文｜《小康》雜志中國全面小康研究中心 羅嶼

溫州樓市的限購政策松動了？

有報道稱，國內(nèi)46個限購城市之一的溫州，日前對限購政策進行了微調(diào)：溫州市戶籍居民家庭如果已在溫州市區(qū)擁有一套住房，可以再購買一套市區(qū)住房，名下無房的可以購買兩套。

盡管溫州方面表示，此次僅為樓市限購政策的微調(diào)，是從“過嚴(yán)”調(diào)至“嚴(yán)厲”，并未突破國務(wù)院政策界限，但市場反應(yīng)依然強烈。有人甚至發(fā)出疑問——溫州因其民營資本豐裕而一度被當(dāng)成是中國樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，此次在中央提出“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的表述之際，溫州微調(diào)限購政策，是“獨一個”還是“風(fēng)向標(biāo)”？

而此時，“國五條”有關(guān)“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施”的細(xì)則仍言猶在耳。

2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議確定了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，“國五條”出臺后，北京、上海、深圳以及昆明、武漢、南京等地紛紛出臺地方版“國五條”細(xì)則。限購、限價、征稅……各地細(xì)則寬嚴(yán)不一。

某種程度而言，溫州限購政策微調(diào)傳聞，的確也為重新審視樓市調(diào)控手段提供了契機。

《小康》雜志提出“居住小康”概念后，自2005年起至今，每年均進行“中國居住小康指數(shù)”調(diào)查。2013年7月底至8月初，《小康》雜志社聯(lián)合浙江大學(xué)不動產(chǎn)投資研究中心、清華大學(xué)媒介調(diào)查實驗室，并會同有關(guān)專家及機構(gòu)，對2012～2013年度我國的“居住小康指數(shù)”進行了調(diào)查。

本次調(diào)查涉及20個城市，有萬余人參加。經(jīng)對“中國居住小康指數(shù)”調(diào)查結(jié)果和國家有關(guān)部門的統(tǒng)計監(jiān)測數(shù)據(jù)進行加權(quán)處理，得出2012～2013年度中國居住小康指數(shù)為73.6分，比上一年度的72.1分提高1.5分。其中：居住面積指數(shù)為78.5，比上年增加0.6分；住宅建筑質(zhì)量指數(shù)為73.3，比上年增加2.1分；住宅配套及環(huán)境指數(shù)為71.0，比上年增加1.9分；社區(qū)關(guān)系指數(shù)為87.1，比上年增加1.6分；物業(yè)服務(wù)指數(shù)為62.6，比上年增加1.9分。

超六成人認(rèn)為“國五條”對購房有影響

本次“中國居住小康指數(shù)”調(diào)查，在樣本城市選擇上分別選取了“2012年房價最低的十座城市”——濰坊、淮安、綿陽、宿遷、株洲、湘潭、寶雞、菏澤、新鄉(xiāng)、衡水；以及“2012年房價最高的十座城市”——三亞、溫州、上海、北京、深圳、杭州、寧波、福州、廈門、廣州。參與調(diào)查者均在該城市生活半年或半年以上，年齡在31歲至50歲之間的為主要受訪人群，所占比重為72.5%。受訪者中，多數(shù)為已婚（89.5%），工作10年以上者比重為47.8%，受教育程度以大學(xué)本科為最多（63.0%）。

在面對“您是否需要政府或社會幫助解決住房中存在的問題”這一選題時，此次調(diào)查中，選擇“非常需要”(54.7%)及“需要，但不是很迫切”(34.1%)這兩項的受訪者共占88.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出選擇“不太需要”（9.9%）及“完全不需要”（1.4%）這兩項的受訪者人數(shù)。

而比對受訪者所在城市信息，結(jié)果顯示：湖南湘潭有61.3%的人表示“非常需要”政府或社會幫助解決住房中存在的問題，位居城市榜單第一位。而排在“最需要政府或社會幫助解決住房問題的十個城市”榜單前五位的，還有上海、廈門、宿遷、菏澤，其中上海、廈門，均在“2012年房價最高的十座城市”之內(nèi)。

