陳功城市研究學(xué)者、智庫(kù)學(xué)者。1993年其創(chuàng)辦的安邦咨詢目前已是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的戰(zhàn)略型民間智庫(kù)。陳功先生一向主張研究城市，要從城市微觀和技術(shù)角度著手，認(rèn)為微觀城市才具有現(xiàn)實(shí)意義。他最關(guān)心的是，地方政府明天該做什么。

城市與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大有關(guān)系，城市的世代躍進(jìn)決定房地產(chǎn)業(yè)的世代躍進(jìn)，這是一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)層次的問題，有助于人們了解產(chǎn)業(yè)邏輯是如何發(fā)展的，產(chǎn)業(yè)的未來應(yīng)該走什么樣的路。

城市研究決定城市戰(zhàn)略

很多年以來，由于主管機(jī)構(gòu)存在一定的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，在發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的推行方面雖然做出了很大的成績(jī)，但偏差也是很明顯的。發(fā)展至今日，各個(gè)城市的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃雖然做了很多，花了很多的錢，但發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與城市總體規(guī)劃的差異已經(jīng)越來越小。

發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃說到底，成為了城市領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)城市未來情景的工具性規(guī)劃，在很大程度上就是為城市總體規(guī)劃確定了一個(gè)框框，無非就是目標(biāo)1、目標(biāo)2、目標(biāo)n……，這些目標(biāo)是否是現(xiàn)實(shí)的，沒有做過詳細(xì)的研究，沒有得到恰如其分、實(shí)事求是的預(yù)測(cè)，完全無法起到修正、調(diào)整城市領(lǐng)導(dǎo)者有關(guān)城市決策的作用和價(jià)值。發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃走入了歧途，形成了僵化的套路，但最終變成了千篇一律的呆板面貌。

有關(guān)城市的眾多的研究是建立在城市研究的框架和基礎(chǔ)之上，發(fā)展戰(zhàn)略研究與發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃根本就不是一回事。只有經(jīng)過了詳盡的城市研究，對(duì)各種問題有了清晰的認(rèn)識(shí)，對(duì)未來有了清醒的預(yù)測(cè)之后，才能進(jìn)入發(fā)展戰(zhàn)略研究階段，最后才能構(gòu)建形成發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。但真正的發(fā)展戰(zhàn)略研究，在中國(guó)是根本不存在的。

房地產(chǎn)價(jià)格的正確認(rèn)識(shí)

城市資產(chǎn)價(jià)格是緊密相關(guān)的，自從限購(gòu)政策以及房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了實(shí)質(zhì)階段之后，越來越多的人開始關(guān)心房地產(chǎn)了。一旦大家開始都關(guān)心一個(gè)問題的時(shí)候，就很容易導(dǎo)致問題的討論進(jìn)入到一個(gè)泡沫化的階段，互聯(lián)網(wǎng)又極大的夸張了這種泡沫，在大家還沒有準(zhǔn)備好的時(shí)候，互聯(lián)網(wǎng)浪潮掀起的巨大泡沫就已經(jīng)把我們吞沒。

世界上的國(guó)家都處于不同的發(fā)展階段，對(duì)不同的社會(huì)發(fā)展階段，有很多的衡量方式及衡量角度，房地產(chǎn)價(jià)格的表現(xiàn)就是其中之一，房地產(chǎn)價(jià)格其實(shí)也是很好的社會(huì)發(fā)展階段先行指標(biāo)。

當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高速階段的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)由于資本集聚的原因而被抬升，這是正常的甚至是難以回避的問題，從全球來看，眾多的國(guó)家都經(jīng)歷過這樣的階段，從美國(guó)到日本，再到過去的老歐洲，都有過這樣的時(shí)段。而隨著社會(huì)保障制度的完善，福利水平的提升，社會(huì)發(fā)展速度就會(huì)降了下來，這時(shí)資產(chǎn)價(jià)格就難以出現(xiàn)暴漲暴跌。

