◎ 侯景新 任霞

城中村是中國(guó)快速城市化過(guò)程中的特有現(xiàn)象，在北京、上海和廣州等大城市表現(xiàn)得尤為突出。北京的城中村約有300多個(gè)，一半以上分布在海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)和石景山四個(gè)區(qū)；上海市的城中村人口約有350萬(wàn)，占上海總?cè)丝诘?7%，流動(dòng)人口的50%；廣州也不例外。城中村，即城市中的農(nóng)村，是伴隨著城市郊區(qū)化、產(chǎn)業(yè)分散化及鄉(xiāng)村城市化的迅猛發(fā)展，為城建用地所包圍或納入城建用地范圍的原有農(nóng)村聚落，是鄉(xiāng)村——城市轉(zhuǎn)型不完全的，具有明顯二元結(jié)構(gòu)的地域?qū)嶓w。簡(jiǎn)言之，城中村是指城市建成區(qū)或發(fā)展用地范圍內(nèi)處于城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)型中的農(nóng)民社區(qū)，內(nèi)涵是“市民城市社會(huì)中的農(nóng)民村”①。城中村的形成是多方面原因共同作用的結(jié)果：城鄉(xiāng)二元體制和政策原因；不同的利益主體——政府、戶(hù)籍村民和外來(lái)人口之間的博弈等。城中村的存在帶來(lái)了管理問(wèn)題、環(huán)境問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，但改造難度很大。因此，研究城中村的改造原理并探尋城中村改造的新模，是一個(gè)現(xiàn)實(shí)而又有價(jià)值的題目。

一、城中村改造的基本原理

在闡述城中村的改造原理前，必須先清楚區(qū)位和成本效益分析的概念。區(qū)位有兩方面的含義：一是指該事物的具體位置；二是指該事物與其他事物的空間關(guān)系。前者指的是該事物的絕對(duì)位置，后者指的是相對(duì)位置。在城中村的改造過(guò)程中，相對(duì)位置對(duì)城中村區(qū)位價(jià)值的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了絕對(duì)位置。城中村的區(qū)位價(jià)值隨著城中村區(qū)位的變化而變化，城中村區(qū)位價(jià)值的提升是城中村改造最直接的動(dòng)力。但只有當(dāng)城中村改造的收益大于改造的成本時(shí)，改造主體才會(huì)對(duì)城中村著手進(jìn)行改造。

城中村的形成和問(wèn)題的凸顯，是一個(gè)發(fā)展的過(guò)程。城市發(fā)展的過(guò)程，就是一個(gè)向外不斷擴(kuò)張的過(guò)程。在城市的初始擴(kuò)張中，如圖1中的第一階段，由于鄉(xiāng)村居民點(diǎn)的拆遷成本過(guò)高，開(kāi)發(fā)者為了節(jié)約開(kāi)發(fā)費(fèi)用，選擇跳過(guò)居民點(diǎn)的方式，先開(kāi)發(fā)居民點(diǎn)附近的農(nóng)用地，城市就逐漸包圍了農(nóng)村，形成了城中村。這一階段城中村的區(qū)位價(jià)值并不明顯，開(kāi)發(fā)主體沒(méi)有改造的動(dòng)力，因而城中村形成并不斷成長(zhǎng)。隨著城市的進(jìn)一步擴(kuò)張，如圖1中的第二階段，城中村周?chē)霓r(nóng)用地消失殆盡，變成了商業(yè)用地和住宅用地，城中村的區(qū)位價(jià)值提高，促使開(kāi)發(fā)主體對(duì)城中村進(jìn)行改造。

圖1 城中村形成示意圖

但只有城中村改造的收益明顯大于改造成本時(shí)，改造主體（政府或開(kāi)發(fā)商）才會(huì)著手進(jìn)行改造。

以時(shí)間為自變量（x），以改造成本、和改造收益分別做因變量（y），則我們可構(gòu)建兩個(gè)函數(shù)。

成本函數(shù)：y1=f(x)

