華僑城計劃在6月6日召開的股東大會上審議的“買地議案”中，除了擬建商業(yè)物業(yè)的一塊土地有可能引發(fā)同業(yè)競爭外，其購買的另外一塊集團土地——華僑城城區(qū)西北部（02-03和02-05地塊），則在定價上存在諸多疑點。

記者實地采訪發(fā)現(xiàn)，該地塊所處地段較差，且周邊環(huán)境不佳，與華僑城以往獲得的開發(fā)地塊不能相提并論，但在定價上卻參考了周邊較好地塊的定價，如該筆交易成行，華僑城的中小股東利益無疑受到侵害，但這種侵害卻因為玄機暗藏于價格之中，因此不易發(fā)現(xiàn)。

地段較差 環(huán)境不佳

據(jù)悉，此次華僑城擬向集團購買的四宗土地中，該“02-03和02-05”地塊的土地面積為20.82萬平方米，規(guī)劃41.92萬平方米的住宅，加上11289平方米的商業(yè)，規(guī)劃容積率為2.07。該地塊整體作價39.4億元，也是此次交易中金額最大的一宗土地。

記者現(xiàn)場了解到，該地塊所處位置實際上是深圳華僑城片區(qū)的位置，地塊北臨北環(huán)大道，存在噪音污染且空氣質量較差。同時，該地塊南臨深圳最大的城中村白石洲，居住環(huán)境及治安管理都存在問題。

長期居住在深圳華僑城純水岸的韓小姐向記者表示，由于長期居住在這一區(qū)域，且時常關注華僑城的開發(fā)動向，因此她對這一區(qū)域的周邊環(huán)境相當熟悉，上述地塊由于“北臨快速路，南面城中村”，天然的資源稟賦就比片區(qū)內的其它地塊要差，華僑城如何在該地塊上建造高品質的物業(yè)，且售價能夠比擬華僑城純水岸？這是她目前的困惑所在。

價格玄機

華僑城股東大會議案資料顯示，在這樣的背景下，該地塊仍將以39.4億元交易，該價格以最終土地單價9153元/平方米確定。

可資對比的是，與“02-03和02-05”地塊臨近的“僑城馨苑”在2010年5月份開盤時的價格為2萬余元/平米，雖然此后深圳房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲，但目前“僑城馨苑”二手房市場的交易價格也多只是在2.5萬元—3萬元/平米之間。目前華僑城純水岸14期則是以約6萬元/平米的價格進行交易。由于地塊地段的差異而造成的最終市場價格差異可見一斑。

華僑城董事會秘書處的劉軻對上述價格差異和地塊定價進行了解釋，他認為以多年前“僑城馨苑”的開盤價做為現(xiàn)在地價的參考并不合適，另一方面，僑城馨苑的定位與戶型與華僑城城區(qū)西北部片區(qū)的規(guī)劃也具有一定的差異。他同時強調，該地塊的評估是由獨立的專業(yè)評估機構根據(jù)專業(yè)人員的實地調查，參照近段時間內有和評估對象所在區(qū)域內類似情況的住宅、商業(yè)用地的交易案例而采用市場化的評估機制。

不過，這一解釋并不能夠完全厘清“僑城馨苑”當前二手房價格與“純水岸”之間的巨大差異。

有華僑城中小股東向記者表示，由于該購地議案已準備相當長的時間，即使有少數(shù)小股東反對，恐怕最后也不能阻止議案獲得通過。但華僑城集團與華僑城之間進行上述土地交易并未充分考慮中小股東的利益，如果上述地塊的地段不佳，開發(fā)難度大，本不應該賣給上市公司，華僑城集團此舉有轉嫁風險的嫌疑。同時，即使一定要將土地賣給上市公司，在定價上也應該充分聽取中小股東的意見，僅憑單一的“評估”價未免草率。