■ 何 艷 副教授 許珍璐（、湖北工業(yè)大學經(jīng)濟與政法學院武漢 4300682、財政部財政科學研究所 北京 0042）

武漢中央商務(wù)區(qū)發(fā)展的現(xiàn)狀與問題

■ 何 艷1、2副教授 許珍璐1（1、湖北工業(yè)大學經(jīng)濟與政法學院武漢 4300682、財政部財政科學研究所 北京 100142）

中央商務(wù)區(qū)是推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的新載體。本文在分析了武漢各商務(wù)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀和特征的基礎(chǔ)上，指出其定位相似、政府管理滯后、市場作用不充分和市政配套設(shè)施不完善等問題，并給出了政策建議。

中央商務(wù)區(qū) 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

中心商務(wù)區(qū)（Central Business District，CBD），最初由歐內(nèi)斯特·伯吉斯于1923年提出，他認為城市的社會功能圍繞一個中心呈同心圓狀分五個圈層展開，這個中心即為“城市地理和功能的核心區(qū)域”（Burgess，1925）。當前，CBD已不僅僅是一個空間概念，而成為一個含空間和產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的龐大經(jīng)濟體。簡單地說，CBD是城市的功能核心區(qū)，集中大量信息、金融、貿(mào)易、商業(yè)企業(yè)及中介機構(gòu)，并有商務(wù)辦公、酒店、公寓和娛樂等設(shè)施配套。在我國，各大城市都熱衷于建設(shè)中心商務(wù)區(qū)，但隨著北京、上海、廣州等城市的物價、地價和房價的上漲，許多企業(yè)開始“逃離”北上廣，CBD呈現(xiàn)出由中心城市向中部城市發(fā)展的趨勢。在此背景下，武漢對外構(gòu)筑起“1+8 城市圈”，對內(nèi)則啟動了以金融、保險、貿(mào)易、信息和咨詢等產(chǎn)業(yè)為主的商務(wù)區(qū)的建設(shè)。

武漢C B D建設(shè)的現(xiàn)狀

武漢的中央商務(wù)區(qū)包括兩大類。一是傳統(tǒng)商圈，包括中南廣場、漢陽王家灣、武漢廣場和光谷等；二是新興商務(wù)區(qū)，以漢口王家墩CBD、東湖CBD和沿江CBD為代表。這里重點介紹新興的中央商務(wù)區(qū)。

（一）漢口王家墩商務(wù)區(qū)

王家墩是武漢地區(qū)最早開始籌劃建設(shè)的中央商務(wù)區(qū)，早在1995年，就已經(jīng)提出了規(guī)劃構(gòu)想。在武漢市“十一五”規(guī)劃中，王家墩CBD的建設(shè)被列入重點內(nèi)容后，其建設(shè)速度不斷加快。王家墩CBD總規(guī)劃面積1400余萬平方米，目前已有武漢中心等19個項目在建，到2013年CBD核心區(qū)域的項目開工將達到50%以上（胡長幸，2011）。其中，高88層的武漢中心大廈首創(chuàng)華中地區(qū)最高、最先和最深的建筑物，并將成為武漢的地標之一。毫無疑問，王家墩CBD將成為武漢的“城市的功能核心區(qū)”，城市的經(jīng)濟、科技、文化、信息將高度集中于此（林建偉，2010）。

（二）東湖中央文化區(qū)

東湖中央文化區(qū)于20 09年啟動，2013年完工，全部占地面積為1.8平方公里，總投資超過500億元（涂亞卓，2009）。商務(wù)區(qū)定位在集商務(wù)、商業(yè)、文化、居住、旅游五大功能區(qū)于一體的綠色CBD，其代表項目包括楚河漢街、漢秀劇場和萬達廣場等。其中，楚河全長2.2公里，是國務(wù)院批準的武漢市“六湖連通水網(wǎng)治理工程”的首個工程。漢街是武漢的文化展示區(qū)，將是“中國第一，世界一流，業(yè)內(nèi)朝拜之地”（孟妮，2012）。

（三）沿江商務(wù)區(qū)