如果將“解決住房問題主要靠什么”這一問題進一步細(xì)化，面對“政策支持”、“個人努力”、“家庭和親戚幫助”、“單位支持”等選擇，受訪者中53.8%的人選擇“政策支持”，34.4%的人選擇“個人努力”，10.2%的人選擇“家庭和親戚幫助”、1.7%的人選擇“單位支持”。

20城市居民擁有住房比率排行

同樣，若將這一結(jié)果比對受訪者所在城市信息，可以看出，在北京有62.9%的受訪者表示“要靠政策支持”，其次為湘潭（62.8%）、上海（62.2%）、福州（60.8%）、三亞（58.3%）、廣州（58.2%）。除湘潭外，以上幾個城市，均在“2012年房價最高的十座城市”之列。而位列此榜單最后一位的淮安，則屬“2012年房價最低的十座城市”之列，其結(jié)果為42.1%。

當(dāng)本次調(diào)查受訪者面對“解決住房困難問題，要通過保障還是通過市場”這一問題時，68.8%的人選擇“保障”，明顯高于“市場”選項（31.2%）。同樣，若將這一問題具體落實于調(diào)查的二十個城市，結(jié)果顯示：所有城市都有60%以上受訪者選擇“保障”。而對于“保障性住房，愿意買還是愿意租”這一問題，71.5%的受訪者表示愿意“買”，而所有城市也都是60%以上受訪者選擇“買”這一選項。

至于受訪者“是否贊同對保障房實行封閉運行政策”（即指如果居住保障房的家庭經(jīng)濟收入等方面有好轉(zhuǎn)，希望改善居住條件，那么保障房將由政府回購，再配售給符合條件的輪候家庭，而不是像過去那樣自由買賣），有70.1%的人表示“贊同”。

然而，雖然大多數(shù)人對保障房期待較高，但對于保障性住房的申請政策，卻只有18.7%的人表示“十分了解”，60.6%的人表示“僅知道一點”，表示“不太清楚”的人為17.3%，“完全不知道”的人僅有3.4%。

今年年初“國五條”出臺后，各地細(xì)則紛紛推出，限購、限價、限貸等行政調(diào)控手段不可謂不嚴(yán)厲，其實際效果究竟如何？

本次調(diào)查中，面對“‘國五條’出臺是否對您的購房有影響”這一問題，60.6%的受訪人選擇“有”。而在調(diào)查的二十個城市中，寧波有67.1%的受訪者表示“有影響”，位居二十個城市榜首。湘潭有65.6%的受訪者認(rèn)為“有影響”，緊隨寧波之后，排在第二。接下來依次是上海（64.5%），廣州（64.1%）、溫州（64.0%）。而位于榜單最后的寶雞，亦有52.4%的受訪人認(rèn)為“國五條”出臺對自己的購房存在影響。

對于二手房交易征稅，有74.4%的人表示“應(yīng)該區(qū)分改善性住房和投資性住房”，還有14.4%的人認(rèn)為“不應(yīng)該區(qū)分改善性住房和投資性住房”，其余11.3%的人認(rèn)為“不好說”。而對于“征收房產(chǎn)稅能否有效抑制投資”，受訪者給出的選擇，所占百分比相差并不懸殊：40.7%的人認(rèn)為“能”，39.2的人認(rèn)為“不能”，20.1%認(rèn)為“不好說”。

在認(rèn)為征收房產(chǎn)稅能夠有效抑制投資的受訪者中，收入為15萬元以上的最多，其次是收入為10～13萬的，再次是收入為13～15萬的受訪者。

價格仍是購房首要考慮因素

當(dāng)然，在進行居住小康指數(shù)的調(diào)查時，也需考慮受訪者目前的住房情況。在問及以家庭為單位（包括受訪者本人、配偶及未成年子女）擁有住房情況時，67.3%的人表示“有一套房”，其次為“沒有買房”（19.7%），“有兩套房”者為11.1%，“有三套房”者占比1.6%，“四套及以上房”為0.3%。

