西南林業(yè)大學(xué)園林學(xué)院 張朝振

容積率是反映土地利用強(qiáng)度的一個(gè)重要指標(biāo),當(dāng)?shù)貎r(jià)相等時(shí),土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大的房產(chǎn)，單位面積分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格少,利用強(qiáng)度小的單位面積分?jǐn)偟膬r(jià)格高。故容積率的大小和商品房成本有一定的關(guān)系。

一、容積率

容積率是土地供應(yīng)過(guò)程中重要的控制性指標(biāo)，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積和用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定土地開(kāi)發(fā)程度和土地利用成本，直接影響開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。若容積率過(guò)高，建筑密度過(guò)高，對(duì)租戶來(lái)說(shuō)，則會(huì)影響到其居住的舒適度。

對(duì)住戶來(lái)說(shuō)，如果容積率過(guò)高，對(duì)土地使用率高，則小區(qū)內(nèi)房子建得多或住宅區(qū)樓層會(huì)較高，那么小區(qū)內(nèi)的景觀比例就會(huì)收到影響，對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，無(wú)法保證其生活環(huán)境的質(zhì)量。但另一方面，在購(gòu)買房屋時(shí)，并不是容積率越低，居住的舒適度就一定越高，必須在一個(gè)科學(xué)的尺度范圍內(nèi)。不同類型房產(chǎn)對(duì)容積率有不同的規(guī)定，只有在相同類型房產(chǎn)下，太高的容積率對(duì)于居住質(zhì)量會(huì)產(chǎn)生直接的影響。而從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，在建筑成本方面的大小直接收到容積率的影響，是施工成本還是土地成本也都會(huì)收到容積率的影響。近年來(lái)，隨著土地開(kāi)發(fā)成本不斷加大，土地資源日益稀缺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的容積率表現(xiàn)出越來(lái)越高的趨勢(shì)。提高容積率,一方面可以降低每平方米住宅分?jǐn)偟膯挝坏貎r(jià),同時(shí)可以節(jié)省維護(hù)成本,從而增加開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。

二、容積率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

(一)容積率對(duì)房?jī)r(jià)的作用必須把握適度原則

容積率對(duì)房?jī)r(jià)的作用遵循報(bào)酬遞增遞減規(guī)律。在一定條件下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)先遞增再遞減的走勢(shì)。結(jié)合到融資率，這一規(guī)律主要表現(xiàn)為：當(dāng)容積率增加，單位面積內(nèi)的建筑物結(jié)構(gòu)必然會(huì)更加復(fù)雜，而建筑物的密度和高度也會(huì)增大，在這種情況下，地基處理的費(fèi)用便可以獲得更有效的分?jǐn)?，從而使建筑物的單位成本降低，這時(shí)建筑物的價(jià)格就會(huì)產(chǎn)生下降的趨勢(shì)；而當(dāng)建筑物的高度達(dá)到一定的程度時(shí)，地基的加固工程就要隨之進(jìn)行增強(qiáng)，同時(shí)在電梯設(shè)備、抗震結(jié)構(gòu)等內(nèi)容的建設(shè)方面的投資就會(huì)增加，這時(shí)建筑物的價(jià)格就會(huì)呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。另外，建筑物的容量越來(lái)越大對(duì)于建筑物的質(zhì)量會(huì)產(chǎn)生不同程度的影響，建筑物的售價(jià)就會(huì)產(chǎn)生增加的現(xiàn)象。也就是說(shuō)，只有保證工程造價(jià)與土地效益同等的情況下，才是土地效益發(fā)揮的最佳狀態(tài)，這時(shí)的容積率也可以稱之為最合理的容積率。無(wú)論是過(guò)高還是過(guò)低，都會(huì)導(dǎo)致土地收益的減少，進(jìn)而引起建筑物售價(jià)的變化。

(二)容積率對(duì)房?jī)r(jià)的作用與城市規(guī)模呈正向變化關(guān)系

城市規(guī)模的大小是土地利用率的直接體現(xiàn)，也就是說(shuō)，城市規(guī)模越大，則其整體的土地利用效率越高，這時(shí)在單位土地面積上需要投入的成本也就越高，因此開(kāi)放商需要通過(guò)降低樓面價(jià)格來(lái)對(duì)成本進(jìn)行控制，對(duì)于房?jī)r(jià)必然會(huì)產(chǎn)生直接的影響。而如果城市規(guī)模較小，則其整體的土地集約化程度不高，這時(shí)單位面積的開(kāi)發(fā)成本也會(huì)相應(yīng)的降低，因此通過(guò)樓面價(jià)格對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行控制的方法無(wú)法體現(xiàn)出顯著的作用，甚至?xí)捎趩挝粌r(jià)格過(guò)高會(huì)增加單方工程造價(jià)。所以，在規(guī)模越大的城市，容積率對(duì)地價(jià)的影響越明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度越大，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也就越顯著。

(三)容積率對(duì)房?jī)r(jià)的作用隨區(qū)位不同而程度不同

對(duì)同一個(gè)城市，容積率處于不同區(qū)位的房?jī)r(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，在這種土地區(qū)位好的地段，土地利用的集約程度、土地開(kāi)發(fā)效益、土地供需矛盾、稀缺程度、控制規(guī)劃程度均高于其它區(qū)域，尤其是相比較于城市邊緣區(qū)，中心區(qū)投資者的激烈競(jìng)爭(zhēng)使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；而其他土地區(qū)位較差的地區(qū)，隨著土地利用的集約程度、土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度的降低，容積率的影響程度也隨之下降?？紤]市場(chǎng)機(jī)制，土地區(qū)位等因素會(huì)使其變化具有明顯的區(qū)域性。因此，在同一城市中，容積率對(duì)地價(jià)的作用表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸遞減的影響程度。

(四)容積率對(duì)房?jī)r(jià)的作用隨用地地價(jià)類型的不同而有不同

在不同類型的土地價(jià)格變化的過(guò)程中，容積率所產(chǎn)生的作用是不同的。在一座城市中，地價(jià)變化最為明顯的是商業(yè)用地，而且往往分布在道路或者是橋梁的周邊，本身在都土地資源方面就較為匱乏，而這種商業(yè)用地的競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)使單位面積內(nèi)的容積率增加，這時(shí)就會(huì)使得商業(yè)用地在成本方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他土地價(jià)格，而且在容積率方面也會(huì)有顯著的變化。

三、政府調(diào)控

目前,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲問(wèn)題已經(jīng)對(duì)社會(huì)生活的方方面面產(chǎn)生了高度的影響，引起了高度重視。政府陸續(xù)出臺(tái)了很多政策，如“加強(qiáng)普通商品房成本審核”制度的頒布實(shí)施,以控制房?jī)r(jià)上漲的幅度,但總體看來(lái)收效不多。在這種情況下，將容積率引入，幫助政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，具有一定必要性。但是也有學(xué)者認(rèn)為,容積率可能是把“雙刃劍”，在對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行調(diào)節(jié)的同時(shí)產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響,將容積率作為調(diào)控的手段,可能會(huì)造成土地市場(chǎng)價(jià)格扭曲。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我們可以得出，提高城市土地的利用強(qiáng)度,會(huì)提升房地產(chǎn)活力，減少基礎(chǔ)設(shè)施建造成。但土地使用強(qiáng)度必須控制在合理限度內(nèi)。由于市場(chǎng)的發(fā)展，高容積率已經(jīng)不再是房產(chǎn)商刻意追求的盈利途徑，對(duì)房產(chǎn)價(jià)格有很大的影響，對(duì)容積率的合理規(guī)范和界定，對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展有很大作用，必須加以重視。

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