收益函數(shù)：y2=f(x)

首先是成本函數(shù)的截距大于收益函數(shù)的截距，即在城中村的初級(jí)成長(zhǎng)階段，改造的成本明顯高于改造的收益，這就是最初城中村被城市包進(jìn)去的重要原因。

其次是這兩個(gè)函數(shù)都是上凹的曲線，即隨時(shí)間推移，成本和收益都呈加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

但兩條曲線相比較，在同一時(shí)點(diǎn)，收益函數(shù)的導(dǎo)數(shù)y2′應(yīng)大于成本函數(shù)的導(dǎo)數(shù)y1′。其內(nèi)涵是收益的增長(zhǎng)速度要快于成本的增長(zhǎng)速度。

這樣，兩條曲線就會(huì)在某一點(diǎn)交叉，其內(nèi)涵就是此點(diǎn)后，收益就超過(guò)成本。于是，城中村改造也就進(jìn)入政府的議事日程。

這一現(xiàn)象類(lèi)似城市經(jīng)濟(jì)學(xué)里的鄰里效應(yīng)。但稍有不同的是，這里有潛在影響因素。那就是城市中各利益主體的地位不同，主動(dòng)性不同，掌控的信息不同，所以對(duì)潛在地價(jià)變化的把握有很大的差異。這一情況與西方國(guó)家是大不相同的，因西方城市規(guī)劃公眾參與起著非常大的作用；而我們國(guó)家的體制不同，發(fā)展階段不同，所以，強(qiáng)勢(shì)政府的態(tài)勢(shì)是很明顯的。政府做城市規(guī)劃，他們很清楚土地潛在價(jià)值的變化，但村民卻了解不多，所以，隱性的土地收益便成為城中村改造的巨大動(dòng)力。

圖2 城中村改造成本和收益的動(dòng)態(tài)演化

圖3 城市系統(tǒng)中的主體關(guān)系

正如圖3所示，在城市巨系統(tǒng)中，各利益主體對(duì)隱性土地收益的盼知和分配完全是不對(duì)等。即政府高高在上，開(kāi)發(fā)商同政府利益緊密相關(guān)，而村民則處在被動(dòng)的弱勢(shì)地位。隨時(shí)間推移，政府規(guī)劃，城中村中顯性的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和隱性的區(qū)位優(yōu)勢(shì)并存。這樣，到一定時(shí)點(diǎn)，大規(guī)模的城中村改造才成為現(xiàn)實(shí)。

中國(guó)發(fā)展高層論壇2013年年會(huì)3月24日在北京開(kāi)幕。新加坡國(guó)立大學(xué)東亞研究所所長(zhǎng)鄭永年在會(huì)上說(shuō)：現(xiàn)在的農(nóng)村土地制度是集體所有制，在集體土地所有制下，農(nóng)村集體擁有土地，“土地表面上看是農(nóng)民的唐僧肉，誰(shuí)都想吃，地產(chǎn)商、地方政府想吃，上級(jí)政府想吃，但是主人——農(nóng)民吃不到。”鄭永年分析，“土地產(chǎn)生的利益一直被分配，重新分配，利益分配會(huì)產(chǎn)生很多沖突?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員吳敬璉會(huì)上提出：土地征購(gòu)價(jià)格和批租價(jià)格存在很大的差距，舊型城鎮(zhèn)化整個(gè)是由賺取土地差價(jià)推動(dòng)的。“這些年來(lái)，大概從這個(gè)差價(jià)得到的收入有不同的估計(jì)，最低的估計(jì)30萬(wàn)億?！?/p>

這就是受利益驅(qū)動(dòng)城中村改造的基本原理。但如何改造，這又取決于城中村演化成熟的程度，因此，我們首先需要對(duì)城中村進(jìn)行分類(lèi)分析。

