葉發(fā)強(qiáng)++陳西嬋

摘 要：重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的實(shí)際效果并不顯著：在調(diào)節(jié)居民收入分配方面，雖然政策的出發(fā)點(diǎn)在于減少社會(huì)財(cái)富分配的不均，但房產(chǎn)稅規(guī)模偏小使其調(diào)節(jié)收入分配的作用有限；在調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格方面，雖然限制了高端消費(fèi)，但對(duì)整體房?jī)r(jià)影響有限；在組織財(cái)政收入方面，雖然房產(chǎn)稅對(duì)財(cái)政收入的構(gòu)成具有一定的影響，但其在地方財(cái)政收入中占比很低。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，試點(diǎn)方案的實(shí)施有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，并對(duì)推進(jìn)住房制度體系建設(shè)具有極為重要的作用。因此，重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的制度建設(shè)意義遠(yuǎn)大于實(shí)施效果。應(yīng)積極推進(jìn)公租房、安置房建設(shè)，合理引導(dǎo)剛性需求，構(gòu)建“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系；提升房產(chǎn)稅對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)度，降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性；改進(jìn)房產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍改革。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革；房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控；收入分配調(diào)節(jié)；地方財(cái)政收入；土地財(cái)政；住房制度體系；房產(chǎn)稅擴(kuò)圍改革；房產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)：F293.31；F810.424 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：16748131（2014）01004607

一、引言

2011年1月，上海和重慶分別印發(fā)了對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法，拉開了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的序幕。2013年5月底，國(guó)務(wù)院明確提出將擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。2013年7月北京、南京、青島、深圳等地已上報(bào)房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，有望成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。有人認(rèn)為房產(chǎn)稅是降溫房地產(chǎn)、縮小不平等差距、為地方政府提供可持續(xù)收入的終極“黃金子彈”；也有學(xué)者基于房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依然上漲的事實(shí)，對(duì)房產(chǎn)稅的實(shí)施效果持懷疑態(tài)度。

近年來(lái)大量學(xué)者圍繞房產(chǎn)稅對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的影響進(jìn)行了較多探討，其研究成果對(duì)房產(chǎn)稅改革實(shí)踐起到了一定的指導(dǎo)作用，房產(chǎn)稅的改革是促進(jìn)稅收公共化和推進(jìn)符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的公共財(cái)政體制建設(shè)的良好契機(jī)。但由于相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏，國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界關(guān)于房產(chǎn)稅的區(qū)域政策效應(yīng)研究的文獻(xiàn)并不多，尤其缺乏利用計(jì)量模型進(jìn)行的實(shí)證研究。同時(shí)，房產(chǎn)稅是地方財(cái)政稅，針對(duì)某一個(gè)區(qū)域深入研究房產(chǎn)稅對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響比宏觀層面的分析更具現(xiàn)實(shí)意義。

上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，是在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的背景下出臺(tái)的，是國(guó)家一攬子調(diào)控措施的組成部分，但房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案偏離財(cái)產(chǎn)稅屬性而表現(xiàn)出商品稅的特征，其具有的組織財(cái)政收入和調(diào)控經(jīng)濟(jì)的功能也需重新衡量。重慶屬于中等房?jī)r(jià)的內(nèi)陸城市，其房產(chǎn)稅實(shí)施的是“存量模式”，研究重慶房產(chǎn)稅的改革效果有利于房產(chǎn)稅在全國(guó)的推廣。因此，在房產(chǎn)稅擴(kuò)圍大討論的背景下，本文以重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革為案例，從房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)居民收入分配、調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)和組織財(cái)政收入三個(gè)層面分析房產(chǎn)稅的實(shí)施效果，進(jìn)而提出進(jìn)一步改革的建議。

葉發(fā)強(qiáng)，陳西嬋：重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的實(shí)效分析

二、房產(chǎn)稅的功能

1.房產(chǎn)稅與居民收入分配

房產(chǎn)擁有量的多寡是社會(huì)財(cái)富分配不均的表現(xiàn)。房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅屬于直接稅，由于稅負(fù)難以轉(zhuǎn)嫁，納稅人繳納房產(chǎn)稅直接減少其稅后收入，房產(chǎn)稅征收過(guò)程實(shí)際上就是收入再分配過(guò)程。Netzer（1966）認(rèn)為財(cái)產(chǎn)稅相對(duì)于現(xiàn)行貨幣收入來(lái)說(shuō)是均衡的，在一定程度上具有累退性。財(cái)產(chǎn)稅是基于住宅單元價(jià)值的比例稅率，因?yàn)榈褪杖爰彝ピ谧》可系闹С霰壤笥诟呤杖爰彝?，所以，相比之下承?dān)的財(cái)產(chǎn)稅義務(wù)也較重。Melszkowski（1972）認(rèn)為房產(chǎn)稅資本收入比例會(huì)隨著總收入的增加而上升。Aaron（1975）認(rèn)為短期內(nèi)，對(duì)資本征收財(cái)產(chǎn)稅將歸宿于資本所有者頭上，高收入家庭承擔(dān)的稅負(fù)相對(duì)較多，即不動(dòng)產(chǎn)稅具有明顯的累進(jìn)性。理論上講，房產(chǎn)稅作為政府調(diào)節(jié)財(cái)富分配的有效工具，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和諧發(fā)展具有獨(dú)特作用。

