鄭潔 姚瑛鶯章燁琪/寧波大紅鷹學院

房地產(chǎn)行業(yè)上市公司償債能力分析
——以美都控股股份有限企業(yè)為例

鄭潔 姚瑛鶯章燁琪/寧波大紅鷹學院

房地產(chǎn)行業(yè)需要極大的資金量，因此面臨的償債風險也極大。一旦出現(xiàn)資金鏈的斷裂，企業(yè)即將面臨巨大的挑戰(zhàn)。本文將通過因子分析得出各因數(shù)的線性關系，以綜合評價模型來得出美都控股企業(yè)的償債能力水平。希望通過這樣的模型能正確的得出企業(yè)的償債能力情況，為各房地產(chǎn)企業(yè)提供一個分析償債能力的途徑。

房地產(chǎn)企業(yè)；償債能力；因子分析；綜合評價模型

一、房地產(chǎn)行業(yè)償債能力

（一）償債能力分析對房地產(chǎn)行業(yè)的意義

房地產(chǎn)行業(yè)是一個高負債的行業(yè)，其償債能力一直備受關注。對于一個以房地產(chǎn)為主營業(yè)務的企業(yè)來說，公司的償債能力是經(jīng)營者、債權人所最關心的一個問題。一旦企業(yè)在償債能力上出現(xiàn)了問題，就很可能會造成資金鏈的短缺，成為“爛尾樓”工程或者資不抵債，出現(xiàn)破產(chǎn)的危機。所以研究房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力，具有重大的意義。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)償債能力現(xiàn)狀及影響因素

1.房地產(chǎn)行業(yè)償債能力現(xiàn)狀。目前我國房地產(chǎn)板塊中的A股上市企業(yè)共有149家。本文從我國房地產(chǎn)上市的企業(yè)中隨機選取了50家企業(yè)為樣本進行現(xiàn)狀研究。根據(jù)樣本公司財務數(shù)據(jù)，計算2009-2013年樣本公司加權平均償債能力指標。得出以下結論：

（1）速動比率普遍偏低。傳統(tǒng)經(jīng)驗認為，速動比率應該在1比較正常。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從2009年至今，房地產(chǎn)企業(yè)的速動比率均未達到標準1：1的比例，說明房地產(chǎn)企業(yè)存在短期的安全隱患。相對于近幾年來說，2009年的短期償債能力較強，在2012年速動比率處于最低點時期。

（2）經(jīng)營活動中現(xiàn)金流量不足。現(xiàn)金流動債務比率是從現(xiàn)金流動的動態(tài)視角，來反映短期償債的能力。房地產(chǎn)企業(yè)在2009年-2013年，經(jīng)營現(xiàn)金凈流量正負交替出現(xiàn)。這說明，我國房地產(chǎn)企業(yè)在這幾年中，由于企業(yè)自身的現(xiàn)金流量無法滿足企業(yè)擴大規(guī)模的需求，就一直是在借助銀行貸款超速發(fā)展。[2]貸款越多，會不斷的增加企業(yè)的負債，也會給企業(yè)的一定的財務風險。

（3）流動負債比重高。流動負債率即流動負債構成比率。償還期限的長短對企業(yè)償還債務的壓力也是不同的。償還期越短，企業(yè)流動性的壓力則越大。[3]通過繪制圖表發(fā)現(xiàn)，從2009年-2013年，房地產(chǎn)企業(yè)流動負債率均高于65%。這樣的負債結構，會使得企業(yè)的短期債務增加，對企業(yè)的流動資產(chǎn)要求更加嚴格，需要企業(yè)的變現(xiàn)能力更強。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應當優(yōu)化負債結構。

2.房地產(chǎn)行業(yè)償債能力影響因素分析。

（1）結算方式影響。在采用結算方式上，房地產(chǎn)開發(fā)商都采用預收和預付這兩種方式。由于產(chǎn)品開發(fā)成本高，企業(yè)在開發(fā)期間與各單位都采用預付的方式進行業(yè)務的往來。這樣的結算方式使得流動資產(chǎn)占據(jù)較大的比重，在銷售時計算流動比率時會造成一定的影響，而且數(shù)值會偏大。

