■ 朱璧琨

0 引言

為了進(jìn)一步加快住宅產(chǎn)品商品化，加速我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及與世界住宅業(yè)接軌的過程，早在2001年，國家就在北京、上海、天津、廣東等省市開始試行全裝修商品房的試點(diǎn)工作。目前，各省市的全裝修商品住宅推廣工作已取得了長足的進(jìn)步，其中北京發(fā)展最快，逐步取消了房地產(chǎn)市場的毛坯房。而上海市采取了一種漸進(jìn)的方式，2001年7月由時(shí)任副市長的韓正主持召開了“上海市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作座談會”，初步確定在未來3～5年內(nèi)逐步取消毛坯房。市建委為此下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房住宅家庭居室裝飾裝修若干規(guī)定》的文件，明確全裝修商品房在本市房地產(chǎn)市場中的比重及發(fā)展戰(zhàn)略。2002年，國家進(jìn)一步加大了住宅裝修一次到位的推廣力度，同年5月份，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心公布了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》(試行稿)，7月19日，建設(shè)部又以建住房(2002)190號文，發(fā)布了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》的通知。

這樣，又一個(gè)全新的課題擺在了我們面前，即我們?nèi)绾蚊鎸ι唐纷≌b修化的潮流，做好全裝修商品房的市場開發(fā)，如何使我們的企業(yè)在全新的市場規(guī)則下立于不敗之地，在此機(jī)遇與挑戰(zhàn)前，如何使企業(yè)與時(shí)俱進(jìn)，爭取到更廣闊的發(fā)展空間！

根據(jù)上海市房地產(chǎn)發(fā)展情況，并結(jié)合多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，下面就實(shí)施住宅全裝修過程中的體會及所思考和感到應(yīng)當(dāng)急需解決的一些問題，提出一些看法。

1 全裝修住宅是住宅建設(shè)的必然趨勢

1.1 住宅全裝修是國家建筑節(jié)能的戰(zhàn)略決策

住宅全裝修是近幾年在住宅產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域比較流行的話題，建設(shè)部從2002年 7月印發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》，在住宅建設(shè)領(lǐng)域反響強(qiáng)烈，上海市也根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場消費(fèi)狀況，擬定出相應(yīng)的指導(dǎo)性文件，積極推動這項(xiàng)工作的健康發(fā)展，目前全裝修的住宅比例逐步提高，有些甚至成為銷售的熱點(diǎn)，倍受青睬，住宅全裝修作為體現(xiàn)節(jié)能的重要內(nèi)容，更應(yīng)加快推進(jìn)的步伐。

1.2 住宅全裝修是住宅建設(shè)的重大變革

住宅建設(shè)要實(shí)現(xiàn)從毛坯房到全裝修房的轉(zhuǎn)變，就是實(shí)現(xiàn)用建筑設(shè)計(jì)、施工和裝修三位一體來取代建筑和裝修分家的傳統(tǒng)裝修模式。這種轉(zhuǎn)變的本質(zhì)是用科技密集型的規(guī)模化工業(yè)化生產(chǎn)取代勞動密集型的粗放式手工業(yè)生產(chǎn)，從而全面提升住宅建設(shè)的檔次和品質(zhì)。可以這樣說，住宅全裝修在推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中扮演了重要的角色。

1.2.1 觀念的更新

目前消費(fèi)者買房，基本上還是選擇毛坯房，要他們接受全裝修房，這就要求消費(fèi)者更新觀念；開發(fā)商賣了多年的毛坯房，已成為慣性，要他們轉(zhuǎn)為建全裝修房，并非易事。從毛坯房到全裝修房，不管是開發(fā)商還是消費(fèi)者，都需要一個(gè)接受和轉(zhuǎn)變的過程，但是我們都明白，全裝修住宅是未來市場的方向，大勢所趨。這是觀念的更新，意識的進(jìn)步。要提升住宅的綜合質(zhì)量，要改變傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式，就必須加快推進(jìn)住宅全裝修。

1.2.2 生產(chǎn)方式的改變

傳統(tǒng)住宅裝修的生產(chǎn)方式是手工作坊式的，而全裝修房的生產(chǎn)方式是規(guī)模化生產(chǎn)，有規(guī)模和科技的要素存在；傳統(tǒng)住宅是建造和裝修分離的，由于毛坯房的裝修施工隊(duì)伍大多都是作坊式的，他們施工工藝落后，管理不規(guī)范，質(zhì)量無保障，產(chǎn)生矛盾也很難得到解決。而全裝修住宅的生產(chǎn)方式是集成式的，這種集成裝修是建立在開發(fā)商有序地組織工業(yè)化生產(chǎn)和現(xiàn)代供應(yīng)方式的基礎(chǔ)上的，作為第一責(zé)任人的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，承擔(dān)了這個(gè)責(zé)任，體現(xiàn)出其優(yōu)勢。