2.房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)的關(guān)系

國(guó)外學(xué)者對(duì)房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系，有三種代表性觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)是“傳統(tǒng)觀點(diǎn)”，認(rèn)為開征房產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，并最終將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。第二種觀點(diǎn)是“受益觀點(diǎn)”，認(rèn)為房產(chǎn)稅僅是當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)本地公共服務(wù)的一種支付，房產(chǎn)稅僅是一種使用費(fèi)，類似人頭稅，不是資本稅，對(duì)資本和資源配置沒(méi)有產(chǎn)生任何扭曲，而且對(duì)住房?jī)r(jià)值也沒(méi)有任何影響。第三種觀點(diǎn)是“新觀點(diǎn)”，認(rèn)為傳統(tǒng)觀點(diǎn)的部分均衡分析是高度誤導(dǎo)的，因?yàn)樗麄兒鲆暳怂休爡^(qū)均有房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅導(dǎo)致了當(dāng)?shù)夭豢梢苿?dòng)生產(chǎn)要素和商品價(jià)格的變化，因此，房產(chǎn)稅是資本稅，會(huì)使房?jī)r(jià)下降。

關(guān)于房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)的關(guān)系，國(guó)內(nèi)學(xué)者也進(jìn)行了一些研究，他們沒(méi)有延續(xù)國(guó)外的觀點(diǎn)繼續(xù)討論房產(chǎn)稅是資本稅還是流轉(zhuǎn)稅，而是從房產(chǎn)稅影響供求關(guān)系角度研究，得到三種觀點(diǎn)：房產(chǎn)稅推高房?jī)r(jià)、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)影響和房產(chǎn)稅降低房?jī)r(jià)。例如，夏商末（2011）認(rèn)為房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響取決于其方案設(shè)計(jì)，在我國(guó)房產(chǎn)稅更有可能推高房?jī)r(jià)，原因是Tiebout提出的居民“用腳投票”的假設(shè)在我國(guó)并不成立，居民總是從農(nóng)村流向城市，從二、三線城市流向一線城市。睢黨臣等（2011）分析認(rèn)為房?jī)r(jià)的變動(dòng)主要由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，從短期看，房產(chǎn)稅能在一定程度上遏制房?jī)r(jià)的快速上漲，但從長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)高漲的作用非常有限，需借助于其他手段。駱永民等（2012）構(gòu)建動(dòng)態(tài)一般均衡模型，分析結(jié)果表明從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看房產(chǎn)稅改革可以有效遏制房?jī)r(jià)的上漲，且能夠平抑房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊。上述觀點(diǎn)哪種更具說(shuō)服力，目前還沒(méi)有形成統(tǒng)一結(jié)論，但其研究方法為后續(xù)的研究提供了啟示。遺憾的是，現(xiàn)有文獻(xiàn)大部分是宏觀層面的分析，而對(duì)于試點(diǎn)城市的個(gè)案研究較少。

3.房產(chǎn)稅與財(cái)政收入

房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，它是許多國(guó)家（特別是發(fā)達(dá)國(guó)家）地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。房產(chǎn)稅與其他稅種相比，具有稅基較為穩(wěn)定、稅源非流動(dòng)性、稅收收入穩(wěn)定的特征，且房產(chǎn)稅與地方其它稅種結(jié)合，具有為地方政府籌集財(cái)政收入的功能。Fischel（2000）、Oates（2001）、Mckenzie（2003）等認(rèn)為房地產(chǎn)稅是地方政府的重要收入來(lái)源。Oates（2001）總結(jié)了美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅與地方政府的關(guān)系，認(rèn)為財(cái)產(chǎn)稅為地方政府提供了一個(gè)既能提供所需財(cái)政收入又能鼓勵(lì)有效地制定財(cái)政政策的稅收杠桿。

國(guó)內(nèi)研究房產(chǎn)稅的財(cái)政功能則更多地強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)稅改革應(yīng)該朝著公共財(cái)政的方向發(fā)展。杜雪君（2009）實(shí)證研究結(jié)果表明房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)具有抑制作用，而地方公共支出則有助于房地產(chǎn)價(jià)值提升，最終房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，主要取決于房產(chǎn)稅、地方公共支出與房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)聯(lián)性。符育明（2010）認(rèn)為房產(chǎn)稅作為一種地方稅，可以讓地方政府能夠按當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)要求和居民對(duì)公共服務(wù)的需求機(jī)動(dòng)地調(diào)節(jié)稅收。

三、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)效果分析

由表1數(shù)據(jù)可知，2009—2012年，重慶商品房施工面積<竣工面積<銷售面積，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。2012年重慶商品房施工面積為22 009.03萬(wàn)平方米，比2011年增長(zhǎng)7.9%；竣工面積為3 990.63萬(wàn)平方米，比2011年增長(zhǎng)16.5%；商品房銷售面積為4 522.40萬(wàn)平方米，與2011年相比略有下降，但仍大于竣工面積。2012年商品房竣工面積的84.86%為住宅（3 386.35萬(wàn)平方米），該年商品房銷售面積的90.77%為住宅（4 105.11萬(wàn)平方米）。這表明重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，且以住宅為主。加大市場(chǎng)供給，積極推出公租房、安置房是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要措施。2011年、2012年重慶市分別新建安置房面積359.03萬(wàn)平方米、66.49萬(wàn)平方米；主城區(qū)公租房開工建設(shè)1 694.2萬(wàn)平方米、1 551.88萬(wàn)平方米，竣工面積484萬(wàn)平方米、626.4萬(wàn)平方米。公租房、安置房的推出加大了房產(chǎn)市場(chǎng)的供給，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展。

