不明確的，因?yàn)殡y以防止不應(yīng)由政府提供公共住房保障的申請人混進(jìn)保障范圍。而且在這一時(shí)期，政府相關(guān)部門對入選者的家庭信息變化情況并未能進(jìn)行適時(shí)動態(tài)監(jiān)管，也并未建立起相應(yīng)的退出與監(jiān)管機(jī)制，造成入選者一旦取得保障房便可能永久享用，即使他日后購買了商品房也仍然享受著保障房帶來的收益，因而傳統(tǒng)模式的市場期也是不明確的。endprint

可見，傳統(tǒng)模式存在多種弊端，已不能充分發(fā)揮保障房的保障性，必須加以改進(jìn)。這里所提出的關(guān)系型公共住房保障模式（以下有時(shí)稱為“新模式”），就是在對傳統(tǒng)公共住房保障模式改進(jìn)的基礎(chǔ)上形成的，其實(shí)施的時(shí)間線如圖2所示。

仍將關(guān)系型公共住房保障模式的實(shí)施過程劃分為審核期、保障期及市場期三個階段。與傳統(tǒng)模式一樣，新模式在審核期首先由政府提前發(fā)布申請條件，申請人提交申請。不過，與傳統(tǒng)模式的審核期時(shí)間很短不同的是，新模式的審核期持續(xù)的時(shí)間相對較長（例如3～5年，具體可根據(jù)新建住房的開發(fā)周期而定，便于申請人的各項(xiàng)信息充分顯示）。在該時(shí)間段內(nèi)，申請人需定期（例如每6個月為一周期）提交相關(guān)證明材料，審核人則將證明材料與“家庭信息系統(tǒng)”中的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析。這樣，審核人就有充足的時(shí)間和充分的依據(jù)鑒別申請人提交信息的真?zhèn)?，那些不符合條件的申請者將被屏蔽掉，從而確保進(jìn)入到保障范圍內(nèi)的申請人是真正屬于需要保障的群體。在保障期，入選者仍需要定期提交有關(guān)證明材料，審核者對照“家庭信息系統(tǒng)”中的數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，確保前期入選但現(xiàn)時(shí)已不符合保障條件的家庭退出公共住房保障，繼而轉(zhuǎn)向商品房市場。

可見，與傳統(tǒng)模式相比，關(guān)系型公共住房保障模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的，審核期、保障期、市場期清晰可辨。有入選者定期提交證明材料以及完善的“家庭信息系統(tǒng)”作為基礎(chǔ)，政府部門能夠做到適時(shí)審核、適時(shí)監(jiān)管，這樣就確保了入選者信息的真實(shí)性。

四、關(guān)系型公共住房保障模式的實(shí)施基礎(chǔ)——建立起完善的“家庭信息系統(tǒng)”

為了充分利用有限的住房保障資源，最大限度地滿足中低收入階層的住房需求，需要明確具體哪些家庭有資格享受保障政策，為此需要建立起完善的“家庭信息系統(tǒng)”，這是關(guān)系型公共住房保障模式的實(shí)施基礎(chǔ)。該系統(tǒng)應(yīng)動態(tài)涵蓋該城市每個家庭的人口數(shù)量、住房情況、收入水平（包括工資性收入和資產(chǎn)性收入）以及現(xiàn)有資產(chǎn)等信息。該系統(tǒng)的建立，需要政府相關(guān)部門以及銀行、保險(xiǎn)、證券等金融部門的通力合作，并且做到信息共享。在收入水平的衡量方面，該系統(tǒng)不僅應(yīng)當(dāng)考慮工資性收人水平，還應(yīng)當(dāng)考慮其他資產(chǎn)性收入，如存款利息、各類證券收入、兼職收入等非工資性收入以及其他隱性資產(chǎn)收入，這些是決定一個家庭是否受保的關(guān)鍵因素，若沒有各相關(guān)部門的通力合作，政府很難獲取這方面的信息（董藩、伍瑞妹，2012）。家庭住房情況除了考慮總的住房面積外，還應(yīng)考慮家庭人均住房面積、房屋新舊程度、居住環(huán)境等。

“家庭信息系統(tǒng)”應(yīng)適時(shí)更新，使得家庭信息的任何變化，都能在該系統(tǒng)中靈敏地反映出來，據(jù)此審核申請人信息的真?zhèn)尉驮僖膊皇敲つ亢蜔o能為力的了。

五、關(guān)系型公共住房保障模式的實(shí)施方式——雙向貨幣補(bǔ)貼

（一）公共住房保障的政府“直接供給”與“貨幣補(bǔ)貼”

保障房的政府“直接供給”模式中，除了部分政府直接投資外，更多情況下采用的是委托代建、配建和直接投標(biāo)三種模式，這三種模式均需要房企參與。除了直接供給以外，政府還可以通過提供一定數(shù)量的“貨幣補(bǔ)貼”使低收入者有能力在市場上租賃或買到合適的住房。在政府財(cái)政和土地資源有限的現(xiàn)實(shí)情況下，必須在直接供給模式或者貨幣補(bǔ)貼模式之間做出選擇，以最大程度發(fā)揮保障房的保障功能，實(shí)現(xiàn)“人人有房住”的目標(biāo)。

1. 直接供給的難題

在現(xiàn)有公共住房保障類型中，除了廉租房分配形式以租金補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租和租金減免為輔外，公租房、經(jīng)適房、兩限房均是以“直接供給”方式提供給受眾群體的。從實(shí)踐過程來看，保障房的“直接供給”造成了很多難題，例如大家所熟知的經(jīng)適房和兩限房執(zhí)行過程中出現(xiàn)了許多違規(guī)現(xiàn)象，導(dǎo)致保障性住房制度設(shè)計(jì)初衷被扭曲，甚至保障功能喪失，至今這個難題仍然沒有得到妥善解決（李英，2012）。關(guān)系型住房保障模式的實(shí)施，這一問題將會得到有效抑制。

