|文·本刊特約記者 李長(zhǎng)風(fēng)

現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格與其說(shuō)進(jìn)入了第二季，倒不如明確地說(shuō)明，中國(guó)房地產(chǎn)開始進(jìn)入多方博弈時(shí)代，在這個(gè)時(shí)期內(nèi)，中高階層與中低階層、中央政府與地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者、投資者與剛需者間的博弈將會(huì)日漸加深，而這些利益團(tuán)體交織的博弈軌跡將讓中國(guó)房?jī)r(jià)更難讓世界人民看懂

經(jīng)常會(huì)有學(xué)者把現(xiàn)在的中國(guó)經(jīng)濟(jì)與20世紀(jì)80年代晚期的日本相比，并得出中國(guó)經(jīng)濟(jì)即將崩潰的結(jié)論。在他們看來(lái)，被高估的資產(chǎn)價(jià)值、過(guò)度投資以及超額的銀行貸款都與泡沫崩盤前的日本經(jīng)濟(jì)出奇相似。而從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，事情可能并非如此。中國(guó)人民對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有著天生的抗拒心理，這從很多老人即使知道存款等于貶值，也愿意把自己的錢存入銀行就可以略知一二。

例如被責(zé)為中國(guó)資本泡沫化的最佳樣板——房地產(chǎn)（向來(lái)被視為是經(jīng)濟(jì)泡沫崩盤的關(guān)鍵）的情況并不像大多數(shù)人想象的那樣糟糕。從表面上來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著過(guò)熱的嫌疑。北京和上海的房?jī)r(jià)在2009年飆升了50-60%，導(dǎo)致中國(guó)政府出臺(tái)了被稱為“史上最嚴(yán)厲”的降溫政策，可當(dāng)政策一放松，2013年二季度這些一線城市就出現(xiàn)了明顯的回暖并有加速趨勢(shì)。雖然摩根大通董事總經(jīng)理李晶曾告訴記者：“如果這一趨勢(shì)持續(xù)下去，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象?！钡谟浾呖磥?lái)，如果中國(guó)沒(méi)有辦法完成資源平均分配，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)依舊會(huì)溫和上行。這次10月6日的北京交通大堵塞給大多數(shù)人提了個(gè)醒，現(xiàn)在北京人口早已超過(guò)這座城市的負(fù)荷上限，而其后接踵而來(lái)的外來(lái)人口，才是北京最為頭疼的問(wèn)題。

如果你去過(guò)北京地下室的北漂租住的房屋，你就會(huì)理解中國(guó)經(jīng)濟(jì)為什么韌性十足。想想看，一個(gè)月3,000左右的工資，1,000左右用作租房支出，600用作吃飯交通費(fèi)用，400用作電話和日常開支，但即使只有1,000元的剩余，依舊有大批的人愿意堅(jiān)守在自己不足5平米的小屋內(nèi)。而值得注意的是，這批人早已不是十幾年前的務(wù)工農(nóng)民，而是有著大專或大專以上高學(xué)歷的人才。這些人不斷為北京等大城市的經(jīng)濟(jì)提供著動(dòng)力，而在未來(lái)十年間，有人估算，北京務(wù)工人員的平均學(xué)歷將再向上提高一個(gè)等級(jí)。

這樣的結(jié)構(gòu)對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)有著莫大影響，可以想象，隨著高學(xué)歷人才不斷向中國(guó)的核心城市聚集，中高學(xué)歷（高學(xué)歷人群中不愿在高競(jìng)爭(zhēng)壓力下生活的）將會(huì)流入二三線城市，相對(duì)于這一變化的反應(yīng)是今年上半年上漲的房?jī)r(jià)。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，北京、上海、廣州和深圳等4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)8月同比漲幅接近20%。而在一線城市和部分二線城市樓市過(guò)熱的背后，則是三四線城市的普遍過(guò)剩。這樣的情況也符合高學(xué)歷高收入人群聚集的趨勢(shì)，有專家推測(cè)，如果未來(lái)放開戶籍管理制度，這些一線城市的房產(chǎn)價(jià)格可能還會(huì)繼續(xù)上漲。