當(dāng)然宏觀調(diào)控與房?jī)r(jià)有關(guān)，這其中就存在一個(gè)“理想房?jī)r(jià)”的問題。從過去到現(xiàn)在，國(guó)務(wù)院一直避免在這個(gè)價(jià)格問題上作出明確表態(tài)，這是令社會(huì)不知所措的大問題，各地各行其是，住建部實(shí)際上也是根據(jù)自己的“猜測(cè)”在行動(dòng)，所謂限購(gòu)、限價(jià)都是在這樣的條件下出現(xiàn)的對(duì)抗市場(chǎng)的行政干預(yù)。

我自始至終就認(rèn)為，避免房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)應(yīng)該成為宏觀調(diào)控的目標(biāo)，而且應(yīng)該加以明確。即便著眼于行政干預(yù)來看，一個(gè)是趨勢(shì)干預(yù)，一個(gè)是波幅干預(yù)，這是兩種截然不同的調(diào)控目標(biāo)。重點(diǎn)應(yīng)該是放在波幅的干預(yù)，而不是改變市場(chǎng)趨勢(shì)，因?yàn)槟蔷筒皇歉深A(yù)了，這幾乎就是在否定中國(guó)以往十?dāng)?shù)年的改革發(fā)展成果。

沙文主義的繁榮

如何看待和總結(jié)過去的黃金十年？我住在北京南城的一個(gè)小區(qū)，鄰居們這幾年紛紛將房子轉(zhuǎn)手給來自河北、內(nèi)蒙、陜西的買家，在我的周圍，只剩下一戶熟悉的鄰居了。現(xiàn)在的房子已經(jīng)被新鄰居的豪車所包圍，周圍徹夜都是名貴犬種的吠叫。他們中很多人都來自與房地產(chǎn)熱潮有關(guān)的行業(yè)。這代表了一個(gè)社會(huì)角度，人們從這個(gè)角度出發(fā)，以小見大，可以看到我們的經(jīng)濟(jì)繁榮背后所隱藏的問題。而這些問題，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的數(shù)字無論如何也是湮滅不了的。

繁榮沒有問題，有問題的是沙文主義的繁榮。在我的那個(gè)年代，一般我們把蘇修叫做大國(guó)沙文主義，因?yàn)樗?dāng)老大，要支配別人。這10年來，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)一枝獨(dú)秀，別的行業(yè)，壓力越來越大，成本大幅抬升，資本被擠出。這就是我們的10年繁榮。

我們必須承認(rèn)，這樣的繁榮肯定是繁榮，城市化的速度畢竟很快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的表現(xiàn)也很棒，但這樣的繁榮肯定存在著一些問題，對(duì)社會(huì)發(fā)展存在著負(fù)面影響。要有持續(xù)的健康發(fā)展，就不能忽視這些問題。

現(xiàn)在很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家在崇上心態(tài)的支配下發(fā)表的觀點(diǎn)，很多都偏離實(shí)際情況；還有不少的經(jīng)濟(jì)學(xué)者出于個(gè)人名譽(yù)的考慮，采取了更為偏頗的立場(chǎng)，認(rèn)為一切都有問題，一切都是不正常的。

一方面要肯定中國(guó)城市化的進(jìn)展和成就，另一方面也要承認(rèn)其中的問題和負(fù)面影響，只有這樣才能糾正缺陷，推動(dòng)中國(guó)城市走向更為健康的未來。

我相信，過去10年的最大問題，其實(shí)僅僅在于忽略了城市中的社會(huì)發(fā)展，過于追求和仰賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而這樣的發(fā)展格局，造成中國(guó)城市的現(xiàn)狀出現(xiàn)了某種程度上的畸形，亟須加以矯正。

城市化的速度

長(zhǎng)期以來，中國(guó)的主流學(xué)界和政界的理論都是城市化推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。我認(rèn)為城市化的速度不能太快，像中國(guó)的城市化率，2000年的時(shí)候只有36%，到了2013年就達(dá)到了50%以上，這樣的速度就太快了，必然會(huì)對(duì)城市產(chǎn)生負(fù)面的作用，讓城市的未來發(fā)展籠罩在陰影之下。

不得不問的一個(gè)問題是，城市化的目的是什么？城市化不是把沙盤模型變成真實(shí)的水泥盒子那么簡(jiǎn)單，人們從鄉(xiāng)村到城市，他們干嘛來了？城市要滿足人們什么樣的需要？

