王云峰

【摘 要】房地產(chǎn)融資的規(guī)模與模式受宏觀經(jīng)濟(jì)的變化和財(cái)政與貨幣政策導(dǎo)向的影響巨大，始終是房地產(chǎn)業(yè)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。本文通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)的成因分析，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)融資規(guī)模增長(zhǎng)迅速，但是融資渠道單一，資金來源過度依賴商業(yè)銀行貸款，在國(guó)家當(dāng)前貨幣政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺的巨大壓力。因此，進(jìn)行房地產(chǎn)融資模式多樣化的研究，有助于在現(xiàn)實(shí)情況下尋找適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的融資模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資風(fēng)險(xiǎn)；多元化；防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資

融資就是通過金融市場(chǎng)將貨幣資金由資金供給方融通到資金需求方。通過融資交易行為，資金供給方付出了資金而獲得投資收益，而資金需求方付出成本獲得了對(duì)資金的使用權(quán)，所以該交易對(duì)雙方都是有利的。

房地產(chǎn)開發(fā)融資是指為支持房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)的流通及消費(fèi)，通過各種渠道和方式為房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售籌集與融通資金的金融活動(dòng)。其主要目的是保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)，從數(shù)量上和時(shí)間上保證房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求，使企業(yè)價(jià)值最大化。房地產(chǎn)作為典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)所需占用的資金量非常龐大，加之項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)較慢，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資無法滿足正常開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的資金需求。外源性融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)不同融資方式的選擇，直接影響其融資成本的大小，使房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的融資風(fēng)險(xiǎn)。

二、融資風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（1）融資結(jié)構(gòu)單一。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有投資金額大、投資回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，開發(fā)商的自有資金不足以滿足投資需要，資金來源主要靠商業(yè)銀行貸款支撐著房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金需求。而其他的融資方式如通過發(fā)行股票、債權(quán)融資，或者信托融資等在整個(gè)資金來源中占得比重相對(duì)較低。所以融資渠道過度集中于銀行，一旦資金鏈的某一個(gè)環(huán)節(jié)斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨相當(dāng)大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于銀行信貸作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要資金來源途徑，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)環(huán)節(jié)，因此商業(yè)銀行也就承擔(dān)了房地產(chǎn)投資的的主要風(fēng)險(xiǎn)。（2）房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源對(duì)銀行信貸嚴(yán)重依賴，這就為國(guó)家通過一系列宏觀調(diào)控政策來調(diào)整信貸政策，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源進(jìn)行調(diào)節(jié)奠定了基礎(chǔ)。當(dāng)前，一方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自有資金以及銀行貸款方面進(jìn)行規(guī)定，另一方面，對(duì)居民個(gè)人購(gòu)房信貸進(jìn)行嚴(yán)格限制，間接影響了房地產(chǎn)企業(yè)融資。（3）缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系。就房地產(chǎn)體系而言，目前我國(guó)仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)?；?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系等等。（4）缺乏科學(xué)理性的融資決策。一般房地產(chǎn)企業(yè)通常十分注重項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)和后期營(yíng)銷，而缺乏對(duì)融資問題科學(xué)、理性的決策，普遍依據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策。因而對(duì)整個(gè)開發(fā)過程中的資金運(yùn)作成粗放型，并沒有考慮如何令資金使用效率達(dá)到最大化，從而在一定的融資量基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的問題。房地產(chǎn)開發(fā)的具體實(shí)踐中，非理性因素對(duì)融資決策的影響是明顯的。（5）權(quán)益融資與債務(wù)融資的比例失衡。我國(guó)資本市場(chǎng)剛剛起步，在結(jié)構(gòu)方面存在著問題。從宏觀結(jié)構(gòu)看，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是單一品種主導(dǎo)的市場(chǎng)，以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資比例甚小，整體融資格局非常單一。