但是“直接供給”的另一個難題，即保障房需要分類供應(yīng)，即便是實(shí)施關(guān)系型公共住房保障模式也無法解決。“直接供給”屬于實(shí)物配租，要針對不同的受眾群體分類供應(yīng)。為此，政府要進(jìn)行供應(yīng)地段選擇，還要制定相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和分配標(biāo)準(zhǔn)，例如面積標(biāo)準(zhǔn)、戶型標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)者的盈利標(biāo)準(zhǔn)以及受眾群體標(biāo)準(zhǔn)等。從供給的角度來看，為了使參與保障房建設(shè)者能夠按照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，政府自身必然要投入大量的人力、物力對建設(shè)過程進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，這要付出巨大的監(jiān)督成本。倘若不能實(shí)施有效監(jiān)督，違規(guī)現(xiàn)象將不可避免。事實(shí)證明，很多情況下，政府并不能對保障房建設(shè)過程實(shí)施有效監(jiān)督。特別是委托代建和直接招標(biāo)，由于盈利方式與開發(fā)商的期望盈利相背，開發(fā)商的積極性并不高?？v然也可以加強(qiáng)社會責(zé)任感為激勵機(jī)制，但沒有盈利的激勵是很難長久的。

從需求的角度看，各類保障房均面對不同的受眾群體，保障對象范圍存在交叉而又難以實(shí)現(xiàn)全覆蓋。一般情況下，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭除了可享受相應(yīng)類別保障資格外，還享有租住公租房的資格。這種保障對象范圍交叉的做法，雖然增加了被保障對象選擇的機(jī)會，但可能會造成公租房資源被擠占，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房資源被浪費(fèi)，而真正需要租住公租房的家庭或個人卻失去了選擇機(jī)會。同時(shí)，總會有些人因不符合配租標(biāo)準(zhǔn)而被排除之外。例如北京市，當(dāng)3口之家的年收入超過10萬，便不能享受各類保障房；廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房的受眾群體也僅限于北京戶籍家庭或個人，公租房雖然對此有所放寬，但條件模糊，執(zhí)行起來難度很大。這些“夾心層”也往往最需要政府提供住房保障。

公租房的出現(xiàn)，意在解決處于廉租房和經(jīng)適房之間“夾心層”的住房問題；雙限房政策是政府為增加中低價(jià)位房供應(yīng)而制定的一項(xiàng)新政策，旨在解決經(jīng)適房和商品房之間“夾心層”的住房問題?？v使保障類型分得再細(xì)，新的“夾心層”似乎永遠(yuǎn)存在。過細(xì)的保障房分類，不僅帶來政府政策制定的難度和隨意性，也加大了政府對各類受眾群體進(jìn)入、退出保障房領(lǐng)域的監(jiān)管難度。

此外，“直接供給”的保障房還可能因?yàn)槲恢?、戶型、配套、價(jià)格等原因而被棄購或棄租，由此將會造成更大的浪費(fèi)。這種情況目前在全國很多城市都有發(fā)生。endprint

2.“貨幣補(bǔ)貼”的可行性

在住房市場上，過濾是一種常見的現(xiàn)象，反映了住房生命周期各個階段的價(jià)值和使用價(jià)值的變化，過濾的原因在于原有住房不斷老化及新建住房不斷出現(xiàn)。我國的城鎮(zhèn)住房私有化率達(dá)到85%以上，多個省市甚至超過90%。在如此高比率的城鎮(zhèn)私有住房存量中，過濾主體就是那些改善性需求人群的原有住房。這部分人群若能順利將原有住房在住房市場上以舊換新，以小換大，就會加速住房在市場上的過濾。過濾下來的住房，有可能成為政府實(shí)施“貨幣補(bǔ)貼”的房源之一。住房過濾的速度越快，意味著市場上可供出租或出售的低檔次房屋（相對于戶主新買房而言）就越多，進(jìn)入“貨幣補(bǔ)貼”的房源就可能越多。

對被補(bǔ)貼家庭來說，貨幣補(bǔ)貼或許更具有選擇性。他們可以從生活、工作方便以及住房偏好的角度自由選擇可租住或購買的住房，從而大大降低生活成本，這也是2010年前日照、南通模式廣受歡迎的原因。對政府來說，一方面，財(cái)政壓力將大大減輕。以青島市為例，以3萬戶家庭、每戶補(bǔ)貼500元/月，那么低收入戶就可能從市場上租到租金1 000～1 500元/月的住房，較低收入戶就可能租到租金在2 000元/月以上的住房。政府每年的補(bǔ)貼支出約為1.8億元，按照該市財(cái)政收入的占比來看，僅用10%的土地出讓金支付該種補(bǔ)貼已是綽綽有余。另一方面，“貨幣補(bǔ)貼”實(shí)施后，政府相關(guān)部門只需監(jiān)督、審查被保障家庭的住房、收入、財(cái)產(chǎn)變動情況，一旦查到其不符合保障條件即可停發(fā)補(bǔ)貼，從而能有效避免“直接供給”在退出機(jī)制上的執(zhí)行困難，政府相關(guān)部門也可從尷尬的建、管領(lǐng)域撤出。從市場效率的角度看，政府可根據(jù)所管城市低收入家庭的收入、支出變動情況以及二手房房屋供給現(xiàn)狀，及時(shí)增加或減少補(bǔ)貼數(shù)額，不會對市場產(chǎn)生大的沖擊，因而“貨幣補(bǔ)貼”模式具有更大的靈活性。而且在“貨幣補(bǔ)貼”模式下，政府即使有時(shí)會出現(xiàn)某些政策失誤，也可以及時(shí)得到糾正，這是“直接供給”很難做到的。

