高 凌 翔

(1.太原理工大學(xué)研究生學(xué)院，山西太原 030024;2.大同煤礦集團(tuán)宏遠(yuǎn)工程建設(shè)有限責(zé)任公司，山西大同 037006)

0 引言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)策劃單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、建造單位、物業(yè)管理在相互關(guān)聯(lián)又彼此不同的各個(gè)環(huán)節(jié)里，如調(diào)研階段、策劃階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建造階段、服務(wù)等進(jìn)行有效匯總，完成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的準(zhǔn)備，并據(jù)此開(kāi)發(fā)出高質(zhì)量的項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)作和品牌影響力。在這期間，所涉及的各環(huán)節(jié)和各資源是相對(duì)獨(dú)立但又緊密聯(lián)系的，如何協(xié)調(diào)運(yùn)作好各方面的資源，關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗與否，而建立相對(duì)完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的質(zhì)量保證體系是解決其成敗的首要問(wèn)題。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的含義和內(nèi)容

通常大多數(shù)人提及房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量，很容易地就想到墻面裂縫、墻皮脫落、屋面漏雨、衛(wèi)生間漏水等諸多具體的現(xiàn)象，如果籠統(tǒng)的認(rèn)為這就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量就太簡(jiǎn)單了，這些只是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的組成部分，實(shí)際上單單指的是具體的施工質(zhì)量?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已步入高速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)完全由基本的市場(chǎng)居住發(fā)展需求快速的轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)性的宜居、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境相互協(xié)調(diào)的全面性發(fā)展需求，我們應(yīng)該明確并建立起嶄新、全面的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量觀。

國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織在ISO840質(zhì)量—術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)質(zhì)量的定義是:“反映產(chǎn)品或服務(wù)滿足規(guī)定或潛在需要能力的特征和特性的總和?！蹦敲捶康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量是否可以定義為:反映房地產(chǎn)項(xiàng)目滿足規(guī)定或潛在需要能力的特征和特性的總和，如果這么簡(jiǎn)單的認(rèn)為就太片面了，它的含義還應(yīng)該延伸下去，以一個(gè)整體的大局觀考慮，它還應(yīng)該包含其他方面作為依托才能更完整的體現(xiàn)出來(lái)。

1)檢驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的客觀標(biāo)準(zhǔn)不僅應(yīng)該滿足業(yè)主的實(shí)際需要和潛在需要，還應(yīng)該兼顧市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的社會(huì)性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的社會(huì)性問(wèn)題，將隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)向深層次的發(fā)展需求下進(jìn)一步突顯，也就是說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目能在滿足業(yè)主的需要下，帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，將成為衡量房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量和市場(chǎng)價(jià)值的客觀標(biāo)準(zhǔn)，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)性反映在房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量范疇里的根本所在。

以社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步來(lái)體現(xiàn)出房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，以房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量來(lái)帶動(dòng)社會(huì)的發(fā)展以及進(jìn)步，二者是兼顧統(tǒng)一的，不能是孤立的。畢竟房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量只有在社會(huì)需要發(fā)展的前提下、放在滿足社會(huì)進(jìn)步發(fā)展的前提下，才能比較正確完整的符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織定義的質(zhì)量概念，即來(lái)滿足規(guī)定或是潛在的需要的能力。

2)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量不僅是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和，還應(yīng)該包括房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品特征和特性的總和。房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的特征和特性指其應(yīng)該具有的滿足業(yè)主客觀要求屬性的總稱，即房地產(chǎn)項(xiàng)目必須滿足業(yè)主需要的各種屬性，包括可用性、安全性、有效性、可靠性、可維修性、經(jīng)濟(jì)性各方面，可是這些方面并不全面，它僅僅是產(chǎn)品的特征和特性，而忽略了房地產(chǎn)行業(yè)的特征和特性，雖然產(chǎn)品是房地產(chǎn)行業(yè)的核心，但要全面理解和把握房地產(chǎn)質(zhì)量?jī)?nèi)涵的要求，必須從產(chǎn)品和行業(yè)兩個(gè)方面相互考量。國(guó)家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)辦公室的《商品房性能認(rèn)定暫行管理規(guī)定》中，將房地產(chǎn)性能按安全性、居住性、耐久性、持續(xù)性、發(fā)展性及經(jīng)濟(jì)性等五個(gè)方面進(jìn)行劃分，一定程度反映了對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量?jī)?nèi)涵的要求，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量更應(yīng)該能體現(xiàn)為業(yè)主的使用質(zhì)量，使用質(zhì)量它包括安全性、方便性、舒適性，但這些特性是建立在行業(yè)的基礎(chǔ)上，不單單是產(chǎn)品本身。這些行業(yè)基礎(chǔ)還應(yīng)該包括地域、設(shè)計(jì)、工程、環(huán)境、配套、服務(wù)等內(nèi)容，這些都是房地產(chǎn)行業(yè)有機(jī)的組成部分。如此才能更好的理解房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的含義。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量保證體系的含義和內(nèi)容

