土地流轉(zhuǎn)信托近期成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，城鎮(zhèn)化推進(jìn)使土地改革概念走熱，十八屆三中全會(huì)又釋放出土地流轉(zhuǎn)將加速推進(jìn)的信號(hào)

十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中明確提出：加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系。堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有權(quán)，依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)。穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長(zhǎng)久不變，在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

土地流轉(zhuǎn)或成改革方向

其實(shí)，在此《決定》之前，就有土地專(zhuān)家認(rèn)為，打破土地二元結(jié)構(gòu)限制是新一輪土地改革的核心。

早在今年4月中旬，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明第一次部長(zhǎng)辦公會(huì)審議通過(guò)《保發(fā)展保紅線工程2013年行動(dòng)方案》，在配套改革方面，行動(dòng)方案提出的第一項(xiàng)工作即為農(nóng)地流轉(zhuǎn)。

在6月24日召開(kāi)的“促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展土地管理制度改革座談會(huì)”上，姜大明再次強(qiáng)調(diào)，必須抓住城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，推進(jìn)土地管理制度的改革完善，釋放改革“紅利”。

隨后，國(guó)土資源部又發(fā)布消息稱(chēng)，“截至2012年底，全國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)累計(jì)確權(quán)登記發(fā)證約620萬(wàn)宗，發(fā)證率達(dá)94.7%，基本完成了農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證任務(wù)?！?/p>

由此不難看出中國(guó)推進(jìn)新一輪土地制度改革的條件越來(lái)越成熟，腳步日益臨近。

沉睡的巨量資本被喚醒

過(guò)去我國(guó)數(shù)量龐大的農(nóng)村集體建設(shè)用地普遍存在利用不合理、效率低下等問(wèn)題。農(nóng)民的承包地、宅基地、住房因?yàn)楦鞣N嚴(yán)格限制而不能作為資本流動(dòng)，更別說(shuō)帶來(lái)財(cái)產(chǎn)性收入。而實(shí)際上農(nóng)村集體用地隱形市場(chǎng)相當(dāng)活躍，所以才會(huì)出現(xiàn)違法用地屢禁不止。如果讓工業(yè)化與城鎮(zhèn)化過(guò)程中農(nóng)民也能夠真正受益，改革就勢(shì)在必行。

據(jù)不確切統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前大約有18億畝耕地、2.5億畝農(nóng)村建設(shè)用地，三中全會(huì)《決定》為這些帶來(lái)了抵押權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、處置權(quán)，開(kāi)放力度大開(kāi)。城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)有望形成，城鄉(xiāng)要素不平等的堅(jiān)冰被打破，給農(nóng)村及相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)無(wú)窮的想象力。農(nóng)民的巨大沉睡資產(chǎn)將被激活，金融機(jī)構(gòu)將帶來(lái)巨型擴(kuò)張。

那么如何解決實(shí)際占地2億多畝、價(jià)值100萬(wàn)億元人民幣以上的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，建構(gòu)全國(guó)統(tǒng)一的土地使用權(quán)體系，形成公開(kāi)化的中國(guó)村鎮(zhèn)房市和構(gòu)建中國(guó)房市的全流通格局，這是一個(gè)大問(wèn)題。

農(nóng)地入市須打破壟斷

農(nóng)村集體土地的上市，顯然不宜走政府拍賣(mài)的老路。農(nóng)民直接成為土地交易主體，就要打破長(zhǎng)期以來(lái)地方政府處于壟斷地位的局面。農(nóng)村集體建設(shè)土地入市是未來(lái)的必然趨勢(shì)，但前提是須明確產(chǎn)權(quán)主體及權(quán)益分配機(jī)制，防止公權(quán)力侵占。目前我國(guó)的農(nóng)村土地普遍存在主體虛位、主體混亂問(wèn)題，未來(lái)應(yīng)該確權(quán)發(fā)證，明確農(nóng)民的權(quán)益，在此基礎(chǔ)上建設(shè)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)。

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)目前還受到諸多制約限制，如何建立起一個(gè)農(nóng)村集體建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)市場(chǎng)非常重要，只有實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市國(guó)有建設(shè)用地“同地同價(jià)同權(quán)”要素市場(chǎng)平等化，才能真正流轉(zhuǎn)。未來(lái)應(yīng)該允許農(nóng)村集體宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓、抵押和出租，還應(yīng)該允許農(nóng)民住房的買(mǎi)賣(mài)、抵押和出租。

此外如何讓農(nóng)民通過(guò)土地等不動(dòng)產(chǎn)的抵押享受到平等的金融服務(wù)也需要政策突破，如何建立穩(wěn)定的農(nóng)地流轉(zhuǎn)機(jī)制也需要政策突破等。

土地流轉(zhuǎn)信托避陷阱方有為

城填化推進(jìn)使土地改革概念走熱，十八屆三中全會(huì)再度釋放出土地流轉(zhuǎn)將加速推進(jìn)的信號(hào)，而信托公司很早便開(kāi)始布局土地流轉(zhuǎn)信托。

據(jù)了解，早在2010年國(guó)內(nèi)已有土地流轉(zhuǎn)信托問(wèn)世，但并未得到推廣。雖然目前土地流轉(zhuǎn)信托在法律層面仍需突破，盈利模式也并不成熟，不過(guò)很多信托公司已把土地流轉(zhuǎn)信托作為新的拓展領(lǐng)域。

2013年10月中旬，某信托發(fā)布公告，中國(guó)首只農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃已于正式成立，目標(biāo)土地是安徽省宿州市埇橋區(qū)的土地，首期產(chǎn)品涉及的流轉(zhuǎn)土地面積達(dá)5400畝。對(duì)此創(chuàng)新，信托業(yè)界可謂歡欣鼓舞。

而如果采取土地流轉(zhuǎn)信托的方式，由信托公司向投資人募集資金，由地方政府向農(nóng)民征收整合土地資源，交給專(zhuān)門(mén)的農(nóng)業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。

那么，參與的各方如何賺錢(qián)呢？往往最大的誘惑也會(huì)成為最大的漏洞。特別是作為推動(dòng)的主要三方：信托公司、地方政府和農(nóng)業(yè)公司的積極性從何而來(lái)呢？如果通過(guò)早期一兩年的試驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，按照常規(guī)正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行運(yùn)營(yíng)，很難賺到錢(qián)，甚至?xí)潛p，其代理人會(huì)不會(huì)走到投機(jī)，甚至透支信譽(yù)毀滅價(jià)值的道路上去呢？

土地流轉(zhuǎn)信托還隱藏著另外一個(gè)重大隱患，那就是強(qiáng)行征地風(fēng)險(xiǎn)。目前的征地壟斷帶來(lái)太大的社會(huì)問(wèn)題，實(shí)際城鄉(xiāng)建設(shè)用地同權(quán)同利后，農(nóng)村的集體建設(shè)用地或許才能夠真正入市。

然而不管怎樣，“從象征意義來(lái)說(shuō)，首單土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品推出的意義可以用偉大來(lái)形容。”上海某信托公司研發(fā)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，這位人士還指出，土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品的推出意味著目前制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的瓶頸得以突破，這對(duì)加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和利用，提高農(nóng)村土地利用效率，促進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化發(fā)展具有重大的意義。

排除可能存在的隱患，避開(kāi)并非假想的陷阱，土地流轉(zhuǎn)信托作為信托的創(chuàng)新品種，還是可大有所為的。