柴曉榮

近十年來，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，住房消費(fèi)成了中國(guó)人最大的一項(xiàng)消費(fèi)，并且超出了收入的承受范圍，房?jī)r(jià)的上漲問題已經(jīng)成為人們關(guān)注的時(shí)事熱點(diǎn)。了解當(dāng)前的房?jī)r(jià)問題，有助于引導(dǎo)市民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)的觀念，鼓勵(lì)他們做理性的購(gòu)房者。

一、房?jī)r(jià)上漲原因

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)生意火爆，房?jī)r(jià)一路漲過來，有愈演愈烈之勢(shì)，究其原因主要有以下幾個(gè)方面：

（一）總體需求增長(zhǎng)

近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，人民生活水平不斷提高，對(duì)住房的要求和需求日益提高，住房供求關(guān)系緊張。而影響住房總體需求的因素不僅包括正常住房需求，還有超前住房需求，被動(dòng)住房需求和投機(jī)住房需求，這些需求的增加直接影響房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。在目前我國(guó)人口數(shù)量的階段性增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程中，住房需求在短期內(nèi)不會(huì)下降，而且還有上漲的趨勢(shì)，所以在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房?jī)r(jià)也會(huì)高高在上，居高不下。

（二）政府方面的推動(dòng)作用

房地產(chǎn)對(duì)GDP的拉動(dòng)作用，使政府對(duì)房地產(chǎn)情有獨(dú)鐘。近年來，城市土地供應(yīng)緊縮，地價(jià)不斷攀升，已占到房?jī)r(jià)的23.2%-46.7%，賣地已成為一些地方政府的重要財(cái)源，我國(guó)土地招拍掛制度，更是促進(jìn)了地價(jià)的上漲。使政府在出售土地中獲得更多收入。并且房地產(chǎn)還可以拉動(dòng)建材、水泥、玻璃、家電等60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，已成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。地價(jià)帶動(dòng)了房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)推動(dòng)了地價(jià)。政府成為高房?jī)r(jià)的受益者和推手。

（三）建筑開發(fā)成本上漲

近幾年，建材價(jià)格一直處于高位運(yùn)行，建筑用鋼材、水泥、玻璃價(jià)格居高不下，市場(chǎng)物價(jià)普遍上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場(chǎng)行情不斷提高，它們的提高在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

（四）民眾對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期

目前，不動(dòng)產(chǎn)是幾乎所有產(chǎn)品中抗通脹能力最強(qiáng)，保值率最高的產(chǎn)品，許多人會(huì)在住、用的同時(shí)用房屋作為財(cái)富保值的工具，使住房在居住之外增加了許多其他的功能。如住房抵押貸款，為企業(yè)融資，提高居民收入和消費(fèi)能力提供保障，這些都增加了民眾對(duì)住房的偏好。人們對(duì)貨幣貶值的擔(dān)心和對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，也增加了住房投資，促成了房?jī)r(jià)的上漲。

（五）宏觀調(diào)控的不力影響

盡管政府為了抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，出臺(tái)了許多措施，緊縮銀根、打擊屯地、限期開發(fā)、打擊炒房、加大房屋交易成本等，以減少房屋成交量，這些措施提高房產(chǎn)商開發(fā)成本的同時(shí)也提高了住房的購(gòu)買成本，提高了房?jī)r(jià)。

二、減緩房?jī)r(jià)上漲的對(duì)策和建議

房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，居高不下已成為牽系全社會(huì)的問題，如何能夠有效的抑制房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，解決由房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生的一系列問題，試提出如下對(duì)策建議

（一）加快農(nóng)村城市化建設(shè)

我國(guó)城市化與房?jī)r(jià)的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進(jìn)行的，如果是采取農(nóng)民進(jìn)城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會(huì)造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。而我國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?0%以上，必須要改變農(nóng)民進(jìn)城的方式，通過對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)來加快農(nóng)村城市化的建設(shè)。擴(kuò)大城市化空間。

（二）加強(qiáng)住房需求管理

區(qū)別對(duì)待各類住房需求，對(duì)不同的對(duì)象要通過不同的手段進(jìn)行管理，適度增加住房供給，鼓勵(lì)正常需求；限制集團(tuán)購(gòu)房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動(dòng)的住房需求；運(yùn)用多種手段，打擊房地產(chǎn)炒作和空置率，抑制不合理住房需求，讓住房市場(chǎng)回歸正常的供需狀態(tài)。

（三）加大住房供給量

供不應(yīng)求是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。在調(diào)整保障性住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，進(jìn)一步提升住房保障覆蓋面，包括“降低收入準(zhǔn)入門檻”“淡化戶籍準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)”等 。大力發(fā)展公共租賃住房，加快普通商品住房項(xiàng)目審批，建立多層次住房供應(yīng)機(jī)制，盡快形成有效供應(yīng)。

（四）完善房地產(chǎn)稅制

在房地產(chǎn)商開發(fā)的過程中，要繳納各種稅，這些收費(fèi)最終都要?dú)w結(jié)到住房的成本中，房?jī)r(jià)自然就提高了；另外通過提高辦事效率，減少辦事環(huán)節(jié)，公開辦事程序，公布稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的可控性，減少交易費(fèi)用，降低開發(fā)成本，從而為降低房?jī)r(jià)提供有力的保證。實(shí)施差別化的稅收政策，對(duì)兩套以上住房加大房產(chǎn)稅率。

（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管，防止官商結(jié)合，暗箱操作，打擊開發(fā)商暴利行為。加大交易秩序監(jiān)管力度，建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度。政府要定期向社會(huì)公開發(fā)布有關(guān)住房供求、住房?jī)r(jià)格的信息，為市場(chǎng)主體決策提供參考。同時(shí)，建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時(shí)更新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時(shí)性。完善信息資源的開發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開發(fā)分地區(qū)、分品種、分項(xiàng)目的住房信息，并定期向社會(huì)發(fā)布，使市場(chǎng)主體及時(shí)了解有關(guān)信息，掌握市場(chǎng)走勢(shì)。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，要及時(shí)建立多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點(diǎn)監(jiān)控土地、投資、價(jià)格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體決策提供服務(wù)。

我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲已經(jīng)是一個(gè)十分嚴(yán)重的問題。它形成的因素極其復(fù)雜，穩(wěn)定房?jī)r(jià)不是一朝一夕就能辦妥的事，國(guó)家應(yīng)出臺(tái)有效、長(zhǎng)久的政策，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸。同時(shí)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)不影響。遏制炒房和打擊囤地囤房行為同時(shí)，讓民眾認(rèn)識(shí)到房屋并不是增值保值的一種商品，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。我國(guó)住房市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)期望中的平穩(wěn)過渡，仍然需要作出巨大艱苦的努力。