李海霞

(山西太原 030001)

傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)模式采用指令性計(jì)價(jià)的模式，無法體現(xiàn)投標(biāo)單位的施工、技術(shù)和管理水平，也難以實(shí)現(xiàn)招標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制。工程量清單計(jì)價(jià)模式采用市場(chǎng)為導(dǎo)向，施工企業(yè)自主計(jì)價(jià)，房地產(chǎn)公司通過市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，擇優(yōu)錄取、合理確定中標(biāo)單位，反映市場(chǎng)的供求關(guān)系。

1 制定項(xiàng)目的目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。

許多地產(chǎn)公司因項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間緊，并沒有事先建立明確的目標(biāo)成本，總包土建單位合同也是僅有一個(gè)平方米指標(biāo)來做合同總造價(jià)，無法作為項(xiàng)目的控制線，更沒有對(duì)每項(xiàng)工程進(jìn)行細(xì)化指標(biāo)的拆分、測(cè)算，結(jié)果導(dǎo)致了無法對(duì)工程成本進(jìn)行后續(xù)跟蹤，哪些地方超過成本無從反映。

2 應(yīng)注意的幾點(diǎn)問題

1)設(shè)計(jì)階段的成本控制。

在成本控制的體系里75%以上的成本是有設(shè)計(jì)階段進(jìn)行控制的。設(shè)計(jì)的精確度與否，設(shè)計(jì)的理念如何決定了總的建造成本的75%以上的內(nèi)容。其余部分在招標(biāo)階段，大約可以控制20%，其余的5%也就是能控制在簽證索賠結(jié)算里面了。對(duì)設(shè)計(jì)成本的控制，有兩點(diǎn)設(shè)想:a.指標(biāo)的評(píng)審:諸多工程由于時(shí)間緊，致總承包工程招標(biāo)基本在施工圖紙出具之前，導(dǎo)致后期的成本控制超標(biāo)，這是后算賬才能發(fā)現(xiàn)的問題。如果，前期對(duì)設(shè)計(jì)的方案可以跟進(jìn)，開始評(píng)價(jià)，并針對(duì)以往的結(jié)構(gòu)結(jié)算情況提出指標(biāo)，這個(gè)問題應(yīng)該可以避免。b.關(guān)于圖紙深化和設(shè)計(jì)變更的一些理念轉(zhuǎn)化。以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)圖紙的深化和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行評(píng)估，合約規(guī)劃一旦確立，理論不應(yīng)有調(diào)整的空間，當(dāng)時(shí)為了適應(yīng)客戶的需求，服從營銷的需要，又需要對(duì)方案進(jìn)行變更，這樣產(chǎn)生的費(fèi)用為設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。設(shè)計(jì)變更費(fèi)用在原規(guī)劃中進(jìn)行簽證的評(píng)估，往往會(huì)導(dǎo)致控制難度很大。如果以動(dòng)態(tài)的成本理念來看設(shè)計(jì)變更的問題，是否應(yīng)該這樣認(rèn)為:我們追求的成本控制是有標(biāo)的的，標(biāo)的物就是原設(shè)計(jì)的方案和據(jù)此方案寫定的合約規(guī)劃。合約規(guī)劃又是按項(xiàng)目的定位定價(jià)規(guī)定的，對(duì)于2 600元/m2進(jìn)行限價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房2 200元/m2的結(jié)構(gòu)成本也許就是屬于超標(biāo)了，但是對(duì)于15 000元/m2的來說，這樣的成本也許都是很低的。同樣類似的產(chǎn)品，增加局部的附屬功能，這樣的結(jié)果應(yīng)該可以直接導(dǎo)致售價(jià)的上漲也許就是18 000元/m2，這樣的情況不應(yīng)僅僅計(jì)為是行銷的利潤(rùn)增加，而是對(duì)應(yīng)成本的增加。

2)對(duì)于施工單位在報(bào)送施工方案中存在糾紛隱患需要慎重對(duì)待。

施工單位在報(bào)送施工方案中一般按有利于其施工，或者有利可圖的方案報(bào)送，需要我公司工程部高度重視，諸如:施工方案報(bào)送中，施工單位提出結(jié)構(gòu)墻，構(gòu)造柱采用后植筋法連接，我公司批注同意，由此產(chǎn)生植筋費(fèi)用糾紛;又如:施工單位報(bào)送的拆除塔吊方案比合同文件約定的拆除塔吊所使用吊車不同，也會(huì)導(dǎo)致合同糾紛;再如:施工單位分段驗(yàn)收會(huì)報(bào)送先進(jìn)行通水試驗(yàn)，等等均需要多花費(fèi)用的，需要我們慎重對(duì)待。