從房產(chǎn)稅改革實(shí)施效果看，2011年別墅、高檔公寓銷售面積顯著下降，僅為142.19萬(wàn)平方米，比2010年實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)前下降了36.23%，說(shuō)明房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革對(duì)別墅、高檔公寓銷售影響較大，然而房產(chǎn)稅改革所涉及的范圍有限。重慶市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年重慶主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)為6 389元/平方米，而2011年的建面成交均價(jià)為6 390元/平方米。

表1 重慶2009—2012年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)/萬(wàn)平方米

資料來(lái)源：2009—2011年數(shù)據(jù)來(lái)自《重慶統(tǒng)計(jì)年鑒》，2012年數(shù)據(jù)來(lái)自《2012年重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。

1.房產(chǎn)稅改革調(diào)節(jié)收入分配的效應(yīng)分析

重慶市集大城市、大農(nóng)村、大庫(kù)區(qū)、大山區(qū)和民族地區(qū)于一體，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾突出。作為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，重慶到2020年的目標(biāo)是城鄉(xiāng)居民收入達(dá)到全國(guó)平均水平，收入差距明顯縮小，形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的制度體系。重慶在全國(guó)率先將基尼系數(shù)寫入“十二五”規(guī)劃，明確提出將衡量社會(huì)貧富差距的指標(biāo)基尼系數(shù)由0.42降到0.35。因此，調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距是重慶房產(chǎn)稅改革的題中之義。

上海市財(cái)稅局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海2012年稅收收入總額約為1.04萬(wàn)億元，而2012年全年上海房產(chǎn)稅收入約為92.5億元，占比約0.8%，2011年這一比例約為0.7%。重慶房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重比上海更低。重慶發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，重慶2011年共征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅近1億元，即使按照1億元來(lái)計(jì)算，這筆收入占重慶地方財(cái)政收入的比例也僅為0.3%。其中，2011年重慶應(yīng)稅住房為8 791套，而2012年的新增應(yīng)稅房源只有2 236套。2012年，重慶房產(chǎn)稅征收金額為1.4億元，比2011年略有增加。同時(shí)，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案明確規(guī)定，房產(chǎn)稅收入主要用于公共租賃住房等保障性住房建設(shè)。雖然現(xiàn)階段重慶房產(chǎn)稅改革方案稅收收入并不顯著，但政策的出發(fā)點(diǎn)在于減少社會(huì)財(cái)富分配的不均。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房產(chǎn)稅改革對(duì)于調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距，促進(jìn)社會(huì)和諧仍具有一定意義。

2.房產(chǎn)稅改革調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的效應(yīng)分析

根據(jù)重慶市政府公布的房產(chǎn)稅征收方案，其限制高端消費(fèi)的意圖十分明顯。從征收對(duì)象來(lái)看，房產(chǎn)稅的征收對(duì)象主要是城市中的獨(dú)棟別墅、高檔住房以及在重慶同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的“三無(wú)”人員新購(gòu)房。其中獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。

2011年重慶市進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，且試點(diǎn)范圍主要針對(duì)重慶主城九區(qū)的獨(dú)棟別墅存量房、增量房及房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的高檔公寓。從房產(chǎn)稅改革實(shí)施效果看，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)對(duì)別墅、高檔公寓銷售影響較大。然而房產(chǎn)稅改革所涉及的范圍有限，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年1—11月新增別墅（包括少量獨(dú)棟）的成交量還不到商品房成交總量的5%，而高檔住房占總成交的比例也不高。重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)后，高檔公寓、別墅銷量的大幅下跌對(duì)總體房?jī)r(jià)影響有限，由于供需不均衡，重慶房?jī)r(jià)仍可能繼續(xù)上漲。

綜上所述，重慶房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的降價(jià)效果不明顯，但在一定程度上具有穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。重慶房產(chǎn)稅改革對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的重要作用體現(xiàn)在房源結(jié)構(gòu)調(diào)整上，公租房、安置房的大力推進(jìn)和對(duì)別墅、高檔公寓征稅同時(shí)并進(jìn)，有利于形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系。

3.重慶房產(chǎn)稅組織財(cái)政收入的功能分析

房產(chǎn)稅的財(cái)政收入功能與其能否成為地方政府的主體稅種有關(guān)，同時(shí)還受以下因素影響：一是房產(chǎn)所有者是否具備納稅能力。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的征稅對(duì)象與稅源的分離，征稅對(duì)象是房產(chǎn)，但房產(chǎn)稅來(lái)源于房產(chǎn)所有者的收入，而對(duì)個(gè)人基本住房免稅將會(huì)抑制房產(chǎn)稅收入的規(guī)模。二是土地財(cái)政的制約。在我國(guó)現(xiàn)有的土地供給制度和土地補(bǔ)償制度背景下，地方政府能夠從土地價(jià)格上漲中得到更多的土地出讓金收入，對(duì)土地財(cái)政的依賴抑制了房產(chǎn)稅財(cái)政收入功能。