二、城中村的類(lèi)型

從圖1中可以看到，在城市的擴(kuò)張中，城中村也經(jīng)歷了一個(gè)不斷成長(zhǎng)的過(guò)程。在不同的成長(zhǎng)階段，城中村在相對(duì)地理位置、農(nóng)業(yè)用地比例、戶(hù)籍村民收入來(lái)源和戶(hù)籍人口數(shù)量等方面都表現(xiàn)出不同的特征。根據(jù)這些特征的不同，將城中村分為三種類(lèi)型：成熟型城中村、成長(zhǎng)型城中村和初生成型城中村。

（一）成熟型城中村

成熟型城中村，如圖1中第二階段的A城中村，是指已經(jīng)完全沒(méi)有農(nóng)業(yè)用地，農(nóng)民脫離了原有的農(nóng)村生產(chǎn)方式。物業(yè)出租收入已經(jīng)成為戶(hù)籍村民的主要收入來(lái)源，房屋租金收入在戶(hù)籍村民的總收入中的占比趨于穩(wěn)定，具有很高區(qū)位價(jià)值且完全被城市所包圍的聚居村落。這類(lèi)區(qū)域?qū)嶓w是當(dāng)前城市發(fā)展的頑疾和主要問(wèn)題，政府將其改造的欲望十分迫切，同時(shí)也是城中村改造研究和實(shí)踐的焦點(diǎn)。

（二）成長(zhǎng)型城中村

成長(zhǎng)型城中村，如圖1中第二階段的B城中村，是指正向成熟型城中村轉(zhuǎn)變的聚居村落，它幾乎沒(méi)有農(nóng)業(yè)用地或留有少量的農(nóng)業(yè)用地，農(nóng)民已經(jīng)脫離了原有的農(nóng)村生產(chǎn)方式，種地不再是其主要的收入來(lái)源。物業(yè)出租收入已成為戶(hù)籍村民收入的主要來(lái)源，且其占比有進(jìn)一步增加的趨勢(shì)。相對(duì)于成熟型城中村而言，成長(zhǎng)型城中村的區(qū)位價(jià)值較低，它的治理沒(méi)有那么迫切，治理難度也會(huì)相對(duì)較低。

（三）初生成型城中村

初生成的城中村是指是指處于城市的邊緣，保留了較多的農(nóng)業(yè)用地，農(nóng)民還未完全脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，物業(yè)租賃是戶(hù)籍村民收入來(lái)源的一部分但不占據(jù)主要地位，這里已納入城建用地但還未開(kāi)發(fā)。

就當(dāng)前國(guó)內(nèi)的改造情況來(lái)看，主要的改造對(duì)象無(wú)疑是成熟型城中村，而本文將城中村分為三種類(lèi)型，是因?yàn)槿N類(lèi)型的城中村并不是孤立的，而是相互聯(lián)系的。它們代表的是城中村形成和發(fā)展的不同的階段，而且隨城市發(fā)展它們是不斷轉(zhuǎn)化的。

三、城中村的改造模式

（一）城中村改造的現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ椒治?/h3>

隨著城市化的發(fā)展，城中村的改造也成為學(xué)術(shù)界研究的焦點(diǎn)。目前，國(guó)內(nèi)已經(jīng)有很多關(guān)于城中村改造模式的研究。從成熟做法看，珠海模式、廣州模式、深圳模式和北京模式等值得總結(jié)推廣②。

1.珠海模式

珠海城中村改造最主要的問(wèn)題有如下兩個(gè)：

一是村民收入來(lái)源被切斷。因這里相當(dāng)多村民的經(jīng)濟(jì)來(lái)源主要來(lái)自村里的分紅以及出租房屋的租金。所以村民擔(dān)心，在舊村改造的這段時(shí)間他們將失去這兩大經(jīng)濟(jì)來(lái)源。