（二）雙向貨幣補(bǔ)貼

“直接供給”保障房，會帶來很多難以解決的問題；而“貨幣補(bǔ)貼”則可以避免這些難題。但是，現(xiàn)行“貨幣補(bǔ)貼”方式普遍采用的是只對需求方進(jìn)行單向補(bǔ)貼，它的實(shí)施可能會引起租金或房價(jià)水平的大幅度上漲，這樣就違背了此方式實(shí)施的初衷。

為此，這里提出“雙向貨幣補(bǔ)貼”，旨在解決這一問題。所謂“雙向貨幣補(bǔ)貼”是指政府對買賣或租賃雙方分別加以補(bǔ)貼或獎勵的一種住房保障方式。一方面，采取“統(tǒng)一貨幣補(bǔ)貼”，是政府對符合住房保障條件的家庭或個人發(fā)放同一數(shù)量的貨幣補(bǔ)貼，這部分家庭在得到補(bǔ)貼后，結(jié)合自己的現(xiàn)有支付水平，自由到市場上去租住或購買不同等級的房屋；另一方面，政府對將房屋出租或售賣給保障家庭的居民給予一定的補(bǔ)貼或稅收減免等獎勵。

采取“統(tǒng)一貨幣補(bǔ)貼”，是為了解決保障對象分類難的問題。現(xiàn)行保障房供給，無論“直接供給”還是“貨幣補(bǔ)貼”，都需要對保障對象的類別進(jìn)行劃分。每種類型保障房的保障對象不同，劃分標(biāo)準(zhǔn)是保障對象的收入、財(cái)產(chǎn)狀況等指標(biāo)，據(jù)此劃分出相應(yīng)的保障線。但實(shí)際上，這些保障線的劃分比較難以界定。保障線劃得低，進(jìn)入保障范圍的人群數(shù)量多，政府的財(cái)力難以承受；保障線劃得高，應(yīng)該得到保障的人群最終卻沒有得到保障。而再細(xì)的保障房分類，也難以做到各類保障線之間無縫銜接，正如公租房的出現(xiàn)一樣。而且保障線的合理性至今也沒有一個科學(xué)定論?！敖y(tǒng)一貨幣補(bǔ)貼”則避免了保障對象必須分類的難題，享受補(bǔ)貼的家庭或個人可以根據(jù)自身的收入水平和得到的貨幣補(bǔ)貼情況，在市場上租住自身適宜的住房，這樣保障房的分類就自動實(shí)現(xiàn)了。另一方面，對供給方來說，在同等條件下，其將房屋出租給或售賣給住房保障家庭，實(shí)際上承擔(dān)了本應(yīng)由政府承擔(dān)的責(zé)任，但他卻可能需要承受更多的限制。因此，為了激勵他的這種行為，充實(shí)保障房房源，政府必須對其給予一定獎勵，且租售的套數(shù)越多，獎勵的力度就應(yīng)該越大，從而對這種租售行為形成一種正向激勵。這樣，就產(chǎn)生了“雙向貨幣補(bǔ)貼”方式。

以租賃為例對“雙向貨幣補(bǔ)貼”進(jìn)行進(jìn)一步的分析?！半p向貨幣補(bǔ)貼”方式的實(shí)施，有利于刺激住房租賃市場的發(fā)育成長，增加租賃住房的供應(yīng)量，能夠比較有效地穩(wěn)定住市場租金水平，從而解決僅對需求方進(jìn)行“單向貨幣補(bǔ)貼”可能引發(fā)的房屋租金水平大幅上漲的問題。如圖3所示。

“雙向貨幣補(bǔ)貼”方式實(shí)施前，保障房需求曲線和供給曲線分別為D0和S0，均衡租金水平和均衡保障房供給量（或需求量）分別為R0和Q0，假設(shè)如此低水平的保障房供給量不能滿足低收入居民家庭的住房需求。當(dāng)政府僅對低收入家庭提供“單向貨幣補(bǔ)貼”后，這部分家庭的住房支付能力提高，需求曲線將由D0→D1。在保障房供給不變或小幅增加的情況下，勢必會引起租金水平的大幅上漲至R2，部分受補(bǔ)貼的家庭仍然租不起住房，導(dǎo)致政府的“貨幣補(bǔ)貼”政策失敗。但是，當(dāng)政府同時(shí)對租賃市場上出租方進(jìn)行補(bǔ)貼時(shí)，情況將會大為改觀。只要實(shí)際租金與補(bǔ)貼之和等于或超過該區(qū)位市場租金的平均水平時(shí)，他就可能將房屋出租給住房保障家庭①。此時(shí)，保障房供給曲線將由S0→S1，租金水平由R2下降至R1，保障房供給量卻由Q0大幅度增加到Q1。

