家文

5月2日，中國指數(shù)研究院發(fā)布“2013年，4月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城房價指數(shù)”，2013年4月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10098元/平方米，首次超過1萬元/平方米，環(huán)比5月上漲1.00%。這是自2012年6月連續(xù)第11個月環(huán)比上漲，其中78個城市環(huán)比上漲。這也是多地“國五條”細(xì)則出臺后，百城房價首次公布。

中產(chǎn)階層的艱難生長

在網(wǎng)絡(luò)上流傳的對付“國五條”的辦法里，其中一個核心思路就是：既然政策是針對差價收稅，那么應(yīng)該趕在各個地方政府出臺實(shí)施細(xì)則之前，抬高房子的購買價格。怎么抬高呢？那就家庭成員之間互相買房，比如子女和父母都買對方的房子。

另一種對付“國五條”的辦法更為直接，那就是“假離婚”。當(dāng)自上而下的政策出臺時，作為個體、家庭或是群體，發(fā)現(xiàn)自己除了尋找政策空隙之外，幾無還手之力，只能采取“屁民”的辦法。網(wǎng)友們也為這些做法提供了道德依據(jù)：中產(chǎn)階層先被高房價打劫了所有積蓄和未來10年的生活品質(zhì)，當(dāng)他們用10年辛苦恢復(fù)元?dú)夂鬁?zhǔn)備改善居住，20%的稅將中產(chǎn)階層再洗劫一次。

房地產(chǎn)研究者許子枋說，那些在福利分房時代已經(jīng)攢下第一套房子的人，不少人又用積蓄買了商品房，他們多數(shù)在房價暴漲前完成了家庭資產(chǎn)的積累。這些人被許子枋稱作中國的“老中產(chǎn)階層”。

那些已經(jīng)購置了房產(chǎn)，但是房貸壓力較重的“70后”、“80后”，或是剛剛大學(xué)畢業(yè)進(jìn)入社會生活的專業(yè)人士，許子枋認(rèn)為他們只能稱之為“準(zhǔn)中產(chǎn)階層”。因?yàn)橐坏┓績r快速下行，房市中的后來者往往是經(jīng)濟(jì)能力有限、靠貸款勉強(qiáng)買房的人，他們在高價時進(jìn)入了房市，房市的下跌很容易跌破他們的成本價，他們還面臨著巨額的貸款要償還。許子枋將此稱之為：房價上揚(yáng)帶給“被百萬富翁”的中產(chǎn)階層虛幻的快感，抵不上房價一旦快速下行對他們資產(chǎn)的擠壓。

許子枋假設(shè)，如果中國的房價跌去30%呢？“如果中國超過30%的家庭房價市值低于成本價，還有約55%的中產(chǎn)階層資產(chǎn)急劇縮水，中產(chǎn)階層的壓力可想而知。在社會福利體系尚不完善時，如果經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致大規(guī)模失業(yè)和資產(chǎn)急劇縮水，中產(chǎn)階層將迅速滑向下一個群體。”

一個有中國特色的現(xiàn)象是，只要在中國重點(diǎn)城市購買房產(chǎn)的人，他們從總資產(chǎn)的角度來看都是百萬富翁，但是大部分人卻拿不出100萬元現(xiàn)金。

家庭資產(chǎn)維系在房產(chǎn)上的現(xiàn)實(shí)，在中國短期內(nèi)無法改變。當(dāng)絕大多數(shù)中國人因?yàn)橥顿Y渠道的狹窄，因?yàn)楸Ｕ舷到y(tǒng)而缺乏安全感而不得不提高房產(chǎn)配置，其實(shí)質(zhì)是中產(chǎn)階層承受“房產(chǎn)占其家庭總資產(chǎn)的比重越來越高”的壓力。許子枋說，將要出臺的房產(chǎn)稅，實(shí)質(zhì)是中產(chǎn)稅。

就在幾年前，上海的嚴(yán)女士購買了普陀與嘉定交界處的一所房產(chǎn)，大約200平米，以每平方米1.2萬元的價格成交，首付30%，在銀行按揭了19年，每月需還款約1.2萬元?，F(xiàn)在嚴(yán)女士的女兒剛剛走上工作崗位，全家一月的收入大約為2萬。那么每月交了房貸以后，家庭的可支配收入只有8000，除去伙食水電，真正可用的也所剩不多，如果想要再買輛車，可能需要再存好幾年。