二是讓村民滿(mǎn)意的同時(shí)，如何又能讓開(kāi)發(fā)商有開(kāi)發(fā)動(dòng)力。

在解決第一個(gè)問(wèn)題上，珠海市政府盡量照顧被拆遷舊村居民方方面面的利益。舊村居民所有合法房屋按建成年份以1:1至1:1.2的面積比例進(jìn)行補(bǔ)償。舊村居民的原宅基地證換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，成為商品房，直接進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，資產(chǎn)升值；拆遷期間舊村居民的安置費(fèi)由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)償；原村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地允許免交有關(guān)費(fèi)用納入統(tǒng)一規(guī)劃、改造,土地升值的收益由村集體、舊村居民和開(kāi)發(fā)商共同享有。在實(shí)際操作中，珠海政府還對(duì)合法產(chǎn)權(quán)按上述比例補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，對(duì)違建部分也采取了力度較大的補(bǔ)償措施，因此拆遷受到了村民的歡迎。

而在第二個(gè)問(wèn)題的處理上，珠海市政府巧用市場(chǎng)之手，以較高的預(yù)期利潤(rùn)，吸引了開(kāi)發(fā)商參與，政府不花一分錢(qián)就對(duì)舊村進(jìn)行了改造。珠海市對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠政策是“拆一免二或免三”，即根據(jù)舊村的區(qū)位及拆遷量，開(kāi)發(fā)商每拆1平方米的房屋建筑面積，可免交2至3平方米建筑面積的地價(jià)，并減免相應(yīng)的消防費(fèi)等。開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)總量中，1/3用于舊村回遷，另外2/3作商品房經(jīng)營(yíng)。對(duì)區(qū)位較差、拆遷量大的，還允許開(kāi)發(fā)商采取適當(dāng)提高容積率，增加部分商業(yè)性質(zhì)的建筑面積等辦法提高經(jīng)營(yíng)收益。

2.廣州模式

到2011年底，廣州有220多個(gè)村落，其中有138個(gè)村被列為“城中村”。這138個(gè)城中村經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較發(fā)達(dá)，土地價(jià)值較高，人口也很集中。針對(duì)這些城中村，政府主要從管理的角度入手改造，即把村落變社區(qū)，以村民為主體推動(dòng)。

目前，廣州市所實(shí)行的這種村民自主決策實(shí)施城中村改造的模式優(yōu)點(diǎn)很多，不但可以避免傳統(tǒng)的政府征地拆遷模式下，政府計(jì)劃與村民意愿之間的不協(xié)調(diào)，而且村民自主決策下的改造補(bǔ)償方案事先能取得絕大多數(shù)村民的支持，實(shí)施起來(lái)也會(huì)更加順利。

廣州的城中村改造中的資金由政府支持，村民共籌，有效解決了資金難題，而且管理體制上的城市化較為徹底。不足之處是改造周期長(zhǎng)，城市景觀改造滯后，村民自行改造難以和城市總體規(guī)劃協(xié)調(diào)。

3.武漢模式

武漢“城中村”改造最大特點(diǎn)在于土地出讓實(shí)行徹底的市場(chǎng)化道路，全部土地以項(xiàng)目捆綁、掛牌底價(jià)方式出讓。按照“城中村”綜合改造政策規(guī)定，開(kāi)發(fā)用地與還建用地捆綁成項(xiàng)目后，采取公開(kāi)供地，其掛牌底價(jià)為安置房建設(shè)成本和本宗地價(jià)之和的1.15倍。其中多出的15%，一方面是讓有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的村集體經(jīng)濟(jì)組織，在爭(zhēng)取自行改造的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位，有效保護(hù)村集體經(jīng)濟(jì)的利益和落實(shí)改造資金，另一方面是給前期進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商以適當(dāng)補(bǔ)償。即使先期進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商在土地掛牌后最終沒(méi)能拍到這個(gè)地塊，也可以獲得15%的補(bǔ)償，同時(shí)村集體仍可獲得還建安置房的建設(shè)資金以及村集體土地的補(bǔ)償金。