1.2.3 部品供應(yīng)的變革

裝修部品、材料的質(zhì)量直接影響到住宅裝修的工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量，這是保證全裝修住宅高品質(zhì)的前提。因此，對于部品、材料的來源和質(zhì)量認(rèn)定尤為重要。集團(tuán)采購和認(rèn)定，預(yù)示著我國裝修建材的物流整合的開始，這種整合一定會使中國的住宅裝修業(yè)向集約化、工業(yè)化方向前進(jìn)。

1.3 全裝修住宅是建設(shè)資源節(jié)約型社會的必然要求

節(jié)約能源、資源結(jié)構(gòu)優(yōu)化，逐步構(gòu)建節(jié)約型的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加快建設(shè)節(jié)約型社會，是我國科學(xué)發(fā)展的方向。注重能源資源節(jié)約和合理利用，鼓勵發(fā)展節(jié)能型住宅，這是住宅建設(shè)領(lǐng)域貫徹落實(shí)以人為本，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀的重大舉措，是走資源節(jié)約型發(fā)展的必然選擇。

1.3.1 符合節(jié)約型住宅建設(shè)發(fā)展的要求

住宅建設(shè)是建設(shè)節(jié)約型社會的重要載體，住宅建設(shè)的生產(chǎn)和使用對資源的占用和消耗，以及對環(huán)境的影響相當(dāng)大。節(jié)約型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式就是占用資源少，環(huán)境負(fù)荷小，生產(chǎn)效率高，提高質(zhì)量和效益。傳統(tǒng)的住宅裝修方式暴露出明顯的弊端。

一是工業(yè)化水平低；二是勞動生產(chǎn)率低；三是綜合質(zhì)量低；四是資源消耗高，落后的生產(chǎn)方式導(dǎo)致生產(chǎn)材料過多地消耗和運(yùn)行能耗浪費(fèi)嚴(yán)重；五是裝修過程中造成的污染程度高；六是住宅的裝修問題突出。

1.3.2 符合社會化大生產(chǎn)的要求

社會化大生產(chǎn)就是以標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化、信息化為基礎(chǔ)，通過社會化的協(xié)作和服務(wù)，采用一體化的經(jīng)營方式使生產(chǎn)要素科學(xué)合理地組合起來，減少中間環(huán)節(jié)，優(yōu)化資源配置。通過機(jī)械化的施工和規(guī)范化的管理，可以提高生產(chǎn)效率和生產(chǎn)能力，改善工作條件，提高質(zhì)量和性能，降低勞動強(qiáng)度。然而毛坯房的供應(yīng)方式，卻支解了一體化的生產(chǎn)模式，不利于住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展。

建設(shè)部2002年出臺的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》提出了三項(xiàng)要素：①樹立土建裝修一體化的觀念，在住宅主體結(jié)構(gòu)施工前即應(yīng)進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，力求與土建設(shè)計(jì)相銜接，做到模數(shù)協(xié)調(diào)，管網(wǎng)和接口正確定位；②提倡裝修簡潔化，裝飾個(gè)性化，裝修標(biāo)準(zhǔn)適宜，裝修設(shè)計(jì)細(xì)化，選用裝修部品，提高工業(yè)化水平；③選用的部品應(yīng)有利于控制室內(nèi)環(huán)境污染源，節(jié)能節(jié)水。它必將為變革生產(chǎn)方式做出積極的貢獻(xiàn)。

1.3.3 符合新的消費(fèi)方式的要求

隨著生活水平的不斷提高，居民的消費(fèi)意識和消費(fèi)方式也在發(fā)生重大變化。住宅裝修一次到位必將成為一種新的住房消費(fèi)模式。這是我國居住環(huán)境消費(fèi)從基本需求型向舒適性方面的重要轉(zhuǎn)折，全裝修住宅必將成為未來我國住宅市場的主流產(chǎn)品。

2 推行全裝修商品房的意義

2.1 商品住宅裝修一次到位符合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向

商品住宅裝修一次到位，不僅是克服住宅裝修存在的各種弊端的一條重大措施，其所含的深遠(yuǎn)意義還在于：用社會化大生產(chǎn)代替手工生產(chǎn)，符合時(shí)代進(jìn)步的要求。商品住宅裝修一次到位，可以推行工業(yè)化、規(guī)?；?、現(xiàn)代化生產(chǎn)和裝修，這是實(shí)行住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的重要組成部分，是不斷提高住宅質(zhì)量和水平的重要保證。

隨著社會主義現(xiàn)代化進(jìn)程的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要組成部分，住宅建設(shè)正走向數(shù)量與質(zhì)量并重、注重科技進(jìn)步的發(fā)展新階段。人民生活水平的提高，住宅制度改革的推進(jìn)，個(gè)人投資意識的增強(qiáng)，居住消費(fèi)占總消費(fèi)的比重迅速提高，人們越來越關(guān)注居住環(huán)境和條件的改善。為了適應(yīng)人們對住宅商品的更高要求，同時(shí)也為了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速、高效、高層次地發(fā)展，應(yīng)該堅(jiān)決推行全裝修商品房制度。