1)質(zhì)量保證體系(Quality Assurance System/QAS)是指企業(yè)以提高和保證產(chǎn)品質(zhì)量為目標(biāo)，運(yùn)用系統(tǒng)方法，依靠必要的組織結(jié)構(gòu)，把組織內(nèi)各部門、各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理活動(dòng)嚴(yán)密組織起來(lái)，將產(chǎn)品研制、設(shè)計(jì)制造、銷售服務(wù)和情報(bào)反饋的整個(gè)過(guò)程中影響產(chǎn)品質(zhì)量的一切因素統(tǒng)統(tǒng)控制起來(lái)，形成一個(gè)有明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，相互協(xié)調(diào)、相互促進(jìn)的質(zhì)量管理的有機(jī)整體。質(zhì)量保證體系相應(yīng)分為內(nèi)部質(zhì)量保證體系和外部質(zhì)量保證體系。

2)質(zhì)量保證體系是企業(yè)內(nèi)部的一種系統(tǒng)的技術(shù)以及管理手段，是指企業(yè)為了生產(chǎn)出符合合同要求的產(chǎn)品，滿足質(zhì)量監(jiān)督和認(rèn)證工作的要求，建立的必需的、全部的、有計(jì)劃的、系統(tǒng)的企業(yè)活動(dòng)。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理存在問(wèn)題的現(xiàn)狀分析

1)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，普遍存在對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期各階段工作質(zhì)量管理重視程度不夠的問(wèn)題，尤其是在可行性研究、策劃、設(shè)計(jì)等階段中全部委托依靠或是在專業(yè)水平不夠的情況下擅自決斷，而不能做到科學(xué)有效運(yùn)作和監(jiān)管，將主要精力倚重在施工階段的病態(tài)管理。一旦開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，就已經(jīng)形成定局的相關(guān)各方面(主要包括項(xiàng)目策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)業(yè)主、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施、相關(guān)配套等)。而在這之前的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案，具體的施工圖紙?jiān)谶@種情況下也都審查通過(guò)。假設(shè)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、技術(shù)先進(jìn)性、施工圖紙不是最完善的情況下，其房地產(chǎn)項(xiàng)目的大局卻是早已而定，則顯而易見(jiàn)的是很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益和工程質(zhì)量。

2)舉例而言，可行性研究報(bào)告直接拿來(lái)當(dāng)作可批性報(bào)告屢見(jiàn)不鮮，使得其支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)大大低于市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，顯而易見(jiàn)這樣做會(huì)讓可行性研究報(bào)告編制的咨詢單位難以進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)研，也就不可能對(duì)調(diào)研結(jié)果深入分析，不可能對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型、配套、景觀方案等進(jìn)行多方案優(yōu)選。而設(shè)計(jì)階段就更不必多說(shuō)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，使得開(kāi)發(fā)商可以隨意壓低設(shè)計(jì)費(fèi)用，甚至隨意干擾設(shè)計(jì)工作，在不懂設(shè)計(jì)規(guī)范的要求下進(jìn)行更改，從而嚴(yán)重影響優(yōu)良作品的產(chǎn)生，打壓了設(shè)計(jì)人員的積極性，而這一問(wèn)題會(huì)逐漸的擴(kuò)散成嚴(yán)重影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量的根源。