3)關(guān)于交叉施工引起糾紛的思考。

現(xiàn)很多項(xiàng)目不是常規(guī)的先建設(shè)樓座，再進(jìn)行室外園林的建設(shè)，而是同步進(jìn)行，不可避免的造成了交叉施工，工程部各部門均自擬施工進(jìn)度計(jì)劃，相互有重疊有干擾的地方很多，結(jié)果會(huì)造成合約口多支出更多的費(fèi)用，比如市政施工時(shí)，自來水、天然氣、雨污水、熱力管道施工只能是分段施工，園林綠化回填土?xí)r造成的糾紛眾多，需要安排好插入時(shí)間，避免類似事件發(fā)生。

4)工程中的施工臨時(shí)工程的成本控制。

工程建設(shè)中，存在三通一平的場(chǎng)地建設(shè)，需要接通臨水、臨電、臨時(shí)道路、場(chǎng)地規(guī)劃等項(xiàng)，這些不在設(shè)計(jì)范疇之內(nèi)，但是花銷一樣很大，需要具有一定的專業(yè)知識(shí)的人員來完成，要審時(shí)度勢(shì)，做到正臨結(jié)合是最合理的，若做不到也需要盡量的優(yōu)化設(shè)計(jì)，建議設(shè)計(jì)部人員參與其中。

工程實(shí)例:如某地下車庫臨時(shí)照明工程，工程部原規(guī)劃，每4 m一盞日光燈，配管采用JDG20，配線采用ZRBV-2*2.5，配電箱采用施耐德品牌，完全依照正式工程來配置，完全沒有必要，后修改成為BVV-2*2.5護(hù)套線直接明敷設(shè)，既節(jié)省了資金，又達(dá)到了目的，還縮短了工期;比如某園林用的水泵需要接入電源，園林部給出的設(shè)計(jì)是YJV32-4*50電纜，規(guī)格所選過大，電纜型號(hào)選擇錯(cuò)誤，可選YJV22即可，所以不專業(yè)的人做不專業(yè)的事，是會(huì)增加造價(jià)的。

5)合同存在不完善的地方。

a.總包合同中，和園林交場(chǎng)牽涉到材料二次倒運(yùn)，合同中未有明細(xì)規(guī)定，此部分牽涉費(fèi)用較多，現(xiàn)場(chǎng)把控只能現(xiàn)場(chǎng)見證簽證，操作不便，能否對(duì)材料、機(jī)械、交場(chǎng)工程形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn)有一個(gè)較為明確的規(guī)定。

b.對(duì)于一些特殊趕工措施費(fèi)沒有明確規(guī)定，比如一期開盤下面幾層外架要拆除，在最后拆除外架過程中，下面一步外架要恢復(fù)(或搭設(shè)挑架)，根據(jù)星河灣特點(diǎn)，合同在對(duì)一期與其他后期有不同約定。

c.施工現(xiàn)場(chǎng)垃圾清理，現(xiàn)階段公司要求總包統(tǒng)一清理，但對(duì)于分包清理到什么程度，總包清理到什么時(shí)節(jié)，分?jǐn)偙壤M(fèi)用沒有清晰的界定。

d.合同清單不齊全，有時(shí)條文中存在，但在清單中沒有，造成施工單位找借口扯皮。

e.總包合同最好要附有明確的精裝交場(chǎng)清單，界線要非常清楚。

f.合同中規(guī)定材料與設(shè)計(jì)有時(shí)不符，造成驗(yàn)收困難，如外墻保溫板、合同約定為B2級(jí)，但驗(yàn)收要求B1級(jí)(今后要求A級(jí))，施工單位試驗(yàn)報(bào)告也要求改動(dòng)為費(fèi)用扯皮。合同有時(shí)出得太晚，今后可否先把確定的材料、技術(shù)參數(shù)等技術(shù)標(biāo)先傳項(xiàng)目部。

g.總包和分包管理:總包和甲方指定分包驗(yàn)收資料管理等，如B區(qū)水電獨(dú)立分包資料蓋章，精裝修防水資料、地暖資料等，總包和分包為費(fèi)用甲方扯皮。

h.保溫板防火等級(jí)需要做到B1級(jí)，施工單位提出，合同要求為B2，招標(biāo)部答復(fù):B2變?yōu)锽1，中間發(fā)生的檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)差價(jià)，需要解決。