2.2 服裝生產(chǎn)給我們的啟示

產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展方向是任何行業(yè)都不可回避的一個(gè)問題，因?yàn)橹挥型ㄟ^產(chǎn)業(yè)化過程，才能更合理地利用有限資源，降低整個(gè)行業(yè)的成本，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，也表現(xiàn)在許多產(chǎn)品都是統(tǒng)一規(guī)格，而且住宅性能評定體系的指標(biāo)也有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。從開發(fā)生產(chǎn)上來說，能夠形成系列化、集約化，全裝修房的推出，也正是基于房地產(chǎn)也要走向產(chǎn)業(yè)化的出發(fā)點(diǎn)，其道理和服裝生產(chǎn)是相似的。我們目前選擇服裝，絕大多數(shù)都是在某一品牌中挑選某一型號，那種買塊布料量體裁衣式的方式已難覓蹤影。

產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)講究批量，講究規(guī)模效應(yīng)，它適應(yīng)經(jīng)濟(jì)高增長期人們的普遍需求，它不以個(gè)性化為特色，而以質(zhì)量、成本、價(jià)格取勝，而商品房的全裝修化正是將一定規(guī)模數(shù)量的住宅推向市場，不突出個(gè)性化裝修的思路，即房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化。它較順應(yīng)當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)形勢。

2.3 對商品住宅實(shí)施全裝修的再認(rèn)識

我國的住房消費(fèi)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步，不斷產(chǎn)生新的需求及特性。

解放后，我國在相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)期內(nèi)實(shí)行的是“福利分房”制度。這是由于我國在當(dāng)時(shí)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，職工的收入普遍很低，因此“福利分房”是我國住房保障制度的一種具體形式。上世紀(jì)90年代初中期，我國又曾實(shí)行了“鼓勵單位自建住房”的政策，那時(shí)，作為居住者，有套住房就不錯了，人們不會也不必去計(jì)較有無裝修。許多人對裝修房的認(rèn)識曾經(jīng)十分膚淺。80年代前的住宅幾乎沒有裝修的概念，僅僅是為了滿足最基本的生活需求；到了90年代，有了為滿足消費(fèi)者個(gè)性化而自行裝修的要求，毛坯房應(yīng)運(yùn)而生；近年來，住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化速度加快，人們的消費(fèi)意識逐漸成熟，又在追求一種既能體現(xiàn)個(gè)性化，又能免除自己裝修帶來的種種弊端以及煩惱的新的住房消費(fèi)形式，因而全裝修商品房的出現(xiàn)，滿足了人們的需求。

因此可以說，毛坯房只是我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的一個(gè)階段性產(chǎn)品。

2.4 全裝修住宅有利于推進(jìn)設(shè)計(jì)水平的提高

推行土建和裝修一體化設(shè)計(jì)，有利于提高住宅裝修設(shè)計(jì)水平。設(shè)計(jì)是推進(jìn)工業(yè)化的基本環(huán)節(jié)，提高設(shè)計(jì)水平是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。住宅設(shè)計(jì)應(yīng)樹立住宅完整產(chǎn)品概念，推行住宅一體化設(shè)計(jì)，提高住宅的功能水平和舒適度。

2.5 全裝修商品房是歷史的進(jìn)步

當(dāng)今世界上許多方面的規(guī)則是一致的，我們在房地產(chǎn)業(yè)同樣有責(zé)任和義務(wù)遵循世界范圍內(nèi)的規(guī)則，并與國內(nèi)外同行進(jìn)行競爭。目前市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家，房地產(chǎn)開發(fā)商向公眾出售毛坯房是不合法的。因?yàn)槊鞣繌纳唐返耐暾詠碚f是不合理的。因此，向消費(fèi)者提供全裝修房這一完全意義上的商品房是中國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢，同時(shí)也符合世界住宅業(yè)發(fā)展的潮流。

3 全裝修商品房符合資源管理配置和市場規(guī)范

取消毛坯房，商品房全裝修化，目前有的開發(fā)商和消費(fèi)者對此還持保留意見。開發(fā)商主要擔(dān)心進(jìn)行全裝修是否會影響開發(fā)樓盤的銷售業(yè)績，自己作為全裝修房的第一責(zé)任人，必然增加了許多不必要的麻煩；而消費(fèi)者主要擔(dān)心在價(jià)格和個(gè)性化上，即全裝修房中的裝修費(fèi)用會不會比自己裝修貴，提供的裝修是否體現(xiàn)自己的品位、要求等。

建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)中心曾組織各地的專家對傳統(tǒng)裝修方式和裝修一次到位進(jìn)行了調(diào)查，得出以下的強(qiáng)烈對比(表1)。