在萬余名受訪者中，“自購商品房”的人為41.1%，其次為“住自己父母的房子”（30.0%），“住單位宿舍”的占13.6%，與之接近的是選擇“租房”選項的人群，為12.4%。另外，只有4.6%的人選擇“購買保障房”這一選項。而“租房一族”中，在選擇租住地時，42.1%的人以“價格合理”為首要考慮因素。在問及“月租金占個人月收入比例”時，有61.7%的受訪者表示，所占比例為10%～30%。

《小康》調(diào)查顯示，在“20城市居民擁有住房比率排行榜”中，位于前五位的分別是：宿遷（93.4%）、衡水（90%）、湘潭（88.9%）、菏澤（88%）、寶雞（86.9%）。而屬于“2012年房價最高的十座城市”的杭州、上海，分別以82.8%、81.3%位列榜單第九、十位，寧波、溫州、廈門、三亞，分別以77%、76.9%、76%、75.7%分列第十二、十三、十四、十五位，至于北京、廣州、福州、深圳，則以72.7%、70.7%、69.4%、64.9%位于榜單最后四位。

對一些人而言，擁有房子只是夢想的第一步，對良好人居環(huán)境的渴望，也在不斷充實著“安居樂業(yè)”的內(nèi)涵。

在問及“您家的人均居住面積”時，37.7%的受訪者選擇了“20～34平方米”，22.4%的人選擇“20平方米以內(nèi)”，20.2%的人選擇“35～49平方米”，19.6%的人選擇“50平方米及以上”。當(dāng)問及是否對居住環(huán)境滿意時，以“一般”項為最多，占受訪人群的45.5%，選擇“比較好”的為30.5%。

而針對“購房時，您會主要考慮哪些因素”這一問題，面對“價格”、“地段”、“交通”、“戶型”、“房屋質(zhì)量”、“周邊環(huán)境”、“周邊生活服務(wù)如超市菜市場等”、“周邊公共服務(wù)設(shè)施如學(xué)校醫(yī)院等”、“離工作單位遠(yuǎn)近”等多個可選項時，“價格”卻也仍是人們最先考慮的因素，有70.6%的人選擇此項。當(dāng)然，作為多項選擇題，“房屋質(zhì)量”、“交通”、“周邊生活服務(wù)如超市菜市場等”、“周邊公共服務(wù)設(shè)施如學(xué)校醫(yī)院等”也越來越多地被人們買房時所重視，它們分別以60.4%、56.7%、40.1%、32.6%的比重位于榜單前五位。從榜單最后幾位來看，“小區(qū)環(huán)境”（17.2%）、“物業(yè)管理”（15.9%）、“離父母親戚家遠(yuǎn)近”（8.7%）、“升值空間”（6.5%）、“住房為綠色生態(tài)建筑”（4.8%）、“社區(qū)文化”（4.5%）暫時還不是大多數(shù)人選擇房屋時的關(guān)鍵著眼點。

然而，若將此問題與“公眾目前感到最不滿意的居住條件與環(huán)境”這一調(diào)查結(jié)果結(jié)合來看，不難發(fā)現(xiàn)，排在前列的有些正是人們購買房屋時所忽略的某些細(xì)節(jié)，如排在第二位的“小區(qū)環(huán)境”和排在第五位的“物業(yè)服務(wù)”。

還有多少人想買房？

本次調(diào)查人群中，多少人在2013年有購房行為？

結(jié)果顯示，只有15.6%的人表示“買了”，84.4%的人表示“沒有買房”。

當(dāng)問及這些沒有購房的人，“從現(xiàn)在到今年年底，會買房嗎”，只有9.4%的人肯定地表示“會”，27.8%的人表示“不會”，而過半受訪者（62.9%）則認(rèn)為自己會“觀望”。

