劉西曼

一二線城市之外的大多數(shù)地區(qū)，可能已經(jīng)達到了拐點；而二線城市的拐點或許也不需要多久就會到來。

2014年，中國房地產(chǎn)銷售總額超過8.14萬億元！史無前例、再創(chuàng)新高。但是，這個擊鼓傳花的游戲可能快玩不下去了。雖然這種觀點過去無數(shù)年都被反復(fù)提起，但是，都沒有觸及到根本問題——供求關(guān)系，這次，主要改變來自于供求關(guān)系。過去十幾年當中，影響市場需求的動力不僅僅是城鎮(zhèn)化，至少有四大因素：

第一個是存量人口的改善性住房需求。根據(jù)多個城市調(diào)查，城鎮(zhèn)人口的改善性住房需求大約占總購房需求的30%～40%，相應(yīng)的住房面積從1居室、2居轉(zhuǎn)移到更大面積。如果只按照4.8億左右城鎮(zhèn)戶籍人口計算，意味著年均住房需求也達到4億～5億平米。過去十年間，城鎮(zhèn)戶籍人口人均住房面積大約年均增加約1平米，從22平米左右上升到33平米左右，首先就反應(yīng)了這種趨勢。但是，在全球來說，30平米已經(jīng)達到了較為舒適居住的一個中等偏上面積，這部分人口的住房需求進一步擴大的速度會減緩，更多爭奪在于區(qū)位、一二線城市等結(jié)構(gòu)性因素。

第二是每年新增的1500萬～2000萬城鎮(zhèn)人口，即所謂城鎮(zhèn)化。2012年，城鎮(zhèn)凈增人口達到1929萬，城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_到7.31億，廣義的城鎮(zhèn)化率達到53.73%。也正是因為有這些快速增長的大量新城鎮(zhèn)化人口，如果按照城鎮(zhèn)常住人口計算，而不是按照戶籍人口計算，全國人均住房面積十年來一直保持在20平米左右，這也是房價快速增長的一個剛性支點。如果考慮到大量來自農(nóng)村的流動人口（父母、兒童），全國城鎮(zhèn)的實際人均居住面積顯著低于20平米；特別是一二線城市中，大量來自更小城市的人群固定居住、或流動居住于此，人均實際住房面積往往在115～20平米左右，且，大量“新入城者”必然更低；而三四線城鎮(zhèn)的人均面積確實可能高于20、甚至30平米。

這些新城鎮(zhèn)化人口中，除了部分為城市新出生人口外，半數(shù)以上為農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，多數(shù)人或者租房（以每年數(shù)百萬原農(nóng)村大中專畢業(yè)生為主）、或者在工廠、城鄉(xiāng)結(jié)合部等集中居住（以農(nóng)民工、技校生為主），人均住房面積起點相當?shù)停挥?～10平米以下。雖然他們都是潛在的購房者，但是鑒于當下收入水平，往往都需要多年后才能兌現(xiàn)，可以歸結(jié)為“剛性需求”，但是均分在當年的總需求大約1.5億～2億平米。

一個好消息是，未來這個速度是否會增快呢？不會。因為，同期鄉(xiāng)村常住人口減少達1261萬，剩余人口中老人和孩子、低教育水準的人群占比日益增多，轉(zhuǎn)移難度不斷增大，年均2000萬可能正在逼近城鎮(zhèn)化八口增速的極值。大專以上畢業(yè)生在2014年達到700萬的峰值，中專和技校畢業(yè)生已經(jīng)于此前減少，農(nóng)民工供給也開始減少，這些數(shù)據(jù)背后都顯示出人口供給端、也就是住房需求端的拐點。

第三個因素是家庭人口的裂變。家庭人口小型化是一種全球化現(xiàn)象，中國城鎮(zhèn)家庭人口從十年前的3.4人左右下降到3.1人左右，對住房的影響因子大約10%，相應(yīng)的住房需求可能也達到年均2000萬-2500萬套，每年約為2億平米。在3.1左右也意味著美國式的夫妻+孩子的小家庭成為主流，這方面的裂變速度也將會減緩。

最后一個因素是投機需求。投機需求到底占比有多大，無人確知，按照多方統(tǒng)計該數(shù)據(jù)大約為5%～10%，對應(yīng)于每年的住房面積在0.5億～1億平米左右。由于在政策上的限制，三線以下城市的上升預(yù)期減少，這個占比一直在緩慢下降。

所以，我們從供需兩端來看，房地產(chǎn)行業(yè)的新增住房面積的驅(qū)動力可能依次為已城鎮(zhèn)化人口的住房改善（30%～40%）、新增住房需求（20%～30%）、城市人口裂變（約20%～30%，也可以視為另一種改善需求）、投機需求（5%～10%），換言之，城鎮(zhèn)化不是房價上漲的主要因素，只是主要因素之一。其中，至少3個因素內(nèi)在動力都在減弱，而來自于新城鎮(zhèn)人口的承載力也趨于崩潰。

在這個過程中，被拆遷戶、投機者擁有最大的收益（往往擁有多套房），改善住房（擁有戶籍、原房產(chǎn)）是其次受益者；而主要的成本全部轉(zhuǎn)移給了新入城的人身上，但是，他們的收入起點最低，房價/收入比變得越來越高。根據(jù)調(diào)研，在2億多存量農(nóng)民工中，真正在城鎮(zhèn)購房者不超過10%！在來自農(nóng)村的大學(xué)生當中，絕大多數(shù)在前5年也無力購房。也正因如此，城鎮(zhèn)戶籍人口的人均住房面積一直在增加，但是，常住人口的人均住房面積十年未變、算上大量流動人口，人均住房面積甚至還是下降的！

所以，目前的情況是，原來需求最強的投機者被抑制了；有需求改善型、裂變型需求強度降低了；而新入城的農(nóng)民工、甚至農(nóng)村大學(xué)生的需求根本就實現(xiàn)不了，供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)的同時，結(jié)構(gòu)性矛盾也已經(jīng)到了不可解決的階段。一二線城市之外的大多數(shù)地區(qū)，可能已經(jīng)達到了拐點，而二線城市的拐點或許也不需要多久就會到來。