莊 魁

(青島中海華業(yè)房地產(chǎn)有限公司，山東青島 266024)

1 青島市李滄區(qū)保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀情況分析

根據(jù)近五年李滄區(qū)保障性住房建設(shè)與配租配售的情況統(tǒng)計，李滄區(qū)共完成了全市1/3的保障房建設(shè)任務(wù)，這是由區(qū)域發(fā)展、歷史定位以及項目推進(jìn)等多方面原因所促成的。隨著近兩年李滄區(qū)城市建設(shè)及自身定位的發(fā)展和轉(zhuǎn)型，以及已建成的這種全區(qū)域覆蓋式的保障房建設(shè)制度逐漸顯現(xiàn)出的各種問題，李滄區(qū)以前這種保障房建設(shè)趨勢將逐漸改變。所以應(yīng)該探討一種新的保障房建設(shè)體系，既能完成省、市兩級政府下達(dá)的保障房建設(shè)任務(wù)，為我國社會主義保障房建設(shè)制度添磚加瓦，又能符合李滄區(qū)未來城市建設(shè)及發(fā)展的社會需要，是現(xiàn)階段亟需解決的問題。

目前青島市的保障房建設(shè)現(xiàn)狀是以項目捆綁配建為主，集中建設(shè)為輔，逐步由捆綁配建向集中建設(shè)轉(zhuǎn)變。從2011年全年李滄區(qū)保障房建設(shè)的情況來看，主要困難如下:

1)需要配建保障房的項目過多、過散。2011年李滄區(qū)共承建9個保障房建設(shè)項目，每個項目的保障房配建指標(biāo)并不多，但都納入了全市保障房開工建設(shè)考核。每個項目從拆遷、控規(guī)調(diào)整、土地掛牌到開工建設(shè)都會遇到各種不同的新問題、新情況，而這些程序的推進(jìn)過程中，需要加派大量的人力物力去跟進(jìn)保障，造成了用力分散、焦頭爛額的現(xiàn)實情況，從而影響了保障房的整體推進(jìn)進(jìn)度。

2)異地建設(shè)資金不到位。根據(jù)青島市相關(guān)政策規(guī)定:原則上所有規(guī)劃了住宅的建設(shè)項目必須按比例配建保障性住房。但特殊情況下，部分項目的保障房可以實行提取異地建設(shè)資金的政策，資金提取后用于該項目在其他項目指標(biāo)的購買與補充。但在實際操作過程中，由于該筆資金從市土地儲備中心土地清算時直接扣取，扣取后該如何返還區(qū)政府尚未有明確規(guī)定;且提取資金項目與出讓指標(biāo)項目之間進(jìn)度不同，往往是出讓指標(biāo)項目已開建甚至主體封頂，但提取資金項目因拆遷、規(guī)劃等種種原因土地尚未出讓，造成了異地購買的保障房資金無法落實。

3)新一年的保障房建設(shè)任務(wù)依舊繁重。在完成2011年全年任務(wù)考核后，2012年的保障房建設(shè)指標(biāo)需從頭開始。目前全市已完成的保障房尚未形成健康的循環(huán)體系，造成保障房年年建，年年缺，形成了惡性循環(huán)。

2 李滄區(qū)保障性住房建設(shè)的建議

2012年省政府下達(dá)青島市保障性安居工程建設(shè)指標(biāo)28 160套，其中保障性住房建設(shè)指標(biāo)23 085套(公共租賃住房8 335套、經(jīng)濟(jì)適用住房4 950套、限價商品住房9 800套)，李滄區(qū)需承擔(dān)不低于300套的建設(shè)任務(wù)，且要求新建項目應(yīng)于9月底前全部開工。保障房建設(shè)關(guān)系民生，是重中之重，為加快保障性住房建設(shè)，完成省、市保障房建設(shè)指標(biāo)，現(xiàn)針對保障房建設(shè)中遇到的問題提出主要建議如下:

1)在新建保障房方面，必須實現(xiàn)李滄區(qū)全區(qū)性集中建設(shè)。通過收購企業(yè)、集體土地作為保障房集中建設(shè)用地，并且對區(qū)域內(nèi)其他開發(fā)項目全面實行提取保障房異地建設(shè)資金的辦法，將保障房異地建設(shè)資金落實到位，集中精力進(jìn)行大面積集中建設(shè)。實行“整體開發(fā)，市場運作”的模式，針對廉租房、公租房、經(jīng)適房以及限價房進(jìn)行綜合規(guī)劃，搭配相當(dāng)比例的商業(yè)網(wǎng)點，成片開發(fā)，完善配套。

針對此建設(shè)模式，有如下幾點需要注意:a.應(yīng)當(dāng)對保障房項目進(jìn)行細(xì)致的前期測算，與土地所有人進(jìn)行談判，以拆遷補償?shù)姆绞綄椖客恋剡M(jìn)行一級整理(簽訂收購協(xié)議)，與青島市土地儲備整理中心做好溝通，簽訂土地征收補償三方協(xié)議。b.經(jīng)過嚴(yán)格測算的項目，廉租房、公租房、經(jīng)適房、限價房和商業(yè)網(wǎng)點之間的比例應(yīng)搭配合理，通過城規(guī)委會對土地性質(zhì)、容積率和商住比進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整后的項目應(yīng)達(dá)到經(jīng)適房、廉租房、公租房的建設(shè)費用與銷售費用或政府代建費用持平;限價房、商業(yè)的土地出讓金及銷售利潤與政府收購該項目土地的費用達(dá)到基本平衡;認(rèn)真選擇開發(fā)商或項目代建單位，如果操作得當(dāng)可以實現(xiàn)項目盈虧平衡甚至略有盈余。c.做好集中建設(shè)項目的選址、規(guī)劃設(shè)計及周邊配套工作，要達(dá)到入住居民方便、實用、美觀、舒適的居住要求;尤其在周邊的醫(yī)療、教育、消費的跟進(jìn)建設(shè)，把集中建設(shè)的保障房小區(qū)建設(shè)成配套完善，生活方便，人文和諧的成熟社區(qū)。避免因缺少長遠(yuǎn)規(guī)劃致使新的保障房小區(qū)剛剛建成就變成了城市未來的貧民窟。李滄區(qū)近三年就應(yīng)以此類項目運作為主，腳踏實地，發(fā)揚“三上三要”的李滄精神，為以后李滄區(qū)保障房建設(shè)打下堅定的基礎(chǔ)。此為保障房建設(shè)之“獻(xiàn)血”。

