葉輝

三四線城市樓市可能面臨崩盤的風險？《中國證券報》2月7日刊發(fā)題為《C縣故事：房地產(chǎn)先行的城鎮(zhèn)化“病人”》的報道，引發(fā)業(yè)界關注。其實，3個月前國務院發(fā)展研究中心主任李偉就已經(jīng)公開表示，根據(jù)國研中心的調(diào)研報告，國內(nèi)房地產(chǎn)市場風險仍在進一步積累，區(qū)域性分化趨勢越來越明顯，三四線城市出現(xiàn)泡沫破裂現(xiàn)象。

房子滯銷

目前很多三四線城市存在住房存量較大、消化速度緩慢的情況，房子越來越難賣。該報道提到的C縣房子難賣，并非三四線城市樓市的個案。記者曾經(jīng)的采訪對象張安所在的房地產(chǎn)公司，在浙江的一個全國經(jīng)濟百強縣開發(fā)了一個樓盤，“現(xiàn)在房子很不好賣，我們面臨兩難境地：降價吧，怕‘房鬧；不降價吧，實在不好賣。”他同時告訴記者，那些大一些的城市情況反倒好一些，比如寧波，2013年的房價還略微上漲，“越小的地方房子越不好賣”。

為什么會出現(xiàn)這樣的情況？三四線城市的房產(chǎn)到底怎么了？

國務院發(fā)展研究中心主任李偉認為，一線城市的土地和住房供給仍然偏緊，導致房價持續(xù)上漲，但是目前三四線城市房地產(chǎn)市場卻呈現(xiàn)出土地供給和住房供給雙松的局面，溫州、鄂爾多斯等地的房價已經(jīng)開始下跌，出現(xiàn)了泡沫破裂的現(xiàn)象。雖然一線城市的房地產(chǎn)泡沫在進一步膨脹，但是是否會破裂以及什么時候破裂，現(xiàn)在還很難說。

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉的表達更為直白。他認為，在土地財政的驅(qū)動下，前幾年不少三四線城市大量供地，并在近期形成海量房屋供應，是導致三四線城市房子過剩的“禍因”。

城市規(guī)劃的無序，使“新城”遍地。近期媒體曝光的貴陽、營口、常州等地均是以新城建設帶動房地產(chǎn)開發(fā)的典型案例，但后續(xù)需求的乏力，使新城變成“鬼城”。多位受訪者對記者表示，在當前的三四線城市中，出現(xiàn)房屋供應嚴重過剩的“鬼城”不在少數(shù)。警報聲聲對于三四線城市房價出現(xiàn)危機的事，有些人感到納悶：一線城市比如北京房價動輒每平米4萬以上，三四線城市的房價往往只有三四千元一平米，貌似與“高房價高風險”的傳統(tǒng)標準大相徑庭？

其實，由克而瑞信息集團研究中心提供的一份2012年中國城市房地產(chǎn)市場風險排行榜，2012年底經(jīng)媒體發(fā)布后，曾經(jīng)引起很大爭議。

這份榜單顯示，風險前5 0名中并沒有一二線城市，相反，一線城市風險度相對更低。參與測評的287個城市中，風險度前50強幾乎都被三四線城市占據(jù)，拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經(jīng)濟實力較弱、供應明顯大于需求的三線城市，和41個四線城市都位列風險強度前50。四線城市酒泉、呼倫貝爾、黑河依次名列全國城市市場風險前3位，而上海、北京、深圳依次位列第285、286、287位?？傮w來看，市場風險前50強城市中，有46個城市位于內(nèi)陸地區(qū)，占總數(shù)的92%。

報告特別指出，資源型城市鄂爾多斯的房地產(chǎn)崩盤風險業(yè)已引發(fā)業(yè)界高度關注，鄂爾多斯近年來房地產(chǎn)市場炒作過頭，其常住人口不到200萬，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在巨大的投資泡沫，土地消化周期長達9.71年，供求比高達3. 88，市場嚴重供過于求。

不過，由于這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場體量相對較小，房價不高，因此未受到外界的較多關注。如今，這份報告的結(jié)果似乎正在被一一驗證。

需求低迷

在大城市房價很高并且限購的背景下，三四線城市的房價曾經(jīng)顯得“頗有優(yōu)勢”。不少在大城市上班的人，也紛紛回鄉(xiāng)以“白菜價”置業(yè)或者投資。