三、融資風(fēng)險(xiǎn)的防范

（1）制定正確融資政策。房地產(chǎn)企業(yè)必須以推動(dòng)投資政策和項(xiàng)目的貫徹和實(shí)施為著眼點(diǎn)，研究和分析投資項(xiàng)目的可行性，并在企業(yè)總體的發(fā)展和投資框架下，根據(jù)企業(yè)核心能力、投資項(xiàng)目或相關(guān)投資領(lǐng)域、方式、質(zhì)量和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基本規(guī)范，通過計(jì)劃的形式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體的融資規(guī)模、資本配置結(jié)構(gòu)、融資方式及時(shí)間進(jìn)度等事先做出計(jì)劃，統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調(diào)安排。從政策上保證融資與投資項(xiàng)目運(yùn)作的協(xié)調(diào)匹配，確保融資規(guī)劃的嚴(yán)肅性，嚴(yán)格執(zhí)行。（2）發(fā)展多元化直接融資。拓展多元化直接融資渠道，一是可適度放寬股票融資政策限制，提高直接融資比重，才能真正分散融資風(fēng)險(xiǎn)。二是培育完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)，國(guó)家應(yīng)適度放寬限制條件，增加發(fā)行長(zhǎng)期債券的額度，可以為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。三是適時(shí)地開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化，把我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的人、財(cái)、物與管理優(yōu)勢(shì)進(jìn)行最優(yōu)組合，使資源配置更加合理。四是發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，大規(guī)模地推行房地產(chǎn)業(yè)投資基金將極大地提高中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行質(zhì)量，成為多贏的融資渠道。（3）探索多元化組合融資模式。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期一般較長(zhǎng)，占用資金較多，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較高的特點(diǎn)，所以它對(duì)金融始終保持著很強(qiáng)的依賴性。銀行信貸在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中保持著相當(dāng)高的水平，一直是我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式。隨著銀行信貸資金收緊，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，積極拓寬融資渠道，采用多元化組合的融資方式。可以增加融資途徑，減少對(duì)銀行的依賴，緩解資金壓力，增加金融抗風(fēng)險(xiǎn)能力，減少企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。比如，可以使用自有資金+銀行貸款、自有資金+機(jī)構(gòu)投資、自有資金+基金、自有資金+信托計(jì)劃及股權(quán)融資+銀行貸款等融資組合。（4）推進(jìn)間接融資形式多樣化。我國(guó)是一個(gè)間接融資占絕對(duì)比重的國(guó)家，在較長(zhǎng)一段時(shí)間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。建議銀行業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行、中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)、中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)+擔(dān)保企業(yè)、中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。（5）控制融資質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從融資的成本、風(fēng)險(xiǎn)、期限、便利性、穩(wěn)定性、轉(zhuǎn)換彈性以及各種附加的約束條款等諸方面制定出明晰的融資規(guī)定。對(duì)融資的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)加以合理的限定，使之成為提高融資質(zhì)量，指導(dǎo)融資活動(dòng)的依據(jù)。（6）監(jiān)控融資過程。房地產(chǎn)企業(yè)在制定正確融資政策、確定融資的合理的資本結(jié)構(gòu)及方法、確定融資渠道和還款計(jì)劃后應(yīng)對(duì)這一融資過程進(jìn)行監(jiān)控。企業(yè)應(yīng)指定部門或人員審查融資項(xiàng)目是否納入融資預(yù)算，是否符合預(yù)算的規(guī)定；隨時(shí)掌握融資的進(jìn)度、資金的到位情況及有可能出現(xiàn)的問題；督促融資的執(zhí)行部門及時(shí)將融資進(jìn)度和各種具體情況向企業(yè)管理當(dāng)局匯報(bào)；監(jiān)控融入資金的按計(jì)劃合理使用，避免隨意改變?nèi)谌氲膶ｍ?xiàng)資金挪作它用，增大資金的使用風(fēng)險(xiǎn)。如出現(xiàn)不符合規(guī)定的情況，應(yīng)及時(shí)制止或向管理當(dāng)局匯報(bào)，以便及時(shí)采取措施將可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。（7）合理安排還款計(jì)劃。在融資期限內(nèi)充分運(yùn)用企業(yè)資本，靈活調(diào)度，避免資本閑置。確定不同時(shí)期融資本息的到期額度，結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)金流量做出相應(yīng)的安排，以確保融入資金的本金和利息在規(guī)定的時(shí)間如期償還。因此，企業(yè)在融資之初便應(yīng)依據(jù)融資項(xiàng)目的運(yùn)作規(guī)劃和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)情況做出還款計(jì)劃。

目前的房地產(chǎn)融資體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、金融體系以及宏觀調(diào)控與宏觀經(jīng)濟(jì)都會(huì)產(chǎn)生不利影響。要防止此種情況出現(xiàn)，就要改變目前單一的房地產(chǎn)業(yè)融資模式，積極開拓新的融資渠道，最終形成多元化的融資體系與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。

參 考 文 獻(xiàn)

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