沿江商務(wù)區(qū)起源于20世紀初漢口開埠后的金融商貿(mào)（王軼娟，2010），目前江岸、口、武昌、青山等區(qū)政府均著力打造沿江CBD。以武昌濱江商務(wù)區(qū)為例，總用地規(guī)模約277公頃，沿江長度5530米。商務(wù)區(qū)的中心——武漢綠地中心，占地2平方公里，將是中國第一高樓?？梢姡瑸I江商務(wù)區(qū)也會是武漢市經(jīng)濟、金融、貿(mào)易發(fā)展的聚焦點，成為武漢承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的重要平臺。

武漢C B D發(fā)展的特征

（一）商務(wù)區(qū)迅速發(fā)展

東湖中央文化區(qū)發(fā)展最迅速的，從開工到完工僅5年的時間。除楚河漢街外，世界級的電影主題公園、杜莎夫人蠟像館、武昌第一高端百貨、中國第一家七星級酒店等也陸續(xù)建成。漢口沿江商務(wù)區(qū)發(fā)展最成熟，前后雖然歷經(jīng)了近100年，但近年來CBD升級步伐加快，目前已形成沿江大道金融帶、吉慶民俗文化街、江灘影像旅游街和港澳臺風情街等特色街。王家墩是所有CBD中規(guī)劃面積最大的，現(xiàn)在也進入了全面建設(shè)階段。

（二）開發(fā)模式各具特色

沿江商務(wù)區(qū)的早期是在繁華商埠的帶動下自主形成的，而后期則是在政府主導(dǎo)下，借助市場力量建立的。從土地使用、規(guī)劃設(shè)計到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資等都是各區(qū)政府的工作重點。東湖中央文化區(qū)采取了“政府規(guī)劃+企業(yè)開發(fā)”的模式，即在政府規(guī)劃方案下，由萬達集團等企業(yè)主導(dǎo)完成。王家墩商務(wù)區(qū)則是政府引導(dǎo)與企業(yè)運作相結(jié)合的方式。負責商務(wù)區(qū)的投資、開發(fā)、建設(shè)和運營的主體是王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份公司，它由泛海建設(shè)等企業(yè)，與武漢中央商務(wù)區(qū)投資控股集團有限公司合資建立。后者為國有獨資公司，是政府經(jīng)營城市的執(zhí)行體，也是政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資平臺。從總體上看，各商務(wù)區(qū)的發(fā)展模式更偏向于政府主導(dǎo)型，但市場化的運作形式也被逐漸運用到商務(wù)區(qū)的建設(shè)中。

（三）高效型與生態(tài)型并重

由于土地價格昂貴，所以商務(wù)區(qū)的建設(shè)需要高效與生態(tài)并重。一是高樓大廈云集。除武漢中心大廈和武漢綠地中心外，各個CBD均建立眾多高層商、住樓層，例如泛海國際SOHO、泛海城市廣場、武漢天地和萬達公館等。二是各商務(wù)區(qū)均注重綠地保護和綠色生態(tài)建筑。王家墩公園、后襄河公園、原生水杉林和夢澤湖公園等綠地，構(gòu)成了王家墩商務(wù)區(qū)的“綠肺”，也是全國區(qū)域性發(fā)展綠色建筑的典范。連通東湖和沙湖的楚河及濱河綠化帶，為城市提供休閑和旅游資源。

武漢C B D發(fā)展存在的問題

（一）定位相似

CBD是一個城市的核心功能區(qū)，需要具備高端商務(wù)功能，而金融和投資機構(gòu)首當其中。表1 為六個商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，其中金融業(yè)是四個商務(wù)區(qū)的核心產(chǎn)業(yè)，高科技和信息則是三個區(qū)發(fā)展的重點。相似的定位將使要素資源高度分散，直接結(jié)果就是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高科技企業(yè)在每個CBD中的分布比例少，而更多的產(chǎn)業(yè)是傳統(tǒng)商業(yè)和低端商務(wù)業(yè)等。

