1854年，對于上海跑馬總會的股東們，實在是豐收的一年——上海的地價飆升了。

跑馬總會六年前圈進(jìn)了81.74畝土地，如今切分出讓，每畝地價最低171萬文（折合白銀1140兩，銀錢兌換率約為1∶1500），最高543萬文（3620兩），而1848年的進(jìn)價，只有8.3萬文（55兩）。六年中，增值幅度至少20倍，最多甚至高達(dá)66倍！大清國強(qiáng)勁的房地產(chǎn)“剛需”，通過市場這只無形的手，正在發(fā)揮巨大的作用。

上?！_切地說是上海租界，其房地產(chǎn)得以起飛的一大原因，在于大清政府在租界當(dāng)局推動下的一項制度創(chuàng)新，即推出了新型房地產(chǎn)權(quán)證“道契”，也就是由上海海關(guān)道給租界內(nèi)的土地“租戶”（其實是購地者）所簽發(fā)的租契權(quán)證。

道契誘人

在中國民眾的概念中，房地產(chǎn)其實是一回事，“房”只是“地”的附屬物。因此，直到民國都只有土地證，而無房產(chǎn)證。在法律意義上，地契分為兩種，一種叫“白契”，由民間自行締結(jié)，沒有經(jīng)過官方認(rèn)證，用紙和行文未必規(guī)范；另一種叫“紅契”，經(jīng)過官方認(rèn)證、繳納了印花稅并蓋了大紅印章，用的是官方固定格式的契約版本。兩種地契都可以作為“呈堂證供”，而“白契”的舉證效力大大低于“紅契”，但因為“白契”便于操作，且避開了官方的一筆稅費，更受民間歡迎。

數(shù)千年來的中國國家機(jī)器，對于各種確權(quán)的細(xì)節(jié)，向來不重視，極其粗陋。無論“白契”“紅契”，最為致命的問題，就是缺乏精確的丈量，難以清晰標(biāo)示地塊的界限。在執(zhí)行環(huán)節(jié)，彈性之大、尋租空間之多，也損害了地契的權(quán)威性。比如，一些“地主”為了少繳地稅，會瞞報地畝，造成“契小地大”；另一些“地主”為了巧取豪奪他人土地，會多報地畝，造成“契大地小”，這些都導(dǎo)致大量不動產(chǎn)糾紛，當(dāng)然亦給了地方官吏更大的尋租空間。

鴉片戰(zhàn)爭之后，獲得了“五口通商”權(quán)利的英國人，在上海圈占了租界，對界內(nèi)土地進(jìn)行科學(xué)測繪，制作出精確的地圖。這是中國國土上第一次清晰而標(biāo)準(zhǔn)的土地測繪，盡管僅僅限于上海一隅。

測量之后，英國人將土地分區(qū)劃塊，進(jìn)行功能規(guī)劃。根據(jù)條約，這些土地的所有權(quán)在法律上依然屬于中國，英國人無非“永租”而已，因此，作為“地主”的大清政府向作為“租客”的英國人頒發(fā)的“道契”，名義上是一張“租約”，但因為“永租”的關(guān)系，實際上是“賣約”。

與傳統(tǒng)的地契相比，“道契”大大地進(jìn)步了，不僅清晰標(biāo)明地塊的界限，而且省卻了保甲、中證人等中間環(huán)節(jié)，且在中外雙方都進(jìn)行了詳盡備案，絕難偽造作弊。

更為關(guān)鍵的是，大清特色的無遠(yuǎn)弗屆的公權(quán)力，面對“道契”，除了簽發(fā)之外，別無他權(quán)；而租界當(dāng)局除了依法收取稅金之外，也別無他權(quán)。比較下來，“道契”不僅要比普通地契少支付稅負(fù)，財產(chǎn)權(quán)利的安全系數(shù)也大大提高。