無論觀望者還是打算出手者，當(dāng)問及他們的“計劃購房位置”時，超六成人（61.4%）會選擇“離市區(qū)距離尚可，依靠公交車出行的地區(qū)”，20.2%的人選擇“喧鬧，交通便捷的市區(qū)”，18.4%的人選擇“清靜，依靠自駕、郊區(qū)公交或搭乘地鐵出行的郊區(qū)”。而這些人中，可以接受的首付金額大多在“30萬以內(nèi)”，所占受訪者比例為44.4%，另外，有28.0%的人認(rèn)為首付可在“30～49萬”，22.0%的人可接受“50～79萬”，只有5.6%的人可接受首付金額在“80萬以上”。

首付金額的可接受范圍，和購房者的房款來源也有關(guān)系?！缎】怠氛{(diào)查顯示，超過七成（78.5%）的受訪者表示，首付款或房款最主要的來源將是“自己的收入、積蓄”。18.9%的受訪者表示，會有“父母資助”，2.5%的人表示，會“向親戚、朋友借”。

2005～2013年度中國居住小康指數(shù)

而在2013年的買房人群中，46.6%的人表示，所購房屋為“首套住房”，37.0%的人表示為“改善性住房”，22.3%的人選擇“投資”一項，12.9%的人選擇“為方便孩子擇?！保€有5.6%的人選擇“為自己將來養(yǎng)老”。

在買房人群中，房屋總價選擇在“80～99萬”的最多；房屋面積，選擇“90～120平米”的最多；在這些購房者中，選擇“按揭貸款”的為58.4%，其余的人則“全額付清”。

無論有沒有購房，在問及二十個城市的所有受訪者，“如果為了孩子上學(xué)，在住房方面，最有可能會做出怎樣的選擇”時，有48.2%的人選擇“就近租房”，與之接近的是有41.4%的人選擇“新買一套學(xué)區(qū)房或離孩子學(xué)校近的房子”，還有10.4%的人選擇“換房”。

而問及“今年年內(nèi)本地房價會否上漲”時，有59.7%的人預(yù)計房價“上漲”，11.2%的人預(yù)計房價“下跌”，21.8%的人預(yù)計“持續(xù)現(xiàn)狀”，另外有7.4%的人表示“不好說”。

從普通民眾角度而言，在他們看來，怎樣可以真正有效地抑制房價上漲？

作為一道多項選擇題目，40.7%的人認(rèn)為，抑制房價應(yīng)“開發(fā)更多的金融產(chǎn)品，不要讓房地產(chǎn)成為主要的投資渠道”，37.5%的人認(rèn)為應(yīng)“提高投資性購房的成本”，36.2%的人表示應(yīng)“完善房產(chǎn)稅”，35.9%的人表示應(yīng)“實施嚴(yán)格信貸政策”，33.9%的人表示應(yīng)“改變地方政府作為本地單一供地主體的狀況”，25.7%的人表示應(yīng)“增加保障性住房建設(shè)規(guī)模”，20.5%的人表示需“增加土地供應(yīng)，尤其是商品房市場的土地供給量”，16.6%的受訪者則表示需“開征物業(yè)稅”。

而被很多房地產(chǎn)專家、學(xué)者認(rèn)為是抑制房價上漲過快最有效武器之一的保障房，究竟是否應(yīng)該增加其建設(shè)規(guī)模呢？不同的城市居民發(fā)出了高低不同的呼聲。在“最需要增加保障性住房建設(shè)規(guī)模的十個城市”這一榜單中，值得注意的是，排名前七位的北京、三亞、溫州、杭州、廣州、深圳、福州——它們的共同特點是，在2012年，都進入了“房價最高的十座城市”之列。