文/宋爽 遼寧大學(xué)商學(xué)院 遼寧遼陽 111000

我國房地產(chǎn)庫存問題的研究及對(duì)策

文/宋爽 遼寧大學(xué)商學(xué)院 遼寧遼陽 111000

隨著住房制度改革的推進(jìn)和城市化進(jìn)程的加快，“房地產(chǎn)”在時(shí)隔三年后再次以較大篇幅在“兩會(huì)”工作報(bào)告中出現(xiàn)，“房地產(chǎn)去庫存”成為2016年中國經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)之一。本文分析了房地產(chǎn)庫存形成的主要原因及對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的危害，最后從供需兩側(cè)提出解決對(duì)策以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)其健康發(fā)展。

房地產(chǎn)；去庫存；供給側(cè)；需求側(cè)

一、引言

2010年以來，為緩解供應(yīng)不足的矛盾，各地紛紛加大土地供應(yīng)。然而，隨著住房需求逐漸得以滿足，各地土地供應(yīng)的腳步卻未能及時(shí)“剎車”，商品房庫存過高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩的問題已經(jīng)十分突出。國家統(tǒng)計(jì)局在2015年底公布：全國商品房待售面積71853萬m2，與上年同期相比增加1億m2。2016年1-2月為7.39億m2，增長15.7%，在建施工面積約70m2。2015年房屋新開工面積、竣工面積、土地購置面積、土地成交額首次出現(xiàn)同時(shí)負(fù)增長，預(yù)示著中國房地產(chǎn)已從賣方市場步入庫存市場。為了刺激房地產(chǎn)需求，國家出臺(tái)了一系列的利好政策，如2015年5次降息降準(zhǔn)，330政策，降首付等。然而在宏觀政策影響下，一線城市樓市一夜暴漲，樓盤銷售一空，而三、四線城市商品房仍然無人問津。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的20%左右，小則影響上下游企業(yè)包括鋼鐵、水泥產(chǎn)業(yè)等，大則影響GDP的增長和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。因此消化房地產(chǎn)的高庫存意義重大。

二、房地產(chǎn)庫存形成的原因

2.1一線城市限購及一、二線城市房價(jià)高企

2010年4月國家出臺(tái)了以限購限貸為主的調(diào)控政策，從那時(shí)開始一線城市的限購都沒有放松。今年年初一線城市成交價(jià)突增，部分地區(qū)漲幅超過100%。為防止房地產(chǎn)泡沫，金融風(fēng)險(xiǎn)，以及部分人借房炒作，哄抬房價(jià)，部分城市出臺(tái)政策提高限購政策執(zhí)行門檻，抑制外來的投資投機(jī)需求。由于限購，使得白領(lǐng)及外來人口被房地產(chǎn)邊緣化，打壓了合理的剛性需求和改善型需求。因此，一、二線城市形成高庫存是限購及房價(jià)收入比過高導(dǎo)致的。

2.2三、四線城市建成區(qū)域需求減少，供應(yīng)量大

為什么實(shí)行宏觀調(diào)控以來，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場交易火熱，進(jìn)一步加劇了樓市資金“虹吸效應(yīng)”，而占全國80%庫存量的三、四線城市交易清淡，城市分化日趨明顯。其根本原因是地方政府盲目引進(jìn)和房企無序開發(fā)，營銷策略模式陳舊化，加上交通、醫(yī)療、教育等公共配套不全，居住項(xiàng)目品質(zhì)低下，項(xiàng)目可居性、宜居性非常差，無法滿足人們的改善型需求。

（1） 資金和人口流失嚴(yán)重

由于三、四線城市產(chǎn)業(yè)薄弱，公共設(shè)施不先進(jìn)，城市造血功能不足導(dǎo)致大部分高收入人口流入北上廣等一線城市，人口的流失造成了資金的流失，加上土地增值空間不大，在人們眼里房地產(chǎn)早已不是剛性而是彈性了。

（2） 借開發(fā)其他地產(chǎn)做借口，實(shí)為建設(shè)普通住宅

一些開發(fā)商以養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)做噱頭，行建普通住宅之實(shí)，結(jié)果造成大面積房產(chǎn)積壓，且無人管理。

三、房地產(chǎn)庫存的危害

嚴(yán)重的庫存會(huì)使房企運(yùn)營困難，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉，進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)、金融、社會(huì)問題。例如三角債關(guān)系的出現(xiàn)，使得企業(yè)周轉(zhuǎn)困難，可能引發(fā)職工失業(yè)進(jìn)而導(dǎo)致社會(huì)不安定因素產(chǎn)生；易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商的開發(fā)貸款等在項(xiàng)目未能交工的情況下，很可能無力承擔(dān)貸款的償還，業(yè)主極有可能斷供，勢(shì)必引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)；部分地方政府的財(cái)政難以為繼，尤其是四、五線城市多是靠土地財(cái)政維系當(dāng)?shù)氐呢?cái)政支出，但大量的庫存致使銷售回款困難，政府稅收得不到保證，進(jìn)一步出賣土地的幾率很低。