由表1可以得出以下結(jié)論。

3.1 消費(fèi)者對全裝修房更加放心

全裝修的開發(fā)商提供成品房交房，對裝修質(zhì)量負(fù)全部責(zé)任，與裝修游擊隊(duì)相比，政府監(jiān)管起來要容易得多；而購房人入住時(shí)最多只需搬進(jìn)家具，避免了裝修施工對左鄰右舍的干擾，減少了糾紛和矛盾。更重要的是，由開發(fā)商提供裝修不但不會損壞房屋結(jié)構(gòu)，而且為保證裝修質(zhì)量，開發(fā)商自然會選擇有實(shí)力的合作伙伴，逐步淘汰不規(guī)范的裝修隊(duì)伍，讓消費(fèi)者放心，使消費(fèi)者滿意。

3.2 設(shè)計(jì)更加合理，節(jié)省業(yè)主的經(jīng)濟(jì)開支

表1 傳統(tǒng)裝修方式和裝修一次到位實(shí)施對比

首先全裝修的操作模式為開發(fā)公司與裝飾公司經(jīng)過多次討論，按照某一特定的房型進(jìn)行再次調(diào)整局部修改，將包括戶室集中空調(diào)、消毒柜、廚房料理臺等家用設(shè)備、設(shè)施一并考慮，并以次為藍(lán)本，進(jìn)行最佳方案的設(shè)計(jì)，客觀上既使居室功能得到合理安排，使房屋在結(jié)構(gòu)施工及建筑施工時(shí)就將應(yīng)該留設(shè)的管洞、管線進(jìn)行安置，也使業(yè)主免去了一筆以往一般裝修所需的改造費(fèi)用。

其次全裝修房在裝飾施工中所使用的材料，由于批量較大，采用集團(tuán)采購方式，直接向材料商訂貨，減少了供貨的中間環(huán)節(jié)，以確保建材的質(zhì)量和合理的價(jià)格。

由于設(shè)計(jì)、施工均由正規(guī)的、有實(shí)力的裝飾公司進(jìn)行，業(yè)主不必花大量時(shí)間和精力與設(shè)計(jì)師探討設(shè)計(jì)方案；不必親自去建材市場選購材料；不必在施工中親自監(jiān)督施工質(zhì)量。這對業(yè)主來講，都是一種成本的節(jié)約。

3.3 住宅全裝修具有深遠(yuǎn)的社會意義

由于全裝修模式對于建材的消耗是大批量的，每戶居室所使用的材料有相同性，改變了一般裝修房在建材使用上的高損耗，材料可得到較為充分的利用，節(jié)省了國家寶貴的資源，減少了建筑垃圾，對環(huán)境保護(hù)也大有益處。 以往由于裝修而引起的質(zhì)量糾紛在消費(fèi)投訴中占有一定比例，現(xiàn)在全裝修由正規(guī)公司按正規(guī)的采購與施工進(jìn)程進(jìn)行操作，必然會使裝修質(zhì)量糾紛大為降低。對社會的穩(wěn)定，人們整體生活質(zhì)量的提高都有益處。

3.4 加快了裝飾公司規(guī)范化操作的進(jìn)程

目前裝飾市場魚龍混雜，一些不正規(guī)的裝飾公司采用壓低報(bào)價(jià)，以次充好的不正當(dāng)競爭手段，使得整個(gè)裝飾行業(yè)的聲譽(yù)受到影響，房地產(chǎn)開發(fā)商欲進(jìn)行商品住宅的全裝修，勢必將只會與正規(guī)的，有信譽(yù)的、有實(shí)力的、質(zhì)量有保障的裝飾公司合作。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的結(jié)果，將會淘汰一批不正規(guī)的裝飾公司，使整個(gè)裝飾市場得以規(guī)范。全裝修改變了以往一般裝修的單一操作模式，大量房屋集中在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)完成，需要裝飾公司對人員和設(shè)備的調(diào)配與使用，有著明確而專業(yè)化的管理，這些既可體現(xiàn)出管理者的素質(zhì)，更可體現(xiàn)裝飾公司的管理規(guī)章制度的制定與實(shí)施能力，使優(yōu)秀的裝飾公司在競爭中脫穎而出，客觀上對我國裝飾公司的競爭能力提高、裝修市場的規(guī)范運(yùn)作起到推動作用。

4 開發(fā)商如何做好全裝修商品房

全裝修是住宅建設(shè)的一種必然趨勢，而且時(shí)間緊迫。在短時(shí)間內(nèi)，我們?nèi)绾巫龊眠@項(xiàng)工作才能叫消費(fèi)者和自己都滿意，是我們每一個(gè)開發(fā)商都必須要回答的題目。