不過，隨著房子開發(fā)得越來越多，“房子賣給誰”成了最大的問題。

三四線城市房屋銷售不暢的狀況日益明顯。中原地產(chǎn)的報告顯示，今年1月，該機構(gòu)監(jiān)測的25個三線城市新建住宅成交11.22萬套，連續(xù)3個月走低，創(chuàng)6個月新低。14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創(chuàng)下11個月新低。

業(yè)內(nèi)人士表示，三線城市1月新建住宅成交量走低，雖有春節(jié)因素影響，但自2013年以來，三四線城市的新房成交量便一直處于低位。這與三四線城市人口外流、需求低迷的狀況密不可分。

中金公司7日發(fā)布的研究報告指出，安徽宿州市主城區(qū)人口在40萬左右，2013年市區(qū)房地產(chǎn)住宅銷售量150萬平米，批準預售220萬平米。如果按照2014年新開工增長2 5%以上估計，宿州市區(qū)2014年批準預售將在270萬平米以上，供給過剩風險較大。

報告認為，三四線城市房地產(chǎn)市場冷熱不均，目前80%-90%的需求來自地級市本市市區(qū)原城市居民，農(nóng)民進城帶來的購房需求有限。整體而言，未來兩三年，供給過剩將是最大的問題。

房價下跌

在溫州和鄂爾多斯樓市投資資金撤出、房價大跌之后，業(yè)界關注的是，同樣存在供過于求問題的其他三四線城市是否也會崩盤。

“它和二三線城市的差別就是人口密度比較小，所以這個指標相對來說比較居前，導致地廣人稀，土地供應多，供求關系失衡，供求關系逆轉(zhuǎn)。在這樣的情況下，這些城市當中，如果大規(guī)模的做房地產(chǎn)開發(fā)，風險是非常大的?！笨藸柸鹦畔⒓夹g有限公司董事長丁祖昱同時強調(diào)，這不是講四線城市不需要房地產(chǎn)開發(fā)，而是四線城市的進入還是要非常謹慎的。在這些城市當中，有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應，構(gòu)成了這些城市最大的風險。

張大偉表示，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了過去10 年的粗放、迅猛發(fā)展后，如今一、二、三線城市分化發(fā)展特征明顯，全國房地產(chǎn)市場已很難用同一周期概括。2014年，三四線城市將面臨比2013年更大的風險，一些房企正逐步撤離三四線城市。在供應庫存的壓力下，崩盤的案例將會增加。專家表示，由于意識到市場風險，從去年開始，不少大型開發(fā)商從三四線城市撤離，回歸一二線城市。同時，投資房地產(chǎn)資金撤出，不僅會導致房價下跌，也可能使部分城市出現(xiàn)爛尾樓。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年1月，全國100個城市新建住宅平均價格為10901元/平方米，環(huán)比上漲0.63%。其中，37個城市的房價環(huán)比下跌，比2013年12月增加5個城市。在房價下跌的城市中，除廈門、溫州、?？谥?，均為三四線城市，烏魯木齊、新鄉(xiāng)、洛陽跌幅居前。endprint

《投資與理財》特約分析師提醒說，即便房價跌了，除非有自住需求，投資者最好不要盲目“抄底”三四線城市房產(chǎn)。因為這些城市外來人口太少，房子嚴重供大于求，消化起來可能需要很長時間。

C縣故事：房地產(chǎn)先行的城鎮(zhèn)化“病人”

春節(jié)前夕，在山東省C縣某政府部門工作的劉娜（化名）接到了一項重要任務：2014年，必須介紹自己的親戚或朋友，至少在縣城內(nèi)購買兩套新建商品房。否則，她可能被停發(fā)工資。

在這個縣城中，很多公務員都接到了類似的賣房任務，這是以往從來都沒發(fā)生過的事情。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，C縣興建了大量商品住房，其中相當一部分商品房項目嚴重滯銷。近期，該縣已著手控制新建商品房的規(guī)模，但剩余房屋的消化仍是個大問題。

公務員的新“任務”

作為一個土生土長的本地人，劉娜已在C縣某政府部門工作十多年。她向記者表示，針對賣房的任務，春節(jié)前單位曾專門開會布置。按照規(guī)定，賣房任務并不針對某些指定樓盤，只要是縣城內(nèi)的新房項目皆可。