中國(guó)的一切問題，都是速度問題，城市化也是這樣。在“沙文主義繁榮”的10年中，城市化的速度很快，太快，城市化本來應(yīng)該向社會(huì)提供和加以滿足的居住需求、社會(huì)保障需求、產(chǎn)業(yè)需求、資本需求都無法妥善得到滿足，最后就演變成為社會(huì)問題和社會(huì)矛盾了。所以這其中存在一個(gè)合理的城市化速度問題。

真正的城市化，中國(guó)大概在50%左右也就會(huì)漸漸慢下來了，阻力也會(huì)越來越大。

我們?cè)?jīng)有一個(gè)研究，我們發(fā)現(xiàn)城市化率50%左右就會(huì)達(dá)到社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)警戒線了，從城市化率50%開始，社會(huì)動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)總成本會(huì)大幅上升。從全世界看，到處都存在這樣的例證。從歐洲到現(xiàn)在的第三世界國(guó)家，從伊朗、印度到孟加拉，很多國(guó)家的城市都在跨越50%警戒線的時(shí)候有過慘痛的教訓(xùn)和動(dòng)蕩，甚至發(fā)生大革命，這樣的城市化歷史，值得中國(guó)決策者高度警惕。

宏觀調(diào)控以及對(duì)房地產(chǎn)的限購(gòu)、限價(jià)措施并非是偶然的，雖然這是行政干預(yù)市場(chǎng)，但不是偶然的，不是這一任或是某一任領(lǐng)導(dǎo)想做的事情，而是社會(huì)發(fā)展過程中，趨勢(shì)以及速度所決定的事情。如果沿著同樣的一條路子走下去，這是必然要發(fā)生的事情。

從物業(yè)到產(chǎn)業(yè)

中國(guó)的城市化所走過的道路并不特殊，都是一個(gè)從物業(yè)到產(chǎn)業(yè)的故事。在這個(gè)故事開始的時(shí)候，就是造房子，賣房子，這是一個(gè)簡(jiǎn)單循環(huán)，搞房地產(chǎn)就像是印鈔票。

是不是只有中國(guó)這樣？其實(shí)在世界各地都有這種現(xiàn)象，隨著市場(chǎng)開放，隨著整體社會(huì)環(huán)境的改革，資本來了，投資商來了，鈔票云集，大家都搞房地產(chǎn)。這不是一種偶然現(xiàn)象。前一段時(shí)間我去南美考察，我到巴西的里約熱內(nèi)盧一看，原來沒有發(fā)現(xiàn)，原來里約地區(qū)還有這么大的一片城市新區(qū)；接著我又到了智利的首都圣地亞哥，這里也存在一大片圣地亞哥新城，搞得還挺好，尺度不錯(cuò)，采用功能混合的開發(fā)模式；最后到了阿根廷的首都布宜諾斯艾利斯，原來這里的新城也很大，規(guī)劃的很講究，將老城的碼頭區(qū)充分利用了起來，原來大家都在搞房地產(chǎn)。

南美發(fā)展的故事實(shí)際是這樣的。20世紀(jì)90年代以來按西方發(fā)達(dá)國(guó)家的那一套搞改革開放，大規(guī)模的開放市場(chǎng)，由于原來基礎(chǔ)差，什么都缺，什么都不完善，很像中國(guó)過去的短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代，至少表面上看，存在著大量的投資機(jī)會(huì)。于是大量外部資本涌入。

開始的時(shí)候，這些外部資本也是想搞產(chǎn)業(yè)，但后來外國(guó)投資者們恐怕很快發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)?shù)刈霎a(chǎn)業(yè)太難，要有技術(shù)力量、要有市場(chǎng)、要有團(tuán)隊(duì)，要有關(guān)鍵的制度配套，而現(xiàn)實(shí)中一大堆阻力。反正資本也進(jìn)來了，市場(chǎng)開放時(shí)期，物價(jià)、資產(chǎn)價(jià)格上漲的很快，還是搞房地產(chǎn)吧。