房產(chǎn)稅是地方稅，其顯著的特點(diǎn)是具有可延續(xù)性、有穩(wěn)定的稅源，其基本功能是緩解政府部門的財(cái)政資金壓力，減少政府對(duì)土地的依賴性。下面分別計(jì)算重慶土地出讓金與房產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中的比重，其結(jié)果如圖1所示。

從圖1中可知，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，重慶國(guó)有土地使用權(quán)出讓金與新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)在政府部門的財(cái)政收入占有極其重要的地位，其在財(cái)政收入中的占比超過(guò)35%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。與之形成明顯差別的是房產(chǎn)稅在財(cái)政收入的占比有下降的趨勢(shì)，且近幾年的占比不超過(guò)1%。上述結(jié)果表明重慶地方財(cái)政收入對(duì)土地出讓金的依賴性較高。

由于重慶個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)2011年才開始，且其征收成效不能完全反映房產(chǎn)稅在財(cái)政收入中的作用，因此，仍然采用重慶統(tǒng)計(jì)年鑒上的房產(chǎn)稅數(shù)據(jù)分析房產(chǎn)稅在財(cái)政收入中的作用。根據(jù)相關(guān)參考文獻(xiàn)、理論及數(shù)據(jù)的可得性，在分析的過(guò)程中選取如下變量：（1）房?jī)r(jià)，采用商品房平均銷售價(jià)格衡量，使用Y表示，單位為元/平方米；（2）房產(chǎn)稅，使用地方財(cái)政決算收入中的房產(chǎn)稅衡量，使用X1表示，單位為萬(wàn)元；（3）房屋建造成本：采用商品房竣工房屋造價(jià)衡量，使用X2表示，單位為元/平方米；（4）家庭收入，使用城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入代表該地區(qū)居民的收入水平，使用X3表示，單位為元；（5）地方財(cái)政收入，使用X4表示，單位為萬(wàn)元；（6）人均GDP，代表該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，使用X5表示，單位為元；（7）土地出讓金，采用國(guó)有土地使用權(quán)出讓金與新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)衡量，

圖1 重慶土地出讓金與房產(chǎn)稅在財(cái)政收入中的占比/%[TS）]

使用X6表示，單位為萬(wàn)元。

由于部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失，最終選擇了重慶1999—2011年上述變量的數(shù)據(jù)用于分析，并以2000年為基期用CPI進(jìn)行平減，消除通貨膨脹的影響。同時(shí)，對(duì)上述各變量取對(duì)數(shù)，以消除變量的不平穩(wěn)性，分別記為L(zhǎng)NY、LNX1、LNX2、LNX3、LNX4、LNX5、LNX6。本文數(shù)據(jù)來(lái)自各年的《重慶統(tǒng)計(jì)年鑒》及EPS經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)庫(kù)。

采用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)分析房產(chǎn)稅與財(cái)政收入間的因果關(guān)系，結(jié)果見(jiàn)表2。從統(tǒng)計(jì)角度看，在5%的顯著性水平下，房產(chǎn)稅是財(cái)政收入的Granger原因。上述結(jié)果表明雖然房產(chǎn)稅在財(cái)政收入占比較低，但對(duì)財(cái)政收入的構(gòu)成仍具有顯著影響。因此，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍或提高房產(chǎn)稅稅率將有利于地方政府降低對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴性。

表2 重慶房產(chǎn)稅與財(cái)政收入間的Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

回歸方程的參數(shù)估計(jì)結(jié)果表明：房產(chǎn)稅每增加1%，房?jī)r(jià)將降低0.006%；房屋建造成本每增加1%，房?jī)r(jià)將增加0.458%，財(cái)政收入每增加1%，房?jī)r(jià)將增加0.211%。上述結(jié)果說(shuō)明，房產(chǎn)稅的變動(dòng)將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)向影響，但其影響不顯著；而房屋建造成本、地方財(cái)政收入將對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)產(chǎn)生正向影響。其中，財(cái)政收入對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響可解釋為，由于財(cái)政收入有很大一部分是由地方政府轉(zhuǎn)讓土地獲取收入（國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)），這將增加開發(fā)商的建房成本，并將其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，并表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)，房屋建造成本對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)產(chǎn)生的影響最為明顯，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)影響最不明顯，因此，目前居民不能寄希望通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。

四、結(jié)論與建議

由于征收范圍狹窄、稅率設(shè)計(jì)不成熟等多種因素，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革實(shí)際效果并不顯著，其試點(diǎn)的制度建設(shè)意義遠(yuǎn)大于實(shí)施效果。重慶的房產(chǎn)稅方案雖涉及存量房產(chǎn)，但僅針對(duì)主城九區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟別墅、新購(gòu)的高檔住房等征稅，征稅范圍偏??；同時(shí)，房產(chǎn)稅稅率低，沒(méi)有從根本上提高房屋持有成本，降價(jià)效果有限。因此，一方面，雖然重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案明確規(guī)定，房產(chǎn)稅改革收入主要用于公共租賃住房等保障性住房建設(shè)，政策的出發(fā)點(diǎn)在于調(diào)控社會(huì)財(cái)富分配的不均，但由于房產(chǎn)稅稅收總額較小，其調(diào)節(jié)收入分配的作用有限；另一方面，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革雖然限制了高端消費(fèi)，但對(duì)整體房?jī)r(jià)影響有限。重慶地方財(cái)政收入對(duì)土地出讓金的依賴性較高，雖然房產(chǎn)稅對(duì)的財(cái)政收入的構(gòu)成具有一定的影響，但房產(chǎn)稅在財(cái)政收入的占比很小，且有下降的趨勢(shì)。此外，房產(chǎn)稅的變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)向影響，但其影響不顯著；而地方財(cái)政收入對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)產(chǎn)生顯著正向效應(yīng)。雖然重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的近期效果并不顯著，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，試點(diǎn)方案的實(shí)施有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，并對(duì)推進(jìn)住房制度體系建設(shè)具有極為重要的作用?；谝陨涎芯拷Y(jié)論，對(duì)進(jìn)一步深化改革提出以下建議：