4.1 裝修方案應(yīng)迎合市場趨勢

毛坯房時(shí)代，房子能否賣出去，開發(fā)商主要從小區(qū)的整體布局，房型的布置是否合理上下工夫。至于它成為某個(gè)業(yè)主的“家”后是什么樣子，開發(fā)商并不關(guān)心，是業(yè)主自己的事情。全裝修商品房則大不相同，開發(fā)商拿到市場上出售的就是一個(gè)較完整的“家”，但開發(fā)商拿到市場上的這個(gè)“家”是否是業(yè)主心目中所期盼“家”的模樣呢？如果差距較大，業(yè)主就不會選擇開發(fā)商所營造的這個(gè)“家”，開發(fā)商就會陷入困境。同樣一個(gè)毛坯房，會有千變?nèi)f化的裝修式樣，并不是任何一個(gè)裝修式樣都能迎合大部分潛在購買群體的心理。這就要求開發(fā)商會同有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)師準(zhǔn)確把握業(yè)主的購買趨向，達(dá)到預(yù)期的效果。甚至在前期立項(xiàng)、選擇方案階段，就應(yīng)要求裝修設(shè)計(jì)的介入，對房型選擇等提出意見，提出全裝修方案，幫助開發(fā)商做出正確的決策。

所以說，全裝修商品房，裝修設(shè)計(jì)是龍頭。

4.2 體現(xiàn)住宅裝修理念

隨著生活水平的提高，人們越來越重視住宅的裝修，住宅是人們寄寓的處所，也是人們精神寄托的載體，住宅裝修應(yīng)該以實(shí)用為本，在此基礎(chǔ)上體現(xiàn)較高的文化品位。所以裝修設(shè)計(jì)要堅(jiān)持實(shí)用、舒適、生態(tài)和文化四大理念。

實(shí)用。住宅首先是人們賴以安身的居所，因此應(yīng)該以實(shí)用為主，無論是客廳、臥室，還是廚房、衛(wèi)生間，都要從實(shí)用出發(fā)，進(jìn)行合理地設(shè)計(jì)，使人覺得實(shí)用方便。

舒適。住宅是溫馨的精神港灣，讓人生活得舒服應(yīng)是裝修的重要目的之一，使人一走進(jìn)自己的住宅就有回家的感覺，這是最基本最重要的要求。

生態(tài)。健康比美麗更重要，這是誰都明白的常識，裝修應(yīng)選用無毒無害無污染、符合“綠色標(biāo)準(zhǔn)”的材料?；貧w自然是人類的追求、時(shí)代的呼喚，使人在家里也有在大自然懷抱中的感覺。

文化。住宅裝修是文化品位的體現(xiàn)，它在無言中傳遞主人特有的文化信息，室內(nèi)的空間布局、家具的陳設(shè)擺放，色彩的設(shè)計(jì)組合，都應(yīng)體現(xiàn)生活的習(xí)性特點(diǎn)，體現(xiàn)文化內(nèi)涵，體現(xiàn)審美情趣。

5 工作實(shí)例

上海市某住宅小區(qū)I I期，該小區(qū)分二期開發(fā)，其中一期又分二個(gè)區(qū)域開發(fā)，一期的I區(qū)為毛胚房，I I區(qū)共有兩幢高層(24、9/34/15層)住宅共35427m2，經(jīng)市有關(guān)部門同意，列為上海市住宅全裝修試點(diǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目2003年6月開始全裝修樣板房施工，9月初14套樣板房竣工，竣工后7d即請專業(yè)單位進(jìn)行環(huán)境測試，全部合格，9月下旬開始銷售。2004年8月份開始全部住宅的裝修施工，10月初竣工，通過質(zhì)量備案驗(yàn)收，環(huán)境測試合格。其戶型共分12種、274套住宅；平均裝修單價(jià)783元/m2。

該住宅小區(qū)2002年4月被國家建設(shè)部命名為國家小康住宅示范小區(qū)，并獲科技進(jìn)步優(yōu)秀獎，工程質(zhì)量優(yōu)秀獎及規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)秀獎；上海市第二屆優(yōu)秀住宅優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)獎；上海市住宅全裝修試點(diǎn)項(xiàng)目，上海市第五屆優(yōu)秀住宅優(yōu)秀裝修獎。

6 主要經(jīng)驗(yàn)

該項(xiàng)目裝修價(jià)格不高，但是裝修卻很有品位，被上海市主管部門領(lǐng)導(dǎo)譽(yù)為是上海市性價(jià)比最高的全裝修住宅。該項(xiàng)目之所以能做到這一點(diǎn)，有許多值得總結(jié)的地方。

提供全裝修商品房是住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的必然趨勢，但現(xiàn)實(shí)中全裝修與個(gè)性化的矛盾也是必然存在的。

為此我們從以下三個(gè)方面著手。①觀念更新，個(gè)性風(fēng)格與時(shí)俱進(jìn)，而房屋裝修具有較長期的穩(wěn)定性；②設(shè)計(jì)創(chuàng)新，把方案建立在與總體規(guī)劃相統(tǒng)一、風(fēng)格兼容個(gè)性軟裝飾的基礎(chǔ)上，而不去遷就某種不確定的“風(fēng)格”或“個(gè)性”，讓業(yè)主在相對穩(wěn)定的硬裝修平臺上發(fā)揮自己對軟裝飾的風(fēng)格追求；③呈現(xiàn)出多層次、豐富多采的生動局面，結(jié)合本地段、本區(qū)域的情況，將市場的定位從地段、價(jià)格、房型的選擇，延伸到裝修標(biāo)準(zhǔn)的選擇上。具體做好以下工作。