這一情況與2012年的情況正好相反，根據(jù)2012年的《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城房?jī)r(jià)指數(shù)》100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年12月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)，57個(gè)城市環(huán)比上漲，43個(gè)城市環(huán)比下跌。而上漲的城市大都是二、三線城市，如金華、臺(tái)州、汕頭、烏魯木齊、溫州、泉州等。這樣的情況在房地產(chǎn)開發(fā)商看來(lái)是良性上漲的開始。2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入了成熟期，萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖曾對(duì)記者發(fā)表他的想法思路，由住宅到商業(yè)，萬(wàn)科對(duì)自己的稱呼也改變了，從以前的房地產(chǎn)領(lǐng)跑企業(yè)變?yōu)槿蜃畲蟮淖≌?。這也從一個(gè)側(cè)面反映著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式正在發(fā)生改變。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式正在由制造業(yè)為主變成服務(wù)業(yè)與高科技行業(yè)為主。顯而易見，最先改變的正是這些率先上漲的一線城市。2013年9月29日，中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)掛牌儀式在上海外高橋保稅區(qū)舉行。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，這樣的發(fā)展方式是探索經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)入深水區(qū)后的前沿模式。而對(duì)于上海的民眾來(lái)說(shuō)，則意味著有又一個(gè)高房?jī)r(jià)聚集區(qū)的誕生。

居住環(huán)境也成為壓力的來(lái)源之一

實(shí)際上，在過(guò)去幾年中，一線城市的房產(chǎn)價(jià)格上漲雖然使房地產(chǎn)商與政府備受譴責(zé)。但難以否認(rèn)，北京和上海等一線城市在過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)整中價(jià)格一直堅(jiān)挺，而這些城市房?jī)r(jià)超出普通百姓所能承受的極限的內(nèi)在核心正在于，大量超出普通民眾收入的中高等階層遷進(jìn)一線城市的商業(yè)聚集區(qū)。雖然大量廉租房與兩限房供給將在未來(lái)逐漸釋放，但由于標(biāo)桿效應(yīng)的帶動(dòng)，這些城市房?jī)r(jià)的上行動(dòng)力是顯而易見的。

當(dāng)然，這并非是說(shuō)一線房地產(chǎn)市場(chǎng)就可高枕無(wú)憂。上世紀(jì)末，由于互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂和“9·11”事件的發(fā)生，美聯(lián)儲(chǔ)通過(guò)降息來(lái)刺激消費(fèi)，在此情況下，眾多資本涌入美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，從2000年起，僅僅五年間，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就吸引了1萬(wàn)億美元的直接投資。這也直接造成了美國(guó)房產(chǎn)泡沫的破裂。對(duì)現(xiàn)在的中國(guó)一線房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，需要防范的也大致如此。如果房?jī)r(jià)大幅上漲到新遷入的中高等階層年收入的20倍以上，那么中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫也必然會(huì)破裂。在此情況下，保持一線城市房?jī)r(jià)溫和上漲將是最好的選擇。在這種形勢(shì)下，中低階層將會(huì)被逐漸擠出一線城市的核心區(qū)，向邊緣地區(qū)或泛一線城市區(qū)遷移。不過(guò)，由于一直以來(lái)中國(guó)人對(duì)土地的依賴和投資渠道的狹窄，各階層房地產(chǎn)遷移的博弈問(wèn)題將日趨成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)的矛盾點(diǎn)。

對(duì)此，美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾凱西－席勒房地產(chǎn)指數(shù)創(chuàng)建者、衛(wèi)斯理大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授卡爾·凱西認(rèn)為，如果能成功地把市場(chǎng)上的投資引到住房以外的項(xiàng)目，那么房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)入到可控的范圍內(nèi)，可中國(guó)資本的尷尬也正源于此，無(wú)論政府推出何種政策，資本仍然對(duì)房地產(chǎn)戀棧不去。不過(guò)從另一個(gè)角度來(lái)看，我們也確實(shí)很難責(zé)備市場(chǎng)的“專情”，2012年上半年，由于中國(guó)房地產(chǎn)成交額比去年同期減少了35%以上，造成了過(guò)去地方政府出售地皮籌集修建道路等基礎(chǔ)設(shè)施的資金難以為繼的情況，為了穩(wěn)住自身財(cái)政體系，地方政府只能通過(guò)不透明的手段進(jìn)行運(yùn)作。

所以，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格與其說(shuō)進(jìn)入了第二季，倒不如明確地說(shuō)明，中國(guó)房地產(chǎn)開始進(jìn)入多方博弈時(shí)代，在這個(gè)時(shí)期內(nèi)，中高階層與中低階層、中央政府與地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者、投資者與剛需者間的博弈將會(huì)日漸加深，而這些利益團(tuán)體交織的博弈軌跡將讓中國(guó)房?jī)r(jià)更難讓世界人民看懂。