（2）存貨影響。存貨屬于資產(chǎn)的一部分，但是由于變現(xiàn)能力比較弱，屬于非流動資產(chǎn)項目。在計算時，這就會增加企業(yè)資產(chǎn)中的非流動資產(chǎn)，從而降低了企業(yè)的速動比率。所以，存貨是房地產(chǎn)行業(yè)償債能力的一個重要影響因素。

（3）國家宏觀調(diào)控政策影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，易受國家政策變化的影響。[4]房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，在生產(chǎn)期間，一旦國家出臺新的政策，便會對企業(yè)產(chǎn)生重大的影響。比如目前正在討論的房產(chǎn)稅的征收問題，以及目前各地在開展的“限購”和“限貸”，提高一手房的首付比例等都會對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售及資金的回收產(chǎn)生一定的影響，從而產(chǎn)生償債的風險。

二、償債能力模糊綜合評價模型的應用——以美都控股股份有限企業(yè)為例

（一）模糊綜合評價模型的概念

模糊綜合評價方法是一種綜合評價的方法。它將邊界不清的因素進行定量化，算出主要因素的權重，并計算出最后得分。最后依據(jù)得分來給出最后一個結論。本文將采用因子分析來提取指標。以2013年數(shù)據(jù)為依據(jù)，將美都控股股份與樣本的50家企業(yè)進行研究。

（二）模糊綜合評價模型的構建

1.確定評價對象的因素。通過專家和學者對償債能力分析中存在問題的探討，本文在對償債能力模糊綜合評價模型構建中，將對償債能力的的指標分析進行改進，并深入探討。本文根據(jù)國內(nèi)外學者的研究，對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析一共提取8個評價指標，具體相關指標如下表1：

表1 房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的評價因素

在模糊綜合評價模型中，定義評語集分為四塊。為W=（W1，W2，W3，W4）,Wj=（j=1, 2,3,4）。當Wj=4,3,2,1時,則分別表示為優(yōu)、良、中、差。

2.K MO統(tǒng)計量檢查

表2 K MO和Bartlett的檢查

從結果上來看，K MO的統(tǒng)計量達到了0.55，滿足檢驗的要求。K MO檢驗是對變量之間偏相關性的檢查。統(tǒng)計量的值離1越近，采用因子分析就更加能體現(xiàn)各變量之間的相關性。一般，當K MO在0.5以下時，就不能用這個分析法，應考慮采用其他的方法。[6]Bartlett球形檢驗的X平方值為167（自由度為 28），伴隨概率值為0.000＜0.01，達到了顯著性水平。說明這8個變量適合進行因子分析。

3.確定權重，計算得分。通過因子分析最后得出：由3個因子的方差貢獻率來確定權重。觀察發(fā)現(xiàn)累計貢獻率為83.378%，因此各權重可由方差貢獻率來確定。得出計算公式：F=0.43F1+0.25F2+0.15F3。根據(jù)美都2013年財務報表數(shù)據(jù)，可以計算得出該企業(yè)的模糊綜合評價得分。

流動比率X1=1.48 速動比率X2=0.51 流動負債率X3=0.85

現(xiàn)金流動債務比率X4=-0.03 現(xiàn)金比率X5=0.49 資產(chǎn)負債率X6=0.65

權益乘數(shù) X7=2.86現(xiàn)金負債比率X8=-0.05

F1=0286X1-0.143X2-0.243X3-0.012X4+0.289 X5+0.043X6=0.31372

F2=0006X1-0.389X2+0.079X3+0.406X4+0.09 2X5-0.021X6=-0.10311

F3=0020X1+0.120X2+0.012X3-0.023X4+0.192 X5-0.937X6=-0.41466

所以，Wj=F=0.43F1+0.25F2+0.15F3=0.0469231

因為Wj＜1,所以美都控股股份有限企業(yè)的償債能力為弱。

三、采用SWOT分析法進行對策研究

SWOT分析模型即態(tài)勢分析法。通過SWOT分析，我們可以對企業(yè)進行正確的分析。根據(jù)實際情況，針對威脅因素采取相應措施，同時做到把握機遇，發(fā)揚長處，最后實現(xiàn)企業(yè)的美好愿景。本文將采用SWOT模型對美都控股股份有限企業(yè)進行分析，并制定了發(fā)展戰(zhàn)略。具體如下表3所見：