4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理保證體系的建立及各組成部分

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)建立質(zhì)量保證體系從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程有效控制，把每一個(gè)過(guò)程做到高質(zhì)量的運(yùn)作，達(dá)到提高工作質(zhì)量和降低不可預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的作用，以此來(lái)滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的社會(huì)需求，完成有效及時(shí)、完整過(guò)渡的工作需求。最重要的是要滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)，確保影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量中的技術(shù)、管理及人的干擾因素位于可控狀態(tài)，并且所涉及到的控制應(yīng)著重面對(duì)減少和消除不合格，尤其是防控不合格從而完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的提升。

4.1 準(zhǔn)備階段的質(zhì)量保證

4.1.1 建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量應(yīng)該以企業(yè)分管質(zhì)量負(fù)責(zé)人為核心，質(zhì)量工作應(yīng)該親手抓。其職責(zé)主要有:以企業(yè)開(kāi)發(fā)理念、項(xiàng)目的市場(chǎng)劃分組織編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量策劃報(bào)告和配套文件，并組織實(shí)施;按質(zhì)量策劃報(bào)告的要求，追蹤、監(jiān)督、查驗(yàn)項(xiàng)目質(zhì)量策劃執(zhí)行狀況和執(zhí)行力度，尤其是重大質(zhì)量監(jiān)控點(diǎn)的查證、檢驗(yàn)和審核活動(dòng);對(duì)出現(xiàn)嚴(yán)重的管理方法和技術(shù)實(shí)施方面的質(zhì)量問(wèn)題要研究解決，負(fù)責(zé)各項(xiàng)信息度的暢通;組織編審項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)實(shí)施。

4.1.2 形成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)判和審核制度

建立評(píng)判和審核制度是確保提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的必要解決方法。應(yīng)用德?tīng)柗欠ㄟM(jìn)行評(píng)審，汲取行業(yè)里優(yōu)秀專家的經(jīng)驗(yàn)和智慧，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，優(yōu)選比對(duì)前期工作成果。委托的項(xiàng)目咨詢公司在做完項(xiàng)目咨詢工作后，由開(kāi)發(fā)企業(yè)主管部門負(fù)責(zé)安排本開(kāi)發(fā)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目咨詢成果進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。內(nèi)部評(píng)審結(jié)束后，委托方才能取得咨詢成果。開(kāi)發(fā)企業(yè)必要時(shí)還可以邀請(qǐng)行業(yè)專家對(duì)咨詢成果再進(jìn)一步實(shí)施評(píng)判和改進(jìn)，二次提高并形成最終工作成果，這樣不僅方案最優(yōu)而且增加了預(yù)期的投資收益。當(dāng)然，這些都是建立在咨詢單位嚴(yán)格把關(guān)的基礎(chǔ)上。

4.2 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量保證

4.2.1 方案設(shè)計(jì)階段

開(kāi)發(fā)企業(yè)在找尋規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位時(shí)，要對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合考評(píng)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的策劃目標(biāo)，選擇若干家具有符合資質(zhì)要求的規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案規(guī)劃和設(shè)計(jì)，并請(qǐng)本項(xiàng)目委托的咨詢公司各專業(yè)人員對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位的項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場(chǎng)劃分進(jìn)行詳細(xì)分析和對(duì)比并提出建議報(bào)告，然后設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上完成規(guī)劃和設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該不要對(duì)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行干擾和隨意指揮，讓設(shè)計(jì)人員能按功能要求和專業(yè)素養(yǎng)進(jìn)行。在不同的設(shè)計(jì)單位拿出各自方案后，由開(kāi)發(fā)企業(yè)組織有關(guān)專家討論會(huì)，評(píng)選出最好的初步規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案。開(kāi)發(fā)企業(yè)再與最佳方案的設(shè)計(jì)單位達(dá)成合作關(guān)系，然后再深入設(shè)計(jì)，進(jìn)一步探討，形成最終的方案。