六、關(guān)系型住房保障模式的實(shí)施保障——降低住房市場上供求雙方的搜尋與匹配成本

（一）住房市場的信息不完備性

以雙向貨幣補(bǔ)貼方式實(shí)施關(guān)系性住房保障模式，其最大的特點(diǎn)一是政府對進(jìn)入保障領(lǐng)域的住房供給者與需求者分別給予一定的獎勵（對供方）或補(bǔ)貼；二是依托住房市場解決低收入家庭的住房問題。那么，住房市場上所能披露的供求信息越完備，這種新模式的實(shí)施效果就越好。但是，正如所看到的那樣，住房市場上的信息不完備程度很高。這種不完備性，主要是由于住房自身的特殊性而引起的。首先是品質(zhì)上的異質(zhì)性。在住房市場上，不存在完全相同的兩棟房屋，他們總會在位置、環(huán)境、質(zhì)量、設(shè)計(jì)、材料、戶型、面積等反映房屋品質(zhì)的特征因素上存在或多或少的差異，因此異質(zhì)性成為住房最主要的特征之一。較之普通商品，異質(zhì)性使得住房價(jià)格能夠反映的信息是很有限的。其次是交易上的分散性。主要是由于住房位置的固定性而引起的。這種特殊性使得住房不能像其他商品那樣，將實(shí)物集中到同一個市場上進(jìn)行交易，因而呈現(xiàn)出分散性和個別性的特點(diǎn)。第三，交易雙方信息嚴(yán)重不對稱。與其他商品相比，住房交易的頻率顯然是很低的，再加上異質(zhì)性和交易上的分散性，必然導(dǎo)致需方處于相對劣勢的地位，相比較而言，供方掌握更多的住房信息。endprint

住房自身的這些特征，使得住房市場成為典型的信息不完備市場，也使住房交易的難度高于普通商品市場。一方面，異質(zhì)性使住房交易價(jià)格的可比性下降，這樣住房需求者必須花費(fèi)大量的時(shí)間和精力搜尋房源，方能實(shí)現(xiàn)需求與物業(yè)的匹配。而交易的最終達(dá)成，依賴于參與方對交易價(jià)格的討價(jià)還價(jià)，這同樣是一個需要耗費(fèi)時(shí)間和精力的搜尋過程。另一方面，交易的分散性、信息不對稱又進(jìn)一步延長了搜尋和最終匹配的時(shí)間。

（二）住房市場上搜尋與匹配的模型描述

以下的分析以租賃市場為例。假設(shè)在租賃市場上，存在著出租方和承租方兩類人群。出租方欲將自己所擁有的多余住房出租出去，結(jié)果是可能出租成功，也可能繼續(xù)等待。將前者住房狀態(tài)稱為被人占著，用F表示；后者住房狀態(tài)稱為虛位以待，用V表示。無論出租成功與否，出租方都要承擔(dān)一個維持成本c，以維護(hù)房屋的正常運(yùn)營。承租方可能租到房子，也可能繼續(xù)尋找。我們將前者稱為成功租賃者，用E表示；后者稱為繼續(xù)等待者，用U表示。假設(shè)一定時(shí)期內(nèi)租賃市場上供求總量一定，欲出租的房屋總數(shù)固定為H，H=F+V；承租方的總數(shù)固定為L，L=E+U。

以下研究均考慮單位時(shí)間。房屋的租賃過程實(shí)際上是租賃雙方彼此之間的一個搜索與匹配的過程。若匹配成功，承租方支付給出租方的租金為w，而出租方獲得的效用為w-c-A1，A1表示搜尋過程中出租人所付出的成本；若匹配不成功，則出租方獲得的效用為-c-A1。承租方若成功租到房子，效用為A-w-A2，A表示成功匹配后承租方所獲得的滿意效用（轉(zhuǎn)化為價(jià)值），也可以表示租賃活動所創(chuàng)造的社會價(jià)值；A2表示搜尋過程中承租方所付出的成本；若沒有成功租到房子，效用為-A2。

房屋的適當(dāng)空置是有利于租賃市場正常運(yùn)行的。因?yàn)橹挥挟?dāng)市場上存在一定數(shù)量虛位以待的出租房屋時(shí)，承租方才有機(jī)會搜尋到合適的住房，租賃市場才能良性運(yùn)行下去。假定繼續(xù)等待者與虛位以待同時(shí)并存，由此產(chǎn)生了新的租賃機(jī)會，用公式表示為：

M=M（U，V）=KUαVβ，0≤α≤1，0≤β≤1（1）

（1）式稱為租賃“匹配函數(shù)”。因?yàn)樽赓U市場上，出租方和承租方都在搜尋對方，租賃成功匹配是雙方努力的結(jié)果，因此（1）式較為恰當(dāng)?shù)孛枋隽俗赓U市場的運(yùn)行特征。若α+β>1，則說明增加搜尋努力，成功匹配的機(jī)會遞增，預(yù)示著市場交易活躍；若α+β<1，則說明增加搜尋努力，成功匹配的機(jī)會遞減，預(yù)示著市場交易低迷。

令a表示“繼續(xù)等待者”租到房子的速率，b表示“虛位以待”的房子被租出去的速率，則有：

a=■，b=■ （2）

在租賃市場上，除了不斷產(chǎn)生新的“匹配”之外，現(xiàn)有 “成功租賃者”還可能退掉原有住房房又重新回到租賃市場，假設(shè)這個比率是p。承租方的這種行為擠占了其他人的租賃機(jī)會，從而使新“匹配”發(fā)生變化，設(shè)變化后的“匹配”為λ。于是有：

■=M（U，V）-pE=λ （3）

M（U，V）=λ+pE （4）

（4）式表明，“繼續(xù)等待者”與“虛位以待”同時(shí)并存所產(chǎn)生的新的租賃機(jī)會滿足兩部分人的需求：一是“繼續(xù)等待者”中欲進(jìn)入“成功租賃者”行列中的那部分人；二是現(xiàn)有 “成功租賃者”退房又重新回到租賃市場的那部分人。在出租房屋總數(shù)及承租方總數(shù)固定的情況下，上述表述是合理的。