這樣一來，南美故事的結(jié)局就出現(xiàn)了：大量資本進(jìn)入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)則基本是原地踏步。緊接著社會(huì)發(fā)展中的問題大量發(fā)生，沒產(chǎn)業(yè)就沒工作機(jī)會(huì)，價(jià)格被推高了。又因?yàn)闆]工作機(jī)會(huì)，沒有更高的收入水平來配合價(jià)格增長(zhǎng)，老百姓當(dāng)然就會(huì)鬧事。什么販毒的，搶劫的，賣淫的，家庭悲劇等等，在南美是司空見慣，完全成為了嚴(yán)重的社會(huì)災(zāi)難。最后，政府急了，還是得采取措施，還是得鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。

中國(guó)未來的城市，一定要把眼光更多地集中到社會(huì)，集中到社區(qū)，集中到人和人的生活上面來，這樣才會(huì)真正有希望。

這樣一來，世界就主動(dòng)與中國(guó)接軌了，最終房地產(chǎn)要與產(chǎn)業(yè)接軌，搞出來了所謂的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。其實(shí)大多數(shù)時(shí)候，還是用產(chǎn)業(yè)的名義搞房地產(chǎn)，并不成功，但總歸在意識(shí)上又進(jìn)了一步，重回產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，這雖然是被逼出來的，但也順應(yīng)了趨勢(shì)的發(fā)展。

從產(chǎn)業(yè)到社會(huì)

產(chǎn)業(yè)本身就是一個(gè)非常含糊的概念，馬克思認(rèn)為，物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)部門就是產(chǎn)業(yè)，后來又有學(xué)者認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)指“生產(chǎn)同類產(chǎn)品（或服務(wù)）及其可替代品（或服務(wù)）的企業(yè)群在同一市場(chǎng)上的相互關(guān)系的集合”。這種學(xué)術(shù)化的解釋似乎很全面，但實(shí)際上與“行業(yè)”的概念差別根本不大。說到底，現(xiàn)實(shí)中的產(chǎn)業(yè)，不僅僅是同一行業(yè)屬性的企業(yè)集合，而且還包括了供應(yīng)鏈及其上下游的企業(yè)集合。

既然是企業(yè)，那就要靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)謀求生存和發(fā)展。所以產(chǎn)業(yè)這個(gè)詞匯雖然很時(shí)髦，但其實(shí)產(chǎn)業(yè)很難搞，甚至是不可規(guī)劃的，不可設(shè)計(jì)的，這是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和競(jìng)爭(zhēng)來決定的，這也就是中國(guó)的一些城市發(fā)展“光谷”和“光伏產(chǎn)業(yè)”帶給人們的慘痛教訓(xùn)。當(dāng)年各地城市確定的所謂“支柱產(chǎn)業(yè)”，除了政府具有獨(dú)占性質(zhì)的房地產(chǎn)之外，大都沒有搞好。反而是純粹的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，催生了一批有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。

即便你產(chǎn)業(yè)搞的很好，一時(shí)安排了大量工人的就業(yè)，也還有問題，而且是大問題。中國(guó)的春運(yùn)就是這么來的。中國(guó)人很老實(shí)，寧肯自己跑來跑去，也不給城市添麻煩。要擱在國(guó)外，巴黎公社就出來的。所以城市化速度太快了，會(huì)導(dǎo)致社會(huì)發(fā)展問題的集聚，最后這些社會(huì)發(fā)展問題不得不解決，問題在于怎么解決？由誰來解決呢？

大政府養(yǎng)不起，小政府又不做事，這就是中國(guó)著名的哥德巴赫式的“大小猜想”。十八大三中全會(huì)之后，有了一個(gè)新的提法，一個(gè)很好的政策性導(dǎo)向——市場(chǎng)能夠解決的問題讓市場(chǎng)來解決。這是對(duì)的，城市在發(fā)展歷程中，本來就是一個(gè)聚落，根本沒政府，后來為對(duì)抗自然，對(duì)抗戰(zhàn)爭(zhēng)，才出現(xiàn)了政府，因?yàn)橛腥顺兄Z可以為大家解決這些問題。

時(shí)至今日，“造房子”、“賣房子”、“收鈔票”的時(shí)代已經(jīng)過去了，將開發(fā)與廣義社會(huì)空間、產(chǎn)業(yè)空間融合起來發(fā)展，基本就是未來的必由之路。說的簡(jiǎn)單些，今后的趨勢(shì)是，一些基本的社會(huì)公共福利，甚至都可能需要開發(fā)商來實(shí)現(xiàn)了，社會(huì)配套已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)商所必須要深入考慮的問題，要做到融合發(fā)展。

