陳禮忠

【摘 要】網(wǎng)購(gòu)商品房，這個(gè)出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上的新名詞引起了人們對(duì)房地產(chǎn)新的銷售形勢(shì)的思考。本文從現(xiàn)象到本質(zhì)的分析了在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下網(wǎng)購(gòu)商品房的可行性以及存在的風(fēng)險(xiǎn)和如何防范。

【關(guān)鍵詞】網(wǎng)購(gòu)；商品房；可行性；風(fēng)險(xiǎn)；防范

進(jìn)入二十一世紀(jì)以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格逐年攀升，雖然政府宏觀調(diào)控力度逐年加大，但是由于多種原因的存在，房?jī)r(jià)下行的希望卻不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售異常繁榮。為了達(dá)到多銷售商品房的目的，一些房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)新現(xiàn)象：作為一種地域性很強(qiáng)的不動(dòng)產(chǎn)，一種價(jià)值高昂的消費(fèi)品和投資品，開(kāi)始出現(xiàn)網(wǎng)上銷售的現(xiàn)象，這在中國(guó)尚屬首次。我們看看以下相關(guān)報(bào)道：

4月6日，“淘寶房產(chǎn)”新房交易平臺(tái)正式上線。

4月23日，SOHO中國(guó)與新浪樂(lè)居合作，在網(wǎng)上通過(guò)無(wú)底價(jià)競(jìng)賣方式，成功拍出北京兩大商鋪。

5月6日，新浪樂(lè)居房地產(chǎn)電子商務(wù)頻道——— 房產(chǎn)電商測(cè)試版上線，其主要組成就是“競(jìng)賣區(qū)”。

最近，溫州鹿城區(qū)法院將司法拍賣搬上了淘寶網(wǎng)，做起“掌柜”，專拍賣房產(chǎn)和名車…

網(wǎng)購(gòu)商品房，似乎觸手可及?！熬W(wǎng)上購(gòu)物”，這個(gè)現(xiàn)象對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在二十世紀(jì)已經(jīng)成為流行的購(gòu)物方式被越來(lái)越多的人所接受。據(jù)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心（CNNIC）在京發(fā)布《第23次中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截至2008年12月31日，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物用戶人數(shù)已經(jīng)達(dá)到7400萬(wàn)人，年增長(zhǎng)率達(dá)到60%。與網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物密切關(guān)聯(lián)的網(wǎng)絡(luò)支付使用的網(wǎng)民規(guī)模已經(jīng)達(dá)到5200萬(wàn)人，年增長(zhǎng)率達(dá)到57.6%，有力地推動(dòng)了網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的發(fā)展。但二十世紀(jì)的網(wǎng)購(gòu)中人們偏向與購(gòu)買價(jià)值偏低的生活消費(fèi)品，進(jìn)入二十一世紀(jì)后，開(kāi)始出現(xiàn)了耐用品、奢侈品等商品的網(wǎng)購(gòu)現(xiàn)象，如網(wǎng)購(gòu)商品房。那么，在網(wǎng)上購(gòu)買商品房，真的會(huì)像購(gòu)買普通消費(fèi)品那樣，成為人們購(gòu)買的新形勢(shì)而被開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者廣為接受嗎？網(wǎng)購(gòu)商品房又存在哪些風(fēng)險(xiǎn)以及應(yīng)該如何防范？其前景如何？

第一，讓我們來(lái)探討一下房地產(chǎn)商品和普通生活消費(fèi)品的區(qū)別。首先，房地產(chǎn)商品屬于不動(dòng)產(chǎn)，普通生活消費(fèi)品是動(dòng)產(chǎn)。這一特性決定了商品房購(gòu)買的區(qū)域性特征，甲地的消費(fèi)者如果買房的目的是自住，那他去異地購(gòu)房的可能性就很小。但是普通生活消費(fèi)品就不同了，由于可以異地購(gòu)買、儲(chǔ)存、運(yùn)輸，所以普通消費(fèi)品可以在全國(guó)甚至全世界的范圍內(nèi)銷售。其次，房地產(chǎn)商品使用期限的長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)商品按其自然使用壽命而言，一般都在30-50年，如果維修保養(yǎng)得當(dāng)?shù)脑?，甚至達(dá)到更長(zhǎng)的時(shí)間，這和一般生活消費(fèi)品有很大的區(qū)別。正是由于房地產(chǎn)商品這一特性，使得人們?cè)谫?gòu)買時(shí)更關(guān)注它的質(zhì)量和使用壽命。而大多數(shù)生活消費(fèi)品卻是損耗品，即使維修保養(yǎng)得當(dāng)也難以和商品房使用壽命相提并論。再次，房地產(chǎn)商品價(jià)值量大和具有保值增值性的特征。和普通生活消費(fèi)品相比，房地產(chǎn)商品價(jià)值量大，在家庭支出中占有舉足輕重的地位，所以，消費(fèi)者在購(gòu)買房地產(chǎn)商品時(shí)，總是會(huì)付出比一般生活消費(fèi)品更多的精力去選擇、比較，多方權(quán)衡后才會(huì)做出決策。