在基礎(chǔ)設(shè)施配套資金方面，土地出讓金、增值收益的60%劃轉(zhuǎn)給“城中村”所在的區(qū)財(cái)政專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，專(zhuān)用于“城中村”綜合改造中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如道路、排水、綠化、供水、燃?xì)?、供電、電信、郵政等；40%由市政府統(tǒng)籌用于“城中村”市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，真正實(shí)現(xiàn)“專(zhuān)款專(zhuān)用”。

按照武漢市“城中村”改造辦法，村民身份變?yōu)槭忻裰?，將全部進(jìn)入社保范疇。政策規(guī)定，允許村民上溯10年補(bǔ)繳養(yǎng)老金。按以村民平均年齡55歲，武漢市民平均壽命76歲計(jì)算，村民只需再交5年保費(fèi)，政府就將承擔(dān)他今后20年的生活保障。此外，武漢市還規(guī)定，“城中村”村民轉(zhuǎn)居民后，在兩年內(nèi)還享受農(nóng)村計(jì)劃生育二胎政策。

政府的這種綜合的逐級(jí)讓利協(xié)調(diào)使城中村改造頗為順暢。

另外，北京、深圳由于城市規(guī)模較大，故改造模式較復(fù)雜?？傊鞘性酱?，城中村越多，城中村改造就越復(fù)雜。但從理論上梳理，依城中村分類(lèi)我們可建立如下的新思路。

四、城中村改造的分類(lèi)探討

城中村的形成是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，故改造是系統(tǒng)工程。上文已經(jīng)根據(jù)城中村的成長(zhǎng)階段的不同特征將城中村劃分為三種類(lèi)型：成熟的城中村、成長(zhǎng)型的城中村和初生成型城中村，那么再結(jié)合城市規(guī)模但做一城中村改造的分類(lèi)探討。

（一）超大城市成熟型城中村的改造

超大城市成熟型城中村有很高的區(qū)位價(jià)值，改造非常緊迫，改造的要求也高，因而，政府因該處于主導(dǎo)位置，并需要做好如下幾方面工作：一是做好城市規(guī)劃，引入有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商；二是組織做好賠償拆遷工作，補(bǔ)償額度可大一些，爭(zhēng)取一步到位，不留后遺癥，最好不讓村民回遷。

和平村位于朝陽(yáng)區(qū)雙井附近（三環(huán)內(nèi)），是北京市目前面積最大的“城中村”，危舊房面積近17萬(wàn)平方米，是北京市重點(diǎn)防汛、防火地區(qū)之一，這一地區(qū)已成為北京市城中村改造的“死角”。改變和平村的現(xiàn)狀，已成為徹底改善百姓生活條件，向世界展示“新北京、新朝陽(yáng)”形象的政府督辦工程之一。目前朝陽(yáng)區(qū)委、區(qū)政府已責(zé)成北京市土地整理儲(chǔ)備中心朝陽(yáng)區(qū)分中心對(duì)和平村實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，區(qū)政府專(zhuān)門(mén)成立了“和平村拆遷工程領(lǐng)導(dǎo)小組”?？紤]到被拆遷百姓的現(xiàn)狀，朝陽(yáng)區(qū)委、區(qū)政府與北京住總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司達(dá)成協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的“翠城”經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的部分住房，定向出售給和平村符合條件的被拆遷住戶(hù)?！按涑恰狈矫嬉殉兄Z為拆遷項(xiàng)目提供部分經(jīng)濟(jì)適用房，計(jì)劃在三年內(nèi)交付使用。政府將對(duì)翠城項(xiàng)目提供一定的便利條件，簡(jiǎn)化有關(guān)手續(xù)，加快已預(yù)約登記居民入住速度?！按涑恰表?xiàng)目位于東四環(huán)，是北京市首批19個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中位置最好的，也是北京市第一個(gè)由政府出面協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用住房來(lái)安置被拆遷戶(hù)的項(xiàng)目。小區(qū)內(nèi)學(xué)校、銀行等配套設(shè)施齊全，住宅戶(hù)型以90平方米以下的中小型為主。朝陽(yáng)區(qū)國(guó)土房管局局長(zhǎng)劉來(lái)祥介紹，此次和平村的拆遷工作將嚴(yán)格按照有關(guān)政策法規(guī)執(zhí)行。朝陽(yáng)區(qū)公證處已對(duì)土地整理儲(chǔ)備中心有關(guān)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了公證，并鄭重承諾：如果發(fā)生變動(dòng)，按給拆遷居民造成的實(shí)際損失，進(jìn)行雙倍補(bǔ)償。這樣，就實(shí)現(xiàn)了村民全部外遷的一步到位。