如何看待房地產(chǎn)和社會(huì)發(fā)展的關(guān)系？如果說過去是以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的社會(huì)發(fā)展，那么今后就是社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)發(fā)展。要做到這一點(diǎn)并不容易，經(jīng)常說的“產(chǎn)業(yè)洗牌”是完全可能出現(xiàn)的，原因就在于資源條件的限制——團(tuán)隊(duì)和技術(shù)能力，政策能力，產(chǎn)業(yè)能力，資本能力等等，只有這些條件都具備，才能搞得了產(chǎn)業(yè)當(dāng)中金字塔“塔尖”的這個(gè)部分。其余的房地產(chǎn)企業(yè)則要轉(zhuǎn)型，而轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)也是存在的。

考慮到未來市場(chǎng)空間以及社會(huì)發(fā)展壓力下的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)未來轉(zhuǎn)型有幾種可能性：1．向產(chǎn)品供應(yīng)鏈的上下游作出轉(zhuǎn)型，這實(shí)際上就是一種回歸，很多房地產(chǎn)商原本就是從事這些行業(yè)。2．從開發(fā)向經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型，順勢(shì)而為，增加自持物業(yè)，逐漸發(fā)展成為服務(wù)業(yè)的領(lǐng)先者。3．從事精品開發(fā)，集中與某一領(lǐng)域，引入文化和藝術(shù)元素，漸漸演變成為某一類型產(chǎn)品的專營(yíng)開發(fā)商。4．轉(zhuǎn)型為運(yùn)營(yíng)商。搞社區(qū)管理，這尤其適應(yīng)了社會(huì)發(fā)展的需要和大趨勢(shì)。5．轉(zhuǎn)型為城市更新開發(fā)商，從事舊樓翻新業(yè)務(wù)，這在城市外延規(guī)模受限的條件下尤其有利可圖。6．跨國(guó)經(jīng)營(yíng)?！白叱鋈ァ笔前殡S人民幣國(guó)際化發(fā)生的必然趨勢(shì)，很多國(guó)內(nèi)的開發(fā)商在國(guó)外有條件轉(zhuǎn)型為投資商、基金等。

城市發(fā)展哲學(xué)

從物業(yè)到產(chǎn)業(yè)，從產(chǎn)業(yè)到社會(huì)，這樣的發(fā)展階段留給中國(guó)10年空間生產(chǎn)的高增長(zhǎng)時(shí)期。而在這10年輝煌當(dāng)中，中國(guó)的城市以及房地產(chǎn)經(jīng)過了三個(gè)時(shí)代，它們分別是物業(yè)時(shí)代、產(chǎn)業(yè)時(shí)代和社會(huì)時(shí)代。物業(yè)時(shí)代的標(biāo)志是，要樓房，不要城市。這是一個(gè)土豪的時(shí)代、官員的時(shí)代、規(guī)劃的時(shí)代、投機(jī)的時(shí)代。

到了產(chǎn)業(yè)時(shí)代，其標(biāo)志是重新提倡“讓市場(chǎng)來做事”，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及競(jìng)爭(zhēng)的作用，重新得到認(rèn)識(shí)，這是產(chǎn)業(yè)振興的起點(diǎn)。社會(huì)時(shí)代則是我們正在進(jìn)入的時(shí)代，其標(biāo)志是要城市、要社會(huì)。著眼點(diǎn)和重點(diǎn)在于城市、在于社區(qū)，中國(guó)城市未來的趨勢(shì)是，社區(qū)的成功才是城市的成功。

任何事物都有內(nèi)在的邏輯，了解基本的發(fā)展邏輯，就可藉此探尋未來的發(fā)展道路，而這是一個(gè)充滿哲學(xué)意味的命題。不同的城市發(fā)展道路，不同的城市發(fā)展結(jié)果，是由城市開發(fā)哲學(xué)決定的，城市的命運(yùn)也是由城市開發(fā)哲學(xué)決定的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就是“硬道理”的時(shí)候，環(huán)境保護(hù)是談不上的；當(dāng)只要房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，其他產(chǎn)業(yè)的命運(yùn)也就決定了。城市不同的發(fā)展思路，實(shí)質(zhì)上就是不同的城市發(fā)展哲學(xué)。