（二）政府管理滯后

武漢商務(wù)區(qū)的管理分為兩種類型，一是政府主導(dǎo)型管理，二是政府引導(dǎo)下市場化運作。前者以傳統(tǒng)商圈為主，其管理組織處于臨時負責狀態(tài)，不能行使完整的管理權(quán)。新興商務(wù)區(qū)則屬于后者。從表1 可以看出，武漢各商務(wù)區(qū)歸屬不同區(qū)政府管理，這將導(dǎo)致他們各自為戰(zhàn)，自行招商、自我配套，CBD處于無序競爭狀態(tài)。武漢市也沒有建立統(tǒng)一的CBD政府管理機構(gòu)，相關(guān)管理政策和法規(guī)尚未出臺。此外，公正嚴明的法制環(huán)境、規(guī)范有序的市場環(huán)境、穩(wěn)步開放的政策環(huán)境、優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)環(huán)境和健康文明的人文環(huán)境等也是CBD發(fā)展的重要保障。

（三）市場作用不充分

在CBD建設(shè)過程中，市場的自由發(fā)展和政府的規(guī)劃引導(dǎo)，都發(fā)揮著重要作用。雖然武漢各商務(wù)區(qū)的發(fā)展模式各異，但卻具有一個共同特點，即政府作用較大。這是因為，一是社會主義市場經(jīng)濟中政府職能還不完善，二是政府主導(dǎo)下CBD的發(fā)展速度快、時間短。盡管市場作用不斷強化，但相比于政府力量來說仍顯弱小。以東湖中央文化區(qū)和王家墩商務(wù)區(qū)為例，兩者雖然采用了企業(yè)參與的方式，但政府的規(guī)劃和政策等起到了不可忽視的作用，集聚特征目前并不明顯。市場的不充分表現(xiàn)將導(dǎo)致：首先，生活、生產(chǎn)成本與可接收能力的脫節(jié)，特別是地價和房價的增長速度超過CBD開發(fā)速度；其次，入駐企業(yè)與配套產(chǎn)業(yè)的脫節(jié)；再次，創(chuàng)業(yè)、融資、稅收和通關(guān)等需求與現(xiàn)行制度的脫節(jié)。

（四）市政配套設(shè)施不完善

交通條件是CBD形成的基礎(chǔ)，但同時也是CBD發(fā)展的制約因素。武漢的中央商務(wù)區(qū)是以政府規(guī)劃為提前進行建設(shè)的，在CBD運行的前期，入駐的人和企業(yè)較少，交通十分寬裕。但是，這些CBD都兼有商業(yè)中心的功能，隨著企業(yè)、人流和貨流的增加，商務(wù)區(qū)內(nèi)和區(qū)間的交通均會面臨很大壓力（佩文森，2011）。高層建筑是CBD的亮點，但也意味著較大環(huán)境問題及強大的交通壓力。例如在王家墩CBD的建設(shè)大道就已出現(xiàn)車流量過大，高峰時期行車難的現(xiàn)象。另外，停車場難也是高樓層的負面效應(yīng)之一。

表1 武漢中央商務(wù)區(qū)的定位

政策建議

近年來，隨著武漢市經(jīng)濟的發(fā)展，其金融業(yè)的集群優(yōu)勢和科技人文優(yōu)勢已初步顯露出來。針對武漢中央商務(wù)區(qū)存在的問題，提出以下政策建議：

（一）實施“一主多副”的發(fā)展戰(zhàn)略

針對多中心的問題，國內(nèi)外CBD建設(shè)的經(jīng)驗主要包括兩點，一是規(guī)劃若干個次級、獨立的CBD中心，二是在原基礎(chǔ)上引出新的CBD。漢口是商業(yè)聚集地，武昌是教育的搖籃，漢陽承載著百年的制造，各具特色。因此，可以根據(jù)目前的已有建設(shè)利用情況再次規(guī)劃三區(qū)的職能分布，實現(xiàn)“一個主中心，多個副中心”，分散式與集中式結(jié)合發(fā)展，避免資源的浪費和重復(fù)建設(shè)?！爸髦行摹笔紫葢?yīng)是經(jīng)濟中心、商業(yè)中心和商務(wù)中心，所以江漢區(qū)及其輻射區(qū)是武漢CBD的理想?yún)^(qū)域。而“副中心”的建設(shè)則需注意與“主中心”的錯位發(fā)展。