2)應(yīng)由李滄區(qū)政府辦公室牽頭，以財政局、建管局、國土分局、審計局和監(jiān)察局為主，李滄區(qū)三個區(qū)域建設(shè)辦公室全力配合，成立保障房資金整理、監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組。針對李滄區(qū)全區(qū)的特殊情況，與青島市政府辦公廳溝通，通過市長辦公會確定李滄區(qū)保障房異地建設(shè)資金的返還方式。同時與市財政局、市土地儲備中心對接，及時清算保障房異地建設(shè)資金返回李滄區(qū);必要時要積極爭取國家及省市相關(guān)的優(yōu)惠政策，尤其是在前期保障房資金上不到位的情況下，借助國家對保障房建設(shè)的資金支持政策，向國家開發(fā)銀行或市土地儲備中心無息、低息貸款啟動資金，以便確保李滄區(qū)保障房集中建設(shè)項目的先期順利啟動，后可通過代扣項目保障房異地建設(shè)資金的方法償還貸款。在李滄區(qū)內(nèi)通過選地、談判、補償?shù)却胧﹥湟慌薪ㄔO(shè)用地，認(rèn)真測算復(fù)核后，由各建設(shè)辦公室以運作項目的方式通過市城規(guī)委調(diào)整地塊性質(zhì)、提高容積率、商住比等指標(biāo)，同時可以根據(jù)李滄區(qū)常住人口、流動人口和出生人口增長率，以及低保、低收入、新增就業(yè)人數(shù)等比例，測算出李滄區(qū)全區(qū)廉租房、公租房、經(jīng)適房、限價房的合理保有量和增長量。監(jiān)察局、審計局對項目拆遷資金、收購資金及建設(shè)資金全程跟蹤審計，以確保保障房建設(shè)資金的使用安全。此為保障房建設(shè)之“輸血”。

3)為了避免保障房年年建、年年缺的困局，應(yīng)從根本上建立保障房準(zhǔn)入退出制度，這才能避免每年各級政府一邊辛苦找地建設(shè)、一邊又有大批保障房因已達(dá)到入市銷售年限被轉(zhuǎn)賣的尷尬局面。而且達(dá)到5年期限后的限價房、經(jīng)適房只由政府收取購買時與出讓時市場差價的50%并不能從根本上解決保障房建設(shè)資金及土地緊缺的問題，因為從全局來說，土地還是稀缺資源，每年尋找一大塊凈地進(jìn)行集中建設(shè)的方法并不能持久，李滄區(qū)遲早會像市南、市北區(qū)一樣逐步轉(zhuǎn)變成成熟的高密度建成區(qū)，在不遠(yuǎn)的、可以預(yù)見的將來，李滄區(qū)將再無大面積的集體土地或企業(yè)用地。而拆遷舊城進(jìn)行保障房建設(shè)，經(jīng)濟(jì)成本和社會成本都會過高，無法長久支撐。故建議李滄區(qū)效仿北京等地新出臺的保障房政策，根據(jù)社區(qū)位置，通過有資質(zhì)的中介評估機(jī)構(gòu)，每年出臺各社區(qū)市場指導(dǎo)價，規(guī)定限價房、經(jīng)適房滿5年后如果銷售只能賣給政府，政府按照該市場指導(dǎo)價收購，既避免了百姓減少了50%的出讓收益，又避免保障房居民為逃避相關(guān)稅費，簽訂陰陽合同，使政府蒙受稅收和收益方面的雙重?fù)p失。通過測算出李滄全區(qū)廉租房、公租房、經(jīng)適房、限價房的合理保有量和增長量，可以確定出我區(qū)未來幾年從保障房新建為主轉(zhuǎn)變?yōu)槭召彏橹鞯膽?zhàn)略，而屆時我區(qū)保障房異地建設(shè)資金足以支撐回購保障房的資金需求，并達(dá)到良性循環(huán)。以此全區(qū)戰(zhàn)略為轉(zhuǎn)折，屆時可主動出擊，指定部分配套不齊全的舊城或筒子樓等小區(qū)，以同樣的方法以市場指導(dǎo)價，采取非強制性的公開收購，用以作為廉租房或公租房的房源儲備，這樣既避免了不合理的房地產(chǎn)市場泡沫，又可待到時間成熟適時啟動該區(qū)域的舊城拆遷改造。這樣既保證了避免出現(xiàn)拆遷釘子戶等社會不穩(wěn)定因素，又能確?？刂撇疬w政策和政府固定資產(chǎn)不流失等，同時增加了政府收益、改善了城市形象和居住環(huán)境，一舉三得。此為保障房建設(shè)之“造血”。

3 結(jié)語

通過以上建議，運用先期集中建設(shè)、確保建設(shè)資金、配合相關(guān)政策，然后逐步實現(xiàn)保障房建設(shè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。通過保障房建設(shè)的政策落實，與城市發(fā)展、城市建設(shè)相結(jié)合，為我國建設(shè)社會主義特色住房保障制度提供相關(guān)經(jīng)驗。

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