一是積極推進(jìn)公租房、安置房建設(shè)，合理引導(dǎo)剛性需求，構(gòu)建“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系。房產(chǎn)稅本身并非決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要因素，房產(chǎn)稅改革只是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)環(huán)節(jié)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。重慶是中國(guó)西部地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之一，“兩江新區(qū)”建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)和首個(gè)內(nèi)陸免稅區(qū)等多個(gè)利好事件持續(xù)推動(dòng)了城市快速擴(kuò)張，地價(jià)持續(xù)上漲。為了鞏固房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的成果，需要繼續(xù)推進(jìn)住房制度體系建設(shè)，尤其應(yīng)重視住房保障體系建設(shè)。加大公租房、安置房的建設(shè)力度和對(duì)別墅、高檔公寓征稅同時(shí)并進(jìn)，將有利于形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系。

二是提升房產(chǎn)稅對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)度，降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性。重慶房產(chǎn)稅在財(cái)政收入的占比有下降的趨勢(shì)，且近幾年的占比不超過(guò)1%，政府部門對(duì)土地出讓金有嚴(yán)重的依賴性。雖然房產(chǎn)稅很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)“地方主體稅”的目標(biāo)，但是房產(chǎn)稅對(duì)地方的財(cái)政收入構(gòu)成仍具有一定的影響。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平逐步提高，為擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍和逐步提高稅率奠定了基礎(chǔ)。房產(chǎn)稅作為一種地方稅，稅源穩(wěn)定且持久，可以減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性，緩解地方政府的財(cái)政資金壓力。

三是改進(jìn)房產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍改革。目前，重慶房產(chǎn)稅所涉及的范圍有限，實(shí)施效果不明顯，需要進(jìn)行房產(chǎn)稅擴(kuò)圍改革。但是，當(dāng)前我國(guó)的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍改革面臨諸多難題，尤其是存量房產(chǎn)權(quán)的多樣性給房產(chǎn)稅的稅基確定帶來(lái)了困難，加大了對(duì)存量房開征房產(chǎn)稅的征管成本。此外，對(duì)存量房產(chǎn)進(jìn)行合理的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估也存在管理上和技術(shù)上的障礙。因此，還需要我們積極探索，根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況設(shè)計(jì)適宜的稅制方案，不斷推進(jìn)和深化房產(chǎn)稅改革。

參考文獻(xiàn)：

杜雪君，黃忠華，吳次芳.2009.房地產(chǎn)價(jià)格、地方公共支出與房地產(chǎn)稅負(fù)關(guān)系研究：理論分析與基于中國(guó)數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn)[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究（1）：109119.

符育明.2010.住房產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展基于公平的社會(huì)共識(shí)[J].探索與爭(zhēng)鳴（2）：1921.

駱永明.2012.房產(chǎn)稅改革與房?jī)r(jià)變動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)——基于DSGE模型的數(shù)值模擬分析[J].金融研究（5）：113.

睢黨臣，李牧然.2011.房產(chǎn)稅是否等于房?jī)r(jià)下降？——聚焦上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅[J].經(jīng)濟(jì)體制改革（3）：159161.

夏商末.2011.房產(chǎn)稅能夠調(diào)節(jié)收入分配不公和抑制房?jī)r(jià)上漲嗎？[J].稅務(wù)研究（4）：1925.

（編輯：南 北）

從圖1中可知，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，重慶國(guó)有土地使用權(quán)出讓金與新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)在政府部門的財(cái)政收入占有極其重要的地位，其在財(cái)政收入中的占比超過(guò)35%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。與之形成明顯差別的是房產(chǎn)稅在財(cái)政收入的占比有下降的趨勢(shì)，且近幾年的占比不超過(guò)1%。上述結(jié)果表明重慶地方財(cái)政收入對(duì)土地出讓金的依賴性較高。

由于重慶個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)2011年才開始，且其征收成效不能完全反映房產(chǎn)稅在財(cái)政收入中的作用，因此，仍然采用重慶統(tǒng)計(jì)年鑒上的房產(chǎn)稅數(shù)據(jù)分析房產(chǎn)稅在財(cái)政收入中的作用。根據(jù)相關(guān)參考文獻(xiàn)、理論及數(shù)據(jù)的可得性，在分析的過(guò)程中選取如下變量：（1）房?jī)r(jià)，采用商品房平均銷售價(jià)格衡量，使用Y表示，單位為元/平方米；（2）房產(chǎn)稅，使用地方財(cái)政決算收入中的房產(chǎn)稅衡量，使用X1表示，單位為萬(wàn)元；（3）房屋建造成本：采用商品房竣工房屋造價(jià)衡量，使用X2表示，單位為元/平方米；（4）家庭收入，使用城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入代表該地區(qū)居民的收入水平，使用X3表示，單位為元；（5）地方財(cái)政收入，使用X4表示，單位為萬(wàn)元；（6）人均GDP，代表該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，使用X5表示，單位為元；（7）土地出讓金，采用國(guó)有土地使用權(quán)出讓金與新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)衡量，

