國(guó)內(nèi)廣泛使用的房地產(chǎn)指數(shù)是中國(guó)指數(shù)研究院編制的中國(guó)百城房地產(chǎn)指數(shù)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的網(wǎng)站，中國(guó)百城房地產(chǎn)指數(shù)的房?jī)r(jià)樣本范圍，包括各城市所有在售商品房項(xiàng)目（新房）。

國(guó)內(nèi)廣泛使用的房地產(chǎn)指數(shù)是中國(guó)指數(shù)研究院編制的中國(guó)百城房地產(chǎn)指數(shù)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的網(wǎng)站，中國(guó)百城房地產(chǎn)指數(shù)的房?jī)r(jià)樣本范圍，包括各城市所有在售商品房項(xiàng)目（新房）。

這一曾在成熟國(guó)家被廣泛被采納的編制方法，在過(guò)去一段受到了國(guó)外學(xué)界的廣泛質(zhì)疑。在國(guó)內(nèi)高速變革的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下和城市化快速推動(dòng)的進(jìn)程中，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)編制中的樣本選擇偏差，尤其值得關(guān)注。

以北京市的房?jī)r(jià)為例。北京在城市規(guī)劃上有從城中心到郊縣的“環(huán)”式規(guī)劃，從八十年代的二環(huán)路，現(xiàn)在已經(jīng)修到了近郊區(qū)縣的六環(huán)路。伴隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，新開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址也自然越來(lái)越遠(yuǎn)。在21世紀(jì)之初還算偏遠(yuǎn)的亞運(yùn)村，望京，亦莊等地，現(xiàn)在已經(jīng)成為炙手可熱的核心地區(qū)了。與此同時(shí)，在十多年前的新開工項(xiàng)目中占很高比例的三環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)是鳳毛麟角了。

如果只是簡(jiǎn)單采用新竣工項(xiàng)目的均價(jià)來(lái)編制房地產(chǎn)指數(shù)，就會(huì)不可避免地忽略一個(gè)重要事實(shí)：目前新竣工項(xiàng)目的地理組成已經(jīng)大不同于十年前竣工項(xiàng)目的地理組成。由于新竣工項(xiàng)目越來(lái)越遠(yuǎn)，而級(jí)差地租有導(dǎo)致了核心地區(qū)的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)（遠(yuǎn)遠(yuǎn)）高于周邊地區(qū)。上述統(tǒng)計(jì)樣本上的偏差會(huì)直接導(dǎo)致目前的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制低估了，甚至大大低估了房?jī)r(jià)在過(guò)去十多年間的漲幅。

用虛擬數(shù)據(jù)舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子。2000年北京三環(huán)內(nèi)新房房?jī)r(jià)平均為5000元/平米，三環(huán)環(huán)至五環(huán)之間平均為3000元/平米，五環(huán)之外之間房?jī)r(jià)平均為1000元/平米。到了2012年，三環(huán)內(nèi)新房房?jī)r(jià)為20000元/平米，三環(huán)到五環(huán)之間平均為30000元/平米，五環(huán)之外的房?jī)r(jià)平均為10000元/平米。

假設(shè)新房分布的地域不變，三環(huán)之內(nèi)占百分之五十，三環(huán)到五環(huán)之間占百分之四十，五環(huán)之外占百分之十，那么2000年北京的平均房?jī)r(jià)是3800元/平米（5000×0.5+3000×0.4+1000×0.1），2012年北京的房?jī)r(jià)是38000元/平米（50000×0.5+30000×0.4+10000×0.1）。十二年間，房?jī)r(jià)上漲了900%。

而現(xiàn)實(shí)是，到了2012年，新房的地域分布發(fā)生了重大的變化。2012年五環(huán)外的新房占據(jù)了新房總量的百分之五十，三環(huán)到五環(huán)之間占據(jù)了百分之四十，三環(huán)之內(nèi)只占百分之十。按照這種地域分布，也就是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)的計(jì)算方法，2012年的北京房?jī)r(jià)就是22000元/平米（50000×0.1+30000×0.4+10000×0.5），幾乎只是前一種方法的一半左右。按照這種方法，十二年間，房?jī)r(jià)僅上漲了340%。可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)因?yàn)楹雎粤藰颖驹跁r(shí)間序列上的重大變化，統(tǒng)計(jì)出來(lái)的中國(guó)百城房地產(chǎn)指數(shù)，嚴(yán)重地低估了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲幅度。

這種測(cè)量方法上的偏差，從方法論上講是缺乏科學(xué)性的，從政策意義上來(lái)講是會(huì)帶有很大的誤導(dǎo)效應(yīng)的。這也可以解釋為什么城鎮(zhèn)居民對(duì)房?jī)r(jià)高企的怨聲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以解釋的范圍，為什么中國(guó)的房地產(chǎn)痛苦指數(shù)大大超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家甚至主要發(fā)展中國(guó)家，并且一時(shí)看不到調(diào)整的跡象和動(dòng)力。

過(guò)去兩年的房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，不乏聽(tīng)到地方政府限制某些高價(jià)樓盤銷售，以保證房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)不會(huì)上升的做法。且不論這種做法背后的政治經(jīng)濟(jì)考慮，單是這種做法本身，就暴露了以新房銷售價(jià)格和規(guī)模編制房地產(chǎn)指數(shù)方法在中國(guó)目前特定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和房地產(chǎn)調(diào)控政策下的局限性。