圖4 北京和平村整體外遷翠城

（二）超大城市成長(zhǎng)型、初生成型城中村的改造

這類(lèi)城中村區(qū)位價(jià)值也很高，且升值速度較快，但需時(shí)日，所以，改造不是很緊迫。這樣，政府可做一般的宏觀規(guī)劃指導(dǎo)，改造可由開(kāi)發(fā)商和村民去協(xié)商。但要處理好如下問(wèn)題：

一是流動(dòng)人口的安置。這類(lèi)城中村流動(dòng)人口數(shù)量與戶(hù)籍人口數(shù)量倒掛的現(xiàn)象嚴(yán)重，流動(dòng)人口的合理安置也是一個(gè)很重要的方面。如果流動(dòng)人口住房問(wèn)題得不到解決，會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)人口外移，產(chǎn)生更多、更亂的新的城中村。二是完善管理體制和社會(huì)保障制度，保證村民的可持續(xù)發(fā)展。比如提供就業(yè)培訓(xùn)和就業(yè)指導(dǎo)等。

以被譽(yù)為“中國(guó)新硅谷”的北京海淀區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地（北京北五環(huán)外）為圓心，2公里的距離為半徑，在方圓10多平方公里的范圍內(nèi)，鱗次櫛比地矗立著中關(guān)村軟件園、聯(lián)想集團(tuán)、百度大廈等著名IT公司，以及一座叫“唐家?guī)X”的村莊。在這個(gè)本地人口只有4000人左右的小村里，聚集了5萬(wàn)名以上外來(lái)人口，其中有1.7萬(wàn)名是被稱(chēng)為“蟻?zhàn)濉钡拇髮W(xué)畢業(yè)生。2010年，被“蟻?zhàn)濉眰冴欠Q(chēng)為“大唐”的唐家?guī)X拆遷改造工程正式啟動(dòng)，大批“蟻?zhàn)濉辈坏貌恢匦聦ふ衣淠_之處，于是，令城市改造者們意想不到的一幕出現(xiàn)：環(huán)境“臟亂差”的城中村在艱難地逐漸消失，而臨近村莊則有近乎一半村民卻在加緊蓋樓準(zhǔn)備出租，更大的新“蟻穴”又在悄然形成。有鑒于此，西北旺鎮(zhèn)政府表示：在唐家?guī)X的規(guī)劃中，除農(nóng)民安置房外，今后還有18.8萬(wàn)平方米的多功能產(chǎn)業(yè)用地，其中將建設(shè)不少于10萬(wàn)平方米的公租房。

（三）一般城市成熟型城中村的改造

這類(lèi)城中村的改造也是勢(shì)在必行。但限于城市規(guī)模，改造的要求也不是太高，政府和村民的利益“距離”不是太大，潛在價(jià)值的透明度也相對(duì)較高。所以，政府、開(kāi)發(fā)商和村民應(yīng)該很好地協(xié)商，只要利益分配相對(duì)合理，則改造的進(jìn)行就會(huì)很順暢。一般來(lái)講，三個(gè)主體的定位是：政府要規(guī)劃政績(jī)；開(kāi)發(fā)商要得利；村民能妥善安置。