圖1 重慶土地出讓金與房產(chǎn)稅在財(cái)政收入中的占比/%[TS）]

使用X6表示，單位為萬(wàn)元。

由于部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失，最終選擇了重慶1999—2011年上述變量的數(shù)據(jù)用于分析，并以2000年為基期用CPI進(jìn)行平減，消除通貨膨脹的影響。同時(shí)，對(duì)上述各變量取對(duì)數(shù)，以消除變量的不平穩(wěn)性，分別記為L(zhǎng)NY、LNX1、LNX2、LNX3、LNX4、LNX5、LNX6。本文數(shù)據(jù)來(lái)自各年的《重慶統(tǒng)計(jì)年鑒》及EPS經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)庫(kù)。

采用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)分析房產(chǎn)稅與財(cái)政收入間的因果關(guān)系，結(jié)果見(jiàn)表2。從統(tǒng)計(jì)角度看，在5%的顯著性水平下，房產(chǎn)稅是財(cái)政收入的Granger原因。上述結(jié)果表明雖然房產(chǎn)稅在財(cái)政收入占比較低，但對(duì)財(cái)政收入的構(gòu)成仍具有顯著影響。因此，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍或提高房產(chǎn)稅稅率將有利于地方政府降低對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴性。

表2 重慶房產(chǎn)稅與財(cái)政收入間的Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

回歸方程的參數(shù)估計(jì)結(jié)果表明：房產(chǎn)稅每增加1%，房?jī)r(jià)將降低0.006%；房屋建造成本每增加1%，房?jī)r(jià)將增加0.458%，財(cái)政收入每增加1%，房?jī)r(jià)將增加0.211%。上述結(jié)果說(shuō)明，房產(chǎn)稅的變動(dòng)將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)向影響，但其影響不顯著；而房屋建造成本、地方財(cái)政收入將對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)產(chǎn)生正向影響。其中，財(cái)政收入對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響可解釋為，由于財(cái)政收入有很大一部分是由地方政府轉(zhuǎn)讓土地獲取收入（國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)），這將增加開發(fā)商的建房成本，并將其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，并表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)，房屋建造成本對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)產(chǎn)生的影響最為明顯，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)影響最不明顯，因此，目前居民不能寄希望通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。

四、結(jié)論與建議

由于征收范圍狹窄、稅率設(shè)計(jì)不成熟等多種因素，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革實(shí)際效果并不顯著，其試點(diǎn)的制度建設(shè)意義遠(yuǎn)大于實(shí)施效果。重慶的房產(chǎn)稅方案雖涉及存量房產(chǎn)，但僅針對(duì)主城九區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟別墅、新購(gòu)的高檔住房等征稅，征稅范圍偏??；同時(shí)，房產(chǎn)稅稅率低，沒(méi)有從根本上提高房屋持有成本，降價(jià)效果有限。因此，一方面，雖然重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案明確規(guī)定，房產(chǎn)稅改革收入主要用于公共租賃住房等保障性住房建設(shè)，政策的出發(fā)點(diǎn)在于調(diào)控社會(huì)財(cái)富分配的不均，但由于房產(chǎn)稅稅收總額較小，其調(diào)節(jié)收入分配的作用有限；另一方面，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革雖然限制了高端消費(fèi)，但對(duì)整體房?jī)r(jià)影響有限。重慶地方財(cái)政收入對(duì)土地出讓金的依賴性較高，雖然房產(chǎn)稅對(duì)的財(cái)政收入的構(gòu)成具有一定的影響，但房產(chǎn)稅在財(cái)政收入的占比很小，且有下降的趨勢(shì)。此外，房產(chǎn)稅的變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)向影響，但其影響不顯著；而地方財(cái)政收入對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)產(chǎn)生顯著正向效應(yīng)。雖然重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的近期效果并不顯著，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，試點(diǎn)方案的實(shí)施有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，并對(duì)推進(jìn)住房制度體系建設(shè)具有極為重要的作用?；谝陨涎芯拷Y(jié)論，對(duì)進(jìn)一步深化改革提出以下建議：

一是積極推進(jìn)公租房、安置房建設(shè)，合理引導(dǎo)剛性需求，構(gòu)建“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系。房產(chǎn)稅本身并非決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要因素，房產(chǎn)稅改革只是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)環(huán)節(jié)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。重慶是中國(guó)西部地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之一，“兩江新區(qū)”建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)和首個(gè)內(nèi)陸免稅區(qū)等多個(gè)利好事件持續(xù)推動(dòng)了城市快速擴(kuò)張，地價(jià)持續(xù)上漲。為了鞏固房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的成果，需要繼續(xù)推進(jìn)住房制度體系建設(shè)，尤其應(yīng)重視住房保障體系建設(shè)。加大公租房、安置房的建設(shè)力度和對(duì)別墅、高檔公寓征稅同時(shí)并進(jìn)，將有利于形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系。