劉娜說，由于并非其“分內(nèi)之事”，這項任務僅以口頭的形式通知，未見相關文件下發(fā)。按照規(guī)定，對于完成或超額完成賣房任務的人，均無額外獎勵。但在一定的時間節(jié)點之前未能完成任務的，可能被罰款或停發(fā)工資?！百u房子已經(jīng)成了我們的任務?！?/p>

在C縣的很多機關單位，公務員都接到了類似“任務”，不同的單位任務量不盡相同，懲罰措施也有所差別。按照一位公務員的說法，只要是吃“縣財政”這口飯的人，大都被分派了“任務”。

“公務員賣房”的情況，在這個縣城可謂前所未有。春節(jié)期間，劉娜在走親訪友時曾有意詢問，但她的親戚和朋友均沒有購房需求。劉娜對于完成這項任務并無信心，她認為，城區(qū)的房子價格太高，而郊區(qū)的很多樓盤設計不合理，且缺乏生活配套，很難賣出去。

就在劉娜一籌莫展之時，“破解之道”已悄然傳開。政府部門一位工作人員表示，要完成這項任務，只需到項目售樓處與銷售人員協(xié)商，以一定的成本將其客戶“購得”，變成經(jīng)自己介紹購房的“親友”，即可交差。

“通常只要花500元就能買到一個名額，比起罰款要劃算得多?！边@位公務員說，早在2013年下半年，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關單位率先啟動了公務員賣房的“任務”，促使鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民去城市購房。個別人摸索出此道，成功蒙混過關。

新城開發(fā)“后遺癥”

在要求公務員賣房的同時，C縣也開始控制建設規(guī)模。據(jù)了解，從去年下半年開始，C縣就停止市郊和城北開發(fā)區(qū)的土地供應，從而控制城市擴張速度。政府部門強調(diào)，未來的開發(fā)重心將從新區(qū)建設轉(zhuǎn)向老城改造。

“消化存量、嚴控增量”的思路，與該縣的現(xiàn)實情形密不可分。從2009年開始，C縣啟動大規(guī)模新城建設，在舊城的基礎上，將城市向北部擴張，并與開發(fā)區(qū)實現(xiàn)對接。同時，C縣將一些政府部門和醫(yī)院、學校、汽車站等公共設施搬遷至新城區(qū)，并啟動商品房小區(qū)的建設，將市區(qū)的人口分流至新城。

數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)上述開發(fā)規(guī)模，在城市擴張的過程中，C縣城區(qū)的面積增加了一半以上。在此過程中，縣級財政負擔沉重。盡管土地出讓收入在一定程度上彌補了財政，但若無法順利銷售房屋，房地產(chǎn)相關稅收將面臨缺口。

記者在縣城東北部的新區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里矗立著大大小小近20個房地產(chǎn)開發(fā)項目。有些項目已經(jīng)建成并交付使用，有些還處在施工狀態(tài)，還有些地塊已經(jīng)被圍起來等待開發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計，若縣城的房地產(chǎn)項目全部開發(fā)完畢，可容納超過5萬戶居民，而C縣城區(qū)的人口僅20萬人左右。

這種供大于求的態(tài)勢造成了大量房地產(chǎn)項目滯銷。據(jù)記者了解，在該區(qū)域已交付使用的房地產(chǎn)項目中，入住率明顯偏低，一些項目入住率不足50%。

事實上，由于原本就具有房屋等資產(chǎn)，對于該城市的居民而言，房價并不算是太大的負擔。目前城北新區(qū)項目的均價多在2000-3000元/平方米的水平，市區(qū)新房的價格最高也未超過4000元/平方米，而該縣工薪階層的平均月收入在1500元左右。經(jīng)過近年來的拆遷補償，不少家庭擁有兩套以上的房產(chǎn)。隨著市場供應的增加，房價進入滯漲局面恐成為現(xiàn)實。以較早開發(fā)的“幸福人家”項目為例，該項目的二期在2011年出售時，價格在2400元/平方米左右。目前該項目三期處于在售狀態(tài)，平均售價在3000元/平方米左右，兩年間房價平均漲幅約為20%。同其他陷入滯銷的項目類似，目前“幸福人家”三期的銷售情況不佳，處于“有價無市”的尷尬局面。endprint