現(xiàn)在考慮租賃收益問題。租賃市場上的搜尋與匹配過程產(chǎn)生了被人占著、虛位以待、成功租賃者、繼續(xù)等待者四種狀態(tài)。在一定的時(shí)間內(nèi)，四種狀態(tài)分別為出租方和承租方帶來不同的收益流，其現(xiàn)值分別用VF、VV、VE和VU表示，利率用r表示。則有：

rVF=（w-c-A1）-p（VF-VV） （5）

rVV=（-c-A1）+b（VF-VV） （6）

rVE=（A-w-A2）-p（VE-VU） （7）

rVU=（-A2）+a（VE-VU） （8）

除此之外，還假設(shè)，在租賃過程中，雙方要就租金水平w進(jìn)行談判，且勢均力敵。對出租方來說，w必須足夠高才能使其有利可圖；而對承租方來說，又必須足夠低才能對其產(chǎn)生吸引力。因此，雙方討價(jià)還價(jià)的結(jié)果就是均分成功匹配所帶來的利益，即有：

VE-VU=VF-VV （9）

（三）租賃市場上搜尋與匹配的模型解

現(xiàn)在探尋在租賃市場信息不完備的情況下，租金w以及“虛位以待”的價(jià)值VV的決定。

1. a、b給定情況下，w和VV的決定及影響因素分析

首先考察租金w。由（5）式-（6）式得到：

r（VF-VV）=w-（p+b）（VF-VV）

即：VF -VV=■ （10）

由（7）式-（8）式得到：

r（VE-VU）=（A-w）-（p+a）（VE-VU）

即：VE-VU=■ （11）

運(yùn)用條件（9）式，得到：

w=■ （12）

現(xiàn)在考察（12）式的經(jīng)濟(jì)意義。當(dāng)p增大時(shí)，租金w也隨之提高。這說明，若租賃市場中不斷地有人退舊房換新房，勢必會引起租金的上漲，也意味著租賃期限的穩(wěn)定對租金的穩(wěn)定是非常重要的。當(dāng)a=b時(shí)，w=A/2，即“繼續(xù)等待者”成功租到房子的速率等于“虛位以待”的房子被成功租出去的速率時(shí)，租賃雙方處于信息對等的位置上，因而分享成功匹配所創(chuàng)造的社會價(jià)值；當(dāng)a>b時(shí)，意味著承租方租到房子的速率要高于出租方成功出租的速率，此時(shí)承租方更容易租到房子，因而處于有利地位，所支付的租金wA/2。另外，（12）式是運(yùn)用（9）式得到的，這說明即使當(dāng)租賃雙方“勢均力敵”，但由于租賃過程中雙方處于信息不對稱的地位（a>b或a

再考察出租房屋“虛位以待”的價(jià)值VV。若 VV處于較高水平，出租房屋會變得很緊俏，讓其“虛位以待”會給出租方帶來更大的利益，出租方就可能“待價(jià)而沽”，致使房屋出租率下降，這種狀態(tài)不利于租賃市場的健康發(fā)展。相反，隨著VV的下降，出租房屋“虛位以待”會對出租方不利，因而出租方為了減少損失，只能降低租金將房子盡快出租出去。由（8）式、（10）式和（12）式，得到：

rVV=（-c-A1）+■ （13）

出租房屋“虛位以待”的價(jià)值VV同樣取決于多種因素的制約。在其他因素不變的條件下，對比a和b可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)承租方更加容易租到房子時(shí)，VV的價(jià)值會下降；相反，出租方更容易出租房子，VV的價(jià)值則會上升。

2. a、b內(nèi)生情況下，討論VV和E的相互關(guān)系

由（2）式和（4）式得到：

a=■ （14）

b=■ （15）

由（14）式和（15）式可知，隨著E的增加，a隨之增加，而b卻隨之減少?？紤]（13）式可知，出租房屋“虛位以待”的價(jià)值VV是E的減函數(shù)。這說明，在承租方總數(shù)一定的情況下，隨著“成功租賃者”的增加，尤其是E→L，U→0 時(shí)，a→∞，b→0，VV→■，意味著出租房屋“虛位以待”只能讓出租方虧損。只有當(dāng)租不著房子的人很多時(shí)，尤其是E→0，U→L時(shí)，出租房屋不愁租不出去，“虛位以待”才會具有較高的價(jià)值。

七、主要結(jié)論與啟示

城市化的推進(jìn)，使傳統(tǒng)的公共住房保障模式實(shí)施過程中保障對象的遴選問題以及保障線的劃分問題更加突出。本文所提出的關(guān)系型住房保障模式若能得以實(shí)施，將有助于上述問題的解決，并從實(shí)施基礎(chǔ)、實(shí)施方式以及實(shí)施保障三方面，對關(guān)系型住房保障模式做了全面論述。主要研究結(jié)論與啟示如下：

第一，傳統(tǒng)公共住房保障模式存在多種弊端，已不能充分發(fā)揮保障房的保障性，必須加以改進(jìn)。與傳統(tǒng)模式相比，關(guān)系型公共住房保障模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的，審核期、保障期、市場期清晰可辨，能夠充分發(fā)揮保障房的保障性。只不過關(guān)系型公共住房保障模式的實(shí)施，必須以完善的“家庭信息系統(tǒng)”作為基礎(chǔ)，據(jù)此政府部門才能夠做到適時(shí)審核、適時(shí)監(jiān)管，確保入選者信息的真實(shí)性。缺少了這個基礎(chǔ)，新模式也無法實(shí)施。