二是提升房產(chǎn)稅對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)度，降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性。重慶房產(chǎn)稅在財(cái)政收入的占比有下降的趨勢(shì)，且近幾年的占比不超過(guò)1%，政府部門對(duì)土地出讓金有嚴(yán)重的依賴性。雖然房產(chǎn)稅很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)“地方主體稅”的目標(biāo)，但是房產(chǎn)稅對(duì)地方的財(cái)政收入構(gòu)成仍具有一定的影響。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平逐步提高，為擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍和逐步提高稅率奠定了基礎(chǔ)。房產(chǎn)稅作為一種地方稅，稅源穩(wěn)定且持久，可以減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性，緩解地方政府的財(cái)政資金壓力。

三是改進(jìn)房產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍改革。目前，重慶房產(chǎn)稅所涉及的范圍有限，實(shí)施效果不明顯，需要進(jìn)行房產(chǎn)稅擴(kuò)圍改革。但是，當(dāng)前我國(guó)的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍改革面臨諸多難題，尤其是存量房產(chǎn)權(quán)的多樣性給房產(chǎn)稅的稅基確定帶來(lái)了困難，加大了對(duì)存量房開征房產(chǎn)稅的征管成本。此外，對(duì)存量房產(chǎn)進(jìn)行合理的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估也存在管理上和技術(shù)上的障礙。因此，還需要我們積極探索，根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況設(shè)計(jì)適宜的稅制方案，不斷推進(jìn)和深化房產(chǎn)稅改革。

參考文獻(xiàn)：

杜雪君，黃忠華，吳次芳.2009.房地產(chǎn)價(jià)格、地方公共支出與房地產(chǎn)稅負(fù)關(guān)系研究：理論分析與基于中國(guó)數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn)[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究（1）：109119.

符育明.2010.住房產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展基于公平的社會(huì)共識(shí)[J].探索與爭(zhēng)鳴（2）：1921.

駱永明.2012.房產(chǎn)稅改革與房?jī)r(jià)變動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)——基于DSGE模型的數(shù)值模擬分析[J].金融研究（5）：113.

睢黨臣，李牧然.2011.房產(chǎn)稅是否等于房?jī)r(jià)下降？——聚焦上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅[J].經(jīng)濟(jì)體制改革（3）：159161.

夏商末.2011.房產(chǎn)稅能夠調(diào)節(jié)收入分配不公和抑制房?jī)r(jià)上漲嗎？[J].稅務(wù)研究（4）：1925.

（編輯：南 北）

從圖1中可知，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，重慶國(guó)有土地使用權(quán)出讓金與新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)在政府部門的財(cái)政收入占有極其重要的地位，其在財(cái)政收入中的占比超過(guò)35%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。與之形成明顯差別的是房產(chǎn)稅在財(cái)政收入的占比有下降的趨勢(shì)，且近幾年的占比不超過(guò)1%。上述結(jié)果表明重慶地方財(cái)政收入對(duì)土地出讓金的依賴性較高。

由于重慶個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)2011年才開始，且其征收成效不能完全反映房產(chǎn)稅在財(cái)政收入中的作用，因此，仍然采用重慶統(tǒng)計(jì)年鑒上的房產(chǎn)稅數(shù)據(jù)分析房產(chǎn)稅在財(cái)政收入中的作用。根據(jù)相關(guān)參考文獻(xiàn)、理論及數(shù)據(jù)的可得性，在分析的過(guò)程中選取如下變量：（1）房?jī)r(jià)，采用商品房平均銷售價(jià)格衡量，使用Y表示，單位為元/平方米；（2）房產(chǎn)稅，使用地方財(cái)政決算收入中的房產(chǎn)稅衡量，使用X1表示，單位為萬(wàn)元；（3）房屋建造成本：采用商品房竣工房屋造價(jià)衡量，使用X2表示，單位為元/平方米；（4）家庭收入，使用城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入代表該地區(qū)居民的收入水平，使用X3表示，單位為元；（5）地方財(cái)政收入，使用X4表示，單位為萬(wàn)元；（6）人均GDP，代表該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，使用X5表示，單位為元；（7）土地出讓金，采用國(guó)有土地使用權(quán)出讓金與新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)衡量，

圖1 重慶土地出讓金與房產(chǎn)稅在財(cái)政收入中的占比/%[TS）]

使用X6表示，單位為萬(wàn)元。

由于部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失，最終選擇了重慶1999—2011年上述變量的數(shù)據(jù)用于分析，并以2000年為基期用CPI進(jìn)行平減，消除通貨膨脹的影響。同時(shí)，對(duì)上述各變量取對(duì)數(shù)，以消除變量的不平穩(wěn)性，分別記為L(zhǎng)NY、LNX1、LNX2、LNX3、LNX4、LNX5、LNX6。本文數(shù)據(jù)來(lái)自各年的《重慶統(tǒng)計(jì)年鑒》及EPS經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)庫(kù)。

采用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)分析房產(chǎn)稅與財(cái)政收入間的因果關(guān)系，結(jié)果見(jiàn)表2。從統(tǒng)計(jì)角度看，在5%的顯著性水平下，房產(chǎn)稅是財(cái)政收入的Granger原因。上述結(jié)果表明雖然房產(chǎn)稅在財(cái)政收入占比較低，但對(duì)財(cái)政收入的構(gòu)成仍具有顯著影響。因此，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍或提高房產(chǎn)稅稅率將有利于地方政府降低對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴性。