6.1 充分重視裝飾設(shè)計(jì)

由于目前建筑設(shè)計(jì)和裝飾設(shè)計(jì)是二張皮，建筑設(shè)計(jì)院所設(shè)計(jì)的房屋往往還需進(jìn)行二次設(shè)計(jì)；而從事裝飾設(shè)計(jì)的人員比較多的是從藝術(shù)類轉(zhuǎn)行，不熟悉結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及構(gòu)造要求。

根據(jù)該項(xiàng)目住宅全裝修的特點(diǎn)，我們會同有關(guān)土建和裝修設(shè)計(jì)單位，對設(shè)計(jì)做了幾輪的調(diào)整修改，取得較為滿意的效果。

6.2 保證裝飾質(zhì)量

裝修的質(zhì)量問題是個(gè)長久的問題，即便是買房者親自監(jiān)督還是會產(chǎn)生不少問題，因此一些消費(fèi)者的疑慮的確情有可原。因此必須保證住宅的裝修質(zhì)量，提高房屋裝修時(shí)的透明度，讓消費(fèi)者了解其裝修確確實(shí)實(shí)物有所值。

6.2.1 抓建材質(zhì)量控制

裝飾建材質(zhì)量控制主要抓住建材材質(zhì)的內(nèi)在質(zhì)量，通過對材質(zhì)的檢測和已使用該材質(zhì)單位的信息反饋等，來確定該材質(zhì)是否符合質(zhì)量要求，只有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)(環(huán)保產(chǎn)品)的才能使用。為了達(dá)到這一目的，我們采用了主要的材料由甲方統(tǒng)一采購的方法，既降低了成本，又確保了質(zhì)量。

6.2.2 抓施工質(zhì)量控制

裝飾施工過程，通過監(jiān)理對施工進(jìn)行全方位的控制，對每一道工序進(jìn)行分步驗(yàn)收，層層把關(guān)。做到發(fā)現(xiàn)問題立即整改，決不將問題帶入下一道工序中。每一道工序的驗(yàn)收全部按國家和上海市有關(guān)裝飾方面的規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，實(shí)行“誰驗(yàn)收、誰簽字、誰負(fù)責(zé)”的驗(yàn)收責(zé)任制。

該項(xiàng)目的全裝修由專業(yè)的土建、裝飾監(jiān)理單位進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)理。

6.2.3 對已裝修好的樣板房進(jìn)行封樣

在以上兩方面控制的同時(shí)，對已裝修好的樣板房進(jìn)行封樣，還制作了V C D供業(yè)主進(jìn)行比較，使小業(yè)主對今后所裝飾出來的房屋有一個(gè)實(shí)樣對比，使其有一個(gè)比較直觀的質(zhì)量評判標(biāo)準(zhǔn)。對全裝修房實(shí)行一定期限的質(zhì)量保修期，對小業(yè)主作出承諾，在規(guī)定期限內(nèi)由于裝修造成的質(zhì)量問題由開發(fā)商負(fù)責(zé)。

6.3 提高房屋裝修的透明度

有效地降低成本，提高性能價(jià)格比，是推行住宅全裝修的根本目的， 與時(shí)下家庭裝潢公司相比，由開發(fā)商統(tǒng)一裝修、正規(guī)監(jiān)理的管理成本要高出一些，但統(tǒng)一裝修卻能將采購成本大幅度降低。而全裝修房的最大考驗(yàn)在于集團(tuán)采購、工程進(jìn)度控制和成本控制。如果管理能力不佳，大規(guī)模采購所降低的有限材料成本則又會被無法控制的管理費(fèi)用所抵消。

全裝修住宅材料統(tǒng)購，價(jià)格優(yōu)惠，方案由專業(yè)人員設(shè)計(jì)、統(tǒng)一監(jiān)理，不會造成重復(fù)施工浪費(fèi)等，這些優(yōu)點(diǎn)都是個(gè)人裝修所無法比擬的。但大多數(shù)購房者都有這樣的心理：裝修交給開發(fā)企業(yè)來做，開發(fā)商和裝修商都要獲利，不如自己去找裝修隊(duì)伍。為此，我們做到裝修價(jià)格明朗化。樣板房制作完畢后，附一張裝修材料清單，寫出主要裝修材料的品牌。讓購房者有一個(gè)橫向比較，讓購房者明白他們買的到底是什么。

6.4 注重房產(chǎn)營銷手段，將房價(jià)與裝修價(jià)分離

注重房地產(chǎn)市場的營銷手段，針對消費(fèi)者的心理需求，在房地產(chǎn)營銷上將裝修部分的價(jià)格和房價(jià)剝離開來。在宣傳上突出裝修的經(jīng)濟(jì)性和實(shí)惠性。