第二，以“雙向貨幣補(bǔ)貼”作為關(guān)系型公共住房保障模式實(shí)施的方式。這種貨幣補(bǔ)貼方式，對需求方而言，采取“統(tǒng)一貨幣補(bǔ)貼”對符合住房保障條件的家庭或個人發(fā)放同一數(shù)量的貨幣補(bǔ)貼，使其得到補(bǔ)貼后，結(jié)合自己的現(xiàn)有支付水平，自由到市場上去租住或購買不同等級的房屋，這樣就避免了保障對象必須分類的難題。同時(shí)，政府應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)市場管理觀念和政策，對將房屋出租或售賣給保障家庭的居民給予一定的補(bǔ)貼或稅收減免等獎勵。且租售的套數(shù)越多，獎勵的力度就越大，從而對這種租售行為形成一種正向激勵機(jī)制。

第三，降低住房市場上供求雙方的搜尋與匹配成本，以保障關(guān)系型住房保障模式的實(shí)施。租賃市場上，信息不完備是一種常態(tài)，所能做的就是盡量通過一些經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等手段降低這種不完備性，為租售雙方提供可靠的信息指導(dǎo)。本文分析表明，疏通信息渠道，使想購買或租賃房子的人盡快找到到合適的房子，降低租售房屋“虛位以待”的價(jià)值，對于充分利用已有住房資源，發(fā)揮住房市場的作用，尤其是在住房保障方面的作用，至關(guān)重要。

[注 釋]

① 當(dāng)然，并不是所有出租房屋都被允許進(jìn)入住房保障領(lǐng)域。政府可進(jìn)行參照現(xiàn)行住房保障標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選，符合條件即可。

[參考文獻(xiàn)]

[1] 遲志鵬.民營中小銀行與民營中小企業(yè)關(guān)系型借貸中的聲譽(yù)博弈[J].沿海企業(yè)與科技，2007（12）：20-22.

[2] 董藩，伍瑞妹.中國受保家庭的遴選與保障性住房的分配[J].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)學(xué)報(bào)，2012（4）：33-39.

[3] 郭玉坤，楊坤.住房保障對象劃分研究[J].城市發(fā)展研究，2009（9）：15-19.

[4] 李英.政府資助下租賃為主體的住房保障模式的有效性[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理，2012（3）：45-48.

[5] 劉洪玉，鄭思齊.城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2007.

[6] 平新喬.微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)十八講[M].北京：北京大學(xué)出版社，2001.

[7] 汪小勤，楊濤.關(guān)系型貸款與中小企業(yè)融資[J].武漢金融，2004（8）：47-48.

[8] 吳艷，劉昌猛.基于政府供房能力的住房保障收入線劃定研究[J].中國房地產(chǎn)，2012（18）：34-40.

[9] 徐濤.信息不對稱、關(guān)系型融資與新型的銀企關(guān)系[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)評論，2003（1）：68-79.

[10] 鐘田麗，高源.中小企業(yè)發(fā)展關(guān)系型借貸的基礎(chǔ)條件分析[J].東北大學(xué)學(xué)報(bào)：社會科學(xué)版，2006（3）：110-113.

[11] 鄒曉燕，葉劍平，李子松.住房保障范圍劃定問題分析及改進(jìn)意見[J].城市發(fā)展研究，2010（9）：113-120.

The Study of Relational Public Housing Security

Li Ying，Yang Guofeng

（Geomatics Department of Resource，Shandong University of Science and Technology College，Qingdao 266590，China）

Abstract： The problem of security objects' selection has not been solved effectively but can not be avoided in the implementation of the current public housing policy. This paper， drawing on the basic idea of relationship lending， puts forward a security mode of relational housing， compares it with the traditional public housing security mode， and makes a comprehensive discussion of relational housing security mode from three aspects： implementation basis， implementation method and implementation guarantee， believing that to establish a perfect “Home Information System” is the fundamental premise of the implementation of relational housing security mode； “two-way monetary subsidies” should be the implementation method of relational housing security mode. Besides， it will play a security role in the successful implementation of relational housing security mode to reduce the incomplete housing market information and the cost of supply and demand in the searching and matching.

Key words： relational housing security mode； two-way monetary subsidies； incomplete housing market information； searching and matching； selection of security objects； division of security line

（責(zé)任編輯：李 萌）endprint

再考察出租房屋“虛位以待”的價(jià)值VV。若 VV處于較高水平，出租房屋會變得很緊俏，讓其“虛位以待”會給出租方帶來更大的利益，出租方就可能“待價(jià)而沽”，致使房屋出租率下降，這種狀態(tài)不利于租賃市場的健康發(fā)展。相反，隨著VV的下降，出租房屋“虛位以待”會對出租方不利，因而出租方為了減少損失，只能降低租金將房子盡快出租出去。由（8）式、（10）式和（12）式，得到：

rVV=（-c-A1）+■ （13）

出租房屋“虛位以待”的價(jià)值VV同樣取決于多種因素的制約。在其他因素不變的條件下，對比a和b可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)承租方更加容易租到房子時(shí)，VV的價(jià)值會下降；相反，出租方更容易出租房子，VV的價(jià)值則會上升。

2. a、b內(nèi)生情況下，討論VV和E的相互關(guān)系

由（2）式和（4）式得到：

a=■ （14）

b=■ （15）

由（14）式和（15）式可知，隨著E的增加，a隨之增加，而b卻隨之減少?？紤]（13）式可知，出租房屋“虛位以待”的價(jià)值VV是E的減函數(shù)。這說明，在承租方總數(shù)一定的情況下，隨著“成功租賃者”的增加，尤其是E→L，U→0 時(shí)，a→∞，b→0，VV→■，意味著出租房屋“虛位以待”只能讓出租方虧損。只有當(dāng)租不著房子的人很多時(shí)，尤其是E→0，U→L時(shí)，出租房屋不愁租不出去，“虛位以待”才會具有較高的價(jià)值。