表2 重慶房產(chǎn)稅與財(cái)政收入間的Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

回歸方程的參數(shù)估計(jì)結(jié)果表明：房產(chǎn)稅每增加1%，房?jī)r(jià)將降低0.006%；房屋建造成本每增加1%，房?jī)r(jià)將增加0.458%，財(cái)政收入每增加1%，房?jī)r(jià)將增加0.211%。上述結(jié)果說(shuō)明，房產(chǎn)稅的變動(dòng)將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)向影響，但其影響不顯著；而房屋建造成本、地方財(cái)政收入將對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)產(chǎn)生正向影響。其中，財(cái)政收入對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響可解釋為，由于財(cái)政收入有很大一部分是由地方政府轉(zhuǎn)讓土地獲取收入（國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)），這將增加開發(fā)商的建房成本，并將其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，并表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)，房屋建造成本對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)產(chǎn)生的影響最為明顯，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)影響最不明顯，因此，目前居民不能寄希望通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。

四、結(jié)論與建議

由于征收范圍狹窄、稅率設(shè)計(jì)不成熟等多種因素，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革實(shí)際效果并不顯著，其試點(diǎn)的制度建設(shè)意義遠(yuǎn)大于實(shí)施效果。重慶的房產(chǎn)稅方案雖涉及存量房產(chǎn)，但僅針對(duì)主城九區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟別墅、新購(gòu)的高檔住房等征稅，征稅范圍偏??；同時(shí)，房產(chǎn)稅稅率低，沒(méi)有從根本上提高房屋持有成本，降價(jià)效果有限。因此，一方面，雖然重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案明確規(guī)定，房產(chǎn)稅改革收入主要用于公共租賃住房等保障性住房建設(shè)，政策的出發(fā)點(diǎn)在于調(diào)控社會(huì)財(cái)富分配的不均，但由于房產(chǎn)稅稅收總額較小，其調(diào)節(jié)收入分配的作用有限；另一方面，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革雖然限制了高端消費(fèi)，但對(duì)整體房?jī)r(jià)影響有限。重慶地方財(cái)政收入對(duì)土地出讓金的依賴性較高，雖然房產(chǎn)稅對(duì)的財(cái)政收入的構(gòu)成具有一定的影響，但房產(chǎn)稅在財(cái)政收入的占比很小，且有下降的趨勢(shì)。此外，房產(chǎn)稅的變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)向影響，但其影響不顯著；而地方財(cái)政收入對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)產(chǎn)生顯著正向效應(yīng)。雖然重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的近期效果并不顯著，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，試點(diǎn)方案的實(shí)施有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，并對(duì)推進(jìn)住房制度體系建設(shè)具有極為重要的作用?；谝陨涎芯拷Y(jié)論，對(duì)進(jìn)一步深化改革提出以下建議：

一是積極推進(jìn)公租房、安置房建設(shè)，合理引導(dǎo)剛性需求，構(gòu)建“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系。房產(chǎn)稅本身并非決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要因素，房產(chǎn)稅改革只是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)環(huán)節(jié)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。重慶是中國(guó)西部地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之一，“兩江新區(qū)”建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)和首個(gè)內(nèi)陸免稅區(qū)等多個(gè)利好事件持續(xù)推動(dòng)了城市快速擴(kuò)張，地價(jià)持續(xù)上漲。為了鞏固房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的成果，需要繼續(xù)推進(jìn)住房制度體系建設(shè)，尤其應(yīng)重視住房保障體系建設(shè)。加大公租房、安置房的建設(shè)力度和對(duì)別墅、高檔公寓征稅同時(shí)并進(jìn)，將有利于形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系。

二是提升房產(chǎn)稅對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)度，降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性。重慶房產(chǎn)稅在財(cái)政收入的占比有下降的趨勢(shì)，且近幾年的占比不超過(guò)1%，政府部門對(duì)土地出讓金有嚴(yán)重的依賴性。雖然房產(chǎn)稅很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)“地方主體稅”的目標(biāo)，但是房產(chǎn)稅對(duì)地方的財(cái)政收入構(gòu)成仍具有一定的影響。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平逐步提高，為擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍和逐步提高稅率奠定了基礎(chǔ)。房產(chǎn)稅作為一種地方稅，稅源穩(wěn)定且持久，可以減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性，緩解地方政府的財(cái)政資金壓力。

三是改進(jìn)房產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍改革。目前，重慶房產(chǎn)稅所涉及的范圍有限，實(shí)施效果不明顯，需要進(jìn)行房產(chǎn)稅擴(kuò)圍改革。但是，當(dāng)前我國(guó)的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍改革面臨諸多難題，尤其是存量房產(chǎn)權(quán)的多樣性給房產(chǎn)稅的稅基確定帶來(lái)了困難，加大了對(duì)存量房開征房產(chǎn)稅的征管成本。此外，對(duì)存量房產(chǎn)進(jìn)行合理的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估也存在管理上和技術(shù)上的障礙。因此，還需要我們積極探索，根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況設(shè)計(jì)適宜的稅制方案，不斷推進(jìn)和深化房產(chǎn)稅改革。

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（編輯：南 北）