四、有效去庫存的對(duì)策

政府一年多來推行的去庫存政策，如推行公積金貸款，降低首付比例等加杠桿的措施，不僅沒有解決本質(zhì)問題，更加使一線房價(jià)暴漲，加重了三、四線城市的去庫存難度。其根本原因是所有的政策基本沒有超出刺激消費(fèi)者需求側(cè)的范圍，而在改善房地產(chǎn)供給側(cè)方面著力不夠，使去庫存陷入“邊去邊增”的怪圈。因此房地產(chǎn)去庫存化要供需兩端同時(shí)發(fā)力。

4.1供給側(cè)

要嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地，加大對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)用地管理制度。地方政府要調(diào)整規(guī)劃，完善滯銷樓盤周圍公共設(shè)施的配套建設(shè)，通過嵌入文化、科技、綠色環(huán)保等宜居要素調(diào)整和優(yōu)化滯銷的樓盤。對(duì)于僵尸企業(yè)及爛尾樓可以采取直接收購或兼并重組，將其轉(zhuǎn)讓給優(yōu)質(zhì)企業(yè)。房企應(yīng)打造出“高品質(zhì)”的商品房。開發(fā)商不僅要運(yùn)用新技術(shù)、注重產(chǎn)品的品質(zhì)，更重要是投入使用后的運(yùn)營服務(wù)，做一個(gè)以輕資產(chǎn)模式或部分或全部持有物業(yè)的城市配套服務(wù)商。特別是針對(duì)三、四線城市的消費(fèi)者，要圍繞其實(shí)際需求，生產(chǎn)出長壽命、好性能、綠色低碳的好房子；同時(shí)提供人性化的社區(qū)服務(wù)，才能充分調(diào)整供給側(cè)的結(jié)構(gòu)，發(fā)揮供給側(cè)對(duì)需求側(cè)的吸引力和拉動(dòng)力，全面激發(fā)市場活力，以產(chǎn)品升級(jí)調(diào)動(dòng)住房需求，進(jìn)而消化庫存。

4.2需求側(cè)

首先，政府要“因城施策”。對(duì)于重點(diǎn)城市要取消限購政策，取消限購不僅解決去庫存，更降低了房租，解決租房者的負(fù)擔(dān)。同時(shí)要通過政策手段限制投資投機(jī)需求，防止房價(jià)過快上漲，避免房地產(chǎn)泡沫破裂，增加中小套型土地配比與供應(yīng)，打擊違法違規(guī)行為，加強(qiáng)中介行業(yè)監(jiān)管，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)。對(duì)于三、四線城市，應(yīng)該鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房，推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展。政府應(yīng)對(duì)購買住房的農(nóng)民實(shí)行“優(yōu)惠政策”，例如實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼、降低購房成本，子女可享受城市教育等。同時(shí)政府應(yīng)大力推進(jìn)人才引進(jìn)，加快推動(dòng)配套服務(wù)建設(shè)。其次，要推動(dòng)城市群建設(shè)，構(gòu)建大城市帶動(dòng)小城市體系。通過大城市的需求帶動(dòng)小城市的經(jīng)濟(jì)增長從而增加中小城市的機(jī)會(huì)，通過城市集群的建設(shè)推動(dòng)社會(huì)分工的細(xì)化，如此即可由點(diǎn)帶面，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，帶動(dòng)房產(chǎn)的去庫存化。最后，可以發(fā)展以避霾、養(yǎng)老、旅游為主題的異地二居所和改善型需求，也可以利用互聯(lián)網(wǎng)+實(shí)現(xiàn)科技資源的協(xié)同布局。

結(jié)語：

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，房地產(chǎn)去庫存是我國今年的重要工作，解決房地產(chǎn)庫存任重道遠(yuǎn)，望政府及相關(guān)企業(yè)能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，使其蓬勃發(fā)展。

[1]莫開偉.供給側(cè)改革是房地產(chǎn)去庫存的有效良方[J].證券時(shí)報(bào)，2016.

[2]倪鵬飛.農(nóng)民工市民化與化解房地產(chǎn)庫存[J].專家論壇，2016.

[3]牛播坤.二手房或成中國房地產(chǎn)救命稻草[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2015.4

宋爽（1995-），女 ，漢族，遼寧省遼陽市人，學(xué)生，單位：遼寧大學(xué)商學(xué)院工程管理專業(yè)。