2006年，康林畢業(yè)于北京一所高校。工作后，她在鄭州月收入5000元，算得上是白領(lǐng)一族，生活也過得有聲有色。

在很多人眼里，她是典型的“小資”?？少I房后，大半年了，康林沒再去泡過吧，沒再去唱過KTV，沒去咖啡廳喝過一次咖啡。

一套房子消滅一個中產(chǎn)

（受訪者：李青，41歲，律師）在人們的印象中，“中產(chǎn)”代表著依靠智力與技能獲取可觀的收入，代表著有房、有車，還有時間休閑旅游，代表著一種有質(zhì)量有尊嚴(yán)體面的生活方式。我和我老婆都從事法律工作，我是一家律所的合伙人，我老婆在一家上市公司做法務(wù)，我倆一年收入50萬元左右。家里有兩輛車，一輛寶馬，一輛凱美瑞，聽著很不錯吧。若單純從收入上看，我們應(yīng)該是標(biāo)準(zhǔn)的北京中產(chǎn)階層，甚至還是中上水平的中產(chǎn)者。但最近的換房經(jīng)歷，卻讓我們意識到，所謂的中產(chǎn)，只不過是海市蜃樓。

我跟老婆是大學(xué)同學(xué)，2000年來到北京。當(dāng)時，我們都進(jìn)了國企。那時候正好天通苑剛建好，經(jīng)濟(jì)適用房2650元/平方米，我們兩人的工資都只有1000元左右，也就很順利地申請了一套經(jīng)適房。106平方米，總共花了不到30萬元，我倆貸了十幾萬元，沒幾年就還上了。這是我們在北京的第一套房，雖然面積聽著不小，但天通苑的房子公攤大，實(shí)際使用面積并不大，做兩居室還有些局促。2001年，我老婆所在的單位集資建房，我們兩家又湊了十來萬塊錢，搭上了集資建房的末班車，在順義買下了這第二套房。

順義的房子我們住了兩年就讓給父母住了，上班不方便，再說我的客戶基本都在市里，來回談點(diǎn)業(yè)務(wù)太麻煩?？商焱ㄔ返姆孔樱覀z住起來并不寬裕，雖然沒要孩子，可我倆回家都得干活兒，需要兩個書房。因此，我們一直琢磨著，怎么在北京換套舒適點(diǎn)兒的大房子。

正好，我在天通苑的鄰居要賣房，年前中介帶客戶去看的時候，偶然間被我發(fā)現(xiàn)了?；丶腋掀乓簧塘?，還不如把它買下來。鄰居的房子是140平方米，夠大，而且跟我現(xiàn)在的房子挨著，將來也好照顧老人。鄰居也不含糊，250萬元，一分不減。我們決定把順義那套房子賣掉，讓父母住進(jìn)我們現(xiàn)在住的房子里，我們則裝修一下這套新買的大房用。

想明白了就趕緊干，否則也夜長夢多。我把順義那房子交給中介，特意比市場價少要了幾萬塊錢，但條件必須有一個，要商貸，不接受公積金貸款，因?yàn)楣e金太慢，我等不起。按照北京的限購政策，我必須趕緊把順義那房子賣了，才能騰出名額過戶天通苑這套房子。再說，我已經(jīng)跟鄰居簽了合同，人家也是換房，也等著用名額，所以，像個連環(huán)套，一環(huán)脫鉤，后面的鏈子就斷了。

好在，1月3日晚上，距離最后時間還有一天的時候，房子賣出去了。過了沒幾天就聽到說“國五條”要征收20%個稅的事兒，想想都嚇一身冷汗。如果按照規(guī)定由賣方承擔(dān)，那么我賣出去的順義那套房子，光個稅就得20多萬元；可上有政策下有對策，稅費(fèi)基本都由買方來承擔(dān)，那么，我新買的天通苑這套房子，光個稅就得40萬元。我不是炒房的，也不是投資的，就為了換套舒適點(diǎn)兒的房子，就得交給國家?guī)资f的稅，想不通啊。

順義的房子我賣了130多萬元，再加上這幾年我倆的積蓄，天通苑這套房還有五六十萬元的缺口。沒辦法，只有借了。繞了一圈，還是沒能進(jìn)城換房，還是不得不張口借錢。唯一慶幸的是，我和老婆沒有為此去離婚。

學(xué)區(qū)房：剛需中的剛需

在九年義務(wù)教育階段，北京市所采用的都是就近入學(xué)的原則，在哪個區(qū)讀小學(xué)，同時意味著以后在哪個區(qū)讀初中，其中大多數(shù)孩子會奄同一學(xué)區(qū)內(nèi)的同一小片區(qū)完成尤年教育。

