5．個(gè)人獨(dú)資企業(yè)注銷(xiāo)時(shí)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸投資人是否納稅

問(wèn)：本人于2013年成立一家個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，為了增加企業(yè)賬面資產(chǎn)，將屬于本人名下的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到本企業(yè)名下。由于經(jīng)營(yíng)不景氣，企業(yè)準(zhǔn)備注銷(xiāo)。請(qǐng)問(wèn)，個(gè)人名下的資產(chǎn)過(guò)戶(hù)到個(gè)人獨(dú)資企業(yè)名下是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅？已過(guò)戶(hù)到個(gè)人獨(dú)資企業(yè)名下的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)回到個(gè)人名下是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅？

八方營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)中心 許志冰

答：《中華人民共和國(guó)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》（中華人民共和國(guó)主席令第20號(hào)）第二條規(guī)定：“本法所稱(chēng)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，是指依照本法在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立，由一個(gè)自然人投資，財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有，投資人以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的經(jīng)營(yíng)實(shí)體”。第十七條規(guī)定：“個(gè)人獨(dú)資企業(yè)投資人對(duì)本企業(yè)的財(cái)產(chǎn)依法享有所有權(quán)，其有關(guān)權(quán)利可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或繼承”。根據(jù)上述規(guī)定，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的投資者對(duì)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)依法享有所有權(quán)，投資者對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)，也就屬于投資者的房地產(chǎn)。反之亦然。

個(gè)人房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓主要涉及營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅。在營(yíng)業(yè)稅方面，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部令第52號(hào)）第三條的規(guī)定，征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅是以有償有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為前提，所稱(chēng)有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。行政事業(yè)單位無(wú)償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)過(guò)程中，作為原有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位既沒(méi)有取得貨幣，也沒(méi)有取得貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。第五條同時(shí)規(guī)定：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，均視同發(fā)生應(yīng)稅行為繳納營(yíng)業(yè)稅。但無(wú)償劃撥并不等同于無(wú)償贈(zèng)與,無(wú)償贈(zèng)與是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人、受贈(zèng)人表示接受的一種行為，這種行為的實(shí)質(zhì)是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。贈(zèng)與行為一般要通過(guò)法律程序來(lái)完成，即簽訂贈(zèng)與合同（也有口頭合同和其他形式）。法律術(shù)語(yǔ)稱(chēng)這種合同為諾成性合同，顧名思義就是只要“承諾”就可以“成立”。基于該合同的諾成性，贈(zèng)與人做出意思表示時(shí)雖未實(shí)際取得但將來(lái)可以取得的財(cái)產(chǎn)，也可成為贈(zèng)與合同的“標(biāo)的”。贈(zèng)與既不需要付息也不需要還本，是“標(biāo)的”單方面轉(zhuǎn)移。而無(wú)償劃撥是不以獲利為目的，把自己的東西或合法利益或權(quán)利讓給他人。所以，行政事業(yè)單位資產(chǎn)“劃轉(zhuǎn)”不是贈(zèng)與行為，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不需要回報(bào)，雙方都不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益。由此可見(jiàn)，投資者將房地產(chǎn)劃轉(zhuǎn)給個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，或者個(gè)人投資企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回個(gè)人，并沒(méi)有發(fā)生財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以不屬于視同發(fā)生應(yīng)稅行為；由于也未取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益，因此不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍。如《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅征收有關(guān)問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2011〕3號(hào)）第三條規(guī)定：“對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)將其名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移回投資者的行為不征收營(yíng)業(yè)稅”。又如《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》（桂地稅發(fā)〔2009〕185號(hào)）第八條規(guī)定：“公司股東因撤銷(xiāo)投資而收回原投資的不動(dòng)產(chǎn)，與被投資企業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)和其他權(quán)利義務(wù)關(guān)系恢復(fù)到投資前的狀態(tài)。其收回不動(dòng)產(chǎn)的行為不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。”