“道契”立即成為上海灘的“硬通貨”，絲毫不亞于金條，受到了外資銀行和本土錢莊、票號的一cbc0cc68312658d2a97dc75649ce3ebcc1f366ee1f2a2830d576bb40284fe461致歡迎。上海“外商銀行所認(rèn)可的周轉(zhuǎn)工具，就是‘道契’和外商產(chǎn)業(yè)證券。錢莊股東只要能拿得出道契，錢莊就不至周轉(zhuǎn)不靈；銀行或者錢莊受押下來道契，一旦需要資金，馬上可以拿到外商銀行里去轉(zhuǎn)押。在那個時候，‘道契’的地位，幾乎和別國金融市場里的第一流票據(jù)或者證券差不多，成為上海金融市場上數(shù)量最大而流通最易的信用工具”（章乃器《中國貨幣金融問題》）。

在租界里實行的涉外法權(quán)，本是對大清國主權(quán)的侵害，卻也在大清國的土地上成為西式法制精神的櫥窗?！暗榔酢鄙纤d明的財產(chǎn)權(quán)利，受到了法律的嚴(yán)密保護(hù)，隔絕了任何公權(quán)力的覬覦。而在中國的傳統(tǒng)中，私有財產(chǎn)都是“無限責(zé)任”的承載載體，隨時要服從和服務(wù)于“官家”的需要，無論是刑事犯罪還是政治錯誤，查抄財產(chǎn)成為一種常見的、并且彈性極大的刑罰。

而附著了“洋大人”權(quán)威的“道契”，在租界內(nèi)構(gòu)筑了一塊法制高地，這令租界內(nèi)的華人“地主”們也紛紛響應(yīng)，請求將自己的地契更換成“道契”，甚至連華界內(nèi)的“地主”也要求換發(fā)這種產(chǎn)權(quán)明晰的新式權(quán)證。

法制的高地，就是資本的洼地，而阻止資本洪流涌入的，只剩下一道脆弱的堤壩：租界當(dāng)局確定的“華洋分居”政策。

租界商機(jī)

英國人最初建設(shè)租界時，顯然只是當(dāng)作“前進(jìn)基地”來定位，本能地將母國的契約精神和法律體系直接移植過來，沒有功利動機(jī)?！熬S穩(wěn)”成為租界當(dāng)局的管理目標(biāo)，他們明確規(guī)定，除了原有的華人“地主”之外，租界內(nèi)的土地和房屋一律不得轉(zhuǎn)租給華人，實行嚴(yán)格的“華洋分居”。這一政策也受到同樣追求“維穩(wěn)”的大清政府歡迎。盡量減少本土民眾與洋人們的接觸，似乎符合中外雙方管理者的愿望。

租界的選址，本就刻意避開華界的繁華區(qū)域，而選擇了“荒僻”之所。除了極少數(shù)“釘子戶”之外，這里本就不多的原住民，早已拿著英國人支付的不算寒酸的拆遷補(bǔ)償款搬走了。在1853年初，上海租界內(nèi)只有500名華人，“人氣”極度蕭條。

同樣在“維穩(wěn)”的思路下，租界當(dāng)局通過立法，對房地產(chǎn)實行嚴(yán)格控制：獲得土地的外商，必須按照規(guī)劃要求，在限期內(nèi)建造住房或貨棧，否則就是違約，中國地方政府可以會同領(lǐng)事進(jìn)行查核，收回轉(zhuǎn)租；如外商將自己租用的土地轉(zhuǎn)租的，必須平價轉(zhuǎn)讓，不得加價牟利；每家外商公司的租地規(guī)模，不得超過10畝。

此時的外商，大多是外貿(mào)商人。中國市場并不穩(wěn)定，起伏巨大，他們的生意也不穩(wěn)定，分分合合，租界內(nèi)的“租戶”變動頻繁。在上海租界建立的頭十年間，這里只是一個安靜的涉外居民小區(qū)，只有外灘附近的少數(shù)幾個商業(yè)地塊可當(dāng)作房地產(chǎn)來操作。

這種牧歌般悠閑的租界經(jīng)濟(jì)，維持到了1853年。這一年，太平天國橫掃南中國，“小刀會”乘機(jī)在上海暴動，局勢大亂，大量華人涌進(jìn)租界避難，這使租界人口迅速上升。從1853年初到1854年7月，租界內(nèi)人口從500人上升到兩萬多，猛增40倍。而在之后的1860年至1862年間，租界總?cè)丝谂噬襟@人的50萬。