（二）充分發(fā)揮市場的集聚與擴散作用

除市場化運作外，武漢商務(wù)區(qū)還應(yīng)注意發(fā)揮市場的集聚與擴散作用。一方面，各商務(wù)區(qū)在初期規(guī)劃時應(yīng)立足于所在區(qū)域的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮市場的集聚作用，吸引企業(yè)和產(chǎn)業(yè)匯集。例如，王家墩商務(wù)區(qū)可以集中在金融、保險和高端商務(wù)等產(chǎn)業(yè)上。二七濱江商務(wù)區(qū)應(yīng)注重金融、休閑旅游功能的提升；武昌可以側(cè)重文化、創(chuàng)意和科技產(chǎn)業(yè)；青山則打造生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、工業(yè)旅游式CBD；漢正街中央服務(wù)區(qū)重點發(fā)展采購、電子商務(wù)和總部經(jīng)濟等。另一方面，強化商務(wù)區(qū)與地區(qū)經(jīng)濟的協(xié)同發(fā)展，以商務(wù)區(qū)為核心，建立其與周邊地區(qū)的對接機制，包括有利于人才、技術(shù)、產(chǎn)品和資金等的流動體系。

（三）完善政府服務(wù)

武漢商務(wù)區(qū)的發(fā)展離不開政府的支持，特別是規(guī)劃、交通、環(huán)保和引資等方面，政府既要發(fā)揮全局掌控的作用，又需做好后勤服務(wù)。首先，突破行政的約束，成立武漢市所有中心商務(wù)區(qū)的管理機構(gòu)，在統(tǒng)一規(guī)劃下進行CBD的開發(fā)與建設(shè)。其次，重視規(guī)劃引導(dǎo)，優(yōu)化CBD的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。有針對性地加大招商力度，引入競爭力強、關(guān)聯(lián)度高的支柱產(chǎn)業(yè)。其次，應(yīng)在政策方面給予中央商務(wù)區(qū)特殊的鼓勵政策。例如，在給入駐企業(yè)提供高效、便捷服務(wù)的同時，設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金和優(yōu)惠融資措施，開通直接通關(guān)制度等。再次，加強與國內(nèi)外CBD間的聯(lián)系與溝通，促進資源共享，提高服務(wù)水平。

（四）完善交通樞紐和中心點的建設(shè)

大規(guī)模的CBD開發(fā)，往往需要以大規(guī)模的交通系統(tǒng)建設(shè)為先導(dǎo)。對于武漢CBD交通中可能存在的擁堵問題，可以借鑒法國拉德芳斯CBD的解決辦法：建立交通樞紐和中心點。利用公共交通的無縫連接，加強地鐵、公路和鐵路運輸?shù)膮f(xié)調(diào)配合。同時，鼓勵人們外出時對公共交通的使用。武漢進行了地鐵的規(guī)劃，通過十二條地鐵線路將武漢三鎮(zhèn)連接起來。雖然地鐵的開通能緩解“出行難”的問題，但它們畢竟滯后CBD的建設(shè)。因此，建議政府應(yīng)在發(fā)展CBD的同時，加快地鐵和公交設(shè)施的建設(shè)，并實現(xiàn)其與鐵路、機場的最短時間連接。

1.胡長幸.2012年武漢CBD大有看頭[N].楚天都市報，2011-12-6

2.林建偉.武漢王家墩C B D首個核心項目面世[N].湖北日報，2010-6-7

3.涂亞卓.東湖之濱將建中央商務(wù)區(qū)[N].湖北日報，2009-10-19

4.孟妮.武漢楚河漢街的成功密碼[N].國際商報，2012-12-13

5.王軼娟.武漢江岸沿江商務(wù)區(qū)發(fā)展的基本思路及政策建議[J].企業(yè)導(dǎo)報，2010（4）

6.佩文森.法中合作大有可為[N].國際商報，2011-9-16

國家自然科學基金項目（70903011）；湖北省教育廳人文社會科學研究青年項目（13g229）；校博士啟動金項目（BSQD12084）

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