七、主要結(jié)論與啟示

城市化的推進(jìn)，使傳統(tǒng)的公共住房保障模式實(shí)施過程中保障對象的遴選問題以及保障線的劃分問題更加突出。本文所提出的關(guān)系型住房保障模式若能得以實(shí)施，將有助于上述問題的解決，并從實(shí)施基礎(chǔ)、實(shí)施方式以及實(shí)施保障三方面，對關(guān)系型住房保障模式做了全面論述。主要研究結(jié)論與啟示如下：

第一，傳統(tǒng)公共住房保障模式存在多種弊端，已不能充分發(fā)揮保障房的保障性，必須加以改進(jìn)。與傳統(tǒng)模式相比，關(guān)系型公共住房保障模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的，審核期、保障期、市場期清晰可辨，能夠充分發(fā)揮保障房的保障性。只不過關(guān)系型公共住房保障模式的實(shí)施，必須以完善的“家庭信息系統(tǒng)”作為基礎(chǔ)，據(jù)此政府部門才能夠做到適時(shí)審核、適時(shí)監(jiān)管，確保入選者信息的真實(shí)性。缺少了這個基礎(chǔ)，新模式也無法實(shí)施。

第二，以“雙向貨幣補(bǔ)貼”作為關(guān)系型公共住房保障模式實(shí)施的方式。這種貨幣補(bǔ)貼方式，對需求方而言，采取“統(tǒng)一貨幣補(bǔ)貼”對符合住房保障條件的家庭或個人發(fā)放同一數(shù)量的貨幣補(bǔ)貼，使其得到補(bǔ)貼后，結(jié)合自己的現(xiàn)有支付水平，自由到市場上去租住或購買不同等級的房屋，這樣就避免了保障對象必須分類的難題。同時(shí)，政府應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)市場管理觀念和政策，對將房屋出租或售賣給保障家庭的居民給予一定的補(bǔ)貼或稅收減免等獎勵。且租售的套數(shù)越多，獎勵的力度就越大，從而對這種租售行為形成一種正向激勵機(jī)制。

第三，降低住房市場上供求雙方的搜尋與匹配成本，以保障關(guān)系型住房保障模式的實(shí)施。租賃市場上，信息不完備是一種常態(tài)，所能做的就是盡量通過一些經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等手段降低這種不完備性，為租售雙方提供可靠的信息指導(dǎo)。本文分析表明，疏通信息渠道，使想購買或租賃房子的人盡快找到到合適的房子，降低租售房屋“虛位以待”的價(jià)值，對于充分利用已有住房資源，發(fā)揮住房市場的作用，尤其是在住房保障方面的作用，至關(guān)重要。

[注 釋]

① 當(dāng)然，并不是所有出租房屋都被允許進(jìn)入住房保障領(lǐng)域。政府可進(jìn)行參照現(xiàn)行住房保障標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選，符合條件即可。

[參考文獻(xiàn)]

[1] 遲志鵬.民營中小銀行與民營中小企業(yè)關(guān)系型借貸中的聲譽(yù)博弈[J].沿海企業(yè)與科技，2007（12）：20-22.

[2] 董藩，伍瑞妹.中國受保家庭的遴選與保障性住房的分配[J].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)學(xué)報(bào)，2012（4）：33-39.

[3] 郭玉坤，楊坤.住房保障對象劃分研究[J].城市發(fā)展研究，2009（9）：15-19.

[4] 李英.政府資助下租賃為主體的住房保障模式的有效性[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理，2012（3）：45-48.

[5] 劉洪玉，鄭思齊.城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2007.

[6] 平新喬.微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)十八講[M].北京：北京大學(xué)出版社，2001.

[7] 汪小勤，楊濤.關(guān)系型貸款與中小企業(yè)融資[J].武漢金融，2004（8）：47-48.

[8] 吳艷，劉昌猛.基于政府供房能力的住房保障收入線劃定研究[J].中國房地產(chǎn)，2012（18）：34-40.

[9] 徐濤.信息不對稱、關(guān)系型融資與新型的銀企關(guān)系[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)評論，2003（1）：68-79.

[10] 鐘田麗，高源.中小企業(yè)發(fā)展關(guān)系型借貸的基礎(chǔ)條件分析[J].東北大學(xué)學(xué)報(bào)：社會科學(xué)版，2006（3）：110-113.

[11] 鄒曉燕，葉劍平，李子松.住房保障范圍劃定問題分析及改進(jìn)意見[J].城市發(fā)展研究，2010（9）：113-120.

The Study of Relational Public Housing Security

Li Ying，Yang Guofeng

（Geomatics Department of Resource，Shandong University of Science and Technology College，Qingdao 266590，China）

Abstract： The problem of security objects' selection has not been solved effectively but can not be avoided in the implementation of the current public housing policy. This paper， drawing on the basic idea of relationship lending， puts forward a security mode of relational housing， compares it with the traditional public housing security mode， and makes a comprehensive discussion of relational housing security mode from three aspects： implementation basis， implementation method and implementation guarantee， believing that to establish a perfect “Home Information System” is the fundamental premise of the implementation of relational housing security mode； “two-way monetary subsidies” should be the implementation method of relational housing security mode. Besides， it will play a security role in the successful implementation of relational housing security mode to reduce the incomplete housing market information and the cost of supply and demand in the searching and matching.

