如何實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化成為世界銻都冷水江市的攻堅(jiān)難題，為此，近年來，冷水江市國(guó)土資源局除了實(shí)現(xiàn)土地網(wǎng)上招拍掛之外，還加強(qiáng)了土地交易的流程監(jiān)管、建立健全了相關(guān)配套制度。

成效非常明顯。從2010年到2012年，冷水江市國(guó)土資源局掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)共118宗，出讓面積97公頃，成交總價(jià)款5.3億。其中，2012年一共掛牌43宗地，成交價(jià)款2.9億元，創(chuàng)歷史新高。

網(wǎng)上招拍掛催生“地王”

“297萬起拍，10萬起價(jià)?！?/p>

“307萬、317萬……467萬。”

這是2012年年底，冷水江市國(guó)土資源局通過土地網(wǎng)上交易系統(tǒng)后，經(jīng)過18次叫價(jià)后成交的一宗土地。

2012年，冷水江市通過改革土地交易方式，建成并運(yùn)行了土地網(wǎng)上交易系統(tǒng)，此后，凡經(jīng)營(yíng)性用地，全部實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上掛牌交易，網(wǎng)上掛牌率達(dá)100﹪，成為婁底市五縣區(qū)第一個(gè)全面實(shí)現(xiàn)土地網(wǎng)上招拍掛的縣市，并由此誕生了387萬/畝的地王，逐步實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化。

為了規(guī)范作業(yè)，冷水江市土地網(wǎng)上交易系統(tǒng)實(shí)行“專人分別掌握密碼”，紀(jì)檢監(jiān)察全程監(jiān)督參與，嚴(yán)格按照網(wǎng)上掛牌交易規(guī)則進(jìn)行操作。土地網(wǎng)上掛牌交易，必須經(jīng)過發(fā)布網(wǎng)上掛牌交易公告、申請(qǐng)人辦理UK數(shù)字證書、申請(qǐng)人提出競(jìng)買申請(qǐng)、申請(qǐng)人繳納競(jìng)買保證金獲得競(jìng)買資格、競(jìng)買人報(bào)價(jià)及網(wǎng)上競(jìng)價(jià)、成交確認(rèn)等步驟，環(huán)環(huán)相扣，缺一不可。

重要的是，這一系列程序完全在封閉保密狀態(tài)下進(jìn)行，競(jìng)買人足不出戶即可參加網(wǎng)上競(jìng)買土地使用權(quán)，最大限度確保土地使用權(quán)交易擺脫人為操縱等干擾現(xiàn)象。

同時(shí)，土地交易網(wǎng)上招拍掛還可以使得土地價(jià)值最大化，以前未實(shí)行網(wǎng)上招拍掛時(shí)，每宗地基本上就是底價(jià)交易。以467萬成交的這宗地為例，底價(jià)是297萬，網(wǎng)掛后，它的價(jià)值陡增170萬元。

陽光下的流程監(jiān)管

“流程陽光，才能真正保證交易陽光?！崩渌袊?guó)土資源局土地管理辦公室主任李武敦說。

首先，充分做好土地招拍掛出讓前期準(zhǔn)備工作，采取分片包干負(fù)責(zé)，嚴(yán)格審查擬出讓宗地權(quán)屬來源、四至界線，做到土地權(quán)屬合法、界址清楚。為了掌握全市土地資源市場(chǎng)情況，冷水江市國(guó)土資源局領(lǐng)導(dǎo)非常重視。2012年7月，冷水江市國(guó)土資源局局長(zhǎng)鄧慶華帶領(lǐng)相關(guān)職能股室負(fù)責(zé)人，對(duì)市區(qū)臨街面有多少剩余土地進(jìn)行排查摸底，對(duì)有商業(yè)價(jià)值的土地進(jìn)行登記，對(duì)盤活冷水江市土地市場(chǎng)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

其次，土地招拍掛出讓信息公開。對(duì)出讓的每宗地塊，土地交易中心及時(shí)將地塊的位置、面積、價(jià)格、出讓條件等內(nèi)容，利用報(bào)紙、國(guó)土資源交易平臺(tái)、有線電視、網(wǎng)站等大眾媒體及土地交易大廳顯示屏及公示牌向社會(huì)進(jìn)行公告，公告期限不少于20個(gè)工作日，同時(shí)，印刷土地出讓信息公告張貼到漣源市和新化縣等縣市，有效地?cái)U(kuò)大了信息公開的覆蓋面。

再次，采用局集體會(huì)審擬初價(jià)、市地價(jià)管理領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策定價(jià)的方式。局集體會(huì)審由局長(zhǎng)、分管副局長(zhǎng)、地產(chǎn)管理辦公室主任、評(píng)估所所長(zhǎng)、相關(guān)股室負(fù)責(zé)人等7人組成，通過對(duì)每宗地的性質(zhì)、用途、容積率等進(jìn)行討論，按照不同用途、不同性質(zhì)、不同級(jí)別的土地?cái)M出初審價(jià)格，最后報(bào)送由主管副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)、各相關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人組成的市地價(jià)管理領(lǐng)導(dǎo)小組實(shí)行集體決策定價(jià)。

土地交易配套制度逐步健全

為了規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，冷水江市國(guó)土資源局建立并實(shí)施了土地公開交易、基準(zhǔn)地價(jià)定期更新公布、建設(shè)用地集中供應(yīng)、建設(shè)用地供應(yīng)總量控制、土地價(jià)格集體決策、土地出讓計(jì)劃發(fā)布等制度。

冷水江市擁有婁底市最規(guī)范的、最具時(shí)效性的基準(zhǔn)地價(jià)。

“我們基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)市場(chǎng)變化，每?jī)赡旮乱淮巍?013年土地基準(zhǔn)地價(jià)基本上已經(jīng)報(bào)到省里去了，讓土地交易有價(jià)可依，這也是土地價(jià)格最大化的措施之一，”李武敦介紹說。

同時(shí)，值得一提的是2012年5月5日冷水江市人民政府制定了《關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地調(diào)整容積率補(bǔ)交土地出讓金的通知》。這是冷水江市第一次專門出臺(tái)了有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地調(diào)整容積率的土地規(guī)范性文件。

這個(gè)文件出臺(tái)有著深刻的現(xiàn)實(shí)背景。因?yàn)殡S著城市發(fā)展，國(guó)有建設(shè)用地需求量日增，在這過程中，冷水江市國(guó)土資源局發(fā)現(xiàn)國(guó)有建設(shè)用地的容積率存在超標(biāo)現(xiàn)象，此文件出臺(tái)后，能有效地保證國(guó)有資源不被流失。

另外，市紀(jì)委監(jiān)察、國(guó)土資源等部門還建立了出讓用地項(xiàng)目建設(shè)情況跟蹤監(jiān)管機(jī)制，有力保障和促進(jìn)了經(jīng)營(yíng)性用地、工業(yè)用地招拍掛出讓工作的健康深入地開展。加強(qiáng)服務(wù)制度建設(shè)，以土地市場(chǎng)交易中心為服務(wù)重點(diǎn)，從交易資料受理到交易完成，除了繳費(fèi)，均由交易中心服務(wù)人員全程辦理，避免了百姓辦事來回跑。