何艾霏

(廣西壯族自治區(qū)百色市平果縣黎明鄉(xiāng)國(guó)土資源管理所廣西百色531403)

0 引言

就我國(guó)的現(xiàn)行法律而言，農(nóng)民可以對(duì)土地的使用權(quán)依照法律的規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)地轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民也可以對(duì)其住房進(jìn)行出租甚至出賣(mài)，而關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓上則必須及時(shí)的辦理變更登記。這也就是說(shuō)，對(duì)于農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，法律并沒(méi)有明確的禁止，但也沒(méi)有一定的指導(dǎo)方案。這就使得當(dāng)前農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題層出，從而阻礙了農(nóng)村宅基地發(fā)展。

1 當(dāng)前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

宅基地主要是指農(nóng)戶抑或個(gè)人用于住房的土地，也包括其附屬用房的土地，除此之外，還包括其房前屋后以及庭院等的土地，這些土地都是通過(guò)占用或利用其集體經(jīng)濟(jì)組織的所有土地獲得的。農(nóng)村的宅基地還包括已經(jīng)建成或曾今建過(guò)甚至即將用來(lái)改建房屋的土地。然而就當(dāng)前情形來(lái)說(shuō)，農(nóng)民對(duì)于宅基地的認(rèn)識(shí)并不是很清晰，在當(dāng)前農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)上更是問(wèn)題層出。這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是參與流轉(zhuǎn)的宅基地，另一方面是未參與流轉(zhuǎn)的宅基地。

1.1 對(duì)于參與流轉(zhuǎn)的宅基地，農(nóng)民多是私下進(jìn)行交易：一種是將住房用來(lái)出租，一種是將住房用來(lái)進(jìn)行非農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，還有一種則是進(jìn)行完全的私下買(mǎi)賣(mài)。不管哪種形式的宅基地流轉(zhuǎn)，其交易形式多是雙方通過(guò)私下協(xié)商進(jìn)行，而由于沒(méi)有法律的保護(hù)，有時(shí)就會(huì)因?yàn)閰f(xié)商不成而出現(xiàn)一系列的紛爭(zhēng)。有調(diào)查顯示，約有30%的人因房屋建設(shè)問(wèn)題出現(xiàn)過(guò)紛爭(zhēng)，而有21%的人的紛爭(zhēng)甚至至今未得到解決。2.參與流轉(zhuǎn)的宅基地，其管理上也存在著一系列的問(wèn)題。有關(guān)調(diào)查顯示，在對(duì)宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)時(shí)，通常只通過(guò)雙方當(dāng)事人協(xié)商，未經(jīng)過(guò)本村民小組、村委會(huì)和當(dāng)?shù)厝嗣裾畬徟?，帶有極強(qiáng)的個(gè)人色彩以及專權(quán)主義。另外在法律上也存在一些問(wèn)題。比如通過(guò)對(duì)廣西壯族自治區(qū)百色市平果縣黎明鄉(xiāng)I類(lèi)區(qū)中對(duì)農(nóng)民宅基地的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有10%的農(nóng)民宅基地都是通過(guò)私人來(lái)進(jìn)行交易的，購(gòu)買(mǎi)土地的人大多數(shù)都是偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民，在土地登記薄上的戶主名字還沒(méi)有改變的時(shí)候，已經(jīng)開(kāi)始使用土地。然而在法律上，對(duì)于這一類(lèi)的土地流轉(zhuǎn)的管理并沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定。而在宅基地的合理流轉(zhuǎn)以及整理上，相關(guān)部門(mén)又缺乏相應(yīng)科學(xué)的規(guī)劃，在處理農(nóng)村中宅基地的置換以及轉(zhuǎn)讓上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位一般是“心有余而力不足”。由于其技術(shù)力量相對(duì)薄弱，因此在實(shí)際處理中并不能將規(guī)劃落實(shí)到實(shí)處，即使有些規(guī)劃已經(jīng)得到了相應(yīng)的落實(shí)，其效果也并不理想。

1.2 對(duì)于那些沒(méi)有參與流轉(zhuǎn)的宅基地，則因?yàn)榉N種原因而被嚴(yán)重的浪費(fèi)掉，其中包括農(nóng)村改建過(guò)程時(shí)由于缺乏相應(yīng)的規(guī)劃而出現(xiàn)的亂建亂占現(xiàn)象。受金錢(qián)的誘惑，部分農(nóng)民選擇在原宅基地上搭建臨時(shí)廠房，特別是那些臨近城市的村莊，這種現(xiàn)象更為嚴(yán)重，有時(shí)甚至出現(xiàn)搶占集體土地進(jìn)行私人建房的現(xiàn)象。這種做法不僅阻礙了農(nóng)村的改進(jìn)與發(fā)展，還使得大量集體土地的流失與浪費(fèi)，最終導(dǎo)致集體利益的流失，給管理造成一定的困難。