在土地增值稅方面，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第二條規(guī)定：“條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其他附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承，贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”。另《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第四條規(guī)定：“細(xì)則所稱(chēng)的贈(zèng)與是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人，土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。（二）房產(chǎn)所有人，土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體，國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)贈(zèng)與教育，民政和其他社會(huì)福利，公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)，希望工程基金會(huì)，宋慶齡基金會(huì)，減災(zāi)委員會(huì)，中國(guó)紅十字會(huì)，中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)，全國(guó)老年基金會(huì)，老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織?！蓖恋卦鲋刀惐仨毷怯袃斵D(zhuǎn)讓?zhuān)挥杏袃斵D(zhuǎn)讓才會(huì)發(fā)生“增值”，無(wú)收益“增值”也就無(wú)從談起。個(gè)人無(wú)償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，雖然不屬于無(wú)償贈(zèng)與范疇，但也不屬于“出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”。個(gè)人資產(chǎn)投入個(gè)人投資的企業(yè)，談不上增值，如海南省地方稅務(wù)局《關(guān)于個(gè)人以土地使用權(quán)投資入股征免土地增值稅和個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（瓊地稅函〔2010〕304號(hào)）明確規(guī)定：由于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有，因此，個(gè)人以其擁有的土地使用權(quán)投資成立（或轉(zhuǎn)入）個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的行為，不屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為，不征收土地增值稅。因此，投資者將房地產(chǎn)劃轉(zhuǎn)給個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，或者個(gè)人投資企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回投資者，均屬于同一投資人內(nèi)部劃轉(zhuǎn)土地，不屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，不繳納土地增值稅。

在個(gè)人所得稅方面，參照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第29號(hào)）的規(guī)定，企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)（包括股東贈(zèng)予資產(chǎn)、上市公司在股權(quán)分置改革過(guò)程中接收原非流通股股東和新非流通股股東贈(zèng)予的資產(chǎn)、股東放棄本企業(yè)的股權(quán)，下同），凡合同、協(xié)議約定作為資本金（包括資本公積）且在會(huì)計(jì)上已做實(shí)際處理的，不計(jì)入企業(yè)的收入總額，企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)；企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)，凡作為收入處理的，應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)入收入總額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，同時(shí)按公允價(jià)值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。所以，企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)，凡作為資本金處理的，說(shuō)明該事項(xiàng)屬于企業(yè)正常接受股東股權(quán)投資行為，因此，不能作為收入進(jìn)行所得稅處理，并且對(duì)接受投資的資產(chǎn)計(jì)提的折舊費(fèi)用等允許企業(yè)所得稅稅前扣除；企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)，凡作為收入處理的，說(shuō)明該事項(xiàng)不屬于企業(yè)正常接受股東股權(quán)投資行為，而是接受捐贈(zèng)行為，因此，應(yīng)計(jì)入收入總額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，同時(shí)以確認(rèn)的收入金額確定計(jì)稅基礎(chǔ)。投資者將房地產(chǎn)劃轉(zhuǎn)給個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，或者個(gè)人投資企業(yè)轉(zhuǎn)回房地產(chǎn)，均作為資本金的增加或減少處理，并不由此產(chǎn)生所得，所以不應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅。

在契稅上，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕4號(hào)）第八條第二款規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅?！币虼耍顿Y者將房地產(chǎn)劃轉(zhuǎn)給個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，或者個(gè)人投資企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回投資者，均免征契稅。

房地產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不繳納印花稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）及《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕162號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于簽訂的房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”征收印花稅，計(jì)稅金額為合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓金額。因無(wú)償劃轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，其應(yīng)稅合同的計(jì)稅金額為零，應(yīng)納印花稅額也為零。因此，投資者將房地產(chǎn)劃轉(zhuǎn)給個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，或者個(gè)人投資企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回投資者，均不繳納印花稅。

趙慧芝