第二，讓我們來(lái)看看人們通過(guò)網(wǎng)購(gòu)房地產(chǎn)商品房是否能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)商品的基本特性？首先，如果是同城銷售，網(wǎng)購(gòu)就只能是提供銷售信息，消費(fèi)者在得到信息以后還是會(huì)到購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)去確認(rèn)，支付訂金和簽訂合同的，而這些都是在面對(duì)面交易中完成的。由此看出，網(wǎng)購(gòu)大多是針對(duì)異地購(gòu)房者而言的。異地購(gòu)房只能在網(wǎng)上看開(kāi)發(fā)商提供的房屋所在的大致地理位置和戶型結(jié)構(gòu)圖，由于路途遙遠(yuǎn)，看房成本較高，所以排斥了一部分人購(gòu)房的欲望。所以，房地產(chǎn)不可移動(dòng)性的特點(diǎn)限制了大多數(shù)購(gòu)買者的需求。其次，我們通過(guò)網(wǎng)上看房，即使是房屋的實(shí)景圖，也很難看出房屋的質(zhì)量和耐用程度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的驗(yàn)收是要經(jīng)過(guò)復(fù)雜的過(guò)程，要有隱蔽工程的驗(yàn)收，要通過(guò)試驗(yàn)、觀感、測(cè)試等一系列的方法進(jìn)行檢驗(yàn)的，所以，從這個(gè)意義上說(shuō)，網(wǎng)購(gòu)無(wú)法滿足人們對(duì)商品房使用壽命的預(yù)期。再次，商品房?jī)r(jià)值量大且具有保值和增值性特征，商品房的價(jià)值量大在網(wǎng)購(gòu)中可以得到體現(xiàn)，但是是否能保值和增值要依據(jù)所處地段的繁華程度、未來(lái)的遠(yuǎn)景規(guī)劃和專業(yè)化的管理。如果僅靠網(wǎng)上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的資料而不實(shí)地考查的話我們很難知道這些詳細(xì)的信息。

第三，通過(guò)以上分析得知，網(wǎng)購(gòu)商品房存在無(wú)法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)本身特性的因素以及無(wú)法像買普通生活消費(fèi)品那樣方便，所以，目前，網(wǎng)購(gòu)商品房還處在一種參與者少，觀望者多的狀態(tài)。那么，針對(duì)網(wǎng)上購(gòu)買商品房的消費(fèi)者，如何在維護(hù)自身權(quán)益和回避了網(wǎng)購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)的情況下，得到理想的貨真價(jià)實(shí)的商品房呢？

一是確認(rèn)房?jī)r(jià)是否真實(shí)。從消費(fèi)者角度看，在網(wǎng)購(gòu)大潮中他們看重的是“價(jià)格”。開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)上宣傳時(shí)，往往以“0元起拍，限價(jià)封頂”、“一元起拍”等形式來(lái)吸引消費(fèi)者的注意。我們來(lái)看兩個(gè)例子： 4月23日潘石屹分別以720萬(wàn)元和1202萬(wàn)元最高價(jià)賣出兩商鋪，搜房網(wǎng)推出的上海兩個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)上競(jìng)拍一樣被炒得火熱，在不到4分鐘的時(shí)間內(nèi)拍賣出價(jià)都沖到了封頂價(jià)70萬(wàn)元和151.22萬(wàn)元。從這些網(wǎng)購(gòu)中我們可以看到兩點(diǎn)：先入“網(wǎng)”的是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目最終成交價(jià)格都以最高價(jià)成交。原本被消費(fèi)者預(yù)計(jì)的可能會(huì)因?yàn)槌杀镜投鴮?dǎo)致網(wǎng)拍的低價(jià)情況并未出現(xiàn)。反而，不斷的“最高價(jià)”體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商推廣網(wǎng)購(gòu)在價(jià)格上“并不吃虧”。而事實(shí)上，這種網(wǎng)購(gòu)潮流對(duì)于目前處于國(guó)家宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中的開(kāi)發(fā)商而言，甚至可以說(shuō)是獲得了新的“生機(jī)”，但對(duì)于消費(fèi)者而言，卻沒(méi)有得到什么實(shí)惠。所以，對(duì)于消費(fèi)者而言，即使真想通過(guò)網(wǎng)購(gòu)商品房，也應(yīng)該通過(guò)多種渠道：如找當(dāng)?shù)赜H朋好友去實(shí)地查看，最好是自己去實(shí)地查看，多方比較以后確認(rèn)目標(biāo)房地產(chǎn)的真實(shí)性和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的平均水平，在確認(rèn)無(wú)誤的情況下謹(jǐn)慎購(gòu)買。