南京以區(qū)為主體，采取靈活多樣的方式，對(duì)繞城公路內(nèi)71個(gè)城中村進(jìn)行改造。據(jù)悉：改造城中村，政府不賺一分錢(qián)，土地增值全部用于安置農(nóng)民。而開(kāi)發(fā)則實(shí)施大項(xiàng)目帶動(dòng)城中村整體拆遷的戰(zhàn)略及就地安置戰(zhàn)略。

鐘山風(fēng)景區(qū)小衛(wèi)街村、孝陵衛(wèi)村、鐘靈村等5村，納入中山陵環(huán)境整治，拆遷已經(jīng)掃尾，將開(kāi)建博愛(ài)園、天地科學(xué)園、山北游憩園等公園，拆遷資金由鐘山項(xiàng)目公司籌措，農(nóng)民安置到白水芊城等經(jīng)適房小區(qū)，距城不太遠(yuǎn)，公交、超市、學(xué)校等一應(yīng)俱全。

管家村改造經(jīng)適房只規(guī)劃了6層，底層是商鋪，綠化率高達(dá)40%。農(nóng)民人均可補(bǔ)償面積40平方米，三口之家120平方米，市場(chǎng)價(jià)達(dá)5000多元/平方米，而賣(mài)給農(nóng)民才2000多元。這樣，就地安置，拆遷快，房?jī)r(jià)增值高，農(nóng)民不吃虧。城中村改造沒(méi)有出現(xiàn)任何社會(huì)問(wèn)題。③

（四）一般城市成長(zhǎng)型城中村和初生成型城中村的改造

對(duì)于這類(lèi)城中村，因其土地增值還有一個(gè)緩慢的過(guò)程，所以改造可以以村民主導(dǎo)為主。政府的主要任務(wù)是做好城市發(fā)展規(guī)劃，并以基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃作為引導(dǎo)。村民的自主規(guī)劃限于資金、理念等，一開(kāi)始，可能檔次較低，但地區(qū)發(fā)展是一個(gè)不斷滾動(dòng)的過(guò)程。在較長(zhǎng)的時(shí)間段，發(fā)展規(guī)劃的不斷完善會(huì)使改造的城中村逐漸能和城市總體規(guī)劃擬合。

總之，城中村改造是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不管是從城市經(jīng)濟(jì)、城市景觀的角度，還是從社會(huì)治安、城市管理的角度，我們都應(yīng)該對(duì)城中村改造給予一定的重視，也只有理論研究超前，實(shí)際工作超前，一個(gè)城市才能健康有序地快速發(fā)展。

注釋?zhuān)?/p>

①閆小培,魏立華,周銳波.快速城市化地區(qū)城鄉(xiāng)關(guān)系協(xié)調(diào)研究——以廣州市“城中村”改造為例.規(guī)劃研究.2003(10).

②鄧春玉,王悅榮.我國(guó)城中村問(wèn)題研究綜述.廣東行政學(xué)院學(xué)報(bào).2008(2).

③參見(jiàn)2006年10月9日《新華日?qǐng)?bào)》。

[1]謝寶富.北京城中村改造新模式——北塢的啟示[J].城市開(kāi)發(fā).2012(04).

[2]馮曉英.論北京“城中村”改造——兼述流動(dòng)人口聚居區(qū)合作治理[J],人口研究.2010(06).

[3]曾學(xué)龍,孫林,李慧,李美麗.城中村改造的難點(diǎn)及破解對(duì)策——以廣州荔枝灣區(qū)為例[J].城市問(wèn)題.2011(02).

[4]石迎軍.城中村改造模式研究[J].河南社會(huì)科學(xué).2011(01).

[5]鄧春玉,王悅榮.我國(guó)城中村問(wèn)題研究綜述[J].廣東行政學(xué)院學(xué)報(bào).2008(02).

[6]袁偉.我國(guó)城中村改造模式研究[J].華東經(jīng)濟(jì)管理.2010(01).