土地作為最為基礎(chǔ)的要素，在城鎮(zhèn)化過程中扮演著重要的角色。從中國的情況觀察，依托于城鄉(xiāng)二元的土地制度安排，支撐了中國快速的、低成本的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程，也推動了中國經(jīng)濟(jì)的高速增長。然而，在多數(shù)人看來，雖然中國的土地城鎮(zhèn)化取得了明顯的成效，但也產(chǎn)生了不少的問題，能否解決這些問題，是下一階段實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵之一。

土地城鎮(zhèn)化的不平衡和低效率是兩個(gè)有待解決的問題。

快速的土地城鎮(zhèn)化背后也包含著一些問題，這主要表現(xiàn)在土地?cái)U(kuò)張的速度和用地結(jié)構(gòu)的問題上。

土地城鎮(zhèn)化速度快于人口城鎮(zhèn)化速度是共識?？傮w上看，根據(jù)對不同地區(qū)不同時(shí)期的數(shù)據(jù)測算，城市用地規(guī)模增長彈性系數(shù)（即城市用地增長率/人口增長率）為1.36-2.30，高于世界公認(rèn)的合理限度1.12。然而，一個(gè)更需要關(guān)注的問題是相比于東部，中部和西部的這一現(xiàn)象更為突出。與此同時(shí)，另一個(gè)尚未被充分認(rèn)識和討論的事實(shí)是土地使用結(jié)構(gòu)也存在一定程度的扭曲，中國的土地使用過度地投向工業(yè)，地方政府競相招商引資，以極為低廉的價(jià)格更多地出讓工業(yè)用地，住宅和商業(yè)用地、公共用地比例在整個(gè)土地使用中所占比例過低。與國際大都市相比，中國城市的居住、交通、綠地占比過低。而國際上的大都市所承載的主要是居住功能，工業(yè)用地在城市中的比例一般較低，從日本東京都的用地結(jié)構(gòu)來看，東京都58.2%的土地為居住用地，工業(yè)用地僅占到10%左右。

土地高速擴(kuò)張所帶來的是土地的低效利用，中國過去經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的低效率和高耗能很大程度上來自于土地這一重要資源價(jià)格扭曲所帶來的低效利用，從國際比較來看，即便是北京、上海這些中國最發(fā)達(dá)的城市，其土地利用效率與發(fā)達(dá)國家的城市相比，仍有較大差距。

依托于土地的融資模式，使得地方政府的債務(wù)擴(kuò)張較快，暗含一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

這里的作用機(jī)制是土地可以作為資本金和資產(chǎn)抵押物，使企業(yè)和地方政府在一定的限度內(nèi)使用金融杠桿。土地在某種程度上可以作為投資主體的自有資本金，當(dāng)?shù)胤秸圆煌绞较蚱髽I(yè)、開發(fā)商等投資主體投放土地，相當(dāng)于增加了這些機(jī)構(gòu)的自有資本金，使之可以擴(kuò)大信用，使用金融杠桿，從而動用更多的資金用于投資。另外土地也可以作為資產(chǎn)抵押物，通過政府的土地儲備中心、政策性公司和開發(fā)區(qū)管委會的土地作抵押，這些機(jī)構(gòu)的債務(wù)擴(kuò)張也成為可能。然而，這種方式對土地市場的敏感度較高，如果土地市場降溫，土地價(jià)格下跌、土地出讓數(shù)量減少，那么不僅一些項(xiàng)目的融資可能出現(xiàn)困難，并會產(chǎn)生一些金融風(fēng)險(xiǎn)。

改革是實(shí)現(xiàn)土地更為效率使用的必要選項(xiàng)。

通常，在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的不同階段，城市建設(shè)用地總規(guī)模一般會經(jīng)歷“緩慢增長、加速增長、低速增長、基本穩(wěn)定”的變化軌跡。從這個(gè)角度觀察，總體上中國已逐步進(jìn)入工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的中后期階段，未來的建設(shè)用地規(guī)模將進(jìn)入“低速增長”，而東部沿海發(fā)達(dá)城市處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的后期階段，未來的建設(shè)用地規(guī)模將“基本穩(wěn)定”，增速將會更低。因此，在這種情況下，以量的擴(kuò)張為主的土地城鎮(zhèn)化階段較為趨緩，而通過改革以實(shí)現(xiàn)質(zhì)的提升則是未來的關(guān)鍵所在。