二是網(wǎng)購(gòu)資金的安全問(wèn)題。網(wǎng)上購(gòu)買商品房，交易金額相當(dāng)大，通過(guò)網(wǎng)上支付讓消費(fèi)者很不放心?，F(xiàn)在網(wǎng)上銀行已經(jīng)進(jìn)入了普通百姓的生活，但由于多數(shù)人對(duì)此缺乏足夠的了解，防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較差，因而有時(shí)會(huì)因使用和操作等不當(dāng)導(dǎo)致劃轉(zhuǎn)差錯(cuò)，甚至被人盜劃賬戶資金。網(wǎng)上購(gòu)房一般屬于異地交易，那么異地交易需要先付款的話，一般采用郵局匯款和銀行匯款等方式較為安全。郵局匯款因?yàn)槭菂R到對(duì)方的固定地址，相對(duì)比較安全。無(wú)論是何種方式的匯款和劃賬，應(yīng)確認(rèn)收款人的姓名和單位是否與原交易方一致。如果賣家提供的是他人的賬戶，切不可匯款，除非有賣家的確認(rèn)依據(jù)，否則一旦賣家否認(rèn)，消費(fèi)者將極為被動(dòng)。另外，要注意證據(jù)保全，在網(wǎng)上保存交易記錄是消費(fèi)者自我保護(hù)的一種有效方法。

三是交易手續(xù)問(wèn)題。在網(wǎng)購(gòu)普通商品時(shí)，消費(fèi)者大都了解流程：看到喜歡的商品—拍下—付款到支付寶—收貨—再次確認(rèn)付款--成功交易，如果滿意，直接進(jìn)入消費(fèi)，如果不滿意，可以和網(wǎng)站或賣主聯(lián)系，通過(guò)郵寄或物流形式進(jìn)行退換即可。但是購(gòu)買商品房就不同了，房子是一種復(fù)雜的消費(fèi)品，購(gòu)房者在買房時(shí)需要了解的不僅僅是房子本身情況，還有周邊配套、小區(qū)環(huán)境、商業(yè)功能等等，在購(gòu)房后，還要簽訂合同、交納費(fèi)用、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)等，這些復(fù)雜的手續(xù)并不能像網(wǎng)購(gòu)其他商品一樣，通過(guò)圖片了解商品情況，然后用網(wǎng)上銀行或者支付寶付款就能簡(jiǎn)單完成的。更有甚者，如果發(fā)生商品房質(zhì)量問(wèn)題涉及到退房，維權(quán)更不易。所以，即使通過(guò)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買商品房，仍然需要消費(fèi)者身體力行的到房屋所在地辦理各項(xiàng)手續(xù)，這樣消費(fèi)者才能放心。但這另一方面又增加了購(gòu)房的成本。

從以上分析看出，房地產(chǎn)商品有其自己的特征，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產(chǎn)品，同時(shí)也不同于汽車、電器等使用周期短、升級(jí)快的產(chǎn)品，因此在營(yíng)銷策略上有著自己的特殊性。目前的房地產(chǎn)網(wǎng)購(gòu)是一個(gè)新生事物，是房地產(chǎn)銷售的一種新型方式，未來(lái)可能會(huì)有充分的發(fā)展空間，但就目前來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)行業(yè)利用電子技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)還比較滯后，“買房是體驗(yàn)度要求很高的事情，就像網(wǎng)上買車依然沒(méi)有流行一（下轉(zhuǎn)第283頁(yè)）（上接第234頁(yè)）樣，對(duì)于車與房，消費(fèi)者注重自己的直接感受，只有投資者才會(huì)輕易下單。目前來(lái)看，雖然大家對(duì)網(wǎng)購(gòu)熱情越來(lái)越高，但還沒(méi)到接受網(wǎng)上買房的程度，目前這種做法只屬于起步期”（中國(guó)電子商務(wù)研究協(xié)會(huì)分析師方盈芝）。同時(shí)，我們也相信，隨著誠(chéng)信體系、網(wǎng)絡(luò)銷售渠道逐漸成熟的情況下，網(wǎng)絡(luò)售房將會(huì)和其他商品一樣，被人們所理解和接受，成為一種新型的銷售模式。 [科]

【參考文獻(xiàn)】

[1]和訊網(wǎng)，房產(chǎn)頻道.“網(wǎng)購(gòu)”商品房還很遙遠(yuǎn).

[2]劉洪玉.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.