1.3 《土地管理法》中明確規(guī)定：在房屋占用上應(yīng)是“一戶一宅”，且面積必須在規(guī)定范圍內(nèi)，也就是說(shuō)每戶農(nóng)民的宅基地是有明確面積限制的。而就當(dāng)前農(nóng)村的狀況看，經(jīng)常出現(xiàn)新房林立而舊房同樣錯(cuò)落有致的現(xiàn)象。由于對(duì)于宅基地的使用上，在農(nóng)村通常是無(wú)償也是無(wú)期限的，因此就會(huì)導(dǎo)致家家大庭院，家家宅基地面積嚴(yán)重超標(biāo)問(wèn)題的發(fā)生。

1.4 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們生活水平的提升，使得一些逐漸富裕起來(lái)的農(nóng)民開(kāi)始紛紛入城買(mǎi)房，而城市制度的改革，也使得這部分農(nóng)民開(kāi)始擁有了城市戶口。這給農(nóng)民帶來(lái)方便的同時(shí)，也使得農(nóng)村出現(xiàn)了“空心村”的現(xiàn)象。盡管這部分農(nóng)民已經(jīng)擁有了城市住房，但其農(nóng)村宅基地依然存在。雖然他們是通過(guò)合法的形式獲得宅基地的，但法律卻不允許對(duì)這些宅基地實(shí)施公開(kāi)合法的轉(zhuǎn)讓，這就使得村集體及組織不能對(duì)其進(jìn)行回收處置，從而導(dǎo)致“空心村”的出現(xiàn)。比如說(shuō)通過(guò)對(duì)廣西壯族自治區(qū)百色市平果縣黎明鄉(xiāng)I類(lèi)區(qū)的房屋調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有5%的村民小組已經(jīng)向交通比較便利的地區(qū)搬遷，但是并沒(méi)有進(jìn)行上報(bào)，都是自行決定的。這樣一來(lái)，就將原來(lái)所有農(nóng)民宅基地變成了荒地或者是林地。在《土地管理法》中有“一戶一宅”的要求，因此，在其搬遷的新建宅基地上，沒(méi)有辦法進(jìn)行土地的登記，這樣一來(lái)，就使其成為了違法用地，阻礙了人們生活質(zhì)量的提高。

2 當(dāng)前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的管理對(duì)策

2.1 賦予農(nóng)民宅基地的永久性使用權(quán)益

就當(dāng)前現(xiàn)行法律政策來(lái)看。在當(dāng)前農(nóng)村，閑置的宅基地不管其是否可以參與到宅基地的流轉(zhuǎn)行列，對(duì)于將來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是有所阻礙的。而這一問(wèn)題已經(jīng)超出了農(nóng)民的能力，不得不通過(guò)國(guó)家的參與來(lái)解決。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)該通過(guò)法律程序，賦予農(nóng)民宅基地永久性的使用權(quán)益。首先，這是確保資源可以得到優(yōu)化配置的必由之路。任何法律的存在都是為了使人們的權(quán)益得到更好的保障，而宅基地的使用權(quán)在充當(dāng)一種用益物權(quán)的基礎(chǔ)上，如若只是明確其歸屬，就會(huì)喪失其原有的價(jià)值。因此，在法律上同意農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，而其價(jià)格則由市場(chǎng)進(jìn)行控制，從而使資源朝向有利的主體流動(dòng)，進(jìn)而保證餓了閑置宅基地的和利用以及安置，也就從根本上提高了土地資源的利用率，確保了其價(jià)值的正真實(shí)現(xiàn)。其次，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制變革的必然要求。只有農(nóng)民真正富裕了，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步才能提升上去。而一但限制宅基地的流轉(zhuǎn)，農(nóng)民創(chuàng)造財(cái)富的機(jī)會(huì)就會(huì)大大降低，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入也就無(wú)從談起。因此，應(yīng)該在法律上同意對(duì)宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，從而增加農(nóng)民手中的資金，使市場(chǎng)價(jià)值得到充分的顯現(xiàn)。最后，這也是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求。大量的農(nóng)民涌進(jìn)城市，使得農(nóng)村出現(xiàn)了很多的閑置地。因此，法律應(yīng)該允許宅基地的流轉(zhuǎn)，只有這樣，才能使閑置的宅基地得到更好的利用。