4.2.2 設(shè)計(jì)階段質(zhì)量保證方法

為了有效地保證設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量，應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量進(jìn)行追蹤控制，按照不同的階段對(duì)設(shè)計(jì)成果來(lái)進(jìn)行審核和調(diào)研。在重大節(jié)點(diǎn)、重要階段的設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)監(jiān)管部門的人員按照設(shè)計(jì)招標(biāo)文件、設(shè)計(jì)計(jì)劃文件、地勘報(bào)告、設(shè)計(jì)委托合同、相關(guān)政府批文、各項(xiàng)國(guó)家和行業(yè)的技術(shù)規(guī)范、本地區(qū)氣象等等各種基礎(chǔ)資料作為依據(jù)，對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核并提出工作報(bào)告。在這個(gè)重要的過(guò)程中，應(yīng)密切關(guān)注過(guò)度設(shè)計(jì)與不足設(shè)計(jì)這兩種極端分化情況。過(guò)度設(shè)計(jì)，會(huì)使經(jīng)濟(jì)性效益比處于過(guò)低水平。保守設(shè)計(jì)，會(huì)直接導(dǎo)致安全隱患以及功能的嚴(yán)重不足。

4.3 施工階段的質(zhì)量保證

項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量保證，其實(shí)就是程序保證和過(guò)程偏差保證。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，程序保證就是對(duì)施工單位的施工過(guò)程和重要節(jié)點(diǎn)工作拿來(lái)與原合同中約定的工作質(zhì)量進(jìn)行分析對(duì)比，確定出工作范圍在執(zhí)行中的偏差，來(lái)保證工程的工作過(guò)程質(zhì)量。只有保證了過(guò)程質(zhì)量，才能保證工作的完成質(zhì)量。

在過(guò)程偏差保證期間需要的工具、技術(shù)非常多，主要有繪制動(dòng)態(tài)過(guò)程控制圖、編制施工作業(yè)流程圖。項(xiàng)目施工中，通過(guò)招標(biāo)選擇良好的監(jiān)理單位來(lái)對(duì)所屬的施工單位質(zhì)量管理保證體系的實(shí)施狀況進(jìn)行有效監(jiān)控、監(jiān)督，確定各分部分項(xiàng)工作能在施工過(guò)程中的各項(xiàng)指標(biāo)(施工人員、施工方法、工藝或操作)始終處于良好和可控狀態(tài)，能夠保證各分部分項(xiàng)工作達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量要求，能夠保證盡可能少的減少各種工程變更，能夠保證盡心盡力做好施工過(guò)程中和施工結(jié)束后的檢查驗(yàn)收工作，而且在出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量事故時(shí)能夠合理完成對(duì)施工單位補(bǔ)救工作的監(jiān)控。如果原材料在進(jìn)場(chǎng)時(shí)有不合格品存在，必須要求施工單位進(jìn)行退場(chǎng)和整改，并要追蹤檢查避免二次發(fā)生，從根本上杜絕施工單位的僥幸心理。如果施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)施工單位違背程序、不按國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工的情況，比如沒(méi)有及時(shí)采取有效措施，或隱蔽作業(yè)沒(méi)有報(bào)驗(yàn)就擅自進(jìn)行下道工序，或沒(méi)有經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)單位同意就更改設(shè)計(jì)圖紙，或違規(guī)使用非合格原材料、構(gòu)配件時(shí)，必須下達(dá)停工指令，責(zé)令其糾正整改。要對(duì)施工材料、各種試塊、鋼筋等嚴(yán)格執(zhí)行取樣送檢制度，對(duì)從事取樣計(jì)量人員的從業(yè)和技術(shù)水平進(jìn)行定期審核，評(píng)價(jià)和確認(rèn)其對(duì)計(jì)量工作的認(rèn)真履行程度。

5 結(jié)語(yǔ)

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量的確定是每個(gè)項(xiàng)目都必須面臨的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，為了更好的解決這一問(wèn)題，我們應(yīng)該有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，即對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的各個(gè)要素應(yīng)有一個(gè)較為深入的全面研究，為之建立起一個(gè)運(yùn)行可靠的保證體系;其次根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的具體因素，細(xì)分市場(chǎng)，充分研究目標(biāo)市場(chǎng)的特征，確定其可以接受的價(jià)格，選擇與之相適應(yīng)的質(zhì)量組合。如此，以期成功的完成房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，使投資者獲得利潤(rùn)最大化，使業(yè)主獲得產(chǎn)品質(zhì)量的最優(yōu)化。