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也罷，社會(huì)發(fā)展也罷，在鄧小平之后就失去了城市哲學(xué)內(nèi)涵，進(jìn)而也失去了方向感，進(jìn)入到了一個(gè)蠻干的哲學(xué)蠻荒時(shí)代，嚴(yán)重缺乏反思精神，不重視總結(jié)歷史發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，重蹈了世界各國(guó)在發(fā)展過程中的錯(cuò)誤。巴黎在19世紀(jì)中期大拆大建的模樣跟中國(guó)很像。我們可以看到，人類總是在重復(fù)犯錯(cuò)，這里面有偶然，也有必然；這里面留給我們反思和總結(jié)的空間很大。難道理智真的是我們這個(gè)世界最稀缺的資源嗎？最終我們必須回答的問題是，城市究竟是人的城市，還是樓的城市？

城市要想得到可持續(xù)的發(fā)展，獲得令人贊嘆不已的發(fā)展成就，就必須注重城市發(fā)展哲學(xué)的研究。什么是哲學(xué)？這方面的定義有很多，從歷史到現(xiàn)在，無數(shù)的先哲都有定義上的思考，如果籠統(tǒng)的說一個(gè)觀點(diǎn)，所謂哲學(xué)，就是要基于某種需要，我們要考慮過去，放眼未來，爭(zhēng)取不犯錯(cuò)誤。馮友蘭在《中國(guó)哲學(xué)簡(jiǎn)史》中也提出過對(duì)哲學(xué)的定義：“就是對(duì)于人生的有系統(tǒng)的反思思想”。如果說哲學(xué)是認(rèn)識(shí)世界的話，那么城市發(fā)展哲學(xué)就是認(rèn)識(shí)城市的方法和思想。

我們犯的錯(cuò)誤實(shí)在太多，對(duì)城市的傷害實(shí)在太大，再不理性反思中國(guó)未來的希望將會(huì)更加令人沮喪?？臻g生產(chǎn)必然會(huì)導(dǎo)致社會(huì)關(guān)系的重塑，城市房地產(chǎn)大發(fā)展的10年，實(shí)際是大規(guī)模空間生產(chǎn)的10年，這種驚人規(guī)模的空間生產(chǎn)，不可能不對(duì)城市的社會(huì)關(guān)系產(chǎn)生重大影響，現(xiàn)在的城市已經(jīng)不是我們過去所熟悉的城市了。這中間不僅僅是鄰里關(guān)系受到重大影響，商業(yè)關(guān)系和產(chǎn)業(yè)關(guān)系以及人與人之間的關(guān)系，社會(huì)文化和傳統(tǒng)，方方面面都會(huì)發(fā)生重大改變。如何認(rèn)識(shí)這種社會(huì)關(guān)系的改變，如何協(xié)調(diào)和管理社會(huì)關(guān)系的改變，使之向著健康的方向發(fā)展，這是中國(guó)城市未來的重大挑戰(zhàn)，也是城市的世代躍進(jìn)所必須要解決的問題。

未來的城市，社會(huì)公共福利不僅僅是政府的事情，也是企業(yè)、產(chǎn)業(yè)的事情。城市的未來，并非是一味地追求“高大上的建筑”，一味地玩命建設(shè)、玩命投資，這只會(huì)是城市發(fā)展過程中偶然一個(gè)時(shí)間段的現(xiàn)象，長(zhǎng)此以往，不會(huì)是這樣的，因?yàn)檫@終究是不可持續(xù)的。中國(guó)未來的城市，一定要把眼光更多地集中到社會(huì)，集中到社區(qū)，集中到人和人的生活上面來，這樣才會(huì)真正有希望。中國(guó)要想希望涌現(xiàn)出若干的世界城市，則更要如此，因?yàn)槭澜绯鞘械慕K極衡量標(biāo)準(zhǔn)就是社會(huì)的效率和管理，它的魅力就是因此而生的，市場(chǎng)和商界選擇的根本原則，也是城市的效率和管理，這是城市世代躍進(jìn)的根本。