由于該項(xiàng)目所提供的裝修房從設(shè)計(jì)初始階段，就開始考慮裝修與房屋土建的配問題。將“土建”和“裝修”合為一體，避免了重復(fù)施工，因此成本大為降低。

為了真實(shí)反映裝修質(zhì)量和過程，我們請了電視臺對裝修施工、檢測等進(jìn)行了全過程的攝像，并在售樓初將主要部品和材料進(jìn)行展示，并制作成VCD。

7 主要措施

7.1 確立甲方在裝修施工中主導(dǎo)地位，在各個(gè)階段真正起到組織者的作用

住宅全裝修，甲方是第一責(zé)任人，必須確保甲方在裝修管理中的主導(dǎo)地位。在設(shè)計(jì)、施工、材料、質(zhì)量和安全等各個(gè)方面真正起到組織者的作用，為此我們提出要使全裝修房讓客戶滿意，必須首先要讓我們自己滿意的要求。

7.2 確定一個(gè)具體的趕超目標(biāo)

確定一個(gè)具體的趕超目標(biāo)，對搞好全裝修住宅具有相當(dāng)重要的意義，是工作中應(yīng)該堅(jiān)持的好方法，它使學(xué)有榜樣、趕有目標(biāo)，可以學(xué)習(xí)他人之長，使裝修工作少走彎路，不犯他人犯過的錯誤，并在別人的基礎(chǔ)上更上一層樓。同時(shí)，有了一個(gè)明確的趕超目標(biāo)，使廣大員工可以團(tuán)結(jié)一致、上下一心、全力以赴，在工作中發(fā)揮巨大的工作熱忱。

7.3 確保裝修工程的施工進(jìn)度

為確保裝修施工進(jìn)度，我們主要注重抓好三個(gè)方面的管理工作：①抓計(jì)劃，在提出樣板房施工進(jìn)度設(shè)想的基礎(chǔ)上，編制完整的施工計(jì)劃，計(jì)劃要包含各分部分項(xiàng)的進(jìn)度要求、銜接要求、質(zhì)量目標(biāo)、安全措施等。公司明確提出，如施工單位不能按計(jì)劃完成樣板房施工的，甲方有權(quán)取消其參與大面積全裝修施工的資格，并將此列入雙方的合同內(nèi)容；②抓重點(diǎn)，即緊緊抓住整個(gè)裝修工程的關(guān)鍵工序的完成節(jié)點(diǎn)。如空調(diào)安裝的進(jìn)場與離場、油漆工的進(jìn)場時(shí)間等。關(guān)鍵工序的完成節(jié)點(diǎn)抓住了，整個(gè)施工進(jìn)度就不至于會延誤； ③抓交叉，即后期的軟裝飾工作。

7.4 做好全裝修工程的成本控制

全裝修住宅要力爭做到“三贏”，即開發(fā)商要向市場提供價(jià)廉物美，既實(shí)惠又有品味的全裝修房；施工單位除有合理的利潤外，要為今后承接全裝修住宅的施工打下基礎(chǔ)；客戶要覺得自己購買的全裝修房是物有所值、物超其值。

我們認(rèn)真編制了樣板房工程的預(yù)算，嚴(yán)格審核空調(diào)、廚柜、衛(wèi)浴、主要材料、木工、油漆、泥工的費(fèi)用，明了各個(gè)工種的裝修單價(jià)。其次，在施工中，要求各單位根據(jù)施工方案的變化及時(shí)調(diào)整預(yù)算，做好動態(tài)控制。

在裝修前針對裝修設(shè)計(jì)、土建、安裝施工準(zhǔn)備和裝飾施工等工作，列出了一張需要解決及注意事項(xiàng)的工作表，做到事先控制。

7.5 堅(jiān)持主要材料、設(shè)備甲供的做法

材料甲供可以充分體現(xiàn)集團(tuán)采購優(yōu)勢，拿到好產(chǎn)品、好價(jià)格，有利于降低成本，在目前裝修市場魚龍混雜，市場信譽(yù)度較底的情況下，采用甲供的做法，可能會帶來仿冒產(chǎn)品，以假充真、名不符實(shí)的問題，損害消費(fèi)者的利益。還有，采取甲供的做法，可以確保公司環(huán)保裝修、綠色裝修的理念得到真正實(shí)現(xiàn)。