2.2 對(duì)當(dāng)前農(nóng)村農(nóng)民進(jìn)行現(xiàn)代職業(yè)性的培訓(xùn)，加強(qiáng)管理

一旦宅基地在法律上得到明確的規(guī)定，對(duì)于宅基地的管理中遇到的問(wèn)題就會(huì)迎刃而解。在農(nóng)村，對(duì)土地進(jìn)行相應(yīng)規(guī)模的經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵就是最大能力的提高農(nóng)業(yè)的水平，不管是在科技應(yīng)用水平上，還是在農(nóng)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變上，都應(yīng)該將農(nóng)業(yè)的發(fā)展作為農(nóng)村改革日程中的重要任務(wù)。而這一任務(wù)的實(shí)現(xiàn)，不僅需要先進(jìn)的技術(shù)，還需要先進(jìn)的農(nóng)民。也就是說(shuō)，需要對(duì)農(nóng)民進(jìn)行職業(yè)化的培訓(xùn)，使其整體素質(zhì)有所提升，從而推進(jìn)農(nóng)村宅基地的有效管理，促進(jìn)土地的規(guī)?；?jīng)營(yíng)。

2.3 健全當(dāng)前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制

對(duì)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制的建立可以從三方面進(jìn)行：一是進(jìn)行有條件的流轉(zhuǎn)；二是進(jìn)行有規(guī)范的流轉(zhuǎn)；三是進(jìn)行有步驟的流轉(zhuǎn)。有條件的流轉(zhuǎn)即從法律上對(duì)其進(jìn)行一定的規(guī)定，使農(nóng)村宅基地享受流轉(zhuǎn)的權(quán)利；有規(guī)范的流轉(zhuǎn)則是指在宅基地的流轉(zhuǎn)過(guò)程中，首先應(yīng)該建立相對(duì)規(guī)范的交易價(jià)格制度，其次是對(duì)交易的審批制度進(jìn)行相應(yīng)的完善，第三則是對(duì)于宅基地的流轉(zhuǎn)主體的范疇進(jìn)行一定的擴(kuò)大，第四是健全農(nóng)村宅基地的權(quán)利歸屬登記制度，最后一點(diǎn)是對(duì)農(nóng)村宅基地的使用期限進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)定，如將其規(guī)定為70年；而有步驟的流轉(zhuǎn)則是指根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，實(shí)行不同的宅基地流轉(zhuǎn)策略。如在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū)以及大城市的城郊地區(qū)進(jìn)行農(nóng)村宅基地的試點(diǎn)建設(shè)等，等這一制度成熟后再將其向全國(guó)進(jìn)行推廣。在農(nóng)村，對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)進(jìn)行相應(yīng)機(jī)制的構(gòu)建，不僅有助于完善社會(huì)主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，而且是農(nóng)民財(cái)產(chǎn)保障制度構(gòu)建的必然要求；與此同時(shí)，堅(jiān)強(qiáng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制的構(gòu)建，不僅有助于協(xié)調(diào)城市土地資源緊缺同農(nóng)村土地資源閑置浪費(fèi)之間的矛盾，還是有效縮小城鄉(xiāng)差距，更好實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義的有效途徑。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著國(guó)家相應(yīng)政策的出臺(tái)，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題已經(jīng)得到了一定的解決，農(nóng)民的生活水平得到了進(jìn)一步的提高，在對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)上也有了改觀。但就目前而言，在對(duì)當(dāng)前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及其管理對(duì)策的探討上，本文仍存在諸多的不足之處，還有待進(jìn)一步的改進(jìn)。

[1]諶種華．宅基地流轉(zhuǎn)與新農(nóng)村建設(shè)[J]．農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技，2011(8).

[2]鐘在明．農(nóng)村宅基地閑置原園與治理探析[J]．農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2012(6).

[3]祥仲,辛寶海．明晰使用產(chǎn)權(quán)：解決農(nóng)村宅基地荒廢問(wèn)題的途徑選擇[J]．農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2012(12).

[4]張正洪．淺談如何調(diào)處農(nóng)村宅基地糾紛[J]．人民調(diào)解，2010(5).

[5]曹建華．農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的供求意愿及其流轉(zhuǎn)效率的評(píng)價(jià)研究[J]．中國(guó)入地科學(xué)，2009(10).