在北京，西城區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)的傳統(tǒng)教學(xué)優(yōu)勢仍十分明顯，尤其是西城區(qū)和海淀區(qū)，集合了最優(yōu)秀的中學(xué)。小升初在就近入學(xué)的原則指導(dǎo)下，首先各小學(xué)均有比例不一的推優(yōu)名額，推優(yōu)生享有在全學(xué)區(qū)內(nèi)選擇重點(diǎn)中學(xué)的機(jī)會，這種按照填報志愿情況進(jìn)行錄取的方式稱為“大派位”。同樣享受在全學(xué)區(qū)大派位的還有點(diǎn)招生和特長生。沒有進(jìn)入推優(yōu)、點(diǎn)招、特長名額的其他小學(xué)畢業(yè)生將在小片區(qū)內(nèi)，按照填報的志愿被教委統(tǒng)一安排入學(xué)，這稱為“小派位”。

對東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的小升初數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，2012年東城區(qū)初中錄取人數(shù)為8391人，其中區(qū)重點(diǎn)以上的中學(xué)實(shí)際錄取人數(shù)為5743人，占當(dāng)年小升初總?cè)藬?shù)的68.44%，也就是說，東城區(qū)平均每1.46個小孩中就有1個能升入?yún)^(qū)重點(diǎn)以上中學(xué)。

東城區(qū)最強(qiáng)的四所中學(xué)，五中、二中、匯文和171中學(xué)共錄取2121人，占小升初總?cè)藬?shù)比例的25.28%，而東城區(qū)各小學(xué)推優(yōu)率皆為20%，這意味著所有推優(yōu)生均有機(jī)會升入這四所名校。

北京一家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人聞風(fēng)告訴記者說，一位去年底開始籌劃買學(xué)區(qū)房的家長告訴我，他的孩子今年9月就該上一年級了，之前一直打算托一個在部委的同學(xué)幫忙找關(guān)系上好一點(diǎn)的小學(xué)?！澳甑椎臅r候，同學(xué)給我打電話說，今年可能幫不了我了。一方面學(xué)校的名額變少了，另一方面，他的部門領(lǐng)導(dǎo)也托他幫忙找人，他肯定要優(yōu)先給領(lǐng)導(dǎo)幫忙?！币晃蛔婕本┑募议L告訴我，親戚原本有一些人脈可以為孩子上學(xué)幫忙，但他也選擇了買學(xué)區(qū)房。“我表哥在中直機(jī)關(guān)上班，他跟我說，如果孩子是今年入學(xué)，可以找人交2萬元上育翔小學(xué)。但我兒子3年以后才上學(xué)，那時候就不能保證了，沒準(zhǔn)能給辦事的領(lǐng)導(dǎo)都不在這了。即使是共建生也是有風(fēng)險的。首先共建名額現(xiàn)在減少得很厲害，有名額也優(yōu)先讓領(lǐng)導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)的親屬占了。如果你死守著共建生一條路，到時候一旦被學(xué)校拒絕，其他學(xué)校的報名日期也已經(jīng)過了。”

買房人鄒泉說：“至少買學(xué)區(qū)房是沒有政策風(fēng)險的，顯然沒有比就近入學(xué)更公平的教育政策了?！彼?011年10月買了西城區(qū)三里河附近中古友誼小學(xué)的學(xué)區(qū)房，當(dāng)時女兒剛剛出生。

“如果有一種理財產(chǎn)品，投入200萬元，每年收益在10%以上，同時送你一個重點(diǎn)小學(xué)的入學(xué)名額，你會不會買？”鄒泉打趣道。他在三里河的學(xué)區(qū)房去年漲了40%～50%，買時均價每平方米4萬元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了每平方米7萬元。

現(xiàn)在為學(xué)區(qū)房盤算的家長們大多在30歲上下年紀(jì)。學(xué)區(qū)房一般都不是他們的首套房，有些人把幾年前買的婚房賣了，變成了現(xiàn)在換房的主要資金來源，有些人雖然咬牙湊了大筆錢付了學(xué)區(qū)房的首付，但想到保住了原來的房子，心里還是頗為安慰。他們曾在較為寬松的房地產(chǎn)政策時購買了作為剛需的首套住房，這一次又急匆匆地趕在“國五條”落實(shí)成功上岸。

（摘自《三聯(lián)生活周刊》）