洶涌的難民潮，給租界帶來的不是“人道援救”危機(jī)，而是巨大的商機(jī)。難民中的富裕人士，給租界帶來了巨額資金，在租界內(nèi)消費和投資；難民中的貧窮者，雖然沒有帶來資金，卻帶來了廉價的勞動力。而無論貧富，難民們進(jìn)入租界后，住房是其必須首先面對的剛性需求。巨額資金、廉價勞動力加上剛性的住房需求，成為上海房地產(chǎn)第一次高潮的動力。精明的外商們立即抓住機(jī)會，大量建造住房，出租給華人，高檔房屋由富人們消受，簡陋的板房則由貧民廉租。資料表明，19世紀(jì)60年代的上海房地產(chǎn)市場，僅僅租賃就可獲得高達(dá)30%到40%的利潤。

亂世剛需

在人潮的沖擊下，租界當(dāng)局的“華洋分居”政策，根本無法維持，“華洋雜居”成為事實的主流。租界當(dāng)局起初還試圖堅守“華洋分居”的原則，英國駐上海領(lǐng)事阿禮國，要求“上海道”采取嚴(yán)厲措施，阻止華人涌入租界。此舉卻遭到英國商人們一致反對，他們絕不希望租界當(dāng)局將龐大的市場阻擋在門外。

在商界的巨大壓力下，租界當(dāng)局不僅認(rèn)可了華洋雜居的事實，而且開始修改法律，為房地產(chǎn)行業(yè)松綁。1854年，租界《上海土地章程》修訂案，經(jīng)英、美、法三國領(lǐng)事商定，正式頒行。這個升級版本，取消了上一版中對房地產(chǎn)的諸多限制，如外資公司10畝地的圈地上限、房屋和地塊不得加價轉(zhuǎn)讓、不得租給中國人、華人不得興建新的房屋等限制，都被廢止，在法律層面上束縛房地產(chǎn)發(fā)展的一切障礙都被清除，租界當(dāng)局再度表露出了為資本、商界服務(wù)的敏銳與效率。

對于租界當(dāng)局的改革做法，大清國地方政府予以了默契的配合，但凡發(fā)放道契，只要是真實交易，無論買賣雙方的國籍，都一律放行。

房地產(chǎn)行業(yè)一經(jīng)松綁，立時飛奔。大量外資公司紛紛撤離進(jìn)出口貿(mào)易領(lǐng)域，加入了房地產(chǎn)的行業(yè)。在政策的鼓勵下，上海租界的地價與房價迅速攀升，與十年前相比，增幅高達(dá)數(shù)倍甚至數(shù)十倍之多。

交投兩旺不僅帶動了地價，而且加速了房地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)。有一塊面積為8.88畝的土地（英冊72號道契），自1849年買入后至1853年的四年間，從未有轉(zhuǎn)讓記錄，而在1854年的一年之間，就被轉(zhuǎn)賣了三次。

對于龐大的大清帝國來說，租界的面積實在是滄海一粟，這也造成了巨大的“稀缺”——在內(nèi)憂外患的大清國，只有租界內(nèi)可以提供相對和平、穩(wěn)定、法制化的空間，而享受這種資源的唯一辦法，就是在租界內(nèi)購置房地產(chǎn)。

這是一種特殊的“剛需”——不是那種居者有其屋的“剛需”，而是對于法治和穩(wěn)定的“剛需”。極度“稀缺”與極度“剛需”，形成了巨大的落差，這成為租界內(nèi)房地產(chǎn)騰飛的發(fā)動機(jī)。房地產(chǎn)迅速成為租界的支柱產(chǎn)業(yè)，到1901年，英國人在上海投資的1億美元中，60%都投向了房地產(chǎn)。

這種潮流，也逐漸擴(kuò)展到了其他開放口岸，在清末的大動蕩中，天津迎來房地產(chǎn)的第一次高潮。帝國的崩潰，令大量的前朝勛貴、富豪，成為天津租界房地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)客戶，而更為龐大的逃難平民，則構(gòu)建了龐大的低端市場和廉價勞動力。

在民國初年持續(xù)不斷的政局亂象中，天津的房地產(chǎn)行業(yè)如同上海一樣，享受了一波又一波的高潮。在1917年張勛復(fù)辟的鬧劇中，如潮的難民甚至令天津租界內(nèi)一房難求。

作者為文史學(xué)者