實(shí)踐證明，這一決策是正確的，雖然它增加了無數(shù)的工作量，但它確保了綠色環(huán)保的裝修質(zhì)量，降低了裝修成本。

7.6 巡視旁站、看死盯牢，確保裝修工程質(zhì)量

我們專門聘請了裝修工程監(jiān)理，加強(qiáng)裝修工程的質(zhì)量監(jiān)控。要求監(jiān)理人員和有關(guān)同志，強(qiáng)化現(xiàn)場旁站、巡視工作，及時(shí)上報(bào)旁站、巡視中發(fā)現(xiàn)的重要問題及整改情況，看死盯牢，決不放過質(zhì)量問題；還制定了一系列隱蔽工程驗(yàn)收程序，對一些重要部位統(tǒng)一了施工工藝，以保證工程質(zhì)量；同時(shí)還堅(jiān)持做到對于施工中不符合質(zhì)量要求的，堅(jiān)決返工,不講情面，不留后遺癥。

7.7 倡導(dǎo)換位思考

要求每一個(gè)員工都能從一個(gè)消費(fèi)者或以業(yè)主的身份來考慮自己負(fù)責(zé)的工作，盡量使每一個(gè)細(xì)節(jié)都符合購房者的要求。

7.8 施工中要求“精益求精”

在施工中特別注重各個(gè)細(xì)部接口搭接，力爭做到精益求精，做出精品，為樹立品牌做出貢獻(xiàn)。

7.9 個(gè)性化的裝飾設(shè)計(jì)

裝修和裝飾是兩個(gè)不同的概念，裝修主要是對住宅這一商品而言，裝飾則是相對于消費(fèi)者個(gè)性化而言的。換句話說，裝修是一個(gè)家庭的硬件，而裝飾則是軟件部分，讓客戶了解這兩者的區(qū)別對于打消客戶認(rèn)為全裝修房缺乏個(gè)性的擔(dān)心，推動全裝修房更快進(jìn)入市場有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

為此，我們決定多做二套標(biāo)準(zhǔn)的樣板房，用同一裝修，不同的裝飾，即以軟裝飾來充分展現(xiàn)不同個(gè)性化表現(xiàn)。通過實(shí)例，讓消費(fèi)者看到全裝修不等同于千篇一律,裝飾設(shè)計(jì)是自己個(gè)性化體現(xiàn)的最基本的途徑和方法。

7.10 注意事項(xiàng)

(1)住宅全裝修應(yīng)以整幢為宜。

(2)裝修材料和裝修企業(yè)的選擇要進(jìn)行招投標(biāo)。

(3)裝修菜單不宜過多。

(4)認(rèn)清裝修方案設(shè)計(jì)的重要性，裝修設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)提前參與，最佳時(shí)機(jī)是擴(kuò)初之前一開始就參與策劃建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)處理的全過程，做到“建筑與裝修設(shè)計(jì)一體化”。

(5)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房者承擔(dān)裝修工程保修責(zé)任。

(6)充分考慮節(jié)點(diǎn)、細(xì)部的處理。(7)適當(dāng)加大每戶的用電量。

8 對目前住宅全裝修中所存在的一些問題的思索

目前住宅全裝修所存在的問題主要反映在業(yè)主、開發(fā)商和政府等三個(gè)層面上：

8.1 業(yè)主

業(yè)主對裝修房反映最大的問題是質(zhì)量，這其中有房屋質(zhì)量問題，也有裝修質(zhì)量問題，更有消費(fèi)者本身的認(rèn)識問題。由此可見，裝修房質(zhì)量將是阻礙其進(jìn)一步發(fā)展的最大瓶頸。由于客戶的期望與開發(fā)商提供的房子之間出現(xiàn)落差，面對這個(gè)落差又沒有一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)。如果有一個(gè)統(tǒng)一的、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，有一個(gè)權(quán)威的、客觀的部門負(fù)責(zé)鑒別，全裝修房交房的糾紛會大大減少，而且即使糾紛產(chǎn)生了，根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，也不難解決。

8.2 開發(fā)商(開發(fā)商的困惑)

(1)全裝修住宅開發(fā)商是否需要利潤。

(2)家裝隊(duì)伍能否進(jìn)入全裝修市場。(3)如何鑒別裝修質(zhì)量。

(4)對于某些不適宜實(shí)際使用的規(guī)范能否適當(dāng)調(diào)整。

(5)實(shí)行菜單式裝修的住宅在未銷售前，如何進(jìn)行備案制驗(yàn)收。

8.3 政府

(1)如何建立一個(gè)有效地、能夠統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理機(jī)構(gòu)。

(2)如何建立、健全全市統(tǒng)一的有利于住宅全裝修發(fā)展的管理機(jī)制。

9 結(jié)語

要搞好全裝修，管理部門及開發(fā)商有很多工作要做。當(dāng)前應(yīng)加大宣傳的廣度和力度，盡快建立激勵機(jī)制和相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)體系，提高全裝修住宅的性價(jià)比，盡快出臺全裝修房的各類規(guī)范和驗(yàn)收的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

全裝修不僅對開發(fā)商是一個(gè)陌生事物，而且對購房者來講也是頭一次碰到，大家基本都無章可循。越是這樣，我們越應(yīng)該高度重視，本著實(shí)事求是的原則，采取積極的態(tài)度，并不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，讓全裝修這一新興事物健康成長，并最終壯大、完美。