Key words： relational housing security mode； two-way monetary subsidies； incomplete housing market information； searching and matching； selection of security objects； division of security line

（責(zé)任編輯：李 萌）endprint

再考察出租房屋“虛位以待”的價(jià)值VV。若 VV處于較高水平，出租房屋會變得很緊俏，讓其“虛位以待”會給出租方帶來更大的利益，出租方就可能“待價(jià)而沽”，致使房屋出租率下降，這種狀態(tài)不利于租賃市場的健康發(fā)展。相反，隨著VV的下降，出租房屋“虛位以待”會對出租方不利，因而出租方為了減少損失，只能降低租金將房子盡快出租出去。由（8）式、（10）式和（12）式，得到：

rVV=（-c-A1）+■ （13）

出租房屋“虛位以待”的價(jià)值VV同樣取決于多種因素的制約。在其他因素不變的條件下，對比a和b可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)承租方更加容易租到房子時(shí)，VV的價(jià)值會下降；相反，出租方更容易出租房子，VV的價(jià)值則會上升。

2. a、b內(nèi)生情況下，討論VV和E的相互關(guān)系

由（2）式和（4）式得到：

a=■ （14）

b=■ （15）

由（14）式和（15）式可知，隨著E的增加，a隨之增加，而b卻隨之減少?？紤]（13）式可知，出租房屋“虛位以待”的價(jià)值VV是E的減函數(shù)。這說明，在承租方總數(shù)一定的情況下，隨著“成功租賃者”的增加，尤其是E→L，U→0 時(shí)，a→∞，b→0，VV→■，意味著出租房屋“虛位以待”只能讓出租方虧損。只有當(dāng)租不著房子的人很多時(shí)，尤其是E→0，U→L時(shí)，出租房屋不愁租不出去，“虛位以待”才會具有較高的價(jià)值。

七、主要結(jié)論與啟示

城市化的推進(jìn)，使傳統(tǒng)的公共住房保障模式實(shí)施過程中保障對象的遴選問題以及保障線的劃分問題更加突出。本文所提出的關(guān)系型住房保障模式若能得以實(shí)施，將有助于上述問題的解決，并從實(shí)施基礎(chǔ)、實(shí)施方式以及實(shí)施保障三方面，對關(guān)系型住房保障模式做了全面論述。主要研究結(jié)論與啟示如下：

第一，傳統(tǒng)公共住房保障模式存在多種弊端，已不能充分發(fā)揮保障房的保障性，必須加以改進(jìn)。與傳統(tǒng)模式相比，關(guān)系型公共住房保障模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的，審核期、保障期、市場期清晰可辨，能夠充分發(fā)揮保障房的保障性。只不過關(guān)系型公共住房保障模式的實(shí)施，必須以完善的“家庭信息系統(tǒng)”作為基礎(chǔ)，據(jù)此政府部門才能夠做到適時(shí)審核、適時(shí)監(jiān)管，確保入選者信息的真實(shí)性。缺少了這個基礎(chǔ)，新模式也無法實(shí)施。

第二，以“雙向貨幣補(bǔ)貼”作為關(guān)系型公共住房保障模式實(shí)施的方式。這種貨幣補(bǔ)貼方式，對需求方而言，采取“統(tǒng)一貨幣補(bǔ)貼”對符合住房保障條件的家庭或個人發(fā)放同一數(shù)量的貨幣補(bǔ)貼，使其得到補(bǔ)貼后，結(jié)合自己的現(xiàn)有支付水平，自由到市場上去租住或購買不同等級的房屋，這樣就避免了保障對象必須分類的難題。同時(shí)，政府應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)市場管理觀念和政策，對將房屋出租或售賣給保障家庭的居民給予一定的補(bǔ)貼或稅收減免等獎勵。且租售的套數(shù)越多，獎勵的力度就越大，從而對這種租售行為形成一種正向激勵機(jī)制。

第三，降低住房市場上供求雙方的搜尋與匹配成本，以保障關(guān)系型住房保障模式的實(shí)施。租賃市場上，信息不完備是一種常態(tài)，所能做的就是盡量通過一些經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等手段降低這種不完備性，為租售雙方提供可靠的信息指導(dǎo)。本文分析表明，疏通信息渠道，使想購買或租賃房子的人盡快找到到合適的房子，降低租售房屋“虛位以待”的價(jià)值，對于充分利用已有住房資源，發(fā)揮住房市場的作用，尤其是在住房保障方面的作用，至關(guān)重要。

[注 釋]

① 當(dāng)然，并不是所有出租房屋都被允許進(jìn)入住房保障領(lǐng)域。政府可進(jìn)行參照現(xiàn)行住房保障標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選，符合條件即可。

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The Study of Relational Public Housing Security

Li Ying，Yang Guofeng

（Geomatics Department of Resource，Shandong University of Science and Technology College，Qingdao 266590，China）

Abstract： The problem of security objects' selection has not been solved effectively but can not be avoided in the implementation of the current public housing policy. This paper， drawing on the basic idea of relationship lending， puts forward a security mode of relational housing， compares it with the traditional public housing security mode， and makes a comprehensive discussion of relational housing security mode from three aspects： implementation basis， implementation method and implementation guarantee， believing that to establish a perfect “Home Information System” is the fundamental premise of the implementation of relational housing security mode； “two-way monetary subsidies” should be the implementation method of relational housing security mode. Besides， it will play a security role in the successful implementation of relational housing security mode to reduce the incomplete housing market information and the cost of supply and demand in the searching and matching.

Key words： relational housing security mode； two-way monetary subsidies； incomplete housing market information； searching and matching； selection of security objects； division of security line

（責(zé)任編輯：李 萌）endprint